觀點數(shù)據(jù)周報(北京區(qū)域2015年10月19日-10月25日)：北京樓市地市均不乏爆點，一邊是七天七宗地共拍出172億，同時還誕生了一個北京單價地王；另一邊是昔日單價地王爆出兩單均價為158177元/平方米的成交記錄，市場神經(jīng)高度亢奮。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月第四周北京共成交商品住宅（不含保障房與自住房）1597套，成交面積18.02萬平方米，環(huán)比分別增長35%、31%，成交套數(shù)也創(chuàng)造了近5周的新高。與此同時，商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價為30803元/平方米，基本與之前一周持平。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，基于今年來土地市場整體價格的飆升，未來北京純商品住宅高端豪宅化趨勢愈發(fā)明顯。在這一背景之下，未來適合中端改善型需求的市場產(chǎn)品將持續(xù)稀缺，因此近期入市的中端產(chǎn)品均能取得不錯銷量。另外從供應(yīng)特征來看，上周入市4個商住項目均告熱銷，因此預(yù)計未來數(shù)周成交特征中也將出現(xiàn)商住產(chǎn)品“挑大梁”的現(xiàn)象。

市場觀察

10月19日-10月25日，北京住宅市場共有5個項目入市，相比之前一周減少3個。其中包括首開·煕悅匯、金融街長安中心、泰禾中央廣場等4個商住項目，以及龍湖西宸原著玉府一個公寓項目。5個項目共新增商品住宅1264套，環(huán)比增長35%，預(yù)售許可面積10.3萬平方米，環(huán)比減少8%。

其中，位于西三環(huán)的西宸原著，其推出的140-240平方米的平層產(chǎn)品——西宸原著玉府，蓄客1個月后于10月24日開盤。據(jù)稱，項目當(dāng)天首推產(chǎn)品全部售罄，共收金10億。

據(jù)了解，該項目初次開盤的別墅項目亦實現(xiàn)了10億元成交，至此西宸原著年內(nèi)兩次開盤合共有20億元入賬。

此外，伴隨高地價的不斷拍出，頂豪市場開始在成交中發(fā)力。剛剛摘帽北京單價地王的融創(chuàng)農(nóng)展館項目——北京壹號院在本周成交兩套均價在158177元/平方米的房源。廣渠金茂府的成交均價為112183元/平方米，而龍湖西宸原著其中一套住宅成交均價也高達(dá)120000元/平方米以上。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，迫于未來大量10萬+頂豪項目的潛在競爭，原本預(yù)計今年的頂豪項目紛紛開始加緊入市節(jié)奏，而在經(jīng)歷了近一年的蓄客蓄勢之后，這些項目也以各自的獨特優(yōu)勢吸引了不少目標(biāo)客群，因此預(yù)計年底最后兩月公寓豪宅市場將成為頂豪們的主戰(zhàn)場。

商業(yè)地產(chǎn)

機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月19日-10月25日，北京商業(yè)市場成交81套，成交面積1.38萬平方米，成交均價25595元/平方米，成交金額3.54億元。寫字樓市場成交38套，成交面積0.77萬平方米，成交均價20583元/平方米，成交金額1.58億元。

此外，根據(jù)戴德梁行的報告，2015年第三季，北京甲級寫字樓核心商圈有效平均租金維持平穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比微漲僅0.2%至每月每平方米391.4元(約61.4美元)。

報告顯示，北京甲級寫字樓市場在第三季度迎來兩個新項目，分別是位于中關(guān)村商圈的中航廣場1期和位于亦莊的中航技廣場，兩個項目共為北京甲級寫字樓市場帶來318288平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間，使得全市甲級寫字樓總存量達(dá)到6,347831平方米。

土地市場

本周北京共出讓7宗土地，成交土地金高達(dá)172億元。

10月20日，中鐵置業(yè)集團有限公司和中鐵投資集團有限公司聯(lián)合體以11億元奪得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊地塊。該地塊建設(shè)用地面積1.5萬平方米，代征地面積7922.56平方米，建筑控制規(guī)模不大于6.04萬平方米，地土地用途為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，起始價7.1億元。

10月20日同時拍賣的另一宗地豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村危改6號、12號、2號（教育用地），經(jīng)過8家競買人73輪競拍地價，及31輪競拍保障房面積后，由葛洲壩以總價49.5億元，配建4.1萬平保障房面積成功拿下，地塊最終溢價率50%，樓面價5.4萬元/平方米。

據(jù)計算，地塊商品住宅部分的樓面價高達(dá)7.5萬元/平方米，刷新了農(nóng)展館地塊7.3萬元/平方米的單價紀(jì)錄，成為北京新的單價地王。

10月21日，碧桂園聯(lián)合中國金茂以總價51.8億元摘得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊(中關(guān)村科技園豐臺園東區(qū)三期)1516-28-A地塊和四合莊1516-28-B地塊，溢價率均超140%，綜合樓面價2.9萬元/平米。

此前一日中鐵置業(yè)和中鐵建聯(lián)手拿下的北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊(中關(guān)村科技園豐臺園東區(qū)三期)1516-12-B地塊，與碧桂園、金茂聯(lián)合斬獲的兩宗地塊位置鄰近且綜合條件基本相同，單價卻僅為18244萬元/平方米，一夜之間兩家中字頭的企業(yè)就在未來競爭中獲得了將近1萬元/平方米的優(yōu)勢，可謂贏在了起跑線上。

10月23日下午，經(jīng)過68輪競拍，龍湖平安興昌聯(lián)合體以總價14.2億元、配建配建45600平米公租房的條件競得北京昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)(中關(guān)村科技園區(qū)昌平園東區(qū)二期)0303-07地塊，去除配建面積后樓面價2.75萬/平方米（純土地樓面價11686元/平方米），溢價率49.4%。

備受關(guān)注的北京順義后沙峪地塊以18.5億元、配建79400平方米限價商品房、46900平方米自住型商品住房的條件拍出，競得人為北京金隅旗下公司金隅大成。

泰禾集團也在當(dāng)天以27.75億競拍價、配建49000平方米限價房的條件拍得北京南邵鎮(zhèn)0303-54地塊，溢價率50%，折合土地樓面價13231元/平方米，剔除保障房及其他共建面積，該地塊的樓面價將達(dá)21000元/平方米。

政策與市

10月25日，北京住房公積金管理中心下發(fā)通知，自當(dāng)日起，下調(diào)北京住房公積金存款利率，上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金年利率為1.1%。

通知也說明，職工繳存的公積金存款利率分為兩部分，當(dāng)年繳存的公積金利率沒有變化，仍然為0.35%。而上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金利率，此前是1.35%，此次調(diào)整后下降到1.1%。

根據(jù)央行下發(fā)通知，此次降息中，個人住房公積金貸款利率保持不變。今天，北京住房公積金管理中心也并沒有下發(fā)貸款利率調(diào)整的通知。這意味著公積金貸款仍然執(zhí)行現(xiàn)利率，5年期以下貸款利率為2.75%，5年期以上的為3.25%。

10月23日，中國人民銀行公布，自2015年10月24日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至1.5%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、人民銀行對金融機構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整；個人住房公積金貸款利率保持不變。

北京區(qū)域房地產(chǎn)項目一周銷售數(shù)據(jù)(2015年10月19日-10月25日)

數(shù)據(jù)來源：北京市住建委、觀點數(shù)據(jù)研究中心