“從明年到后年開始，萬國置地要做到中國客戶可以足不出戶買到海外房子?！?/h3>

　　編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”。

　　觀點網(wǎng) 作為海外房地產(chǎn)平臺第一批吃螃蟹的人，浸淫海外投資的史銳雪儼然已是空中飛人一族。

　　6月15日，北京首都國際機場的咖啡廳，觀點新媒體約訪正要飛去新加坡的萬國置地（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司CEO史銳雪。

　　根據(jù)萬國置地的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，不包括萬達、萬科這些大企業(yè)買家在內(nèi)，2014年中國個人買家的海外投資額是165億美金，今年會翻倍到330億美金，明年應(yīng)該在330億美金的基礎(chǔ)上再翻一倍。

　　史銳雪認為，現(xiàn)在只是處于“有價無市”的初級階段，“所有人都知道這個很熱，但是實際行動的人沒有那么多。”

　　在她看來，從明年、后年開始，海外投資熱才會進入更高潮。

　　據(jù)了解，2010年，萬國只是單純做投資移民項目，偶然看到塞浦路斯移民熱的“異?！鼻闆r下，萬國真正看到中國人對海外移民投資的龐大需求。

　　2012年年底，萬國率先進入更受國人歡迎的葡萄牙，隨后逐漸布局歐洲市場。而后，進入更主流的美國、澳大利亞等區(qū)域。

　　2013年底，萬國置地品牌誕生；2014年下半年，開始運作海外樓市網(wǎng)。如今，這家中國第一家海外地產(chǎn)交易平臺，將總部放在北京，布線上海、紐約、洛杉磯、倫敦、悉尼、巴塞羅那等全球15個國家25個地區(qū)。

　　在與海外開發(fā)商的正面接觸中，史銳雪對國內(nèi)外房地產(chǎn)的區(qū)別和差距深有感觸。

　　“說實話，在中國人眼里，中國開發(fā)商在國外的開發(fā)行為算是大手筆，但在本土開發(fā)商看來，這是小菜一碟，是很正常的舉措?！笔蜂J雪表示，這些開發(fā)商還是覺得自己才是最大的。

　　外來的和尚敲鐘終究是不容易的，史銳雪認為，面對國外完全不同的市場，中國開發(fā)商需要一定時間的沉淀，“相信國內(nèi)開發(fā)商都希望能夠爭取到當?shù)乜蛻舻男湃?，但是要建立自身口碑，時間或許還沒有到?！?/p>

　　中國開發(fā)商或許也是看到了這一點，還是在走更容易的路子。據(jù)史銳雪透露，國內(nèi)開發(fā)商到國外建房子，基本上還是按照中國人習(xí)慣來蓋的，“很多中國開發(fā)商，包括綠地、萬達還是希望把房子賣給中國人，這樣更容易?！?/p>

　　這也造成了國內(nèi)各大開發(fā)商在海外布局時，紛紛首選住宅，而不是商業(yè)地產(chǎn)。

　　以萬達、綠地為例，史銳雪指出，雖然在國內(nèi)這些企業(yè)的強項是商業(yè)地產(chǎn)，但是到了國外以后，因為有很多政策限制、經(jīng)營管理和稅收等方面的問題，還是以住宅為主的。

　　“中國開發(fā)商在海外地產(chǎn)投資這一塊還屬于試水階段，肯定從自認為最熟悉的領(lǐng)域，并且最容易的領(lǐng)域來入手?！笔蜂J雪指出，這也是因為中國個人海外投資的首選就是住宅。

　　以下是觀點新媒體對萬國置地（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司CEO史銳雪的2015博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實錄：

　　觀點新媒體：當時建立萬國置地這個平臺時是怎么想的？

　　史銳雪：這也跟公司主創(chuàng)團隊的個人背景有關(guān)系，從2010年開始，萬國就開始把美國紐約等地的投資移民項目帶到中國來，給中國的移民公司來做。

　　大概到2012年，美國投資移民項目在中國已經(jīng)非?；鸨?，那時候我們觀察到一個現(xiàn)象，就是塞浦路斯這個國家有購房換身份這樣一個政策，所以當年中國人買塞浦路斯的房子買了1000多套。

　　當時覺得這個事情非常不正常，因為塞浦路斯的知名度非常小，但是可以從側(cè)面體現(xiàn)出海外購房需求是非常大的。

　　我們認為中國客戶對于海外置業(yè)其實是有盲點、有誤區(qū)的，對于海外置業(yè)的配置并不是那么明確。

　　大概到了2012年底的時候，葡萄牙的黃金移民政策剛剛開始提案我們就過去了，因為塞浦路斯不是申根國家，但是葡萄牙是申根國家，國力相比塞浦路斯來講強很多，如果塞浦路斯有市場，葡萄牙應(yīng)該會在國內(nèi)引發(fā)更大的高潮，于是公司就成了第一家做葡萄牙購房移民的公司，同時也是做得最多的一家公司。

　　2013年之后，公司又開始反思，覺得歐洲經(jīng)濟是持續(xù)下滑的狀態(tài)，如果葡萄牙和歐洲其他一些國家的購房移民需求這么高，甚至有些客戶完全是抱著投資需求來的，那么更主流的國家一定更有市場。

　　通過幾年積累，公司到了可以建立自身品牌的契機，所以從2013年底成立了萬國置地這個品牌，2014年整年做了很多和市場相關(guān)的事情，基本上和主流國家的開發(fā)商都建立了很好的聯(lián)系。

　　2014年下半年，萬國置地開始運作海外樓市網(wǎng)，現(xiàn)在，英國、美國、澳洲這些主流國家的頂級開發(fā)商都和萬國置地建立了聯(lián)系，當?shù)刈钪闹薪橐呀?jīng)和公司有了很深入的聯(lián)系，也已經(jīng)和美國地產(chǎn)協(xié)會、加拿大地產(chǎn)協(xié)會建立了聯(lián)系。

　　預(yù)計明年年初開始，我們在海外樓市網(wǎng)這個平臺給客戶呈現(xiàn)的房源能達到100萬套，比之前計劃早了一年。

　　觀點新媒體：有沒有統(tǒng)計海外投資這一塊的蛋糕有多大？

　　史銳雪：不包括萬達、萬科這些大企業(yè)買家在內(nèi)，2014年中國個人買家的海外投資額是165億美金，今年大概能翻倍到330億美金，明年應(yīng)該在330億美金的基礎(chǔ)上再翻一倍。

　　觀點新媒體：中國人到海外投資的思維好像是還處于一個初級的階段。

　　史銳雪：非常初級，所以還有很大發(fā)展空間，明年、后年會是更加火熱的階段。

　　觀點新媒體：美國EB5要收緊，澳洲也要控制海外投資，這對國人海外投資有沒有影響？

　　史銳雪：美國EB5也不是收緊了，在具體名額上沒有任何變化，而是提高了準入門檻，準備從今年9月30號開始，把50萬美金的投資額增長到80萬美金，這其實是在意料之中的。

　　從去年開始，英國投資移民額度已經(jīng)從100萬英鎊變成了200萬英鎊，澳洲也變成了500萬澳幣，幾個主流國家都提高了，但是美國一直沒有漲價，所以美國漲價是很正常的。

　　因為美國EB5投資移民法案規(guī)定，每5年根據(jù)物價通貨膨脹指數(shù)進行一次價格調(diào)整，所以并不是針對近期申請量增加做的調(diào)整，而且已經(jīng)10年沒有漲價了，現(xiàn)在投資額度從50萬美元漲成80萬美元是非常正常的。

　　對比下來，美國EB5投資額度還是很低的，像澳洲、新加坡的漲價門檻都非常高，澳洲已經(jīng)變成500萬澳幣了，但是客戶仍然趨之若鶩，尤其是廣東的客戶更多，漲價并沒有影響申請人數(shù)量。

　　觀點新媒體：國人海外投資方向有什么變化？投資區(qū)域、領(lǐng)域有沒有變化？

　　史銳雪：中國人投資一定是自身最熟悉和最了解的領(lǐng)域。因此，從區(qū)域來講，中國人一定選擇進入最熟悉的一些區(qū)域，比如美國加州、洛杉磯、舊金山、紐約、西雅圖以及芝加哥等區(qū)域。

　　另外，投資住宅的客戶遠遠高于投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶，因為住宅是中國人最熟悉的領(lǐng)域，全世界只有中國人最了解投資住宅可以帶來的收益。

　　觀點新媒體：開發(fā)商也比較熱衷投資住宅？

　　史銳雪：萬達現(xiàn)在有6個海外地產(chǎn)項目，全部都是住宅項目，沒有商業(yè)地產(chǎn)項目；綠地在洛杉磯和濟州島做的也是住宅項目。

　　雖然他們的強項是商業(yè)地產(chǎn)，但是到了國外以后，因為有很多政策限制、經(jīng)營管理和稅收等方面的問題，所以還是以住宅為主的。

　　一方面是因為中國開發(fā)商在海外地產(chǎn)投資這一塊還屬于試水階段，肯定從自認為最熟悉并且最容易的領(lǐng)域來入手。

　　觀點新媒體：萬國置地的客戶以個人投資者為主，這樣是不是和五大行等國際中介機構(gòu)有所區(qū)別？

　　史銳雪：這里面的區(qū)別很大，比如第一太平戴維斯和戴德梁行的目標客戶群仍然是以前做物業(yè)管理時的客群，基本上只和英國一些開發(fā)商合作。

　　實際上，和那些機構(gòu)合作的英國開發(fā)商也和我們合作，萬國置地現(xiàn)在是唯一一家在做15個國家海外地產(chǎn)項目的代理機構(gòu)，而且我們拿到的都是第一手房屋，這也是公司和其它機構(gòu)的絕對區(qū)別。

　　除此之外，萬國置地還給客戶提供所有物業(yè)的終身服務(wù)。

　　觀點新媒體：萬國置地對于未來的競爭如何看？

　　史銳雪：這個業(yè)務(wù)真的沒法復(fù)制，畢竟去開發(fā)15個國家的項目，不是一天兩天就能完成的事情，包括和國外開發(fā)商的磨合等各方面，其實都是時間累積出來的，所以在這方面萬國置地并不害怕。

　　觀點新媒體：萬國置地與國內(nèi)開發(fā)商在國外開發(fā)的項目有合作嗎？

　　史銳雪：我們一直有被聯(lián)系過，但公司還是希望可以把國外開發(fā)商的項目帶給中國的投資人。

　　有幾個方面的原因，第一是國外開發(fā)商在做規(guī)劃的時候，基本上做的都是10年到20年的規(guī)劃，是一個非常整體的規(guī)劃，也預(yù)示著隨著基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的完善，未來這個項目一定會增值。

　　另外一點是，本土開發(fā)商一定更了解當?shù)氐氖袌?，能拿到最好的?yōu)惠政策，比如土地的價格優(yōu)惠政策和稅收優(yōu)惠政策，國內(nèi)開發(fā)商到國外去，可以發(fā)現(xiàn)這些項目的價格一定是比本土開發(fā)商貴的。

　　觀點新媒體：萬國置地團隊是怎么來建立起來？

　　史銳雪：萬國置地的團隊是完全自己搭建的，因為海外地產(chǎn)領(lǐng)域是一個全新領(lǐng)域，除了我們之外，沒有公司是這樣來操作的，所以沒有辦法找到現(xiàn)成人才。

　　觀點新媒體：今年“兩會”記者會上第一個問題就提到了海外投資，好像大家都比較關(guān)注這一塊，提供的信號蠻多的，不知道您是怎么看的？

　　史銳雪：首先我覺得總理在回答這個問題的時候，也表示歡迎外國人來中國買房子，表現(xiàn)得非常自信。正如他回答的，中國人出國買房的比例確實很小。

　　總理回答完這個記者提問之后，馬上就出來了一個新政策，要放開個人海外投資的門檻，可能從廣州、溫州這幾個地方開始試點，就不再設(shè)置5萬美金的門檻，只要是買房的，把買房合同給到銀行，銀行就可以一次性把放外匯出去，我覺得是受益于總理答記者問關(guān)于這個問題的一個開放式的回答。

　　觀點新媒體：外國人和中國人在買房的時候，兩者關(guān)注的點有什么區(qū)別？

　　史銳雪：完全不一樣的。中國人去國外會先看戶型是否方正，是否坐北朝南，是不是進門就是客廳。

　　這個就和外國人的想法是不一樣的，外國人首先很注重隱私和休息空間，所以臥室和洗手間要大，但是不喜歡進門是客廳。

　　全世界只有中國人特別愛方正的戶型，倫敦核心區(qū)域或者是西班牙歐式區(qū)域，都沒有方正戶型。

　　另外，客廳一定沒有臥室大，因為外國人很少把家人或者朋友邀請到家里來會客，這和中國人的生活方式是不一樣的。

　　觀點新媒體：中國開發(fā)商到國外建房子也那么方正嗎？

　　史銳雪：國內(nèi)開發(fā)商到國外建房子，基本上還是按照中國人習(xí)慣來蓋的。很多中國開發(fā)商包括綠地、萬達，還是希望把房子賣給中國人，這樣更容易。

　　觀點新媒體：國內(nèi)開發(fā)商的外國客戶多不多？

　　史銳雪：很少，他們?nèi)馄鋵嵸嵉倪€是中國人的錢。但不得不說的是，確實有很多中國人可以消費得起，如果抓得住中國客戶，項目本身是可以很快售謦的。問題就是將來項目要賣的時候，可能就只能賣給中國人。

　　觀點新媒體：中國人更愛買新房，不知道在國外是不是這樣？

　　史銳雪：對，有的時候沒有辦法。一般中國客戶到了國外，尤其到美國、加拿大這種地方，一定是想住別墅，畢竟別墅價格也不高。

　　如果要買別墅的話，又要買好的位置，只能買二手別墅。除非把人家的房子推了重蓋，但有些區(qū)域是有限制的，規(guī)定房子外觀不能改。因為好地段早就已經(jīng)被占滿了，人家是永久產(chǎn)權(quán)，不能隨便拆，就只能買二手房了。

　　整體而言，中國人到國外買公寓主要是投資行為，如果是自住的話，還是會住別墅，基本上只能買二手別墅。

　　觀點新媒體：中國開發(fā)商到國外，價格上能拼得過本土開發(fā)商嗎？

　　史銳雪：一定是更貴的，因為拿地時間晚，沒有優(yōu)惠政策，成本就會很高，這樣只能用更多服務(wù)來完善價格上的差異。

　　觀點新媒體：中國開發(fā)商到外國，肯定不能一直以中國人為主，也要和當?shù)厝诤?，未來會不會需要當?shù)乜蛻艚邮芩麄兊漠a(chǎn)品？

　　史銳雪：我相信這些國內(nèi)開發(fā)商都是希望能夠爭取到當?shù)乜蛻舻男湃?，但其實這需要很長的時間，比如美國一些大開發(fā)商的項目一出來，系統(tǒng)內(nèi)客戶就已經(jīng)消化完了，這是很多年積累起來的口碑。

　　中國開發(fā)商要建立口碑，時機或許還沒有到，還需要一定時間的沉淀。

　　觀點新媒體：萬國置地跟當?shù)乇就灵_發(fā)商有正面接觸，是否有了解到這些開發(fā)商對中國開發(fā)商的投資行為怎么看？

　　史銳雪：在中國人眼里，中國開發(fā)商在國外的開發(fā)行為算是大手筆，但是在本土開發(fā)商看來，這是小菜一碟，是很正常的舉措。

　　整體來講，這些開發(fā)商還是覺得自己才是最大的。

　　觀點新媒體：國外開發(fā)商拿地、做產(chǎn)品、銷售，整個過程和中國開發(fā)商有什么不一樣？他們是怎么做的？

　　史銳雪：國外開發(fā)商基本上都是家族式的，很多地已經(jīng)持有很多年了，這種家族式的積累，國內(nèi)開發(fā)商是沒法跟人家比的，但是可以合作。像萬科在洛杉磯的項目上，就和美國最大的建筑商鐵獅門合作，這是很聰明的辦法。

　　另外一個是項目策劃，國外開發(fā)商一般都找最專業(yè)的設(shè)計師團隊，但是商業(yè)模式的分析之前都做好了，然后根據(jù)要求來找設(shè)計師合作，美國、加拿大的審批流程是非常嚴格的。

　　銷售的話，國外開發(fā)商項目基本上只有10%到20%能賣給外國人，這是當?shù)劂y行的規(guī)定。因為開發(fā)商和銀行之間有合作，銀行規(guī)定開發(fā)商不能給那么多外國人貸款，不然的話風(fēng)險太高。

　　第一個進來中國的開發(fā)商就是澳洲的，澳洲政府規(guī)定，外國人能買期房，再加上澳洲這兩年買地建房的趨勢比較熱，基本上買一塊地，買地錢客戶出，然后再建，建房錢也是客戶出，相當于開發(fā)商什么錢都不出就把事情做完了。

　　現(xiàn)在越來越多的人覺得這個事挺簡單，導(dǎo)致澳洲開發(fā)商的資質(zhì)就魚龍混雜，澳洲開發(fā)商大批量進入中國，但是英國、美國和加拿大的開發(fā)商就很少在中國設(shè)點。

　　觀點新媒體：今年“互聯(lián)網(wǎng)+”這么熱，國內(nèi)中介機構(gòu)和傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)之間的競爭非常激烈，你怎么看這個事情？

　　史銳雪：在國內(nèi)，互聯(lián)網(wǎng)平臺和一些傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)紀之間最近矛盾確實很多，但是萬國置地算是細分到海外地產(chǎn)這一塊，目前為止還沒有出現(xiàn)過這個問題。

　　首先，海外地產(chǎn)這一塊是沒有辦法O2O，因為有外匯管制的問題?？蛻艨隙ㄒ彩且サ疆?shù)乜矗蛘呤钦耶數(shù)嘏笥芽催^房子之后才會去交易；而且每個國家的法律程序不一樣，比如所有的購房資費等問題，一定是要根據(jù)不同州的法律和流程操作，沒有辦法實現(xiàn)O2O。

　　另外一點是海外資產(chǎn)的咨詢，技術(shù)含量是非常高的，萬國置地咨詢?nèi)藛T基本上都是海歸背景，既要懂金融結(jié)構(gòu)、法律結(jié)構(gòu)，還要懂購房流程，還要對當?shù)貐^(qū)域比較了解。所以目前為止萬國置地受益于互聯(lián)網(wǎng)的沖擊。

　　觀點新媒體：作為互聯(lián)網(wǎng)海外地產(chǎn)平臺，萬國置地的未來方向是什么？

　　史銳雪：從明年到后年開始，萬國置地要做到中國客戶可以足不出戶買到海外房子。

　　我們要做的是數(shù)據(jù)庫的概念，而不是O2O概念，萬國置地就是基于客戶需求的巨大數(shù)據(jù)庫。另外公司又提供了很好的線下咨詢以及售后服務(wù)，所以應(yīng)該算是數(shù)據(jù)咨詢網(wǎng)絡(luò)。

　　當然，有一天時機成熟，國家不限制了，我們也可以做O2O，但是相信買房這件事不會有人做O2O。而且中國互聯(lián)網(wǎng)基本上都是抄美國的，美國房地產(chǎn)都沒有O2O，說明這是行不通的，如果行得通早就這樣做了，所以我覺得是有問題的。