瑞房沒(méi)有通過(guò)收購(gòu)新的資產(chǎn)來(lái)擴(kuò)充投資組合，而是選擇透過(guò)出售資產(chǎn)來(lái)加速業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)，這是感覺(jué)到了業(yè)績(jī)倒逼之下的壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 瑞安房地產(chǎn)上海企業(yè)天地計(jì)劃出售的不僅是一期，三期也將一并出售。

　　5月27日，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在股東會(huì)后，對(duì)外披露了這一消息。

　　這是3月份傳出瑞房將出售位于上海核心位置，且緊鄰上海新天地時(shí)尚中心的企業(yè)天地項(xiàng)目消息后，來(lái)自瑞房的最新回應(yīng)。

　　羅康瑞稱(chēng)，市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目抱有濃厚興趣，已有數(shù)名買(mǎi)家表達(dá)意向。相信在6月底前有出售定案，估計(jì)可套現(xiàn)逾100億元人民幣。

　　他還指出，由于集團(tuán)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，冀可通過(guò)出售資產(chǎn)減債代替融資，因?yàn)榧瘓F(tuán)未有大型融資需求。

　　公司變革與業(yè)績(jī)表現(xiàn)是一場(chǎng)與時(shí)間的追逐賽跑，昔日借新天地模式聲名鵲起的羅康瑞，在遭遇現(xiàn)實(shí)困境后，出售部分核心資產(chǎn)，能否逆轉(zhuǎn)瑞房發(fā)展頹勢(shì)？

　　沽售企業(yè)天地

　　瑞房要出售上海新天地寫(xiě)字樓企業(yè)天地的消息，最早源自港媒今年3月17日?qǐng)?bào)道，彼時(shí)市場(chǎng)消息指，瑞房擬以12億美元價(jià)格出售旗下上海新天地企業(yè)天地一期。

　　當(dāng)時(shí)瑞房方面的回應(yīng)是，有關(guān)個(gè)別物業(yè)交易的市場(chǎng)消息，未有資料需要公告，瑞房正積極調(diào)整發(fā)展策略，若時(shí)間及價(jià)格合適，將考慮出售各類(lèi)物業(yè)，提升公司盈利能力，加強(qiáng)現(xiàn)金流。

　　資料顯示，企業(yè)天地位于上海太平橋人工湖北側(cè)的湖濱路，毗鄰知名的上海新天地時(shí)尚中心，包括多幢甲級(jí)寫(xiě)字樓及購(gòu)物娛樂(lè)中心，規(guī)劃建筑面積約56萬(wàn)平方米，首期發(fā)展包括兩棟總建筑面積達(dá)7.8萬(wàn)平方米的辦公大樓。

　　按照最新查詢(xún)到的數(shù)據(jù)，企業(yè)天地1號(hào)當(dāng)前租金水平為9.8-15.6元/平方米/天，在上海寫(xiě)字樓中企業(yè)天地的出租率及租金都屬于中上水平。

　　在出售消息傳出時(shí)，有市場(chǎng)人士指，若項(xiàng)目是整售，一般接盤(pán)方會(huì)要求租金回報(bào)率在6%以上，這就要求瑞房對(duì)12億美元的售價(jià)作出一定折讓。

　　不過(guò)有媒體援引羅康瑞的話(huà)稱(chēng)，瑞房聯(lián)系的買(mǎi)家出價(jià)未達(dá)要求，并表示“企業(yè)天地真的是最好的資產(chǎn)，我們是很不舍得出售的”。

　　另外，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，瑞房籌劃多時(shí)的分拆中國(guó)新天地上市計(jì)劃，直至現(xiàn)時(shí)仍未有具體時(shí)間表。羅康瑞則再度表示，不希望其成為收租股，令資產(chǎn)價(jià)值存折讓而不能完全反映，有損股東利益。

　　值得注意的是，在中國(guó)新天地上市全盤(pán)計(jì)劃中，地位至關(guān)重要的虹橋天地項(xiàng)目，發(fā)展?fàn)顩r較為遲緩。從最初的2014年年中，再到2014年年底，一再公開(kāi)表態(tài)將正式開(kāi)業(yè)的虹橋天地商業(yè)部分，直到現(xiàn)在仍然延怠。

　　該項(xiàng)目最早于2011年3月動(dòng)工，由商業(yè)、辦公、展示及酒店四個(gè)部分組成，總建筑面積約38萬(wàn)平方米，總投資額80億元。由于項(xiàng)目位于上海虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)，是與虹橋交通樞紐直接相連的一站式新生活中心，未來(lái)發(fā)展被瑞房寄予厚望。

　　早前，中國(guó)新天地行政總裁黃勤道在接受觀點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示：“沒(méi)有幾百億中國(guó)新天地不會(huì)考慮上市，這是我們的期望?！?/p>

　　他透露，中國(guó)新天地在2015年下半年上市是較好時(shí)機(jī)，重要的原因是要等到虹橋天地項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，提升公司整體價(jià)值。

　　黃勤道當(dāng)時(shí)介紹，中國(guó)新天地發(fā)展思路是將現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)一步增值，通過(guò)整改提升租金回報(bào)。他還透露，不排除收購(gòu)瑞房之外的資產(chǎn)，以便擴(kuò)充資產(chǎn)組合，為公司提供新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　不過(guò)，現(xiàn)在虹橋天地還沒(méi)有按照早前規(guī)劃中寫(xiě)就的劇本上演，而且虹橋天地未來(lái)發(fā)展及預(yù)期，也將在很大程度上影響到中國(guó)新天地上市計(jì)劃。

　　慢步的調(diào)整

　　有市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，瑞房沒(méi)有通過(guò)收購(gòu)新的資產(chǎn)來(lái)擴(kuò)充投資組合，而是選擇透過(guò)出售資產(chǎn)來(lái)加速業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)，這是感覺(jué)到了業(yè)績(jī)倒逼之下的壓力。

　　這次出售企業(yè)天地之舉或也是在這樣背景下，瑞房的再度忍痛割?lèi)?ài)。

　　瑞房方面人士曾向觀點(diǎn)新媒體描述，羅康瑞是真正希望能夠做些事情的人，而且對(duì)做項(xiàng)目要求非常高。

　　這位締造出上海新天地項(xiàng)目的香港商人，無(wú)疑已向外界證明其打造經(jīng)典項(xiàng)目的能力，但公司的運(yùn)營(yíng)發(fā)展以及所遭遇的市場(chǎng)壓力，卻遠(yuǎn)比打造一份經(jīng)典項(xiàng)目要復(fù)雜得多。

　　2011年，羅康瑞卸任瑞房行政總裁從一線(xiàn)抽身，把業(yè)務(wù)交由接班人打理，但接下來(lái)幾年，瑞房表現(xiàn)并不穩(wěn)定，又讓他不得已在2013年再度出山。

　　復(fù)出之初，羅康瑞調(diào)整公司發(fā)展策略，總公司負(fù)責(zé)支持、給予方向及管理，執(zhí)行就由項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)，加強(qiáng)項(xiàng)目自主權(quán)，即讓各個(gè)獨(dú)立小組可以因應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)度及市場(chǎng)情況調(diào)整策略。

　　隨后羅康瑞又陸續(xù)公布，將公司的管理構(gòu)架調(diào)整為以項(xiàng)目為主，同時(shí)在業(yè)務(wù)的模式方面，不再直接參與動(dòng)拆遷。

　　為了提升公司資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)不佳的問(wèn)題，羅康瑞又開(kāi)啟了瑞房連續(xù)出售資產(chǎn)之路——通過(guò)出售部分資產(chǎn)，加速業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2013年瑞房通過(guò)售出旗下資產(chǎn)換取資金64.73億元；2014年瑞房又陸續(xù)出售資產(chǎn)套現(xiàn)36.43億元，包括新天地朗廷酒店、虹橋天地酒店和武漢天地企業(yè)中心2號(hào)項(xiàng)目。

　　不過(guò)，連番出售動(dòng)作沒(méi)能扭轉(zhuǎn)瑞房持續(xù)下滑的業(yè)績(jī)，2014年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，瑞房2014年全年合約銷(xiāo)售額為97.5億元，較2013年同期166.14億元減少41%，對(duì)應(yīng)的合約物業(yè)銷(xiāo)售面積則從2013年的62.15萬(wàn)平方米降低25%至46.32萬(wàn)平方米。

　　據(jù)瑞房披露的月度簡(jiǎn)報(bào)，2015年4月份合約物業(yè)銷(xiāo)售額為3.84億元，已出售建筑面積為2.96萬(wàn)平方米及219個(gè)車(chē)位；1-4個(gè)月，瑞房累計(jì)合約物業(yè)銷(xiāo)售額12.71億元，同比減少38%。

　　對(duì)此，瑞房方面人士向觀點(diǎn)新媒體表示，公司在調(diào)整策略的同時(shí)，過(guò)去一年已進(jìn)行了多項(xiàng)優(yōu)化財(cái)務(wù)組合的安排，“將繼續(xù)恪守審慎理財(cái)?shù)姆结槪瑴p少利息開(kāi)支和降低負(fù)債比率，致力改善和增強(qiáng)公司短期內(nèi)的整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)。”

　　同時(shí)，瑞房在回應(yīng)觀點(diǎn)新媒體查詢(xún)時(shí)也表示，公司在業(yè)務(wù)模式調(diào)整、管理架構(gòu)變革等方面的種種措施，已取得一定進(jìn)展，“通過(guò)出售部分商業(yè)資產(chǎn)以提升周轉(zhuǎn)率，公司位于上海瑞虹新城和太平橋的三塊住宅項(xiàng)目已于2014年中完成拆遷并已動(dòng)工，可望于2015年下半年起為公司帶來(lái)可觀的物業(yè)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)。”

　　因此，瑞房方面表示，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)期發(fā)展充滿(mǎn)信心，認(rèn)為能夠在中長(zhǎng)期內(nèi)為股東提供更高回報(bào)。