湘江新區(qū)的落定無疑是一大利好。其中最為外界關(guān)注的便是，盤踞梅溪湖逾兩萬畝土地的“地主”方興地產(chǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著湘江新區(qū)總體方案的出臺，梅溪湖區(qū)域萬畝地主方興或?qū)⒂瓉硗恋匾患夐_發(fā)的新紅利。

　　5月7日，國家發(fā)改委正式印發(fā)《湖南湘江新區(qū)總體方案》，明確提出建設(shè)長沙梅溪湖中心城區(qū)，三個次中心城區(qū)。就在一個月前(4月8日)，國務(wù)院公布《關(guān)于同意設(shè)立湖南湘江新區(qū)的批復(fù)》(國函[2015]66號)，同意設(shè)立湖南湘江新區(qū)。

　　這就意味著，湖南湘江新區(qū)便成為了全國第十二個、中部地區(qū)首個國家級新區(qū)，也是今年獲批的第一個國家級新區(qū)。

　　鑒于此，業(yè)界普遍認(rèn)為，湘江新區(qū)國家級新區(qū)方案的落定，對區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)無疑是一大利好。其中，最為外界關(guān)注的便是，盤踞梅溪湖逾兩萬畝土地的“地主”方興地產(chǎn)。

　　長沙資深業(yè)內(nèi)人士楊虹薇對觀點(diǎn)新媒體表示，湘江新區(qū)的方案正式出臺，原則上，對以方興為代表的地產(chǎn)企業(yè)將是一大紅利。

　　不過，另有長沙業(yè)內(nèi)人士也指出，實(shí)際上，去年以來，方興的土地一級開發(fā)基本處于“停頓”狀態(tài)，幾乎沒有什么銷售。“這也是整個長沙土地市場的現(xiàn)狀。很難說湘江新區(qū)的落定對改變這個現(xiàn)狀有多大幫助。”

　　梅溪湖或受益湘江新區(qū)

　　方案顯示，湖南湘江新區(qū)位于湘江西岸，包括長沙市岳麓區(qū)、望城區(qū)和寧鄉(xiāng)縣部分區(qū)域，面積490平方公里，覆蓋長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和望城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)3個國家級園區(qū)，占地面積490平方公里。

　　2011年1月26日，方興與長沙市政府簽署《梅溪湖國際服務(wù)與科技創(chuàng)新城開發(fā)協(xié)議》，獲得梅溪湖核心片區(qū)土地一級開發(fā)權(quán)。觀點(diǎn)新媒體查閱官方資料可知，方興長沙梅溪湖項(xiàng)目位于湘江新區(qū)中心地帶，總占地面積達(dá)28411.9畝。

　　其中，梅溪湖一級開發(fā)項(xiàng)目一期總占地11452畝，總建面約940萬平方米，涵括住宅、酒店、寫字樓、公寓、科技創(chuàng)新中心等多種業(yè)態(tài)地塊。根據(jù)招募公告，項(xiàng)目一期于2016年6月完成工程竣工驗(yàn)收手續(xù)，2017年6月完成項(xiàng)目范圍內(nèi)土地出讓的手續(xù)。

　　另于2012年10月30日，方興簽約成為梅溪湖片區(qū)A組團(tuán)地塊土地一級整理的合作方，新增加414.9畝商業(yè)和住宅地塊，總建面約83萬平方米。總體上，方興擁有長沙梅溪湖一級開發(fā)項(xiàng)目一期及長沙梅溪湖A組團(tuán)地塊一級開發(fā)項(xiàng)目80%的權(quán)益。

　　此外，于2013年10月14日，方興繼續(xù)簽約梅溪湖政府，成為長沙梅溪湖一級開發(fā)項(xiàng)目二期的第二投資人，享有區(qū)域土地增值70%的收益。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，梅溪湖項(xiàng)目二期位于項(xiàng)目一期的西側(cè)，總占地面積16545畝，總建面約為1268萬平方米。規(guī)劃顯示，該項(xiàng)目二期全部經(jīng)營性用地不晚于2020年12月31日供應(yīng)完畢。

　　梅溪湖項(xiàng)目，是方興第一次踏入長沙，也是其首次涉足土地一級開發(fā)。一開始，方興便品嘗到了作為“地主”的優(yōu)越感和幸福感。

　　2012年，梅溪湖一級開發(fā)項(xiàng)目開始銷售。當(dāng)年，方興便收金50.86億元，占公司2012年全年業(yè)績209.81億元的近三分之一。第二年(2013年)，方興取得了64.04億元的成績。

　　地主方興的土地賬單

　　嘗到“地主”的甜頭后，方興便馬不停蹄繼續(xù)加碼青島、南京、海南等地的土地一級開發(fā)生意。

　　于2012年，方興與海南蘭海實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司合作，取得三亞市崖州灣1500畝土地一級開發(fā)51%的收益權(quán)，項(xiàng)目預(yù)計2018年完工。

　　2013年2月份，方興在青島再下一城，與青島西海岸發(fā)展集團(tuán)合作，計劃投資300億元在西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)CBD核心區(qū)域進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，再次涉及土地一級開發(fā)。

　　2015年2月，方興再接再厲，獲得南京江寧上坊中心區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的一級開發(fā)權(quán)，這也是該公司首個棚改項(xiàng)目，預(yù)計全部經(jīng)營性用地不晚于2020年12月31日供應(yīng)完畢。

　　然而，硬幣有正反兩面。在短短兩年的蜜月期后，方興也開始嘗到土地市場趨冷的“苦惱”。

　　“目前方興在利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度和中期銷售前景方面存在潛在風(fēng)險。”中金公司在其最新研報中指出，方興的土地一級開發(fā)或拖累其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。

　　據(jù)了解，2014年方興梅溪湖面向第三方的土地銷售額只有13億元，低于2013年的53億元。事實(shí)上，去年以來方興在梅溪湖的土地項(xiàng)目大多處于“暫未出售”狀態(tài)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年方興梅溪湖項(xiàng)目賣地收金為29.59億元，占全年銷售的八分之一。實(shí)際上，在這年12月份，方興自己曾一周之內(nèi)拿下兩宗梅溪湖地塊，共出資16.93億元。

　　因此，中金公司相關(guān)分析師就認(rèn)為，考慮到長沙土地市場低迷，方興消化這一大體量項(xiàng)目所需的時間將超出預(yù)期。

　　“方興的土地基本是處于“守候”或“停頓”的狀態(tài)。”有長沙業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)新媒體如是陳述方興梅溪湖土地項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀。“樓市價格一直在降，因此，現(xiàn)在土地價格是要升還是要降，方興自己也是拿不定主意。”

　　對此，來自長沙樓市的權(quán)威數(shù)據(jù)就顯示，2015年1-4月，長沙市內(nèi)六區(qū)一手住宅的網(wǎng)簽均價為6154元/平方米，同比下跌了6.18%。

　　因此，這樣的市場背景下，長沙整體土地市場越來越冷清已是現(xiàn)實(shí)。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度，長沙土地成交63宗，其中七成為工業(yè)用地，純宅地成交為零。另外，三宗起始價超5億元的商住用地終止了交易。

　　據(jù)了解，4月份長沙土地市場這個冷清局面仍未結(jié)束，共有6宗土地成交，其中僅一宗商業(yè)住宅用地，其余均為工業(yè)用地。