中海無論從財力、人力上都不算差，但在商業(yè)地產上發(fā)展緩慢，或主要由于自身戰(zhàn)略模糊所致。

　　觀點網 盡管中海在住宅地產上收獲了眾多口碑，但在商業(yè)地產方面依然被業(yè)界視作“新兵”。

　　5月6日，市場消息稱，中海旗下綜合體品牌中海環(huán)宇城確定將于5月30日在南京正式開業(yè)。據(jù)了解，這是南京鼓樓區(qū)新街口商圈附近較為成型的購物中心，被認為將有效填補所在區(qū)域的大體量商業(yè)空白。

　　繼濟南、沈陽、珠海之后，中海選擇將第四個開業(yè)的綜合體項目定在南京，而這也是其在華東地區(qū)的商業(yè)地產首秀之作。

　　中海的商業(yè)地產發(fā)展目標顯然不止于此。按照該公司的計劃，其商業(yè)地產策略確定為“以寫字樓為主，購物中心為重點，適度發(fā)展酒店物業(yè)及城市公益設施”。截至2014年底，其正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產面積達380萬平方米，占一半以上預計于2017年底前落成。

　　不過，另一個事實是中海旗下包括南京、珠海等購物中心都一再延緩開業(yè)時間，整體租金收入依舊占比偏低。市場人士告訴觀點新媒體，中海在商業(yè)地產的發(fā)展上缺乏明確思路，猶疑不決一直是其發(fā)展緩慢的重要原因。

　　南京環(huán)宇城開業(yè)

　　資料顯示，南京環(huán)宇城占地3.3萬平方米，總建筑面積約23萬平方米。項目包括購物中心、甲級寫字樓、酒店式公寓，其中購物中心有8萬平方米，業(yè)態(tài)有購物、休閑、娛樂、餐飲各類商品服務。

　　據(jù)了解，目前南京環(huán)宇城已相繼簽約BLT精品超市、星美國際影城、玩具反斗城、H&M、GAP、優(yōu)衣庫六大主力商家。同時，與CK Jeans、百家好、外婆家、星巴克等品牌達成合作意向，截至2014年底招商率已超過50%?？傮w而言，項目零售占比53%，餐飲27%，配套20%。

　　在定位方面，網博地產機構總經理孫海向觀點新媒體表示，目前南京環(huán)宇城所在的清涼門附近區(qū)域僅有金鷹奧萊折扣店、華潤蘇果等項目，缺乏像樣的綜合體項目。同時考慮到環(huán)宇城有寫字樓業(yè)態(tài)，因此項目更傾向于打造成區(qū)域型購物中心。

　　事實上，南京環(huán)宇城正是中海鳳凰熙岸項目的一部分。該項目占地達16.96萬平方米，建筑面積56.8萬平方米，除了環(huán)宇城包含的業(yè)態(tài)，還有22棟住宅樓。項目周邊常住人口達67萬左右，并分布百余家企業(yè)，作為區(qū)域型綜合體，其有著不錯的外在條件。

　　孫海認為，僅從區(qū)域配套的稀缺角度而言，南京環(huán)宇城的開業(yè)，或將極大的填補了清涼門附近區(qū)域大體量商業(yè)體的空白，市場機會相對較多。

　　其指出，中海之所以選擇在南京落地環(huán)宇城項目，或更多是由于鳳凰熙岸這種大型住宅項目需要配建相應商業(yè)設施。“環(huán)宇城從2013年開始推介，到現(xiàn)在遲遲未開業(yè)，也顯示出中海在項目推進上的意愿不太強。”

　　此外，中海環(huán)宇城采取“只租不售”的純租賃模式，宣稱“以打造業(yè)權統(tǒng)一、品質化經營的平臺”。這也被市場解讀為散售型商業(yè)產權較為分散會導致經營權分離，而中海單獨持有產權更便于經營和管理。

　　不過，在孫?？磥?，南京環(huán)宇城更關鍵的地方在于后期運營。

　　相關統(tǒng)計顯示，2015年南京將有19個商業(yè)綜合體開業(yè)。其中，河西區(qū)有5個綜合體全市排名第一，包括金奧國際中心、清江蘇寧廣場、繽潤國際廣場、鄭和國際廣場、環(huán)宇城等。而清江蘇寧廣場與環(huán)宇城同處清涼門大街，屆時直接競爭在所難免。

　　孫海表示，不僅是2015年，南京早在過去一兩年時間內已經出現(xiàn)商業(yè)地產井噴的現(xiàn)象。供過于求的情況下，環(huán)宇城項目能否成功落地，還需要看中海在后期如何運營。

　　中海綜合體慢行

　　事實上，中海追逐商業(yè)地產已久。早在2011年11月，中海在上海舉行商業(yè)地產品牌發(fā)布會，旗幟鮮明地提出，公司的商業(yè)地產將分為三條產品線，包括定位高端的“中海系”寫字樓、購物中心及星級酒店。

　　其中，中海將自持的購物中心品牌以“環(huán)宇城·UNIMALL”為統(tǒng)一品牌的全國五大購物中心啟動全球招商。具體而言，首批購物中心將分別落地南京、沈陽、濟南、天津、珠海，后于2014年將佛山列為第六個城市。

　　截至2014年底，中海持有的商業(yè)項目已遍布香港、北京、上海、深圳、成都、青島、西安、沈陽、濟南、南京等20多個城市，正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產面積達380萬平方米，占一半以上預計于2017年底前落成。

　　不過，就購物中心而言，市場有聲音告訴觀點新媒體，目前中海布局的環(huán)宇城項目，進展并非特別順利。

　　據(jù)了解，自2011年啟動招商后，中海直到2013年9月29日首個購物中心——濟南環(huán)宇城才入市，2014年上半年在沈陽推出第二個項目。濟南環(huán)宇城自開業(yè)以來，除了披露首日接待逾15萬消費者外，便再無相關數(shù)據(jù)透露。

　　值得一提的是，南京環(huán)宇城早在2013年便舉行發(fā)布會，原定于2014年開業(yè)，直到目前仍未開業(yè)；珠海環(huán)宇城自2012年至今鮮有開業(yè)的消息，另一個項目“富華里”反倒于今年五一開業(yè)，成為中海在珠海首個綜合體。

　　相比于中海的整體規(guī)模看，其商業(yè)地產的比重仍顯得渺小。按照中海的設想，投資物業(yè)盈利比重要達到公司盈利的20%。而2014年，其租金收入僅為11.8億港元，占營業(yè)額僅0.98%。在業(yè)內看來，自上世紀90年代涉足商業(yè)地產的中海依舊是“新兵”，多年來建樹不多。

　　“中海在住宅開發(fā)方面算挺優(yōu)秀，它的物業(yè)管理水平也是相當高的。”中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主席郭增利對觀點新媒體分析稱，長期做物業(yè)服務可以使中海具備“服務導向”的理念，而這些理念是無疑是有利于做購物中心的。

　　郭增利介紹稱，中海的環(huán)宇城主要集中在二三線城市，且基本屬于依托中海的住宅項目所打造的區(qū)域型購物中心。這可以達到兩個目的，一是服務企業(yè)自建的小區(qū)的居民，二是輻射周邊區(qū)域的居民，提升區(qū)域成熟度。

　　但郭增利指出，中海無論從財力、人力上都不算差，但在商業(yè)地產上發(fā)展緩慢，或主要由于自身戰(zhàn)略模糊所致。“中海在這方面考慮太多，本來可以快速推進項目，但由于想不明白而停滯不前。”

　　與此相對應的是，中海曾在發(fā)布購物中心品牌時曾解釋，公司積極籌備商業(yè)地產，主要由于發(fā)展定位為在核心城市的核心地段發(fā)展高端物業(yè)，而現(xiàn)在很多城市尤其是一線城市的核心地塊，政府都不僅僅是發(fā)展住宅項目，而是以城市綜合體項目來發(fā)展。

　　另有分析人士則從市場的角度為觀點新媒體分析稱，中海在前幾年商業(yè)地產剛發(fā)展的時候并沒有快速擴張，如今包括沈陽、濟南、南京等二三線城市存量過剩情況嚴重，在這種情況下布局顯得較有難度。

　　“四五年前，有一段時期內萬達的商業(yè)地產做得好，吸引了大量企業(yè)跟風，所以當時就已經有一大波供應量出現(xiàn)。”該分析人士指出，城市的商圈容量本來就有限，像中海這種晚做商業(yè)地產，包括招商等運營工作的壓力就越大，這或是環(huán)宇城延遲開業(yè)的原因之一。