不斷出臺(tái)的新政，不斷變化的市場(chǎng)，不斷調(diào)整的策略，正是樓市的活力所在。

　　4月28日上午，城市觀點(diǎn)論壇杭州行正式開幕，探討“新政與救市”下的杭州樓市。

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　　專題：2015城市觀點(diǎn)論壇杭州行

　　直播實(shí)錄：2015城市觀點(diǎn)論壇杭州行（一）

　　主持人：謝謝！鄒洲先生的演講，請(qǐng)您回坐，稍事休息。下面進(jìn)入今天上午論壇的第一個(gè)圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行杭州圓桌之一。成交與供應(yīng)，當(dāng)市場(chǎng)的天平失去平衡，開發(fā)商該如何把握樓市的重心，未來杭州房地產(chǎn)該如何突圍？本次城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行杭州圓桌的主題是：庫(kù)存壓力與長(zhǎng)三角城市群。我們先請(qǐng)出圓桌的主持嘉賓：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛先生；掌聲有請(qǐng)丁建剛先生。

　　接下來，有請(qǐng)圓桌嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　杭州遠(yuǎn)洋天祺置業(yè)有限公司總經(jīng)理付開先生；

　　杭州萬科營(yíng)銷管理中心副總經(jīng)理刁玥先生；

　　杭州高德置地的周淺女士。掌聲有請(qǐng)！

　　有請(qǐng)丁建剛先生，為我們開啟今天這場(chǎng)城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行杭州圓桌，時(shí)間是40分鐘，謝謝。

　　丁建剛：很高興觀點(diǎn)三年之后再來杭州。主辦方給我們定了第一個(gè)圓桌會(huì)議，而且特別為杭州設(shè)定的，就是庫(kù)存壓力與長(zhǎng)三角城市群。庫(kù)存壓力是顯而易見，剛才說的鄒總講的15萬多套是顯性庫(kù)存，特別用了“顯性庫(kù)存”，我們說15萬是領(lǐng)了預(yù)售證，還有一些拿了土地沒有開發(fā)，或者是拿了土地已經(jīng)開發(fā)但沒有拿預(yù)售證。

　　另外，這個(gè)主題中還有一個(gè)關(guān)于長(zhǎng)三角城市群。理論上來講，杭州這個(gè)城市與杭州北翼甚至和上海沒有太大的關(guān)系，比如說南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州沒有什么關(guān)系，和上海的關(guān)系也不太密切。主要的關(guān)系還是浙江省內(nèi)，所以在杭州購(gòu)房人群基本上是來自于浙江省內(nèi)，偶爾有那么一兩個(gè)上海的文化人士，據(jù)說巴金的女兒在良渚文化村買房子。所以，我們討論限定在浙江范圍之內(nèi)。第二，剛才主辦方擬了三個(gè)分話題，第一個(gè)高庫(kù)存現(xiàn)象消費(fèi)力去那兒了，第二個(gè)旅游城市的商業(yè)地產(chǎn)挖掘。下午還有一個(gè)閉門會(huì)議，也是我主持，我想把這個(gè)話題留到下午。第三個(gè)是民間資本與房企財(cái)務(wù)防火線，我想在座的嘉賓不存在這樣的問題，李總還主持了下一場(chǎng)，關(guān)于民間資本和財(cái)務(wù)防火線問題。

　　各位都來自一線營(yíng)銷老總或者是一線，我們把話題放在銷售本身，包括政策、市場(chǎng)環(huán)境、前期產(chǎn)品定位、成本、客群等等，都可以討論。比如說剛才世聯(lián)鄒總說到杭州的庫(kù)存量在整個(gè)全中國(guó)來說其實(shí)是排在中游，特別在二線城市，比武漢、西安都少得多。但杭州有個(gè)問題是肖像，雖然14年在升高，比如說比武漢，剛才觀點(diǎn)去了武漢，武漢去年是19萬套，我們杭州只有9萬套。先說請(qǐng)萬科的刁總。

　　刁玥：來之前，我看了一個(gè)數(shù)據(jù)，從330以來，連續(xù)四個(gè)月放大比較明顯，14年同期應(yīng)該是有200%以上的。

　　丁建剛：對(duì)。4月份破萬套一定問題都沒有。

　　刁玥：對(duì)。所以說，反過來說，消費(fèi)者到底區(qū)別哪兒了呢？在4月份明顯放量的前提下，大家多知道是330，我們說解鈴仍須系鈴人，大家都知道連續(xù)四年的調(diào)控，對(duì)我們這個(gè)行業(yè)、這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生了非常大的影響，可以說這幾年我們一直生活作水深火熱之中。當(dāng)然政策可以通過政策抑制需求，可以去庫(kù)存化，釋放杠桿。在3月份，應(yīng)該說大家調(diào)整落地之后，效果還是顯而易見的。

　　丁建剛：還不夠，因?yàn)橹皇墙盗硕追康氖赘?，六成降到四成，但?.1利率有但曖昧，自己和商業(yè)銀行商量，但商業(yè)銀行還沒有表態(tài)。

　　刁玥：我也這樣認(rèn)為。調(diào)控四年，釋放在一個(gè)月。4月份的表現(xiàn)就可以看出，杭州市應(yīng)該說有七成的樓盤改善型需求。

　　丁建剛：七個(gè)在均價(jià)兩萬以上。

　　刁玥：我主要也是看了丁老師的統(tǒng)計(jì)。改善型的需求就是跟二套房的利率從六成降到四成有直接的影響和直接的刺激。再說公積金，公積金首支的影響也比較大。杭州市以80萬調(diào)整到100萬，就差不多釋放了10%的購(gòu)房需求。因?yàn)槲易罱薪y(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在用公積金購(gòu)房的客戶，基本上不是首房，是改善甚至是三套，主要原因就是就是因?yàn)楦軛U的力量在加大，可以用一百萬低息，所以可見政府對(duì)的政策對(duì)我們這個(gè)行業(yè)的影響有大。剛才丁老師說力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還有很多武器，現(xiàn)在只是拋磚，未來整個(gè)行業(yè)都在希望首套的八五折利率。在當(dāng)今實(shí)體經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的情況下，釋放寬松利率應(yīng)該是一個(gè)導(dǎo)向。除此之外，還有一些稅費(fèi)補(bǔ)貼。當(dāng)時(shí)在08年底，地方稅返還，還有首套兩成首付。如果說去庫(kù)存成為當(dāng)今政府和房企面臨的不穩(wěn)定問題。

　　丁建剛：你認(rèn)為這些武器都能用出來？

　　刁玥：我覺得在座各位應(yīng)該跟我同樣的意思。

　　丁建剛：我想你的意思是解放軍一批一批的來，但是萬科自己有一些手段。剛才鄒總也說了330當(dāng)天到處都是廣告，說當(dāng)天不打烊，不打廣告。我給付總，你對(duì)去庫(kù)存什么態(tài)度？

　　付開：去庫(kù)存的大標(biāo)題就是面對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)如何突圍。突圍，我首先想到了錢鐘書的《圍城》，城外的人想進(jìn)來，城里的人想出去。

　　丁建剛：杭州絕對(duì)是圍城，大鱷沒有進(jìn)來的都進(jìn)來了。

　　付開：現(xiàn)在大家都有其他的想法了，因?yàn)榭諝獠缓昧?，水也不好了。遠(yuǎn)洋是很好，包括和一直定位的有關(guān)系，包括遠(yuǎn)洋今年制訂了四步的戰(zhàn)略。

　　丁建剛：又拿了一塊地。

　　付開：住宅的占比在下調(diào)，未來剛需是四成的比例，改善四成。遠(yuǎn)洋在杭州的四個(gè)項(xiàng)目，目前已經(jīng)有兩個(gè)交付了，在清盤階段。一個(gè)項(xiàng)目是尾盤，還有一個(gè)是剩了大戶型，公館是尾盤階段，應(yīng)該說走勢(shì)起來比較好的。從去庫(kù)存，李嘉誠(chéng)有一句話“地段，地段，地段”。實(shí)際上，我覺得將來企業(yè)的發(fā)展，包括庫(kù)存這塊，肯定是熱者越熱，冷者越冷。好賣肯定是更熱，好賣的肯定還是好賣，不好賣的日子會(huì)更難過。

　　丁建剛：什么好賣什么不好賣？

　　付開：比如說萬科也是我們這個(gè)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，人口也好，經(jīng)濟(jì)也好，都是一些大勢(shì)所趨的東西，這個(gè)地方有吸引力。

　　丁建剛：就是你認(rèn)為他們研究更透？

　　付開：實(shí)際上每個(gè)企業(yè)都有自己的研究，都有自己的著眼點(diǎn)，但歸根到底，大家的視角是差不多的，包括城市的選擇，地段的選擇，如果沒有像長(zhǎng)期培訓(xùn)的角度來說，大家都差不多，但好賣更好賣。為什么現(xiàn)在很多存量在蕭山、余杭區(qū)域？遠(yuǎn)洋這幾年也參加了好幾次競(jìng)拍，根據(jù)自己的價(jià)格判斷，最終在丁橋買了一塊，最后成交價(jià)格是非常理想的價(jià)格，底價(jià)成交，市場(chǎng)調(diào)研也很好。目前從總的需角度來看，遠(yuǎn)洋比較快節(jié)奏的推進(jìn)要求，也做了一些市場(chǎng)調(diào)研，但還是有這方面的需求。但是現(xiàn)在政府的政策方面，不管是期中五期還是八期工具都拿出來了。

　　丁建剛：沒有，外媒昨天說央行把Q1要拿出來了。

　　付開：但政府基本上是說已經(jīng)把底牌拿出來了，該怎么競(jìng)爭(zhēng)你們自己去做。將來大家拼的是職業(yè)和專業(yè)。

　　丁建剛：你就是認(rèn)為未來是產(chǎn)品、定位。

　　付開：從產(chǎn)品也好，營(yíng)銷也好，金融也好。

　　丁建剛：不能有錯(cuò)誤。有一個(gè)地方有錯(cuò)誤，融錯(cuò)率非常大。接下來是綠地，綠地是杭州的屯地大戶。

　　周瑜：我們今年進(jìn)入杭州是第三年度，我們?cè)诤贾菽昧宋鍓K地，150萬方，貨值得是300個(gè)億。

　　丁建剛：你們測(cè)算過沒有？

　　刁玥：我們是400個(gè)億左右。

　　丁建剛：還是萬科高一點(diǎn)。我們還是回到主題。

　　周瑜：我們?cè)诤贾莼旧鲜巧剔k市場(chǎng)，剛才大家也看到了，根據(jù)杭州的商辦是3.25，而且杭州一直以來的商辦。過去綠地都是考慮自有資金，所以我們選擇進(jìn)入一個(gè)城市是這個(gè)城市的發(fā)展和地價(jià)適中，加上我們自己的產(chǎn)品開發(fā)實(shí)力，我們可能選擇商辦比較多。杭州一直是樹上倒掛的城市，商辦對(duì)我們來說是市值比較大的，數(shù)量上看有點(diǎn)望而卻步。真正在杭州六個(gè)項(xiàng)目里面庫(kù)存只有一個(gè)項(xiàng)目，就是只有一個(gè)拿到了預(yù)售證。另外五個(gè)項(xiàng)目是還沒有向市場(chǎng)供應(yīng)。

　　丁建剛：但那個(gè)是隱型的庫(kù)存。

　　周瑜：經(jīng)過兩年的發(fā)展，最起碼第一個(gè)商辦項(xiàng)目運(yùn)行還是比較成功的。這個(gè)給我們一個(gè)很大的反思，首先說這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是比較惡劣的，而綠地又是一個(gè)規(guī)模型，最起碼2015年規(guī)模發(fā)展的房地產(chǎn)公司，對(duì)業(yè)績(jī)和質(zhì)量是有自身的強(qiáng)烈需求，有地方市場(chǎng)宏觀環(huán)境和微觀的去化速度不考量的。

　　丁建剛：不管，就是突飛猛進(jìn)，一定要?dú)⑦M(jìn)去。

　　周瑜：對(duì)。我們就是置之死地而后生，所以對(duì)商辦市場(chǎng)我們一定要進(jìn)去。剛才也分過，我們比較早的是定制式的開發(fā)，我們找到客戶以后，根據(jù)你的供應(yīng)量身定制一個(gè)項(xiàng)目和產(chǎn)品的開發(fā)，這是我們做的一個(gè)探索，也是幫助我們?nèi)プ鰩?kù)存。另一方面，我們?cè)谌ツ暧幸粋€(gè)突飛猛進(jìn)的進(jìn)步，就是我們真正做到金融+地產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)，讓每個(gè)環(huán)節(jié)更加專業(yè)化，因?yàn)榭蛻粼诤贾?，自用客戶的辦公需求是比較萎縮的，真正能出得起的溢價(jià)能力是大型的金融機(jī)構(gòu)。但目前市場(chǎng)情況下，他們自用的需求不高，投資需求和股票相比不值得一提，所有還是有金融機(jī)構(gòu)選擇一線開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們就是找到這樣的機(jī)構(gòu)為消費(fèi)者買單。像開發(fā)商的話，綠地本身自身做好產(chǎn)品，最終的運(yùn)營(yíng)交給第三方的機(jī)構(gòu)，比如說北京的Vellver（音）相信綠地很快可以起來。

　　丁建剛：是你們交給還是購(gòu)買你們物業(yè)的交給Vellver（音）的機(jī)構(gòu)。你剛才說的金融，是你們自己用金融的手段還是找到有金融方面需求？比如說要做到報(bào)表中去有資產(chǎn)配置的含義？

　　周瑜：應(yīng)該是找到外圍的專業(yè)合作團(tuán)隊(duì)。

　　丁建剛：還有一個(gè)問題，就是你們自己做rise嗎？

　　周瑜：目前還沒有，因?yàn)閲?guó)內(nèi)還沒有相關(guān)的政策幫助我們落地。

　　丁建剛：謝謝周瑜！高德置地只有一個(gè)，但廣州，也就是觀點(diǎn)的老家，非常有名氣。在高端綜合體當(dāng)中，來福士、萬象城還有高德置地，最這個(gè)市場(chǎng)怎么看。

　　周淺：各位都是大鱷，而且開發(fā)量比較大，銷售量比較大。但我比較榮幸，因?yàn)樵谥榻鲁俏覀儾怀鍪圻@個(gè)平方，然后在杭州這塊，因?yàn)槲覀兿硎芰水?dāng)?shù)氐恼?，可以銷售50%，所以這個(gè)量不大。

　　丁建剛：有多少量？

　　周淺：我們有將近15萬方可以銷售。

　　丁建剛：酒店式公寓和寫字樓都有？

　　周淺：對(duì)。今天根據(jù)丁老師的問題，我可以講一下。因?yàn)槲襾碜詼刂?，剛才說到了很多杭州前十年，我們很多的粉絲都是到杭州來購(gòu)房的。

　　丁建剛：在杭州，在浙江，杭州是最宜居的城市，沒有之一。

　　周淺：對(duì)，他是抱著投資的，而不是宜居的。

　　丁建剛：溫州還有有一些實(shí)際居住的需求。

　　周淺：對(duì)。因?yàn)樗呛w大部分的需求。我覺得，我們?cè)跍p少庫(kù)存的時(shí)候，首先要清晰的了解你們?cè)谧鍪裁?，因?yàn)閯倓傔@位周總提到綠地過來，不考慮市場(chǎng)需要什么，她考慮規(guī)模，考慮上市公司要上市，我有個(gè)兄弟買了你們五倍。就是說話這個(gè)游戲最終要解決庫(kù)存，而且不要有新的庫(kù)存產(chǎn)生，那么所有開發(fā)商的責(zé)任和政府的責(zé)任是一致的，不要再在這個(gè)時(shí)代拿著前一輪房地產(chǎn)的思維去做。因?yàn)樾枨笠呀?jīng)產(chǎn)生了變化，它是實(shí)際意義上要用的高端需求，這是實(shí)際存在，無論是高檔的，商業(yè)的。但意味去庫(kù)存來做的話，不是很好的方向。

　　丁建剛：非常委婉的批評(píng)你了。

　　周淺：高德置地原來在上海，現(xiàn)在來到了杭州。同樣在浙江發(fā)展的企業(yè)，這是一個(gè)新的比較扎實(shí)的需求，而不是帶有投資這種概念的需求。所以，我們?cè)谧霎a(chǎn)品的時(shí)候，一定要考慮需求在先。

　　丁建剛：這是周總的意見，一定要做這個(gè)需求。對(duì)杭州這個(gè)市場(chǎng)有沒有一些體會(huì)？

　　周淺：有體會(huì)。我來了半年多，很多客戶只要產(chǎn)品是真正好的，真正有需求的，他還會(huì)等待我們，我們要兩年以后才能交付，所以這些粉絲是真的很鋼鐵，我們拿預(yù)售證拿了半年。

　　丁建剛：你們組合的太多了。

　　周淺：因?yàn)楹贾莸囊?guī)范全中國(guó)最規(guī)范的，沒有任何的變通，所以做開發(fā)商也要考慮政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，一定要考慮政治。

　　丁建剛：回到刁總這里，接著剛才說的，我說還有自己的努力方向，除了深夜賣房不漲價(jià)之外，在策略上還有哪些策略？

　　刁玥：應(yīng)該說這里面連夜銷售也讓我們自身提升了銷售的能力。

　　丁建剛：我想強(qiáng)調(diào)一下，萬科很高明，我們?nèi)ツ曜隽艘淮魏贾輼潜P的虧損報(bào)告，到現(xiàn)在為止杭州已經(jīng)超過了一百個(gè)樓盤的虧損了，但萬科還沒有一個(gè)出現(xiàn)在虧損名單。

　　刁玥：劉總已經(jīng)說了，房地產(chǎn)從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，我們也要顛覆原來的做法。從運(yùn)營(yíng)做法來講，都是以月為單位的，4月份末就定了5月份全面的推廣方案，推廣怎么做，銷售怎么做，渠道怎么做，展示怎么做，大概有幾個(gè)點(diǎn)。現(xiàn)在的話，我們都是以周為單位，作戰(zhàn)周期在縮小。因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)政策以及客戶的心態(tài)變化，每天都在發(fā)生，以月中心太上，所有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)預(yù)案就是以快速應(yīng)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)。第二就是對(duì)市場(chǎng)政策以及競(jìng)爭(zhēng)帶來的一些熱點(diǎn)和機(jī)會(huì)，或者話題，比如說柴靜的霧霾視頻等等，我們都有一個(gè)比較完整的機(jī)制能夠快速反應(yīng)，抓住這些熱點(diǎn)。

　　丁建剛：包括觀念的變化。

　　刁玥：主要是借勢(shì)。第三個(gè)就是剛才您說的開夜場(chǎng)的事情，開夜場(chǎng)并不是說我們一定要延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間，等著客戶上門，實(shí)際上開夜場(chǎng)是迎合剛才說周總說的客戶導(dǎo)向。原來我們想打開門，客戶自然會(huì)上來，現(xiàn)在實(shí)際上這些目標(biāo)客戶大家都很忙。

　　丁建剛：有時(shí)候白天沒時(shí)間。

　　刁玥：邀約不到，什么時(shí)候呢？吃完飯之后，尤其是一些成家的白領(lǐng)家庭，吃完飯沒什么事和你聊一聊。我們也有統(tǒng)計(jì)，從14年下半年到現(xiàn)在，我們成交的20%基本上都是發(fā)生在每天的20點(diǎn)以后，在一些特殊的節(jié)點(diǎn)比如說月末、季末或者一些節(jié)假日，俗稱沖指標(biāo)的時(shí)候，很多兩三點(diǎn)鐘還有成交，其實(shí)是我們積極自救。

　　丁建剛：迎合了生態(tài)的變化。

　　刁玥：根據(jù)客戶導(dǎo)向經(jīng)營(yíng)我們的預(yù)案，當(dāng)然最重要的是有一支團(tuán)結(jié)穩(wěn)定激情洋溢的團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)商流動(dòng)性是比較低，大家都比較認(rèn)同目前的情況，所以我們的力量都是從一步一步成長(zhǎng)起來的，所以以上的都是我們的杭萬的經(jīng)驗(yàn)。

　　丁建剛：剛才刁總給我們交流了很多一線的經(jīng)驗(yàn)，很有意思。實(shí)際上都是從經(jīng)驗(yàn)中教訓(xùn)中來的。付總，我想再問一下，遠(yuǎn)洋還準(zhǔn)備在杭州扎根嗎？還有剛才你說這么多大鱷進(jìn)來，你們也是大鱷之一，在這個(gè)鱷魚池里面有沒有受傷的感覺？

　　付開：我到遠(yuǎn)洋的時(shí)間也不是很長(zhǎng)，據(jù)我對(duì)在座的了解，2015年之前的遠(yuǎn)洋承擔(dān)了很多央企背景企業(yè)的習(xí)慣、做法、思維。

　　丁建剛：現(xiàn)在股權(quán)已經(jīng)發(fā)生了一些變化？

　　付開：這個(gè)跟股權(quán)沒有關(guān)系。但是，從去年12月底到集團(tuán)，我前面也提到了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，到今年一系列組合拳下來，企業(yè)也在變化，一方面根據(jù)市場(chǎng)在變，根據(jù)行業(yè)在變，根據(jù)自身的模式在變。另一方面，丁院長(zhǎng)說的未來一些變化，目前從原來的央企中央分管城市的管理模式，變成包括很多同行一樣的分區(qū)域關(guān)系，一個(gè)是京津冀，一個(gè)是環(huán)渤海，另外一個(gè)是我們所在的華東，北到青島，包括武漢、上海、南京、杭州這一帶，這是一個(gè)重點(diǎn)要生根的區(qū)域。

　　丁建剛：杭州是重點(diǎn)生根。終于來到我的問題了。

　　付開：尤其是遠(yuǎn)洋在杭州做了八年，有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)，包括一些感受、客戶資源，這個(gè)時(shí)候，從集團(tuán)角度考慮上講，五年以上的城市必須要生根、發(fā)展、壯大。

　　丁建剛：八年沒走。

　　付開：不走了。

　　丁建剛：艱難嗎？

　　付開：還好，慢慢走到路了。

　　丁建剛：周瑜周總，剛才鄰居批評(píng)了你們不顧市場(chǎng)的需求，單刀直入，你們以后會(huì)修正這樣的理念嗎？

　　周瑜：我覺得2015年開始整個(gè)集團(tuán)的戰(zhàn)略導(dǎo)向已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，剛才也和大家分享過，從過去單純追求規(guī)模，現(xiàn)在分項(xiàng)目。從我們的行業(yè)體系就考慮非常清楚，以前每年銷售業(yè)績(jī)和銷售規(guī)模占我們考核業(yè)績(jī)的50%，但2015年開始銷售的利潤(rùn)率、回款和過去的銷售業(yè)績(jī)剛好成為置換的態(tài)勢(shì)，比如說很清楚，我們從追求規(guī)模終于向質(zhì)量、效益轉(zhuǎn)變，這可能跟我們即將要上市的要求是一樣的。接下來的話，讓我們可以靜下心來思考一下，反思一下經(jīng)驗(yàn)，另外在2015年怎么更好的做好我們的運(yùn)營(yíng)。

　　丁建剛：剛才那么多商辦的問題，周總也講到這個(gè)問題，除了剛才說的辦法以外，還有沒有其他的辦法？比如說降價(jià)，有沒有這樣的想法？

　　周瑜：目前，我們所有的項(xiàng)目在報(bào)董事會(huì)的時(shí)候是基本的利潤(rùn)率，往往這樣的利潤(rùn)率是我們的紅線，要調(diào)整比較困難。因?yàn)槲覀円蟮幕乜钏俣群颓灞P速度非?？?，所以每個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率并不是特別的夸張，應(yīng)該說是符合市場(chǎng)的成價(jià)的范圍。

　　丁建剛：其他我不擔(dān)心，華家池的商辦占了一半以上，一萬九的樓面價(jià)能保本嗎？

　　周瑜：現(xiàn)在我們做了一些措施，就是優(yōu)化成本，不是說減少，而是做內(nèi)部的優(yōu)化。

　　丁建剛：但地價(jià)已經(jīng)在那里。

　　周瑜：對(duì)，但商辦和住宅是不同的，利潤(rùn)率的貢獻(xiàn)率是一樣，商辦是比較小的。

　　丁建剛：周總，剛才您說溫州到杭州購(gòu)房，您接觸多嗎？

　　周淺：很多。

　　丁建剛：商辦多還是居住多？最近半年有復(fù)蘇的跡象嗎？

　　周淺：它是已經(jīng)存在的，因?yàn)橛泻芏鄿刂葑婕娜嗽谶@里十年了，有的二十年了，要考慮置業(yè)了，你要跟我好好的合作一把。我們的宣傳還要做，因?yàn)榇蠹抑恢栏叩碌貓D。

　　丁建剛：高德地圖跟你們有關(guān)系嗎？

　　周淺：沒有關(guān)系。但我們要利用它，我們?cè)趶V州做的高德置地，很多人是不知道的。為什么會(huì)來？是因?yàn)槲覀冊(cè)趶V州做好了高德置地廣場(chǎng)一公里的四大綜合體，我們一做就做四個(gè)，所以我們對(duì)杭州比較有信心，我們要專心一致把這個(gè)做好。

　　丁建剛：還有第二個(gè)嗎？

　　周淺：目前還沒有。

　　丁建剛：我還節(jié)約了5分鐘。最后主持人有時(shí)間向大家介紹一下，大家都說開發(fā)商為什么不自救呢？我們已經(jīng)在自救，有一百個(gè)樓盤已經(jīng)在虧損了。降完之后，依然非常高，就是把自己的斷腿斷手去掉之后，再想拿地，沒有辦法及時(shí)的回來，這是杭州的悖論現(xiàn)象。所以，杭州去庫(kù)存是非常艱難的任務(wù)，也許大家不太了解，很多地方有這樣的辦法，但是也有很多非常有決心的斷臂，生產(chǎn)襯衫的雅戈?duì)?，拿?4個(gè)億，直接走了，最后直接把2.4%給土管局，4.2個(gè)億，對(duì)一家小企業(yè)已經(jīng)就破產(chǎn)了，但他斷臂非常果斷，現(xiàn)在看來非常正確。剛才大家都說了現(xiàn)在杭州的確上升，但不知道這種政策刺激持續(xù)上升能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，而且我知道一家銀行明確8.5利率的文件正在申請(qǐng)，希望這時(shí)候明確的刺激，大家的信心已經(jīng)有所恢復(fù)，希望下次周總他們來的時(shí)候，我們更加樂觀一些！謝謝和對(duì)話的四位嘉賓，謝謝四位嘉賓！

　　主持人：謝謝丁建剛先生，謝謝臺(tái)上每一位嘉賓為我們奉獻(xiàn)的精彩觀點(diǎn)。接下來進(jìn)入專題演講及圓桌對(duì)話之二，本場(chǎng)專題演講的主題是：金融與資本。首先有請(qǐng)本場(chǎng)演講嘉賓：盛世神州房地產(chǎn)投資基金總裁李萬明先生。李萬明先生的演講題目是《新形勢(shì)下的地產(chǎn)金融》。李萬明先生，您的演講時(shí)間為15分鐘，有請(qǐng)！

　　李萬明：大家好！我想跟大家主要分四個(gè)方面：

　　一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望

　?。ㄒ唬┲袊?guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用近期無法替代。中國(guó)面臨下行的壓力下，房地產(chǎn)作為中國(guó)的支柱型經(jīng)濟(jì)，近期來看中國(guó)的房地產(chǎn)刺激仍然是政府刺激的主要方面。

　?。ǘ┲袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有真實(shí)的需求。一個(gè)是新增城鎮(zhèn)化帶來的住房需求，二是城市年輕人成家及中年人改善性住房需求。目前24歲到28歲的年輕人要成家了，他們有很多的改善型需求。所以，從這兩方面來統(tǒng)計(jì)，中國(guó)仍然有住房需求，每年大概有10億平方米的需求。這是房地產(chǎn)企業(yè)能夠繼續(xù)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。也有很多人討論到老齡化，實(shí)際上是存在一些偏差。中國(guó)的老齡化確實(shí)有。但是年輕人不愿意和老人住，中國(guó)很多年輕人向國(guó)外學(xué)習(xí)，尤其是大城市。自從結(jié)婚開始就不愿意和老人住在一起，這和國(guó)外先進(jìn)國(guó)家是一樣的。這種情況下，實(shí)際上家庭在市分拆。很多大城市，已經(jīng)從住宅設(shè)計(jì)從人均三點(diǎn)幾的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，所以未來人口居住不一樣那么大，人口居住不一定那么多，目前統(tǒng)計(jì)全國(guó)不少地方已經(jīng)只有2.2了，全國(guó)統(tǒng)計(jì)起來還是3.2，不一定是2.2，但一定是逐步往這個(gè)方向走了。

　　（三）新一屆政府調(diào)控政策更加合理，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。我們看到新的政策既不會(huì)過度刺激。我們相信一定會(huì)在三個(gè)月會(huì)有進(jìn)一步的刺激措施，比如說進(jìn)一步將息，或者是對(duì)房地產(chǎn)按揭利率的降低，都會(huì)激發(fā)更多的需求。當(dāng)然，我們把首套房和首改房的按揭落實(shí)到位，真正落實(shí)到位，成本比較低，有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。所以，總體說不說十年，未來五年房地產(chǎn)仍然有健康發(fā)展的趨勢(shì)。

　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)

　?。ㄒ唬?015年全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)。15年的形勢(shì)有利有弊，目前來說全國(guó)的庫(kù)存量比較多，整個(gè)商品房6億多，住宅房4億多。跟杭州的市場(chǎng)差不多，總體來說商辦物業(yè)和住宅相比，庫(kù)存量更大。剛才也提到，杭州有15萬的庫(kù)存，9萬套的銷售，實(shí)際上對(duì)全國(guó)來說差距不大，全國(guó)去年是銷售了12億平方米，我們的庫(kù)存只有4億平方米，這個(gè)并不是很恐怖。當(dāng)然一季度銷售下滑，也是我們擔(dān)心的，房地產(chǎn)沒有上漲的預(yù)期，而且存在下滑的預(yù)期。正因?yàn)檫@樣，我們會(huì)有新的政策出來。新增的供應(yīng)量在減少，這是利好的方面，我們可以看到全國(guó)很多城市，可能都是因?yàn)榇_定包括全年大家擔(dān)心，所以購(gòu)進(jìn)比較少，新推出的房子比較少。中國(guó)新的政府也接受去年的教訓(xùn)，要做訓(xùn)練，可以說總理在幫我們做宣傳，就是告訴大家穩(wěn)定住房消費(fèi)是大政策，而且也有這樣的需求。貨幣政策逐步寬松，會(huì)使房地產(chǎn)逐步好轉(zhuǎn)。

　?。ǘ┦袌?chǎng)銷量與價(jià)格不可能大漲。要看到房地產(chǎn)要像03年或者09年那樣出現(xiàn)暴漲，是不大現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)橹袊?guó)畢竟損失一定的障礙，城市化還是有一定的節(jié)奏，不要再想大家來搶購(gòu)房子。很顯然去年13億平方米不是真實(shí)的狀況，是因?yàn)槿ツ昴瓿?，由于去年上半年?duì)新一屆政府推出的政策一種期盼，但14年已經(jīng)合理回歸。價(jià)格和銷量都是一樣，價(jià)格也上漲非常慢。我相信今年還會(huì)維持這樣的狀況，價(jià)格不會(huì)漲得很多，銷量也不會(huì)漲的很大。

　?。ㄈ┏鞘蟹只跻姸四摺７康禺a(chǎn)很重要的形勢(shì)就是城市分化越來越明顯，一二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，同時(shí)有一些鬼城出現(xiàn)，這和城市也是相關(guān)聯(lián)的。還有一個(gè)就是對(duì)房地產(chǎn)的選擇一定要考慮城市人口和就業(yè)人口增加的需求，才能選擇合理的方向。我想房地產(chǎn)好的開發(fā)區(qū)域，正是有工商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，有人口增長(zhǎng)基礎(chǔ)的城市，長(zhǎng)三角就是我們首選的方位。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)企業(yè)的分化。我們可以看到大企業(yè)越來越大，小企業(yè)非常艱難甚至倒逼。

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。當(dāng)然艱難并不意味著他們不可以轉(zhuǎn)型，由于反腐導(dǎo)致不可能再通過關(guān)系便宜的拿地，這就意味著轉(zhuǎn)型。大企業(yè)已經(jīng)在主動(dòng)轉(zhuǎn)型，他們通過和金融機(jī)構(gòu)的合作在設(shè)置基金產(chǎn)品，包括萬科這樣一些大型的房企，前十位都有自己的考慮，可以說他們已經(jīng)慢慢輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化金融華之后，他們已經(jīng)是房地產(chǎn)基金的組織者，很多實(shí)際意義上的金融機(jī)構(gòu)只是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的投資者之一。

　　三、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展

　　（一）私募房地產(chǎn)投資基金快速發(fā)展。說到房地產(chǎn)基金未來如何抓住機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)有怎樣的機(jī)會(huì)。這幾年房地產(chǎn)基金都在健康快速發(fā)展，基本上每年都有翻倍的業(yè)績(jī)。根據(jù)去年初步的統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)達(dá)到了六千億規(guī)模。當(dāng)然也有不少房地產(chǎn)基金陸陸續(xù)續(xù)到了收獲的時(shí)候，退出基金已經(jīng)超過一千多億，退出方式多種多樣，有IPO的，有回購(gòu)的，也有分紅。這和前幾年央行推出的金融改革，實(shí)際上是一個(gè)方向，已經(jīng)出現(xiàn)成效。不要讓眾多的房地產(chǎn)企業(yè)都是靠金融賺錢，有很多股權(quán)基金都通過股權(quán)得到了收益，而且發(fā)展越來越好。這里面主要的原因還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)比較好，如果行業(yè)不好就不會(huì)有這樣的發(fā)展基礎(chǔ)。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)自覺的金融化、基金化。房地產(chǎn)業(yè)自覺的金融化和基金化是一個(gè)趨勢(shì)，房地產(chǎn)的金融屬性越來越得到大家的認(rèn)可，金融資源的掌握的多少?zèng)Q定了房地產(chǎn)的發(fā)展份額，大型房企的金融化、資本化已經(jīng)呈現(xiàn)出來，他們也得到了很好的發(fā)展。同時(shí)大型房企普遍涉銀，已經(jīng)有三十多了參股了銀行，銀行也會(huì)自發(fā)和企業(yè)結(jié)合發(fā)展。中小企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，參與組建房地產(chǎn)基金，這是一個(gè)方向。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)基金投資已成為眾多投資人喜愛的產(chǎn)品。這和五年的發(fā)展積累了信譽(yù)有關(guān)系，和投資產(chǎn)品和投資人帶來的可觀回報(bào)有關(guān)系，和房地產(chǎn)依然有長(zhǎng)期發(fā)展的預(yù)期有關(guān)系。還有控制影子銀行帶來了更多的直接投資人，這樣會(huì)有更多的機(jī)會(huì)，使老百姓更多資源的選擇房地產(chǎn)基金。還有社保和保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)基金有意找目前專業(yè)的房地產(chǎn)基金管理合伙人合作，也使房地產(chǎn)有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　?。ㄋ模┓e累房企多元化融資需求的機(jī)會(huì)。我們知道市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模擴(kuò)張的壓力、經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)的資金沉淀，將使所有開發(fā)商都面臨多元化、規(guī)?；谫Y的需求，房地產(chǎn)價(jià)格如果不像以前的暴漲，回歸合理，收益逐漸增加，會(huì)使很多具有財(cái)務(wù)上合理性，使房地產(chǎn)基金更加介入，甚至在未來一年會(huì)有證券推出。未來房地產(chǎn)基金也需要發(fā)展，這也是一個(gè)方向。

　?。ㄎ澹┒嘣康禺a(chǎn)產(chǎn)品和存量房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的金融機(jī)構(gòu)。

　?。┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)于多元融資渠道的機(jī)會(huì)。我們的門檻也變化了，以前是改造，現(xiàn)在更多的是多種合作，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)備案了幾千家私募基金，使得行業(yè)能夠跟家豐富，金融不再是一紙難批的金融許可，證監(jiān)會(huì)對(duì)私募基金也發(fā)了備案。

　?。ㄆ撸┎粩嘣鲩L(zhǎng)的投資需求、不斷成熟的投資人的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄余額又增加了四萬多億，達(dá)到了50萬億，投資需求旺盛，投資渠道匱乏。剛才提到了消費(fèi)力在提高，但錢到哪兒去了，為什么沒有買房？這是自我調(diào)節(jié)，市場(chǎng)化的需求。最近有很多資金投入股市，相信中期的大盤調(diào)整會(huì)到來，不斷有資金投降實(shí)體產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然也有資金到海外，這是正常的流動(dòng)?？傮w來說，房地產(chǎn)基金還是有發(fā)展的前景。

　?。ò耍┓康禺a(chǎn)進(jìn)機(jī)構(gòu)的合作共贏。這是我們非常需要的，也要現(xiàn)狀。實(shí)際上無論是神州基金，還是其他的基金都有發(fā)展。

　　四、盛世神州基金的實(shí)踐

　　我們盛世神州基金經(jīng)過五年的發(fā)展，有不斷的發(fā)展。我們?cè)趪?guó)內(nèi)和美國(guó)有50多項(xiàng)，我們認(rèn)為，股東實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，股權(quán)分散，管理規(guī)范，評(píng)判嚴(yán)謹(jǐn)，決策政府。管理層必須要經(jīng)驗(yàn)豐富，真正為投資人找好項(xiàng)目，管好項(xiàng)目。深入主動(dòng)的管理是我們盛世神州基金的發(fā)展方向，我們希望長(zhǎng)遠(yuǎn)王這個(gè)發(fā)展，希望能發(fā)展成為中國(guó)的房地產(chǎn)大型發(fā)展基金。

　　我們繼續(xù)堅(jiān)持五好原則，更多考慮選擇好的合作伙伴，包括萬科、恒大都有合作，希望杭州大型的房地產(chǎn)開發(fā)商可以和我們分享房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。當(dāng)然不同的房地產(chǎn)規(guī)模，合作方式也不一樣，我們希望能夠共同的以一個(gè)合作共贏的態(tài)度實(shí)現(xiàn)我們的房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　主持人：尊敬的各位來賓，2015城市觀點(diǎn)論壇杭州行的演講全部結(jié)束，下面進(jìn)入今天上午論壇的最后一個(gè)對(duì)話環(huán)節(jié)：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行杭州圓桌之二。央行救市與股市風(fēng)口，融資似乎不再是難題，資本逐利本性無法回避，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣作出清晰判斷。本次城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行杭州圓桌的主題是：重回4000點(diǎn)股市熱與房企融資窗口。我們先請(qǐng)出圓桌的主持嘉賓：世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生。掌聲有請(qǐng)黎振偉先生！

　　接下來，有請(qǐng)圓桌嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康先生；

　　綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理、藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁傅林江先生；

　　景瑞地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍先生；

　　萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司總裁陶椿女士；

　　濱江集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東先生；

　　碧桂園集團(tuán)浙江區(qū)域總裁歐陽寶坤先生；

　　

　　有請(qǐng)黎振偉先生，為我們開啟今天這場(chǎng)城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行杭州圓桌之二，時(shí)間是40分鐘，謝謝。

　　黎振偉：謝謝各位！真的很難得，已經(jīng)到了最后環(huán)節(jié)了，我看在座還是高朋滿座，大家還是很期待這場(chǎng)對(duì)話！的確，這場(chǎng)對(duì)話，嘉賓都是蠻重頭的，我數(shù)了一下六位嘉賓里面有一位金融專家，五位上市公司的高管，很多還是總經(jīng)理。因?yàn)橹v到金融，上市公司肯定是很有經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)的確是中國(guó)當(dāng)今最熱心的行業(yè)，最值得關(guān)注的。但是去年房地產(chǎn)行業(yè)似乎遇到了很大的困難，我剛才看到數(shù)字，14年前三季度144家上市房企總負(fù)債達(dá)到了2.66萬億，有33家房企已經(jīng)超過了80%的紅線，14年上半年148家滬深上市房企的利潤(rùn)十二年來首度下跌。這些數(shù)字都給我們帶了嚴(yán)重的感覺。來到杭州探討金融很有意思，我來自廣州，廣州和杭州不太一樣。杭州誕生了很多優(yōu)秀的企業(yè)，也誕生了很多市場(chǎng)的問題。因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)每次市場(chǎng)，萬科首先在杭州降價(jià)。這里面很有意思，這里面肯定跟金融有關(guān)，也跟市場(chǎng)有關(guān)。

　　我們這次的題目是關(guān)于重回4000點(diǎn)，股市熱與房企融資窗口。的確，我看到中國(guó)關(guān)注政策、市場(chǎng)、產(chǎn)品，這一點(diǎn)杭州很有特點(diǎn)。今天我們要關(guān)注金融、互聯(lián)網(wǎng)+、服務(wù)與運(yùn)營(yíng)。在杭州，這個(gè)中國(guó)最美麗的城市，還有互聯(lián)網(wǎng)中國(guó)的創(chuàng)新高地，如何面對(duì)市場(chǎng)的變化，一定是從地產(chǎn)金融開始的。2015年中國(guó)如何進(jìn)入長(zhǎng)牛，如何保持我們的地位呢？

　　首先是賈所長(zhǎng)，15年一個(gè)330政策，一個(gè)下行，似乎又讓我們回到了溫暖的政策。但我認(rèn)為國(guó)家不會(huì)它這么快的回到過去。廣州也一樣，我們南沙已經(jīng)光盤了，但我覺得不會(huì)那么簡(jiǎn)單回到過去。我剛才關(guān)注賈所長(zhǎng)你聽到了金融、財(cái)稅的政策，還不斷在改進(jìn)，那在改革過程中，將對(duì)我們這個(gè)行業(yè)有哪些直接的影響呢？我們企業(yè)將如何做到積極應(yīng)對(duì)的措施呢？千萬不要被當(dāng)前這種暫時(shí)好的情況給迷惑了，你剛才講的比較多的是政策。因?yàn)榇蠹液荜P(guān)心你的房產(chǎn)稅。

　　賈康：企業(yè)關(guān)心的，如果您最后說的是房產(chǎn)稅，因?yàn)樗峭该鞯倪^程，什么時(shí)候進(jìn)入了立法程序再說。您說的金融方面，金融改革的信號(hào)前所未有的信息化。今年“兩會(huì)”上政策說我們存款利率的放開，最后的臨門一腳，上午的通關(guān)要做。我覺得前面中國(guó)保險(xiǎn)的新政要推出，后面的觀察，是不長(zhǎng)。目前這個(gè)時(shí)間段，既然總理不說的話，最大的可能性就是如期推出。后面跟著的是一大批中小銀行，包括社區(qū)銀行、農(nóng)村銀行，因?yàn)樗写灞ｋU(xiǎn)制，就在自己的社區(qū)，就在鄉(xiāng)鎮(zhèn)銀行都可以放貸款，金融產(chǎn)品就多樣化。這樣的發(fā)展形式，我覺得前所未有的信息。

　　跟著來說，這樣金融多樣化競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展會(huì)對(duì)房地產(chǎn)有怎樣的作用呢？我覺得是看好的作用，因?yàn)榇蠹乙绕磦€(gè)性化、多樣化，同樣也需要更多的多樣化的金融方面的支持。剛才您還關(guān)心股市？

　　黎振偉：對(duì)，股市給上市企業(yè)帶來的利好，也有一些風(fēng)險(xiǎn)。

　　賈康：股市有一些財(cái)富效應(yīng)和托升景氣的作用。但當(dāng)前的股市，管理部門希望把它引成慢牛，而股市自己動(dòng)起來往往是瘋牛的作用。現(xiàn)在新開戶以前是800萬，現(xiàn)在有1000萬，絕大多數(shù)是年輕人，沒有股市經(jīng)驗(yàn)，過去沒有在股市里面的一些辛酸體驗(yàn)，現(xiàn)在聽說進(jìn)入股市會(huì)賺錢，一擁而入。現(xiàn)在這些散戶進(jìn)入股市，它只是起了烘托因素，但并沒有改變股市的總體作用。就是機(jī)構(gòu)的排名在哪里？我們認(rèn)為股市現(xiàn)在的表現(xiàn)，如果從牛的概念來說，有政策牛，有改革牛，有資金牛，因?yàn)槲覀兊慕迪⒔禍?zhǔn)還在演變。往往一個(gè)消息帶來一個(gè)板塊，“一帶一路”很大板塊在走，另外一個(gè)消息來了，另外一個(gè)板塊在走，但沒有任何一個(gè)機(jī)構(gòu)的研究在表明這個(gè)板塊有經(jīng)濟(jì)支撐牛。如果基本規(guī)律里面，同時(shí)考慮現(xiàn)在出現(xiàn)牛市之后，必須前瞻性防范風(fēng)險(xiǎn)了。這樣情況下，管理部門顯然釋放了一下信號(hào)，但不能把股市的熱情一下子澆滅。各種情況綜合下來看，其實(shí)不是慢牛，不是牛市，也不是熊市，是猴市，劇烈振蕩，上串下跳。我聽說只要沒踩準(zhǔn)板塊，只要看指數(shù)上升，自己也沒有賺錢，只看到別人賺兩三倍，還是要有理性。股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎，一定不要借錢炒股。政策方面應(yīng)該還是有一定的引導(dǎo)，但政策不是萬能，如果缺少基本面的支撐，眼下到中期如何恢復(fù)基本面方面的支撐，這不是幾天能出來的效果。這是我比較直率的談一談。

　　黎振偉：謝謝！我覺得賈所長(zhǎng)說的時(shí)候的觀點(diǎn)，和臺(tái)上的觀點(diǎn)更直接。謝謝！我覺得三點(diǎn)：是房產(chǎn)稅，大家可以稍微慢一點(diǎn)，起碼家里手里有多少房子不用擔(dān)心要交稅了；第二，金融政策空前緊張，剛才和劉力博士，現(xiàn)在不進(jìn)入金融的不知道，所以，我們還不能夠簡(jiǎn)單的看好，不要掉以輕心，房企還是要做好基本功，對(duì)未來市場(chǎng)有一個(gè)更加穩(wěn)重的對(duì)待。

　　下面五位管理人都是上市公司，有兩家是深圳上市，三位是香港上市。首先有請(qǐng)綠城集團(tuán)的傅林江傅總。我今天去了麗江看了你們的項(xiàng)目，我覺得真的做得很好。但你們做的項(xiàng)目那么細(xì)，但是如果不解決金融和資金財(cái)務(wù)的問題，也是問題。所以，我看了以后真的希望綠城這個(gè)牌子千萬不要倒，但在這個(gè)轉(zhuǎn)型當(dāng)中，我們?nèi)绾斡肿龊糜肿鲩L(zhǎng)，因?yàn)樽罱泻芏嚓P(guān)于你們的消息，我們真的擔(dān)心牌子。接下來，綠城這個(gè)產(chǎn)品如何在金融當(dāng)中找到自己的投資定位。

　　傅林江：你剛才講的這個(gè)問題的落地點(diǎn)，尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展當(dāng)中，確實(shí)存在金融和地產(chǎn)結(jié)合的問題。最近，我們也在和幾大保險(xiǎn)公司正在探索養(yǎng)老地產(chǎn)的問題，目前正在商討當(dāng)中。這個(gè)問題就是我們?cè)诶砟畎l(fā)展當(dāng)中重點(diǎn)考慮的問題?，F(xiàn)在我們的養(yǎng)老地產(chǎn)是屬于地產(chǎn)養(yǎng)老化的模式，而并不是養(yǎng)老地產(chǎn)化的模式。也就是說目前我們的養(yǎng)老產(chǎn)品還是銷售地產(chǎn)，開了以后涉老的內(nèi)容以及軟服務(wù)的配套，對(duì)我們老年做了一些健康、運(yùn)動(dòng)護(hù)理，居家照顧，以及社區(qū)部分的結(jié)合。這些軟服務(wù)配套上去之后，為主要考慮的是老年費(fèi)用的問題。我們想請(qǐng)保險(xiǎn)基金和老年費(fèi)用支付進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。

　　第二方面，我們將通過社區(qū)金融，社區(qū)金融與養(yǎng)老金之間的結(jié)合，將金融進(jìn)入產(chǎn)品社區(qū)的理財(cái)，以及所有理念的服務(wù)之間建立良好的關(guān)系?；旧鲜沁@樣的考慮。

　　黎振偉：這是綠城在新的發(fā)展方向上和金融上的考慮，不僅是好產(chǎn)品但負(fù)債高。謝謝您，希望您可以給大家一些好的經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)槟銈兊慕?jīng)驗(yàn)非常難得。第二位嘉賓來自上海，景瑞地產(chǎn)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁楊鐵軍，我看你的企業(yè)從上海到杭州，在香港上市，你們是坐擁兩個(gè)金融中心，上海和杭州。你們的金融很有優(yōu)勢(shì)，這個(gè)優(yōu)勢(shì)如何帶動(dòng)您的金融發(fā)展？這跟你們的金融運(yùn)作有沒有關(guān)系？包括這次的金融4000點(diǎn)，估計(jì)帶來很多的利好。大家也很關(guān)注。

　　楊鐵軍：謝謝黎總！景瑞一直是深根長(zhǎng)三角的企業(yè)，我們是在上海成立的，是93年成立的，也是房地產(chǎn)的老兵。我們雖然生根長(zhǎng)三角，但上三角這些城市，我們對(duì)杭州一直在關(guān)注，一直在關(guān)心。我們是杭州的新兵，在場(chǎng)都是杭州的大鱷，我們篩懷著一種學(xué)習(xí)的心態(tài)來到杭州?，F(xiàn)在我們?cè)诤贾萦袔讉€(gè)項(xiàng)目，確實(shí)剛剛李總提到了快魚，因?yàn)槲覀兊暮贾莅l(fā)展速度比較快，因?yàn)榫叭鹗强熘苻D(zhuǎn)的企業(yè)，景瑞在杭州的幾個(gè)項(xiàng)目都是比較快的。這和景瑞的內(nèi)在運(yùn)營(yíng)邏輯也是相關(guān)。說老實(shí)話，景瑞和很多的行業(yè)龍頭來講，我們實(shí)力還是有差距。所以，我們希望通過自己的效率提升把自己的規(guī)模做上去，把自己的利潤(rùn)做大。應(yīng)該說我們?cè)诤贾輰W(xué)到了杭州，也有一些體會(huì)，確實(shí)杭州這個(gè)市場(chǎng)的節(jié)奏，如果把握不好的話，還是要吃虧的，從前面嘉賓的分享就可以看到。但整體帶講景瑞的發(fā)展還是不錯(cuò)的。

　　回到剛剛說的話題企業(yè)和金融的結(jié)合，我想從房地產(chǎn)過往二十年的發(fā)展來看，房地產(chǎn)本身的金融屬性非常強(qiáng)，其實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)某種是玩金融的，過去玩得好都是在這些方面有深刻體會(huì)。景瑞上市以后，我們?cè)谒薪鹑诠ぞ叩氖褂煤吞剿魃献隽撕芏嗟膰L試，我們也感覺整個(gè)金融平臺(tái)尤其是香港的金融平臺(tái)對(duì)我們的發(fā)展很有幫助。但未來除了這些屬性之外，還要有一些新的做法。現(xiàn)在所有的房企都有一些焦慮，這個(gè)焦慮源于很多東西在改變。比如說房地產(chǎn)的利潤(rùn)率在集體下滑，用一句時(shí)髦的話說可能是在朝新常態(tài)走。毛利潤(rùn)水平降到20%，凈利潤(rùn)水平可能是10%左右。但另一方面，土地的成本和政府運(yùn)營(yíng)成本方面沒有改變，不知道其他怎么樣，我們土地運(yùn)營(yíng)結(jié)轉(zhuǎn)成本已經(jīng)翻了一番。前段時(shí)間，我看國(guó)外的一個(gè)研究，整個(gè)土地運(yùn)營(yíng)成本在不斷上升。另外，金融成本在里面非常高。

　　金融成本分為兩塊，一個(gè)是顯性的利率，無論是金融機(jī)構(gòu)還是信托，其實(shí)還有一些隱性的成本，不知道大家有沒有算帳，其實(shí)這塊收入占的房地產(chǎn)收入非常高。頭尾的風(fēng)險(xiǎn)都是房地產(chǎn)承擔(dān)，但參與分配是一個(gè)非常弱勢(shì)的群體。所以，這是不符合市場(chǎng)邏輯的，在這里面，房地產(chǎn)企業(yè)怎么去改變這種狀態(tài)，或者說改變賊個(gè)行業(yè)的生態(tài)，我覺得這是非常重要的話題。所以，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司想輕資產(chǎn)，想做轉(zhuǎn)型，想做跨界，都是來自這些方面。但不管怎么樣，房地產(chǎn)企業(yè)做升級(jí)和產(chǎn)業(yè)的延伸是可以的，但如果要做深入的轉(zhuǎn)型還是蘊(yùn)含很多風(fēng)險(xiǎn)。我想在這個(gè)里面，房地產(chǎn)企業(yè)可以更多的從金融的邏輯上怎么樣參與調(diào)整整個(gè)生態(tài)的事項(xiàng)當(dāng)中去，大家一起改變這個(gè)生態(tài)，我覺得這才是我們應(yīng)該追求的重要的點(diǎn)。

　　黎振偉：謝謝楊總！作為上市公司，我想講金融生態(tài)，它肯定是最深刻的，股票好不好，還有成本。另外，講政策方面，賈所長(zhǎng)和房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)也都在，我今天和同事交流。其實(shí)，從銷售角度已經(jīng)感受到了，但房?jī)r(jià)、地價(jià)還在上升，如果這時(shí)候企業(yè)不控制無底的欲望，可能會(huì)導(dǎo)致地價(jià)繼續(xù)上漲。所以，房企要理性的面對(duì)這個(gè)問題。另外，我發(fā)現(xiàn)去年庫(kù)存很大。

　　下一位嘉賓來自萊茵達(dá)置業(yè)的陶椿陶總，堅(jiān)持立足長(zhǎng)三角，高鐵、高速公路二三線城市布局。你們有一些什么樣的考慮？如何融資？你們有什么好的對(duì)策。

　　陶椿：黎總，您得到的信息還是我們前幾年的信息，現(xiàn)在我們正在積極的轉(zhuǎn)型。我非常喜歡這句話，現(xiàn)在是最好的時(shí)代也是最壞的時(shí)代。所謂“最好的時(shí)代”，我認(rèn)為是資本、金融、企業(yè)，作為萊茵達(dá)非常幸運(yùn)，我們通過十幾年前通過借款的形式占了一片天，我們和資本基本上是無縫連接，我們至少可以勇敢的活下來。同時(shí)這又是最好的時(shí)代，特別作為上市房企，我們也面臨非常尷尬的局面，第一是所有的信息都必須要披露，所以剛才您講的戰(zhàn)略，我們的確的確是長(zhǎng)三角二三線的戰(zhàn)略，確實(shí)一些二三線城市人口沒有增量，經(jīng)濟(jì)沒有爆發(fā)性，制造業(yè)沒有復(fù)蘇，所以這些城市的去庫(kù)存的壓力非常大。我經(jīng)常說，杭州這樣的城市，比如說像景瑞這種快魚的模式，甚至很多房企的架架模式（音），在二三線城市是不可能的。所以，作為房企的轉(zhuǎn)型是非常困難的。

　　另外，作為上市公司來講，必須要把信息披露出來，所以很難取舍。如果調(diào)價(jià)格，利潤(rùn)肯定是無法保證的。但如果堅(jiān)守了，也許你的財(cái)務(wù)成本又居高不下，所以我覺得作為房企公司來說，確實(shí)是非常痛苦的事情。作為萊茵達(dá)置業(yè)來講，我們也是積極突圍。作為金融，向大家匯報(bào)一下，我們也在積極對(duì)接海外市場(chǎng)，我們和濱江集團(tuán)希望走出去，關(guān)注海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括資本市場(chǎng)。第二，我們也積極的轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在我們提出的戰(zhàn)略是一體兩翼，以房地產(chǎn)為主業(yè)，同時(shí)向文化和體育產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍。同時(shí)希望向各位大佬學(xué)習(xí)，以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心，積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，擁抱大健康，擁抱環(huán)保、節(jié)能領(lǐng)域。但是，我覺得這些跟房地產(chǎn)主業(yè)比，其實(shí)確實(shí)專心并不是那么容易的。轉(zhuǎn)型和跨界其實(shí)還是兩個(gè)概念，要跨界整合，我覺得我們還要不斷的努力。我也希望得到大家的進(jìn)一步關(guān)注。謝謝！

　　黎振偉：陶總，我剛才應(yīng)該問了你們當(dāng)時(shí)的上市也是很好的組合，你們十幾年前已經(jīng)走了這條路，這條讓你面臨的房地產(chǎn)向文化大地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，新的產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，確實(shí)是房企未來發(fā)展的重要方向。我們期待萊茵達(dá)置業(yè)的發(fā)展！下一家公司是最新的，來之濱江集團(tuán)的副總經(jīng)理朱立東朱總。我看到朱總他們公司去年成交達(dá)到157億，創(chuàng)最高年份，大家都很難，你們最高。我想知道你們公司怎么實(shí)現(xiàn)它呢？是否跟金融轉(zhuǎn)型、企業(yè)轉(zhuǎn)型相關(guān)呢？

　　朱立東：像黎老師講的，去年我們整個(gè)公司銷售157個(gè)億，跟大企業(yè)無法相比，但跟我們自己比是非常大的進(jìn)步。這跟轉(zhuǎn)型沒有太大的關(guān)系，跟我們的架構(gòu)轉(zhuǎn)型有關(guān)系。過去我們主要是在杭州，這幾年我們帶杭州以外的紹興、上虞、金華、衢州、千島湖，區(qū)域大了，項(xiàng)目多了，可售的面積多了，銷售就上去了。

　　第二，經(jīng)過這么多年的經(jīng)營(yíng)，企業(yè)的品牌、業(yè)主的口碑、開發(fā)運(yùn)營(yíng)的把控、成本的管控也形成了自己的優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)下行的大背景下，以前的一些非房地產(chǎn)企業(yè)或者非房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)的企業(yè)，在這樣的大背景下碰到困難了，帶整個(gè)開發(fā)營(yíng)造、銷售、成本控制就需要有更專業(yè)的公司對(duì)他們進(jìn)行服務(wù)的類型，所以我們從前年開始，進(jìn)行商業(yè)待建，所以說我們?cè)谶@樣銷售額里面，我們也有待建了幾個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目，幫助銷售以后，有了這樣的銷售業(yè)績(jī)。

　　黎振偉：占你們的比例是多少？

　　朱立東：股權(quán)比例我們自己是70%，合作是30%。如果是待建的，可能占整個(gè)里面的20%左右。

　　黎振偉：我剛才跟朱總探討一個(gè)問題，您是上市公司，不需要一定的買地建房。有這么好的待建能力，營(yíng)銷能力，通過市場(chǎng)融資的屈打，如何對(duì)很多資金不足的開發(fā)商解決呢？其實(shí)現(xiàn)在的開發(fā)商有很多的方式可以創(chuàng)新，而且我覺得今天的房地產(chǎn)量已經(jīng)擺在這里了，我覺得真的足夠了。接下來是怎么把質(zhì)做好，把服務(wù)做好。當(dāng)然資金不夠，怎么辦呢？通過這種合作，做好做優(yōu)。剛才朱總說不容易，因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)商不是什么都可以做，我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代是互聯(lián)互通。就像綠城早期的待建也是非常充分的，有很好的事中和管理。

　　最后一位嘉賓是老鄉(xiāng)，來自廣東碧桂園集團(tuán)浙江區(qū)域總歐陽寶坤。我發(fā)現(xiàn)歐陽總已經(jīng)來杭州，也在適應(yīng)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，但畢竟的優(yōu)勢(shì)還是在于經(jīng)營(yíng)，在于和金融的結(jié)合。我們也看到平安保險(xiǎn)入股了碧桂園，很多人都說是不是又缺錢了，其實(shí)關(guān)于這個(gè)事，碧桂園有很多的解釋，這一點(diǎn)的解釋是在金融上創(chuàng)新。歐陽總，您從如何做金融的角度看待這個(gè)問題？

　　歐陽寶坤：最近有一個(gè)信息，就是平安成為碧桂園的第二大股東。我覺得，這不是轉(zhuǎn)型的問題，是金融和房地產(chǎn)更好的結(jié)合，平安有有自身的優(yōu)勢(shì)，碧桂園有自己的優(yōu)勢(shì)，這是我們的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。完全不能解釋為碧桂園缺錢，碧桂園至今不缺錢。

　　我們和平安的合作，它成為我們的第二大股東，因?yàn)槲覀冇谢ハ嗫瓷蠈?duì)方的一些地方。比如說中國(guó)平安的保險(xiǎn)，它的保險(xiǎn)從業(yè)員有幾十萬人在全國(guó)各地分布，而我們的業(yè)主超過一百萬戶，所以在這方面，從數(shù)量上就可以看出，比如說我們從銷售手段上，我們可以互相利用互相的資源共享。其實(shí)我們是一個(gè)上市公司，去年做到1200億的銷售，跟我們的金融創(chuàng)新確實(shí)有莫大的關(guān)系。因?yàn)槲覀冊(cè)趪?guó)內(nèi)除了傳統(tǒng)的融資手段之外，這個(gè)已經(jīng)滿足企業(yè)的發(fā)展需求。所以，我們自己也摸查一下看自己的金融創(chuàng)新手段有多少，除了傳統(tǒng)的手段，我們有十幾二十種的金融創(chuàng)新手段，包括剛才說的房地產(chǎn)資金。我們金融創(chuàng)新只有兩種，一個(gè)是為企業(yè)提供低成本的金融成本，第二是為了更好的金融創(chuàng)新。在金融方面，平安和我們合作，我們已經(jīng)合作了幾年，今年是高峰，我們也一直在探討。希望今后可以和大家繼續(xù)合作！

　　黎振偉：我想房地產(chǎn)要做大，一個(gè)是自身的市場(chǎng)，還有一個(gè)真的要靠金融。因?yàn)榻鹑谔匾耍∽詈?，我想賈康所長(zhǎng)幫我們點(diǎn)評(píng)一下，做一個(gè)總結(jié)。因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)家，一個(gè)金融家，我們?cè)趺纯矗?/p>

　　賈康：這里向在座的企業(yè)家和各位更多請(qǐng)教，自己從研究的角度談?wù)劤醪降目捶ā１热缜懊鎺孜粓A桌討論的企業(yè)家，他們的發(fā)言里面有共性也有個(gè)性，各有特色，有自己強(qiáng)調(diào)的著眼點(diǎn)，以及自己企業(yè)已經(jīng)形成的戰(zhàn)略、策略，是連接在一起的，有可能不一定是金融。在金融方面，我覺得是不是有兩個(gè)概念：第一，金融如何和商業(yè)性的金融對(duì)接。像我前面說的，已經(jīng)迫于眉睫，亟待突破，它已經(jīng)有聲有色，也代表激烈競(jìng)爭(zhēng)一定會(huì)升級(jí)。在這樣多樣化的商業(yè)信息，如何和企業(yè)以及企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略對(duì)接呢？除了常規(guī)手段之外，我個(gè)人覺得創(chuàng)新了一個(gè)像金融工程的手段，有可以找一些專家，可以打造一個(gè)金融工程，金融工程概念是利用所有金融知識(shí)、清算手段、模型數(shù)理等等，就是最適合企業(yè)發(fā)展的模式，有時(shí)候復(fù)雜一點(diǎn)，比如說基金，有如何專業(yè)化設(shè)計(jì)的要點(diǎn)，我覺得企業(yè)可以利用外腦，為自己企業(yè)量身定制。以后專業(yè)性的金融發(fā)展也不排除低端的創(chuàng)新，我們很難預(yù)測(cè)對(duì)接草根銀行、鄉(xiāng)鎮(zhèn)金融等如何進(jìn)一步的對(duì)接。第二個(gè)概念叫政策性金融，政策性金融現(xiàn)在前所未有的信息化，兩次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都在關(guān)注，現(xiàn)在正面肯定政策性金融和開發(fā)性金融，現(xiàn)在又下發(fā)了如何改革性的文件，它的政策完全可以用到政策性金融。比如說有些企業(yè)本身是房地產(chǎn)企業(yè)，它地緣熱泵的先進(jìn)技術(shù)，綠色、低碳，節(jié)能發(fā)展。有它對(duì)應(yīng)到分布式能源，這時(shí)候政策性金融就進(jìn)去了。過去是政策貼息，政策性擔(dān)保，現(xiàn)在更豐富一點(diǎn)。開發(fā)性金融給你支持，稅收方面給你支持，都是可以的。還有一個(gè)概念就是企業(yè)更有雄心壯志，往外發(fā)展，“一帶一路”的政策性金融支持更可以對(duì)企業(yè)加以幫助。

　　黎振偉：謝謝！我感受到現(xiàn)在盡管4000點(diǎn)，但企業(yè)家并沒有頭腦發(fā)熱，沒有追尋這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是認(rèn)真在思考企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，而且在創(chuàng)新。當(dāng)然賈康所長(zhǎng)給我們提出了更大的視覺，如何和金融結(jié)合，在更廣闊的領(lǐng)域和經(jīng)營(yíng)和金融的結(jié)合，當(dāng)然在杭州，還要和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，互聯(lián)網(wǎng)不僅是開放思維，還有互聯(lián)互通。謝謝各位，我們論壇到這里，

　　主持人：非常感謝各位臺(tái)上嘉賓的精彩觀點(diǎn)！請(qǐng)嘉賓留步，請(qǐng)工作人員邀請(qǐng)其他嘉賓上臺(tái)，我們一起合影留念，謝謝！在場(chǎng)的各位來賓，親愛的朋友們，上午的論壇議程到此結(jié)束，感謝大家的熱情參與！謝謝！