不斷出臺的新政，不斷變化的市場，不斷調(diào)整的策略，正是樓市的活力所在。

　　4月28日上午，城市觀點(diǎn)論壇杭州行正式開幕，探討“新政與救市”下的杭州樓市。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　專題：2015城市觀點(diǎn)論壇杭州行

　　直播實(shí)錄：2015城市觀點(diǎn)論壇杭州行

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：

　　大家早上好！歡迎來到2015城市觀點(diǎn)論壇杭州行現(xiàn)場。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題，以中國及世界房地產(chǎn)發(fā)展中的城市為載體及主辦地，邀請經(jīng)濟(jì)學(xué)者、政府協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商巨頭、建筑規(guī)劃大師、金融人士、傳媒精英以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)精英及專家，對中國城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策、上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展等進(jìn)行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動力及發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　十一年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港、蘇州等三十多個省市。

　　“上有天堂、下有蘇杭”，美麗的杭州的歷史源遠(yuǎn)流長。杭州的房地產(chǎn)市場具有典型性，同時也是開發(fā)商的必爭之地。

　　作為“北上廣深”四大一線城市之后中國內(nèi)地最為重量級的城市之一，杭州房地產(chǎn)市場的起落漲跌一直是影響整個行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，具有非常重要的意義。

　　從2014年年初開啟的降價，使得杭州成為全國樓市下行的導(dǎo)火線，直到今日，盤旋在杭城樓市上空的高庫存陰影仍然厚重，霧霾未散。

　　從宏觀層面而言，調(diào)控政策退出，不斷出臺的刺激與救市新政成為房地產(chǎn)行業(yè)重新抬頭向上的基礎(chǔ)，但具體到杭州市場，在政策寬松與市場高庫存風(fēng)險中如何找到自身準(zhǔn)確的定位？

　　杭州擁有非常卓越的地理位置，有著非常出色的經(jīng)濟(jì)、人口基礎(chǔ)，可謂得天獨(dú)厚。在這樣一個經(jīng)過充分發(fā)展的城市，房地產(chǎn)市場如何回歸正軌，建立長期穩(wěn)定健康發(fā)展的秩序？

　　今天，觀點(diǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇再一次來到杭州。眾多房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士，與杭州各界房地產(chǎn)精英齊聚，共同為崛起中的杭州房地產(chǎn)尋找最佳發(fā)展道路。

　　最后，我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體，聯(lián)合主辦方錢江晚報，合作伙伴威海雙島灣科技城、融創(chuàng)中國、華譽(yù)景觀、浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、西子金融發(fā)展研究中心、浙江中原、杭州世聯(lián)、杭州合富輝煌、5100西藏冰川礦泉水等，歡迎各位朋友的到來！

　　下面，我們將介紹今天出席論壇的嘉賓和朋友，他們是：

　　著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康先生

　　中共上城區(qū)委常委來劍波先生

　　浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長高爾昌先生

　　浙報傳媒副總經(jīng)理、錢江報系總經(jīng)理何鋒先生

　　主持人：由于介紹嘉賓眾多，接下來請允許我將以下嘉賓介紹完畢后，我們再以熱烈的掌聲一起隆重歡迎：

　　綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理、藍(lán)城中國執(zhí)行總裁傅林江先生

　　杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理朱立東先生

　　景瑞地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁楊鐵軍先生

　　世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生

　　萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司總裁陶椿女士

　　碧桂園集團(tuán)浙江區(qū)域總裁歐陽寶坤先生

　　清控人居集團(tuán)董事、洲聯(lián)集團(tuán)總裁劉力先生

　　天津市天港建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理毛峰女士

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金總裁李萬明先生

　　野風(fēng)集團(tuán)房地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理虞輝先生

　　杭州遠(yuǎn)洋天祺置業(yè)有限公司總經(jīng)理付開先生

　　中糧置地杭州公司總經(jīng)理陳雪松先生

　　寶嘉杭州集團(tuán)總經(jīng)理張世澤先生

　　浙江嘉城控股集團(tuán)有限公司董事長宣哲先生

　　高地（杭州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理周淺女士

　　合景泰富地產(chǎn)杭州公司營銷副總經(jīng)理張民先生

　　雨潤地產(chǎn)集團(tuán)有限公司運(yùn)營部總經(jīng)理卞克先生

　　杭州萬科營銷管理中心副總經(jīng)理刁玥先生

　　新湖中寶股份有限公司董秘虞迪峰先生

　　越秀地產(chǎn)營銷總監(jiān)廖鵬先生

　　綠地浙江區(qū)域營銷總監(jiān)周瑜女士

　　鼎信長城基金高級副總裁丁紅兵先生

　　浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛先生

　　世聯(lián)行杭州公司總經(jīng)理、區(qū)域副總經(jīng)理鄒洲先生

　　浙江中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理朱凌女士

　　SAP大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)首席專家余恕奇先生

　　SKYLINE思凱來國際董事長李濤先生

　　杭州中房信息科技有限公司董事長嚴(yán)志民先生

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　歡迎各位嘉賓的到來。

　　另外，本次論壇還獲得眾多全國暨杭州實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2015城市觀點(diǎn)論壇的朋友們。

　　主持人：接下來，讓我們進(jìn)入的是論壇的致辭環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)每一位嘉賓的致辭時間為3分鐘。有請第一位致辭嘉賓上臺，他是浙報傳媒副總經(jīng)理、錢江報系總經(jīng)理何鋒先生，有請何鋒先生！

　　何鋒：各位來賓，上午好，今天知名的觀點(diǎn)論壇又再一次相約杭州，我們很榮幸邀請了各位企業(yè)精英、金融人士蒞臨會議，我謹(jǐn)代表主辦方之一，對嘉賓的支持和到來感謝誠摯的感謝！借此機(jī)會也感謝觀點(diǎn)新媒體對錢江晚報的支持！

　　春天的杭州，朝氣蓬勃，杭州是地產(chǎn)界的風(fēng)向標(biāo)，地產(chǎn)界也在尋找新的動力在哪里，互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)下房地產(chǎn)行業(yè)如何轉(zhuǎn)型提升，房地產(chǎn)企業(yè)如何打造市場追捧的強(qiáng)勢產(chǎn)品，相信今天的論壇和各位權(quán)威專家嘉賓的觀點(diǎn)會帶給我們更多的思路，帶給我們更多的機(jī)會。

　　今年也是錢江晚報創(chuàng)刊28周年，順應(yīng)媒體傳播變革的挑戰(zhàn)，融合新的發(fā)展機(jī)遇，錢江晚報全媒體平臺已經(jīng)擁有220萬用戶，成為都市媒體的第一品牌。錢江晚報傳媒中心也在社會各界的融新聞傳播、數(shù)據(jù)推廣、媒體電商、全案策劃為一體國內(nèi)領(lǐng)先的運(yùn)營平臺，我們也將更多關(guān)注房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也希望與企業(yè)各界各位嘉賓攜手共同推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展！

　　最后，祝與會嘉賓身體健康，事業(yè)順意，預(yù)祝本次論壇圓滿成功。謝謝！

　　主持人：非常感謝，接下來我們有請下一位致辭嘉賓，杭州中房信息科技有限公司董事長 嚴(yán)志民先生。有請嚴(yán)志民先生。

　　嚴(yán)志民：作為一家協(xié)辦單位，我們在這次合作當(dāng)中，感受到了觀點(diǎn)的專業(yè)和敬業(yè)，也祝賀本次大會圓滿舉行！透明售房網(wǎng)是全面及時準(zhǔn)確新房和二手房的交易信息，以及最具權(quán)威的房地產(chǎn)市場信息，目前我們覆蓋了市區(qū)五線，以及衢州、嘉興，以及新疆的烏魯木齊也將開始。我們專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊自主研發(fā)的平臺，打造房地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，目前整個平臺的架構(gòu)包括了透明售房、透明收房研究院等提供全方位的服務(wù)。

　　眾所周知，杭州是房地產(chǎn)極度敏感的一線城市，我們在這個特殊城市中扎根、發(fā)展，我們了解這個瞬息萬變的房地產(chǎn)市場，此次盛會我也將就新政和救市和大家一起探討和研讀，相信通過各位的觀點(diǎn)和精準(zhǔn)的專業(yè)分析，我們能夠把握市場的脈絡(luò)。最后恭祝大會圓滿召開，謝謝！

　　主持人：謝謝！嚴(yán)志民先生的致辭，其實(shí)作為一個媒體人，對城市的觀點(diǎn)是每年都想?yún)⒓?，尤其?015年三年之后再次來到杭州，這是思想交鋒的舞臺，我們要感謝這個人民！她就是觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。有請陳詩濤女士。掌聲有請！

　　陳詩濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家好！這是城市觀點(diǎn)第二次走進(jìn)杭州，相比2012年，我們感覺到杭州的變化不小。電子商務(wù)、新興科技、現(xiàn)代金融正在融會貫通，我想我們?nèi)f眾創(chuàng)業(yè)潮將會為杭州更多有潛力的行業(yè)注入更多新的活力。我們有理由相信，未來的杭州不僅是現(xiàn)在政府希望的宜居之城，可能更希望是活力之城和希望之城。

　　進(jìn)入2015年，大家都在談經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)增速放緩，對房地產(chǎn)的沖擊不小，不過我們的政府很給力，各地救市的新政不斷出臺，房地產(chǎn)利好不斷。其實(shí)這一輪大家感到波瀾壯闊，這一點(diǎn)印證了中國的民間不缺錢，大家只是想尋找更多的投資機(jī)會，完成個人和家庭投資收益的最大化。浙江一向是民間金融、民間投資尤為突出，這對浙江的房地產(chǎn)來說有非常好的空間和機(jī)會。特別是剛才我們看到第一季度下來，杭州的樓市成交量是有所上升，近五年排在第二。當(dāng)然我們也看到不是很好的是庫存，也是五年來比較高的一次。另外也看到第一季度的土地成交往下走。

　　其實(shí)3月28日在廣州發(fā)布的報告已經(jīng)知道了，2015年所有房市政策在調(diào)整，我們不在追求規(guī)模和盲目的擴(kuò)張，龍湖去年銷售491億，實(shí)現(xiàn)的回款是90%，這也就是告訴我們房企在今年經(jīng)濟(jì)下行的時候要大量實(shí)現(xiàn)去庫存化，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的銷售和有效的回款是關(guān)鍵。在場來了將近300位企業(yè)的高層，代表了200家開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)以及商業(yè)的零售商和品牌商，大家在現(xiàn)場會共同探討和思考這個問題！

　　作為論壇的創(chuàng)立者及主辦方，觀點(diǎn)新媒體剛從武漢論壇而來，在2015年還將繼續(xù)在成都、廣州、大連等地舉辦城市論壇、商業(yè)年會，夏季將在海南舉辦第十五屆博鰲房地產(chǎn)論壇。如果說線下的活動代表著傳統(tǒng)，那么互聯(lián)網(wǎng)的概念一直貫穿觀點(diǎn)的血脈，觀點(diǎn)網(wǎng)、觀點(diǎn)微信訂閱號、官方微博、電郵導(dǎo)讀每天透過互聯(lián)網(wǎng)、移動終端影響著房地產(chǎn)這個大產(chǎn)業(yè)鏈上的數(shù)十萬家企業(yè)。

　　觀察與記錄一個行業(yè)，并為這個行業(yè)提供線上線下的各類服務(wù)，這就是觀點(diǎn)的平臺價值。

　　最后再次感謝我們的賈康所長及所有演講嘉賓、與會來賓及媒體朋友，希望在接下來的時間里在場各位精英充分發(fā)言及互動，為杭州房地產(chǎn)業(yè)奉獻(xiàn)出一場的精彩的思想盛宴。謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士！接下來將進(jìn)入2015城市觀點(diǎn)論壇杭州行的正式議程。

　　從330新政到15部委聯(lián)手維穩(wěn)樓市，再到央行的降息、降準(zhǔn)，各種政策均釋放出利好訊號。不斷出臺的刺激與救市新政成為房地產(chǎn)行業(yè)重新抬頭向上的基礎(chǔ)，但具體到杭州市場，在政策寬松與市場高庫存風(fēng)險中如何找到自身準(zhǔn)確的定位？

　　尊敬的各位來賓，2015城市觀點(diǎn)論壇杭州行的大會主題是：新政與救市。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請到：

　　著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康先生；

　　清控人居集團(tuán)董事、洲聯(lián)集團(tuán)總裁劉力先生；

　　世聯(lián)行杭州公司總經(jīng)理、區(qū)域副總經(jīng)理鄒洲先生；

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金總裁李萬明先生等重要嘉賓，為我們帶來精彩的演講及對話。

　　首先有請第一位主旨演講嘉賓，有請著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康先生。賈康先生的演講題目是：從財稅政策談經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)市場。賈康先生，您的演講時間為30分鐘，有請！

　　賈康：尊敬的各位來賓，各位企業(yè)家朋友，大家好！我從研究者的角度談一下自己作為研究者的看法。

　　比較直率的說，領(lǐng)導(dǎo)人和各界都在運(yùn)用著“新常態(tài)”這個概念，可以講它的新已經(jīng)非常明朗，形成共識。舊的階段合乎規(guī)律的已經(jīng)過去，告別了我們那種10%以上兩位數(shù)的增長。在我們進(jìn)入中等收入階段之后的發(fā)展?fàn)顩r。

　　進(jìn)入中等收入階段之后，所有的經(jīng)濟(jì)都是處于穩(wěn)定的中高速，如何維持中高速運(yùn)行，打造好升級階段是這個階段的實(shí)質(zhì)。新的競爭已經(jīng)無可正義，但“常”還沒有實(shí)現(xiàn)。我們的經(jīng)濟(jì)還在繼續(xù)探底，繼續(xù)下行。去年上半年是7.4、7.5，下半年兩個制度在一系列的微刺激有關(guān)的相繼決策措施出臺之后，仍然只達(dá)到了兩個7.3。今年一季度非常明顯，下落到7.0，實(shí)際上統(tǒng)計局有關(guān)的官員也承認(rèn)，這是稍微差一點(diǎn)，四舍五入的結(jié)果。但我們不要太在意經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)下行，但從表現(xiàn)上來看，必須承認(rèn)不僅在下行，而且在繼續(xù)下降。地方政府的壓力沉重，是不得不實(shí)現(xiàn)的狀態(tài)。

　　這個“常”要實(shí)現(xiàn)的，要按照軟著陸真正追求經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式由新到常的轉(zhuǎn)變，完成探底之后，要使整個經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)狀態(tài)下維持中高速提質(zhì)升級的狀態(tài)，提質(zhì)升級是最關(guān)鍵的。但我們不能否定7%增長的最新指標(biāo)，是鄧小平南巡以來的最低點(diǎn)，而且它是非常重要的新端口，影響市場預(yù)期，影響整個市場氛圍，包括房地產(chǎn)業(yè)。在這個里面，如何抓住實(shí)質(zhì)，有一定的難度。我們必須一方面強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的定力、底氣，讓市場充分起作用。另一方面，必須高度關(guān)注市場的狀態(tài)，必須在相繼的決策之下，把握財政制度。在已經(jīng)有的舉措安排下聰明投資，增加有效供給，使人民群眾得實(shí)惠，增加長期發(fā)展后勁的投資。這些聰明投資要拉著民間資本一起來做，使民間資本更活躍，更有潛力釋放取向的過程中形成一個一個進(jìn)入全局之內(nèi)的聰明投資項(xiàng)目，這些項(xiàng)目當(dāng)然包括房地產(chǎn)業(yè)必須增加的新的投資。要處理原來看到的存量怎么消化，以及新的產(chǎn)業(yè)升級、民眾基本生活要繼續(xù)提升這方面的匹配關(guān)系，結(jié)構(gòu)是最關(guān)鍵的。

　　我們在這樣一個經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，由新求常，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動這樣一個總體實(shí)現(xiàn)微妙結(jié)合的調(diào)控方略之中，要密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的下行。因?yàn)楹苊黠@，中國現(xiàn)在的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化，總體發(fā)展中，我們是有所謂任性增長空間和回旋余地的。這里面很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)就是不動產(chǎn)房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。整個城鎮(zhèn)化過程還要高速發(fā)展幾十年，從現(xiàn)在真實(shí)城鎮(zhèn)化率40%左右，按國際經(jīng)驗(yàn)要一直走到70%的高位才能走進(jìn)低頻的發(fā)展階段，按照這樣的持續(xù)增長可能要維持三十年，非常接近偉大復(fù)興的歷史時點(diǎn)。這樣的房地產(chǎn)是隨著中國建成區(qū)的擴(kuò)大，陸陸續(xù)續(xù)從4億左右的人從農(nóng)民走向城市定居，必然形成整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級，優(yōu)化之中的支柱。這個客觀是非常清楚的！

　　當(dāng)然也有一些困擾我們的問題，這樣的支柱曾經(jīng)在前面若干年表現(xiàn)的熱度非常高，一路往上走，當(dāng)時是越調(diào)越熱，越調(diào)越漲，怎么前面一年多的時間一下子轉(zhuǎn)向了，我們現(xiàn)在可以評價一下在經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)變化是什么。我們?nèi)匀粡?qiáng)調(diào)，我在觀點(diǎn)的論壇和其他的場合都強(qiáng)調(diào)，去年年初非常明顯的房地產(chǎn)市場變化，主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”，它絕對不是有些人說的中國房地產(chǎn)有崩盤的過程和整個房地產(chǎn)的景氣，如果以成交均價表現(xiàn)的房價，出現(xiàn)了一去不回的根本性拐點(diǎn)。曾經(jīng)這樣的觀點(diǎn)非常有影響力，一些很有影響力的任人物也博得公眾眼球和關(guān)注。但現(xiàn)在我們完全可以證明，我也愿意借此機(jī)會強(qiáng)調(diào)一下，經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本邏輯確實(shí)是有用的，有助于我們理解規(guī)律，不能只看一段時間里的市場波動任何市場都有波動。我們判斷它的基本底氣對規(guī)律的認(rèn)知是非常重要的。

　　整個中國的發(fā)展過程，以工業(yè)化和城鎮(zhèn)化結(jié)合來說，總體來說是走到中間階段。我們的城鎮(zhèn)化過程高速發(fā)展，還有很大的空間，那么有什么理由認(rèn)為去年上半年以來曾經(jīng)顯得非常有壓力的房地產(chǎn)市場變化就是崩盤呢？換句話說，如果真的崩盤，如果這種波動中根本性拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，那就是整個中國跌入收入陷阱有問題了。我們這么悲觀，怎么認(rèn)為這個現(xiàn)象無法收拾呢？

　　如果做一個簡單評價的話，去年上半年以來，這樣的市場調(diào)整分化，在演變過程中總體來說是健康，整個房地產(chǎn)市場那時候曾經(jīng)形成的民眾焦慮，決策層和管理部門高度關(guān)注，一段時間又顯得似乎無可奈何，頻頻推動種種權(quán)宜之計，但肆無忌憚的瘋炒氛圍已經(jīng)不復(fù)存在了。從一線城市到三四線城市現(xiàn)在沒有人擔(dān)心炒房的問題，更多的是關(guān)注它怎么繼續(xù)演變，而這種演變是市場分化中的繼續(xù)調(diào)整。這種調(diào)整掌握好，就是擠出泡沫，這種調(diào)控會更好，知道房地產(chǎn)是波動的市場，市場機(jī)制發(fā)揮作用是公平的市場，政府要知道這種市場要保持平衡，就是讓中等收入工薪家庭平均，公眾和開發(fā)商、購房者要一起認(rèn)識這個市場。大家要在分化市場中分段、分市、分類型，大家要理性的認(rèn)識市場，決定自己的投資行為、開發(fā)行為。再一起遵循市場客觀規(guī)律考慮問題，那么整個社會在我們的經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)軌過程中，以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全面小康社會中全民的認(rèn)識培訓(xùn)。政府方面、開發(fā)商、投資者和社會中都在這個演變過程中，有很多益的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識了。

　　在第二層面上，市場下行引領(lǐng)上，大的背景下，我所強(qiáng)調(diào)的第二層面，針對房地產(chǎn)的下行如何評價政府行為。一般人都說現(xiàn)在政府在救市，這個說法未嘗不可。但我更多的認(rèn)為現(xiàn)在政府的主要動作可以稱為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”。這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的，因?yàn)槲覀冞^去擔(dān)心房地產(chǎn)市場怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為單邊市，所有人都認(rèn)為膽大一點(diǎn)沖進(jìn)去，就可以有非常豐富的回報。造成了很多因素尤其是制度要素配套情況下，怎么在政策方面想辦法，包括推出非常極端的行政手段，依然不能遏制炒房團(tuán)的肆無忌憚的炒作?，F(xiàn)在這個階段來了之后，政府可以相對的進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整：

　　第一，我認(rèn)為各個地方因地制宜的逐步取消限購是完全有必要。如果稱為這是“救市”，我更愿意稱為考慮市場下行中幫助市場更合理恢復(fù)常態(tài)的同時，我們把權(quán)宜之計有很大負(fù)作用消化掉。有關(guān)部門表了態(tài)，不能有權(quán)宜之計，既然是權(quán)宜之計特別的必要性不存在了，為什么不能退出？理所當(dāng)然可以退出?，F(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購，北上廣深和三亞，他們各有各的道理。主要不是擔(dān)心這幾個城市的房價上升，它有其他的壓力要求退出。北上廣深和三亞作為一線城市，外來人口壓力太大，當(dāng)?shù)卣诰S護(hù)基本權(quán)利均等化之后，仍然不能很好的適應(yīng)市場的變化，消除“城市病”的情況。北京已經(jīng)要求按照京津冀的格局，抓緊做好全盤規(guī)劃，一定要調(diào)整它的狀態(tài)?？傮w來說，是權(quán)宜之計行政手段的限購，限制外來人口的壓力。

　　三亞的戰(zhàn)略是什么？在國際旅游島的情況下，已經(jīng)形成了一輪購房的發(fā)展，在當(dāng)?shù)刭彿咳耸谴罅糠潜镜氐?，從?nèi)地，特別是從東北區(qū)域涌進(jìn)來的購房者，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成了東北人扎堆的社區(qū)，他們認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整，不需要一下子在放開之后更多的東北人和內(nèi)地人進(jìn)入三亞購房，他是希望穩(wěn)定本地的持房者的結(jié)構(gòu)。在這種形成下，其他城市都取消限購，我覺得是合適。

　　還有一點(diǎn)，我認(rèn)為政府的金融政策、信貸政策的放寬，也是一種總體來說政策適應(yīng)性調(diào)整。比如說首貸，以后放寬到以后所有的貸款都還完了，這時候再貸款，不管手上有幾套房，都可以認(rèn)為首貸，這合乎市場規(guī)律。這是在市場交易中消費(fèi)者主權(quán)上的自由選擇，市場信貸不用擔(dān)心市場瘋炒的情況下，應(yīng)該讓市場起作用，讓消費(fèi)者自己判斷。他愿意多買房子，是用于投資需求或者是改善，我認(rèn)為這是適合現(xiàn)代總體情況。另外首付的比重在調(diào)低，也有必要。就是前面的認(rèn)識框架，大家已經(jīng)比以前更好的認(rèn)識了市場的風(fēng)險，更理性的在做判斷，這時候適當(dāng)降低一些首付的比重，比如降個40%，實(shí)際上是使市場上活躍程度適當(dāng)提高，但不用擔(dān)心這樣一來馬上就變化瘋炒狀態(tài)。我個人認(rèn)為，作為研究者來說，把它稱之為怎樣的表現(xiàn)，比如說救市也未嘗不可。但不應(yīng)該指責(zé)政府做得不夠恰當(dāng)，政府要讓市場充分起作用，讓市場總體發(fā)揮決定性作用。

　　再說到財稅，我注意到交易政策在放寬，原來堅持持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現(xiàn)在已經(jīng)給出信息，不少地方是放寬到只要兩年，持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。有利于房地產(chǎn)市場的活躍，有利于按照市場機(jī)制減少比重。而且實(shí)話實(shí)說，二手房的供給量在上升，現(xiàn)在大量的二手房涌入市場，很好的使供需得到了校正。前面單邊是一路上升的時候，往往表現(xiàn)為供不應(yīng)求，現(xiàn)在反過來了，要消化庫存，二手房很多空置房進(jìn)入市場，這時候當(dāng)然稅收和前面的信貸一樣，應(yīng)該助力于市場更多的起作用。總體來說，這是有利于盤活存量，促使生產(chǎn)要素更多的流動。按照機(jī)制本身的邏輯和規(guī)律，來使我們總體的市場來說更健康，消化過去的問題，以后可以對接更可持續(xù)的發(fā)展。

　　在這個肯定之后，我要說的第三層面，就是在經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)市場，不可避免跟著還要完成調(diào)整，在這種情況之下，一方面對房地產(chǎn)市場要有它的長遠(yuǎn)發(fā)展信心，另一方面要特別注重房地產(chǎn)市場當(dāng)期還在繼續(xù)的下行，財政的調(diào)整是有必要的。順便說一下我的觀察，去年下半年首先傳來的消息，整個中國房地產(chǎn)市場如果那均價為標(biāo)志，看它的熱度和景氣水平，首先去年下半年近乎崩盤的溫州企穩(wěn)了，傳來的消息說溫州的房價從高點(diǎn)接近6萬一平米，近乎崩盤式的落到二萬二的一平米，這是非常好的現(xiàn)象。溫州的情況比較特別，鄂爾多斯也不能和溫州相比。溫州主要是本轄區(qū)內(nèi)大量的民間游資，前面若干年可用資金沒有支持經(jīng)濟(jì)，而是出去炒房團(tuán)，后來炒作大豆，后來大豆也炒不成了，造成資金鏈斷裂。所以，轄區(qū)之內(nèi)形成了局部的崩盤。但溫州體現(xiàn)了另一方面的成熟性，有如此嚴(yán)酷的市場沖擊，沒有聽說溫州所謂的苦主們跑到市政府面前哭訴，有一些已經(jīng)接近破產(chǎn)，但人家在默默吸收。在溫州這種區(qū)域，老百姓更真實(shí)把自己的行為和市場對接行為中沖擊中的亮點(diǎn)。

　　但是回過頭來，畢竟這種過程很痛苦。去年下半年，溫州雖然還有一個很痛苦的復(fù)蘇過程，但總體表現(xiàn)上，這種底部似乎已經(jīng)出現(xiàn)。去年十一長假之后，北京這種高價的代表，它的市場放量，很多中介機(jī)構(gòu)開始抬價。到目前為止，總體而言，北京這個區(qū)分地段市場在回暖?？傮w來說，中國低端的代表溫州，高端的代表北京，都已經(jīng)在探底。這條跟著城鎮(zhèn)化走的房價、均價的基本放量更有信心了。其他基本的二線、三四線，不同城市的類型之間，他們高高低低怎么消化原來的泡沫，消化存量，出不了大格，就是一個調(diào)整的收斂過程。所以，我們看得相當(dāng)清楚，今年很有希望，在今年之內(nèi)基本完成其他大部分城市房地產(chǎn)市場下行調(diào)整，不防止有些城市還是有壓力和局部的問題，甚至不排除個別地方、個別開發(fā)商進(jìn)入非常困難的狀態(tài)。但總體而言，我們已經(jīng)看得非常清楚?，F(xiàn)在就更不要相信中國經(jīng)濟(jì)崩潰論的說法。

　　那么中國財政方面面對這樣的基本判斷，面對現(xiàn)在看到的信貸政策和前期稅收政策的基本鋪墊，我們應(yīng)該做什么事情，我認(rèn)為有這樣幾點(diǎn)：

　　第一，從中央經(jīng)濟(jì)工作會議非常確定加力增效的方針之下，積極的財政政策以及擴(kuò)張性財政政策的力度，要保持總體來說符合現(xiàn)代階段性特征，階段性下行如果下行壓力加重的話，我們不排除適當(dāng)?shù)呢斦Χ纫采仙＝衲甑某嘧致试诒砻嫘蝿萆纤銕な?.3，樓部長特別強(qiáng)調(diào)了，實(shí)際算帳的水平，把中央預(yù)算調(diào)節(jié)基金的出出進(jìn)進(jìn)算一起，我們是2.7左右，也是安全期。有必要的話年內(nèi)適當(dāng)增加財政的力度，是一個備案。

　　第二，我們對于政府必須全力做好棚戶區(qū)改造，保障房的支持，財政方面要更好的發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。這里面一些具體機(jī)制，中央已經(jīng)給出了非常值得肯定的，比過去清晰化的指導(dǎo)。比如說保障房建設(shè)要從改造棚戶改造，使最苦棚戶區(qū)的居民可以盡快改善住房條件。另外，原來十幾種保障房的名錄現(xiàn)在可以實(shí)現(xiàn)兩種類型，第一個就是把廉租房和公租房合在一起，既然分不清楚就合在一起。第二另外一種公有產(chǎn)權(quán)房。在取得公租房的時候，形式上是租房，不是隨行救市去售出，但很好的滿足現(xiàn)實(shí)的需要。大量的加薪層不能滿足大量的產(chǎn)權(quán)房，但中國的形勢下如何提出可以說階段性租房，過不了丈母娘的檻。一個剛畢業(yè)的小伙子，遇到心儀的女朋友，要結(jié)婚，丈母娘提出必須要有一套房，要不然要是不可能的。公有產(chǎn)權(quán)房是有產(chǎn)權(quán)的，同時又不會產(chǎn)生套利空間。有些人假借這樣的名錄，有些人拿到這樣的房子之后去套利，實(shí)話實(shí)說公有產(chǎn)權(quán)房就是保障房，就是不能進(jìn)入市場交易房，就沒有以前說的經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房搞得烏煙瘴氣，這都是值得肯定的。還有就是補(bǔ)人頭，沒有必要再去建新的房子。

　　第三，對PPP的支持和鼓勵，PPP不可能一涌而上，現(xiàn)在PPP要加緊做法規(guī)方面的設(shè)立。中國主要是屬于工作文件體系里面都有權(quán)威性，都是中國現(xiàn)有法規(guī)體系的一部分，要加緊推進(jìn)，同時要培訓(xùn)、要示范培養(yǎng)契約精神，它有助于在財政支持情況下，更好的優(yōu)化結(jié)構(gòu)和對應(yīng)整個全局發(fā)展中的優(yōu)化需要。

　　最后，我認(rèn)為應(yīng)該是積極抓住配合立法工作，今年“兩會”上財政報告里明確表明，對于房地產(chǎn)稅這個改革的基本態(tài)度要領(lǐng)。三中全會要求加快房地產(chǎn)稅立法率，適時推進(jìn)改革。本來在今年邏輯上應(yīng)該看到“兩會”上應(yīng)該有所表示，怎么把房地產(chǎn)立法正式啟動人大的立法程序，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場仍然在調(diào)整分化過程中，我們需要有意把這個過程稍微滲一滲，稍微在這一方面觀察一下。所以，現(xiàn)在配合立法工作是在原來的繼續(xù)形成框架的同時掌握節(jié)奏，掌握節(jié)奏必然對接到我認(rèn)為房地產(chǎn)這一輪基本名錄之后，一定要進(jìn)入加快房地產(chǎn)立法的過程。從時間表上，按照中央的要求應(yīng)該最晚17年“兩會”能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律，然后就不是簡單擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，而是按照法律執(zhí)行的問題。房地產(chǎn)問題，不動產(chǎn)登記作用已經(jīng)進(jìn)行了很好的鋪墊。

　　我最后要說的觀點(diǎn)，大家已經(jīng)看到了政策寬松下房地產(chǎn)市場在有可能回暖，有人評價政府現(xiàn)在似乎是要先鼓勵購房，然后再開通房地產(chǎn)稅，很多人民聽了之后不舒服。但我的觀點(diǎn)是認(rèn)為把心胸放開，考慮中國進(jìn)入現(xiàn)代稅制的整個歷史階段，我們就要考慮每個人都是社會成員，老百姓的收入不斷提高，中等收入進(jìn)入高等收入，我們能躲過個人所得稅？這是一個現(xiàn)代社會的必然調(diào)節(jié)機(jī)制，我們必須正視這是對整個社會發(fā)展來說必然的制度安排，個人所得稅如此，財產(chǎn)稅同樣如此，房地產(chǎn)稅也是這樣。以后在總體趨穩(wěn)情況下，推出房地產(chǎn)立法跟著是先起來的人，有多套房的人、有豪宅的人多一些庫存空間，不會對我們這些成員傷筋動骨，不會在這些方面形成我們過不去的檻，它是國際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明的適當(dāng)調(diào)節(jié)。你該購房，是享受生活，為什么能夠在個人收入提高的過程中，實(shí)際上承擔(dān)起的個人所得稅、消費(fèi)稅的調(diào)節(jié)，斷然要拒絕以后的財產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)呢？這個道理應(yīng)該想通。

　　總體來說，房地產(chǎn)稅如果未來能推出，一定要考慮中國國情，強(qiáng)調(diào)我已經(jīng)強(qiáng)調(diào)多次的扣除第一單位，所有的人都有基本房的扣除，然后按照支付能力適當(dāng)給國庫做一點(diǎn)貢獻(xiàn)，這是整個調(diào)整的必要機(jī)制?？傊痪湓?，不能因?yàn)榭吹竭M(jìn)入現(xiàn)代稅制已經(jīng)感受到不愉快，放棄已經(jīng)的討論。我們要共同走向共同富裕，這個共同富裕一定要經(jīng)受一定的考驗(yàn)。請大家批評指正！

　　主持人：謝謝賈康先生的精彩演講，請您臺上留步，我們馬上進(jìn)入2015城市觀點(diǎn)論壇杭州行答問環(huán)節(jié)。

　　增速7%，顯然中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式已經(jīng)改變，房地產(chǎn)依然是"拖累"中國經(jīng)濟(jì)增長的主要因素嗎?該如何把脈宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展？本次觀點(diǎn)答問的主題是：GDP入7會出臺新的“四萬億”嗎？

　　首先請討論嘉賓臺上就坐，有請著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康先生。接下來有請?zhí)釂柤钨e上臺，他們是：

　　浙江中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理朱凌女士；

　　亨瑞集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)畈ハ壬?/p>

　　掌聲有請以上三位嘉賓。這次城市觀點(diǎn)論壇杭州行答問環(huán)節(jié)時間為15分鐘，請?zhí)釂柤钨e開始提問。

　　朱凌：賈老師，你好！很高興您來杭州。這兩年，我們杭州樓市確實(shí)變化很犀利，因?yàn)楹贾輹f我們是政策非常敏感的城市，所以我們常說這是政策的事。今去年底到今年年初330整車出臺之后，我們看到政府在救市，但整個杭州市場成交的態(tài)勢并不很熱烈，而且杭州還是很大的庫存壓力。

　　賈康：太詳細(xì)的數(shù)據(jù)還不知道。

　　朱凌：現(xiàn)在是15年套左右。

　　賈康：一年大概具體套數(shù)是多少？

　　朱凌：一年是9萬套。

　　賈康：庫存15套，去9萬套，壓力不大。

　　朱凌：但還有新出的。政策還會有新的出臺嗎？

　　賈康：我個人觀察政府的政策差不多了，不排除區(qū)域性的特殊情況，以及區(qū)域性的特殊定位，在杭州，我個人沒多少發(fā)言權(quán)，但面上我不認(rèn)為政策會把市場的景氣往上拖了。杭州的情況，按照剛才你說的情況，我不認(rèn)為有多大的壓力，適當(dāng)控制新樓盤，再給予適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，如果前面的數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的話。未來消化的過程也不是太遙遠(yuǎn)了。

　　朱凌：我們也是這樣希望的。順便再提一個問題，影響您剛才說房地產(chǎn)已經(jīng)不算是主要支柱。

　　賈康：沒有，我說它仍然是支柱。

　　朱凌：過去我們都這樣認(rèn)為，但現(xiàn)在認(rèn)為是拖累，您怎么看？

　　賈康：我覺得中國城鎮(zhèn)化方興未艾，未來有很大的空間，建成需要不斷的擴(kuò)大，還有幾億人進(jìn)城定居。這些人和市民一起，整個收入水平要節(jié)節(jié)提高，所有的因素合在一起，我們當(dāng)然應(yīng)該有信心，城鎮(zhèn)化對整個經(jīng)濟(jì)的支柱作用不會消失。整體上就不應(yīng)該把房地產(chǎn)調(diào)整在某些局部回調(diào)是一個拖累，它是可以使未來階段性調(diào)整。對前面出現(xiàn)泡沫，我認(rèn)為對長期有利的分化調(diào)整的過程。

　　楊播：剛才聽了賈所長的發(fā)表，覺得深受啟發(fā)。我是亨瑞集團(tuán)。我們09年就去海外做了探索，我們認(rèn)為中國會成為理性，房地產(chǎn)就要從以前粗放發(fā)展理性化，從投資型變成價格型。您覺得，這種走出去是不是一種方式呢？

　　賈康：你說的以前市場經(jīng)濟(jì)比較活躍的領(lǐng)域，以及國內(nèi)市場有可能抓住機(jī)遇走進(jìn)的領(lǐng)域，現(xiàn)在特別看中走出去的情況下，推出了“一帶一路”戰(zhàn)略，對于“一帶一路”會通過交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，交通網(wǎng)狀體系各個節(jié)點(diǎn)上、物流園區(qū)、保稅區(qū)的建設(shè)，直接對接到生活設(shè)施，對接到一些我們說的城市綜合體的商城和住宅的建設(shè)，也不排除一些養(yǎng)老園區(qū)，特定階層比如說中檔商品房定位的社區(qū)等等建設(shè)項(xiàng)目。我覺得有志氣有抱負(fù)的企業(yè)家一定要關(guān)注這些信息，這個市場介入之后，也是和PPP相關(guān)的。這個事情幾十年都做不完，如果抓住這個空間，形成自己的品牌，形成自己的相對優(yōu)勢和競爭力的話，當(dāng)然就會把企業(yè)的生存發(fā)展空間一下子拓展開了。

　　楊播：謝謝賈所長對我們的肯定！我們還會在這條路上繼續(xù)走！謝謝！

　　主持人：好的。我們的提問環(huán)節(jié)到此結(jié)束，掌聲再次送給臺上的三位嘉賓。

　　精彩答問環(huán)節(jié)之后，我們接下來進(jìn)入本次論壇的第一場專題演講及圓桌對話。這個環(huán)節(jié)的主題是：產(chǎn)品與市場。首先有請第一位演講嘉賓：清控人居董事、洲聯(lián)集團(tuán)總裁劉力先生。

　　劉力先生的演講題目是《救市產(chǎn)業(yè)新方向》。劉力先生，您的演講時間為15分鐘，有請！

　　劉力：大家好！今天大會的題目是“新政與救市”，無論是政策和救市都是政府行為，企業(yè)沒有資格談，企業(yè)只有觀察新的機(jī)會在哪里，我們應(yīng)該如何自救的問題。

　　現(xiàn)在新的市場和以前十五年的爆發(fā)已經(jīng)有非常大的差別了，這些現(xiàn)象有很多的學(xué)者和專業(yè)人士說得很多，這里就不一一解釋。14年之后房地產(chǎn)不再是之前的市場，本質(zhì)上已經(jīng)嚴(yán)重分化，房地產(chǎn)商扮演的角色也面臨本質(zhì)上的轉(zhuǎn)型。

　　我們?nèi)绾巫跃龋P(guān)注哪些機(jī)會？分三個方面：

　　第一，關(guān)注角色的轉(zhuǎn)移和模式的革命。決策轉(zhuǎn)移有三個方面，第一政府職能是由規(guī)劃建設(shè)轉(zhuǎn)向提供公共服務(wù)。開發(fā)商的轉(zhuǎn)變是由建造商，中國的開發(fā)商更多的是房屋的制造商和生產(chǎn)商向思維整合轉(zhuǎn)變，第三個角色轉(zhuǎn)變是地產(chǎn)的治理結(jié)構(gòu)向金融整合商轉(zhuǎn)變。

　　首先，政府肯定會輕裝上陣?？赡軅ゴ蟮亩愒矗档蛯︿N售住宅的用地依賴。建設(shè)上引入民營資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如PPP。服務(wù)呢？溫飽型服務(wù)規(guī)范化，例如設(shè)立公里醫(yī)院、廉租房、敬老院，小康型服務(wù)市場化。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)向資源整合，無論是開發(fā)銷售都會有變化的問題，都要尋求新的主題。設(shè)計上，設(shè)計機(jī)構(gòu)建筑師的重要性答復(fù)下降，大量標(biāo)準(zhǔn)化，建造開始像萬科十幾年的產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)在開始真正實(shí)現(xiàn)。租售大量前置化，在建設(shè)之前這些租賃合乎售都應(yīng)該有明確的客戶。

　　作為地產(chǎn)服務(wù)商，就要把自己轉(zhuǎn)變成一個金融的角色了。面向政府，不僅要提供城市戰(zhàn)略顧問、產(chǎn)業(yè)顧問，還要向平臺融資顧問。面向開發(fā)商，策劃顧問和設(shè)計顧問、租售顧問及還要開發(fā)貸款融資顧問，面向?qū)嶓w企業(yè)不僅是選址顧問，還是資產(chǎn)證券融資顧問，面向消費(fèi)者，從置業(yè)顧問還要轉(zhuǎn)向購房貸款顧問。

　　要關(guān)注的模式以金融增強(qiáng)客戶黏度，改變銷售融資方式，以深化的金融手段增強(qiáng)潛在客戶購買力，為購房者解決資金融通的根本性問題，增強(qiáng)客戶的黏度。第二個模式是回歸服務(wù)本質(zhì)。第三個模式就是跨界整合。房地產(chǎn)界與其他產(chǎn)業(yè)的整合，讓其由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，大量開始文化娛樂產(chǎn)業(yè)整合、旅游產(chǎn)業(yè)整合、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)整合，提升房地產(chǎn)的本質(zhì)價值。第四個模式是需求定制化，這個在國外體現(xiàn)的非常明顯，小規(guī)模開發(fā)。以金融財務(wù)為核心高度的專業(yè)化分工協(xié)作，融資和運(yùn)營因素前置，實(shí)現(xiàn)需求的定制化。精準(zhǔn)的交易結(jié)構(gòu)匹配投資需求，精準(zhǔn)的產(chǎn)品設(shè)計匹配使用需求。比如說像倫敦金絲雀碼頭等等項(xiàng)目，60%左右的公建客戶都是事前預(yù)定的。最后一個模式是大資管。國內(nèi)的商業(yè)化非常迅猛，但產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重，大量的商業(yè)綜合體過剩。所以，包括很多中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開始慢慢轉(zhuǎn)向以物業(yè)管理為核心或者運(yùn)營為核心的機(jī)構(gòu)。

　　第二個方面的機(jī)會關(guān)注一下區(qū)域發(fā)展。這些年，最熱的一個詞，習(xí)大大上臺之后關(guān)鍵的熱詞“一帶一路”，到那里去尋找機(jī)會和抄底，就有區(qū)域的問題。把“一帶一路”抽象的概念落實(shí)到國土和區(qū)域的空間上去看一下。以前說的投資和貿(mào)易，今后就是全方位的。整個國土的城市保證三大塊，朝著三個方面去進(jìn)行開放。我們選擇項(xiàng)目，可能要更關(guān)注三個朝向的城市。整個城市的發(fā)展也從單向的開放、階梯式的轉(zhuǎn)向內(nèi)陸開放，向南、向西、向東，以及沿海開放帶以及沿海的體系。其中一些大的熱點(diǎn)，大的城市組群，過去都是推測或者是推動，如今已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)了。城市組協(xié)、區(qū)域發(fā)展已經(jīng)不是口號，已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)了，就看我們?nèi)绾螌ふ覚C(jī)會。幾大城市的發(fā)展空間不用說了，例如長三角、珠三角、大北京。大北京從量上來講，雖然因?yàn)閮?nèi)陸的問題是交通狀況問題比較多。但北京主城區(qū)的建筑半徑20公里，東京半徑是50公里，那么半徑20公里如何和50公里半徑競爭呢？所以，未來中國的發(fā)展否間巨大，不可能停下來。

　　但具體的發(fā)展模式絕不是單中心攤大餅，而是多中心形成城市群的概念，不是單位各個的概念。一個城市就有一個中心和多個衛(wèi)星城構(gòu)成，中間就形成了很多“帶”，產(chǎn)業(yè)化和功能板塊。比如說北京和天津形成了一個帶，形成了多中心的發(fā)展，是點(diǎn)和線的發(fā)展。所以，像交通軸+葡萄串+生態(tài)綠地，左邊的圖是城市研究中心的梁原始親手畫的。中國已經(jīng)有十大城市群。

　　未來要選擇國家批準(zhǔn)的國家新區(qū)以及醞釀即將要批的幾大自貿(mào)區(qū)是未來城市的熱點(diǎn)，值得大家關(guān)注。所以是以區(qū)建成，城市與城市之間不在是平等的，是國家政策帶動他們之間有巨大的差別。

　　所以，總結(jié)一下未來城市機(jī)會，城市群和“一帶一路”是一回事，城市群的發(fā)展模式是“一帶一路”的空間戰(zhàn)略發(fā)展模式。第二，東部沿海地區(qū)已經(jīng)形成網(wǎng)絡(luò)化的城市格局，空間發(fā)展越來越分散，比如說上海、廣州往周邊形成網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展，是要往外走。而西部地區(qū)人口比較少，中國現(xiàn)在74%的人口居住在47%的土地上，西部這片廣闊的地區(qū)沒有資格去做網(wǎng)絡(luò)了，現(xiàn)在還是一個收速的過程，所以大家拿地一定要緊緊圍繞省會城市，只有省會發(fā)展足夠大了才有機(jī)會往外拓展。所以，西部地區(qū)城市群建設(shè)要圍繞省會城市展開，目的在于正確增加城市的活力，目標(biāo)發(fā)展集中為目標(biāo)。

　　第三是關(guān)注新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，過去傳統(tǒng)發(fā)展模式已經(jīng)走到頭了，企業(yè)財務(wù)報表在下滑，15年很嚴(yán)重，能不能保住兩千億不知道。開發(fā)商都在尋求做新的特色主題，包括了綠色低碳生態(tài)，包括文化創(chuàng)意旅游，現(xiàn)在大的物流和物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合、智慧化也是未來趨勢，還有養(yǎng)老、養(yǎng)生、健康。未來大城市，比如說北京、上海市區(qū)里面根本就沒有地了，只有做改造，歷史街區(qū)的保護(hù)，像寬窄巷子、石庫門等等。還有就是銷售比的改善，只有極少數(shù)讓你銷售，大量是會員，每年的年費(fèi)，或者和養(yǎng)老保險結(jié)合，或者是租給你五年、十年，當(dāng)期再把錢退給你，當(dāng)成長線融資。所有新模式的銷售都是周期非常長的，沒有短期變現(xiàn)的事，要求開發(fā)商有足夠的實(shí)力。如果不和金融方、投資方結(jié)構(gòu)做不下去。所以就需要取得核心專業(yè)資源結(jié)合，比如說學(xué)校、醫(yī)院、迪斯尼這。所以開發(fā)商從開發(fā)商、資本方向?qū)I(yè)資源結(jié)合，以后就基本成為資本的表達(dá)。過去開發(fā)商開玩笑說開發(fā)商是給銀行掙錢的，未來會更嚴(yán)重，開發(fā)商的資產(chǎn)越來越輕了。沒有資源，沒辦法做，現(xiàn)在是專業(yè)資源重于資本。像清空人居建設(shè)集團(tuán)提出的IDOB的模式，都是未來比較好的模式。謝謝各位！

　　主持人：謝謝劉力先生的演講。 接下有請下一位演講嘉賓：世聯(lián)行杭州公司總經(jīng)理、區(qū)域副總經(jīng)理鄒洲先生。鄒洲先生的演講題目是《杭州中短期房地產(chǎn)市場趨勢研判與應(yīng)對》。鄒洲先生，您的演講時間為15分鐘，有請！

　　鄒洲：各位來賓，大家好！我們是一線出來，想具體講講杭州的事情。第二，講杭州之前，我們要回顧一下全國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

　　看一下全國，經(jīng)濟(jì)下行，市場壓力大，這是第一點(diǎn)。第二，通縮的跡象顯現(xiàn)，2015年3月份CPI、PMI、PPI的負(fù)增長帶來了整個行業(yè)的供過于求的情況，尤其是制造業(yè)。第三，從下表的圖可以看到，我們在鋼鐵、有色金屬等等一系列情況下，尤其是制造業(yè)產(chǎn)能過剩，產(chǎn)能過剩帶來什么呢？產(chǎn)能過剩帶來了企業(yè)壓力，實(shí)際上是進(jìn)一步抑制的需求。

　　另一方面，看一下整個貨幣的情況，整個貨幣城市化發(fā)展來看，整個融資速度在放緩。但去年的時候，房地產(chǎn)開發(fā)貸呈現(xiàn)了組建的上升趨勢。降息，大家都知道，市場不好，將息成本巨大，政策的調(diào)整也給我們帶來了希望。總之，2015年的形勢是穩(wěn)增長，重投資，寬貨幣。

　　再看看杭州，2014年上半年是下行的。2014年下半年出現(xiàn)了極大地的井噴，帶動了2015年第一季度的成交。但大家要發(fā)現(xiàn)，杭州都是“小羊村”的情況，杭州做房地產(chǎn)不把握好形勢，有非常大的風(fēng)險。另外，2014年杭州新房成交額是上升了，但成交價格是萎縮。所以，降價和政策實(shí)際上是促進(jìn)了杭州2015年第一季度的增速。

　　剛才講到了去庫存，杭州2014年是顯性庫存是15.5套，去化周期是17個月。但要分析一下，主城市是17個月，余杭是19個月，蕭山是22個月，每個地區(qū)都有所不同，項(xiàng)目的不同區(qū)域?qū)е铝宋覀兊母偁幁h(huán)境是不一樣。當(dāng)然17個月、19個月、22個月都導(dǎo)致了競爭壓力加大。

　　（PPT圖示）這是世聯(lián)做的去庫存研究，我們看杭州的去庫存排名是居中，如果和全國其他的同類型城市相比的話，我們不是最高。另外，杭州的人均居住面積，現(xiàn)在按人均和總成交面積來看，我們大概是22.5平方。按照全國的平均來算的話，我們也不算高。因此杭州還有潛在的剛性需求，但是它要逐步釋放。

　　但是，問題來了，大家都知道13年杭州市政府拍了一堆的住宅用地，同時也有商業(yè)用地的出現(xiàn)。但是，辦公在13年的住宅壓力情況下，我們整個14年土地拍賣進(jìn)入了下滑，但是辦公的拍賣用地特別多?；仡^看一下，2014年杭州寫字樓的庫存大概壓力在3.7年，當(dāng)期的供求比是5.1，當(dāng)期的辦公用地是3.5萬套，壓力主要在主城區(qū)。

　　2014年土地成交是萎縮的，商業(yè)用地的成交比例主要集中在主城，對2015年，住新開通的數(shù)據(jù)造成了較大的影響，下面有圖可以看到。（PPT圖示）13年土地拍賣最高，14年有萎縮。就是說13年開工的房子，15年和16年應(yīng)該得到顯現(xiàn)。

　　住宅板塊分化，2014年住宅成交主要是未來科技城、良渚、錢江世紀(jì)城?，F(xiàn)在我們看到的是申花和城東，實(shí)際上都是因?yàn)?3年土地拍賣帶來的結(jié)果，未來這些地方的競爭會逐漸減弱。

　　價格的分化，同樣因?yàn)楣┬桕P(guān)系的影響，全市價格呈現(xiàn)不規(guī)則分布，供應(yīng)量大的地方，價格肯定上不去，供應(yīng)量小的地方，肯定是企穩(wěn)，甚至有小幅回升，城東的價格是企穩(wěn)的，余杭、蕭山價格浮動特別大。

　　說一個市場現(xiàn)象叫“漲價引導(dǎo)”，實(shí)際上最近一批新聞頻出，我覺得萬科就做得很好，政策一出，第二天就開始瘋賣房，說4月1日要漲價，當(dāng)天就是愚人節(jié)，實(shí)際上沒有漲價，只有賣房。世聯(lián)的觀點(diǎn)是去庫存，調(diào)結(jié)構(gòu)，千萬不要說增加，這時候增加是有問題的。

　　基于前面講的情況，我們給大家?guī)讉€謹(jǐn)慎樂觀的理由：

　　第一個樂觀的理由，就是2015年新開工的面積是逐漸萎縮的，預(yù)計庫存去化周期將在2015年得到改善。13年拍的地14年出來了，但現(xiàn)在住宅用地并沒有那么多，也就是說15年、16年庫存會逐步得到放緩，這是好的事情。

　　第二個樂觀的理由，2015年一季度成交量明顯回暖，杭州同比增長72%，二線城市有六成上漲，按揭貸款好轉(zhuǎn)，由于政策刺激，導(dǎo)致了消費(fèi)增強(qiáng)。

　　第三個樂觀的理由，剛才賈總也說到了“舊城改造”，放到一二線城市的首位，實(shí)際上舊城改造帶來了大量的需求和成交的機(jī)會。所以，我們認(rèn)為這是可以樂觀的第三個理由。

　　但是謹(jǐn)慎的理由：一是經(jīng)濟(jì)下行，經(jīng)濟(jì)下行不是說GDP下行和房地產(chǎn)下行，經(jīng)濟(jì)下行是由于整個社會的供需關(guān)系和生產(chǎn)關(guān)系過剩的原因，導(dǎo)致企業(yè)壓力過大。為什么現(xiàn)在三辦（音）的壓力巨大，是因?yàn)榇罅康钠髽I(yè)輕資產(chǎn)化，導(dǎo)致了需求下行。（PPT圖示）我這里有一個很有意思的表叫個人所得稅，14年的增速和15年的增速，14年下降了4.1%，就是因?yàn)槿ツ甏蠹业哪甑转劷鹉玫帽热ツ晟伲瑢?dǎo)致購買預(yù)期下降。

　　二是人口預(yù)警。大家都知道，需求一定是靠人口支撐的，但杭州從10年到14年，整體來看每年年增長人口四到五萬，如果按照這個來看的，杭州13年結(jié)婚人口是五萬人左右，近三年常住人口新增四到五萬左右，現(xiàn)在的購房主力是新進(jìn)城，結(jié)婚購房或者是資產(chǎn)配置型一部分，主要是新進(jìn)城和結(jié)婚購房為剛需主力。但由于人口等于，我們的比重并不高。所以，杭州應(yīng)該每年七到九萬套的范圍，可能是一種常態(tài)，大家不要覺得太高，因?yàn)槿丝诘脑鲩L抑制了需求的再擴(kuò)擴(kuò)張。

　　所以，從短期來看，政策利好，我們認(rèn)為是窗口期，可以考慮拿一點(diǎn)可以培育的地。從長期來看，八到九萬套是常態(tài)，我們認(rèn)為庫存會逐漸有所改善。

　　針對這個的應(yīng)對，因?yàn)闀r間的關(guān)系不說太多，實(shí)際上杭州市場很特別，叫低利潤高競爭市場，我寫的價格等于客戶等于成本等于產(chǎn)品，實(shí)際上價格等于客戶，實(shí)際上在杭州多賣一塊錢很難，用營銷的思維決定競爭，成本反推售價。最近遇到一個華家池，原來是兩萬三，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)給他拍一拍，做定位，做完之后成本變成了四萬五，那個地方就接受三萬五的價格，把做營銷的人全放進(jìn)去，只能是無底洞，越來越?jīng)]戲。所以，價格制定好，什么樣的客戶接受什么樣的價格，什么樣的客戶有什么樣的成本。

　　首先看一下成本，土地的取得，時機(jī)很重要，波谷取地。第二，區(qū)位選擇。第三，取地的方式很重要。第二個是融資成本，成本有很多方式，第一個叫債，債是固定時間的固定成本，時間越長成本越高。第二個是股，債轉(zhuǎn)股，股轉(zhuǎn)債，流速快的用債，流速慢的用股。第三個叫眾籌，大家現(xiàn)在都在玩眾籌，真正的眾籌說白了是要讓利給客戶，最簡單的方式叫集資建房，所以要把股權(quán)的利潤讓出去。第三個叫建安成本，現(xiàn)在很多項(xiàng)目成本都特別高，所以售價特別不好。留一點(diǎn)點(diǎn)時間空間就給未來創(chuàng)造空間，結(jié)構(gòu)、外立面，地下室。最后是現(xiàn)金節(jié)奏，把銷售時機(jī)、競爭機(jī)會、開工順序做好了解決了80%的事。

　?。≒PT圖示）這是眾籌模式的一些方法。

　　第二個是商辦方向。商辦的過剩，現(xiàn)在商辦的競爭不是開發(fā)商，最大的競爭對手是政府，政府做了一堆孵化器，孵化器是什么？給了很多產(chǎn)業(yè)扶持政策，給了很多政策扶持政策，怎么辦呢？解決不了。所以商辦是捆綁企業(yè)或行業(yè)，因?yàn)椴煌袠I(yè)的選擇不同的政府扶持，第二是聯(lián)合政府，只有和政府一起才能玩得下去。第三個就是降低客戶的使用成本。我們經(jīng)常說服務(wù)，服務(wù)不是過得舒服，服務(wù)在方便的前提下要降低成本，比如說現(xiàn)在優(yōu)步為什么比嘀嘀跟暢銷？因?yàn)閮?yōu)步更便宜了，除了服務(wù)之外也是降低成本的方式。這是商業(yè)發(fā)展方向。最后再說一下商業(yè)上來有行業(yè)政策和樓宇政策。謝謝！