房企現(xiàn)在是從一個低點往上看，對比周邊其它房企來說，可能成交業(yè)績已經(jīng)算不錯了。

　　觀點網(wǎng) 繼上周中糧萬科長陽半島以及北京怡園項目出現(xiàn)“日光”后，北京樓市本周末再次響起開發(fā)商報喜的喧鬧聲。

　　4月25日，位于通州臺湖板塊的泰禾拾景園，以及位于亦莊板塊的合生悅上城，均在第一時間通過其微信公眾賬號披露項目開盤當(dāng)天的火熱銷情。根據(jù)相關(guān)信息，泰禾于25日推出的洋房產(chǎn)品，獲得了3億元的認(rèn)購額；而合生悅上城則聲稱其推出的5.5米LOFT產(chǎn)品，開盤1小時即售罄，獲得3.3億元認(rèn)購。

　　二手房方面，根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提供的數(shù)據(jù)，北京二手房市場在4月25日當(dāng)天網(wǎng)簽破千，其中住宅928套，“是最近16個月來的記錄?！?/p>

　　“從4月下半月開始，二手房工作日簽約已經(jīng)都在700套以上，這種情況是2014年來的最高點，價格也是漲的，4月二手房房價為31210元/平方米，環(huán)比3月同期的30710是上漲1.6%?！?/p>

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析稱，從整體市場來看，確實在回暖。很多二手房買賣是“賣舊換新”的升級需求，賣一買一。二手房的成交行情會拉動一手市場成交。市場還是在向好的方向回轉(zhuǎn)。

　　多項目熱銷

　　熱銷樓盤增加、開發(fā)商推盤熱情升高……一些明顯的變化都在映射北京市場的變化。

　　相關(guān)統(tǒng)計顯示，4月20-26日一周北京有8個項目計劃入市，其中包括合生悅上城、恒大領(lǐng)寓兩個純新盤，以及泰禾·拾景園、首開常青藤、首地·浣溪谷、中國鐵建·青秀尚城等5個老項目后期。而稍早些的4月13-19日一周，北京市場6個項目累計供應(yīng)3538套。

　　據(jù)了解，泰禾·拾景園此次推出的洋房產(chǎn)品，總價420萬起，贈6000元/㎡精裝。其主力戶型為126㎡平層、180-220㎡上躍及252㎡下躍三種產(chǎn)品。根據(jù)戶型和總價推測，此次泰禾產(chǎn)品的單價應(yīng)在35000元/平方米左右，高于臺湖板塊的平均水平。

　　郭毅分析拾景園項目特點時對觀點新媒體指出，“拾景園推出的是4層洋房，一般洋房產(chǎn)品會做成6層或者8層。因此項目雖然是洋房產(chǎn)品，卻做出了別墅的品質(zhì)，居住舒適度比較高?！?/p>

　　泰禾集團總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男接受觀點新媒體采訪時表示，此次開盤前蓄客期不到兩個月，營銷方面也是采用一些較為常態(tài)的動作，包括常規(guī)推廣、圈層、老帶新等，項目熱銷原因主要還是定位精準(zhǔn)，“打破一些新風(fēng)住宅動輒非六七八萬不可的常規(guī)，以不到四萬的價格，更加親近剛改消費者。洋房產(chǎn)品，有別墅的居住體驗，性價比高。”

　　同一天開盤的合生·悅上城為純新商住項目，該項目主要的營銷噱頭為“5.5米層高”和“市場定價權(quán)”。

　　“泰禾·拾景園是臺湖板塊的地王，房價受地價影響，定價相對剛性。合生·悅上城項目拿地比較早，土地成本沒有這么高，價格彈性比較高。定價一方面依據(jù)周邊項目，一方面會在排號期間對客戶進行價格預(yù)期摸底，在這個基礎(chǔ)上進行定價?！惫阆蛴^點新媒體如是解釋“市場定價權(quán)”。

　　事實上，開發(fā)商也是在項目開盤前排號數(shù)量較多，出于對市場和產(chǎn)品的信心，才敢喊出這一說法。

　　據(jù)郭毅介紹，目前整個北京東部均價在2萬元的產(chǎn)品并不多，且大部分在6環(huán)之外。而亦莊區(qū)域目前的樓盤基本定價也在3萬元/㎡以上，在這樣的市場環(huán)境中，本次悅上城以22000/㎡均價推出的128套精裝修現(xiàn)房產(chǎn)品，買一層實得兩層，性價比較高。

　　成交結(jié)構(gòu)變化

　　談及目前北京市場行情，沈力男對觀點新媒體表示，“市場確實在回暖，二手房與剛需、剛改房表現(xiàn)明顯，高端項目也正在起勢。這說明330新政，讓不少觀望的客戶入市積極。二季度量成交量有望繼續(xù)增長，價格也會開始爬升。”

　　不過，亦有冷靜的分析者指出，根據(jù)目前已開盤項目交出的成績單，一兩百套的成交量以及三五億的總認(rèn)購額，與曾經(jīng)動輒幾百上千套以及幾十億的成交相比，確實是小巫見大巫。

　　郭毅分析指，房企現(xiàn)在是從一個低點往上看，對比周邊其它房企來說，可能我的成交業(yè)績已經(jīng)算不錯了。但相比市場的高點來說，其實還處在整體低迷期。

　　“前幾年新房市場成交客戶主要是剛需和投資型人群，這樣的人群占比相對更高一些，隨著330新政之后包括去年的930新政，都是對于二套房購房人群的購房需求起到一定的扶持和拉動，在這種情況之下，其實我們看到整個市場成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。”

　　某大型全國房企北京區(qū)域營銷部門相關(guān)人士亦持相同觀點。該人士分析指出，2014年因為經(jīng)濟下行以及反腐進入深水區(qū)，北京樓市成交量甚至不如剛剛開始限購的2011年。從2014年開始，住宅市場已經(jīng)充分的完成了去投資化，市場的交易主體幾乎都是改善型需求。

　　“最深遠的影響就是房價上漲的誘因發(fā)生了本質(zhì)的變化。以前推動房價上漲的誘因是預(yù)期。只要預(yù)期上漲形成共識，開發(fā)商就漲價。開發(fā)商一漲價，投資客群就跟進，進而帶動自住客戶的全面跟進；而未來市場的主體是改善型客戶，這些客戶是有房子住的，他們不會因為開發(fā)商漲價就出手。這是330新政以來只聽漲價聲，不見真亮劍的原因。”

　　在此背景下，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為未來北京房價繼續(xù)上漲可能性較大。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止4月15日，2015年年內(nèi)北京商品房期房住宅供給合計21期8035套，明顯低于2014年同期的13997套，特別供應(yīng)跌幅高達42.6%。

　　“北京商品房住宅庫存持續(xù)下調(diào)，相比2014年12月中旬的9.5萬套新建住宅庫存，目前北京可售庫存套數(shù)已經(jīng)降低到了8.3萬套，而且可以預(yù)計的是，未來北京商品房住宅供應(yīng)將越來越高端化，這種情況下，可售的商品房住宅消化后，北京房價繼續(xù)上漲的可能性非常大?！?/p>