現(xiàn)在談經(jīng)濟學的最多的一個詞叫“新常態(tài)”，“新常態(tài)”的意思就是原來大家習以為常的習慣常態(tài)它內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)變了，已經(jīng)不可持續(xù)。

　　主持人：接下來進入到討論環(huán)節(jié)，也是問答環(huán)節(jié)，也是2015城市觀點論壇武漢行非常重要的一個環(huán)節(jié)——2015金融經(jīng)濟樓市與股市 降息下的中國經(jīng)濟，有請討論嘉賓入座。

　　首先請討論嘉賓臺上就坐，他們是：

　　著名經(jīng)濟學家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任 陳淮先生

　　中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家、中國宏觀經(jīng)濟學會副秘書長 巴曙松先生

　　接下來有請?zhí)釂柤钨e上臺，他們是：

　　武漢世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司華中區(qū)域顧問部總經(jīng)理 杜海軍先生

　　湖北合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理 錢輝

　　杜海軍：非常榮幸和陳老師、巴老師對話，我先問陳老師一個問題，陳老師在區(qū)域經(jīng)濟有很深的造詣，剛才陳老師用講故事的方式把武漢的恩怨情仇講得很清楚。整個武漢“1+ 8”城市圈，對周邊8個城市基本上是一個搭配的狀況。契合今天的主題，我也想問一下陳老師對湖北省外圍三四線城市有什么看法？感謝陳老師。

　　陳淮：房地產(chǎn)不是一個孤立的產(chǎn)業(yè)，我們簡單的說怎么樣讓8個城市協(xié)同發(fā)展，我想我們首先武漢要真的成為一個像長三角、珠三角之類地區(qū)的發(fā)展。區(qū)域中心起到首都作用，這些城市擴張建設(shè)的需要是城市化的核心所在，怎么樣讓它發(fā)展，這個話題太大了。湖北既有資源，也有交通，也有歷史工業(yè)化的成果，但是坦率說到今天為止工業(yè)化歷史進程中，湖北沒有進步，這和我們城市化建設(shè)相對滯后有一定的關(guān)系，實際上從第9、第10、第11、第12四個規(guī)劃。長沙、合肥最近形成調(diào)整，擴展范圍，這些方面做了一些努力，剛才巴教授講的，能夠稱“大”的就只有武漢，武漢比較大，但是和周邊城市的相互關(guān)聯(lián)性比較弱，產(chǎn)業(yè)分工上沒有多少直接的關(guān)系。武漢交通基礎(chǔ)設(shè)施也在進一步完善，這方面正在努力，至少要5到8年，我們才能真正形成“1+8”新的城市群。不管怎么說中國城鎮(zhèn)化要向高質(zhì)量實現(xiàn)。

　　錢輝：我想問一下巴老師，我大學畢業(yè)以后就從事房地產(chǎn)工作，到現(xiàn)在已經(jīng)20年時間了，總是感覺房地產(chǎn)在中國發(fā)展時期快結(jié)束了，我也在思考這個問題，在朱總理那個時候中國房地產(chǎn)被定義為國家產(chǎn)業(yè)，是不是中央現(xiàn)在把房地產(chǎn)放在一個比較靠后的位置考量，所以我們作為一個從業(yè)人士以及我們專業(yè)公司，也在思考這樣一個問題，下一階段房地產(chǎn)行業(yè)怎么走？它是不是落沒了？我們在新的國家的戰(zhàn)略規(guī)劃中，就是“一帶一路”的大規(guī)劃中，房地產(chǎn)行業(yè)有沒有一些新的契機去把這個行業(yè)持續(xù)的往前走？請巴老師給一些答案，謝謝。

　　巴曙松：市場在關(guān)上一扇門的時候也會打開一扇門，一個房地產(chǎn)企業(yè)辛辛苦苦經(jīng)營了好多年開發(fā)房地產(chǎn)項目，把它下面的物業(yè)公司單獨剝離出來，做了電商、物業(yè)服務(wù)，作為服務(wù)業(yè)上市，所以當短缺的時候你當然是開發(fā)這個環(huán)節(jié)盈利越大，但是供求大致平衡之后，當然轉(zhuǎn)向存量的時候，二手房的流通、配套服務(wù)這些方面的需求量很大。

　　所以只不過是說你需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的服務(wù)方式，要找到的在新的供求短缺時期轉(zhuǎn)化到供求平衡，甚至供大于求的階段，你怎么樣找到自己的方式，這個是要所有的房地產(chǎn)商思考?，F(xiàn)在大家所在萬達，我做過萬達的董事，你看萬達在不同時期的成長投入的重點差異很大，在整個房地產(chǎn)行業(yè)往上走的時候迅速的擴大，跑馬圈地，它現(xiàn)在說要做一個服務(wù)型企業(yè)，所以類似這樣的就表明企業(yè)在面對新形勢判斷戰(zhàn)略重點的轉(zhuǎn)換，可以供你參考。

　　杜海軍： 我還是延續(xù)上一個問題跟陳老師交流，湖北、河南、湖南這三個省差不多做的項目在80個，今年做的越來越豐富，以前單一的攤大餅模式已經(jīng)終結(jié)了，現(xiàn)在模式基本上我們服務(wù)的客戶是國企，因為國企有核心資源，它在棚改上面有它的優(yōu)勢，但是在棚改上靈活性不那么強。湖北除了武漢是180萬方，但是下面的城市，在湖北省過萬億的城市除了武漢就是就三個，我們有些客戶提到一個觀點，能不能解決新城鎮(zhèn)化、就地城鎮(zhèn)化的問題，我不是從中心城市向外擴，而是直接向鄉(xiāng)鎮(zhèn)來轉(zhuǎn)，陳老師覺得這種方式未來的空間和風險在哪里？

　　陳淮：實際上包括了三個問題，第一個是短期的投資規(guī)模效益多少說明不了什么問題，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國的城鎮(zhèn)化是長期問題，你說的媒體報道價格波動，成交上大小是短期問題，短期問題說明不了長期趨勢。你的身體總體虛弱需要補充。前一段問巴曙松老師的問題，其實我聽起來挺想說兩句的，政府選不選你當“太子”，不是你能不能坐江山，父母認為你兒子是不是最重點支持的，父母看不上長得丑的，說你每天撿柴火幫家里做飯就行了，政府看不上的那個“兒子”，清華大學出國留洋，我們說房地產(chǎn)之所以這樣是客觀因素決定的，持續(xù)穩(wěn)定的城市化，人口向城市聚集和提高城市的綜合承載力與國際競爭力實現(xiàn)，什么樣的中國可能不可能離開老百姓對私人財產(chǎn)這個利益訴求來實現(xiàn)，中國夢能不能離開擴大內(nèi)需，能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟長期穩(wěn)定的需要，我想這是客觀要求，父母選兒子當“支書”，不以人的主觀意識為轉(zhuǎn)移。

　　下一個問題說的怎么樣縮小這些差距，就是縮小三四線城市和一線城市的差距，我剛才已經(jīng)說過了，這一塊需要長期發(fā)展才能解決這個問題，而不是眼下我們坐在這里點石成金就能實現(xiàn)。簡單說兩句，企棚戶區(qū)改造，是我們在去年已經(jīng)實施的，今年兩會比較大規(guī)模提出來，它背后隱含著幾個重要的房地產(chǎn)發(fā)展的變化，一是不僅是城市棚戶區(qū)改造，這個棚戶區(qū)改造最容易和基礎(chǔ)設(shè)計改造，交通功能分區(qū)，搞好一些住房，老百姓住房檔次的全面升級、商業(yè)業(yè)態(tài)的升級、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級密切相關(guān)，棚戶區(qū)改造和原來的改造房相區(qū)別，是最容易和這樣一個城市總體改造相關(guān)。二是它最容易和市場化的建設(shè)相關(guān)，北京實行限地價，誰建的保障房越多，就給誰，保障房賺錢的地方全攤給商品房，這都不是好辦法。三是棚戶區(qū)改造容易和前期的快速城鎮(zhèn)化過程中一大批體制性的難題，比如說城中村，再比如說小產(chǎn)權(quán)房，棚戶區(qū)改造容易和這樣的一些迫切需要解決的體制機制問題密切結(jié)合起來。我想棚戶區(qū)改造是一個新探索，確確實實值得我們企業(yè)高度關(guān)注。當然政府工作報告說到了，不僅僅是住房，甚至都不僅僅是房屋建筑，還包括多元多樣的旅游產(chǎn)業(yè)，老百姓的需求越來越出現(xiàn)多元豐富，這都給我們提供了機會。

　　錢輝：有一個問題想問一下巴老師，因為現(xiàn)在中國經(jīng)濟在7%左右的低水平增長幅度上運行，現(xiàn)在中央連續(xù)的降息降準，促進的一些政策在推出。您作為經(jīng)濟學的專家，能不能幫我們梳理一下，在整個中央刺激政策出來以后，內(nèi)在的運行機制是怎么走向的？這些政策出來以后對樓市以及實體經(jīng)濟推動的層級，最后在什么機會能夠落到房地產(chǎn)行業(yè)上來，能夠獲得一個很好的契機，去擺脫前幾年萎靡不振的態(tài)勢？謝謝巴老師。

　　巴曙松：現(xiàn)在談經(jīng)濟學的最多的一個詞叫“新常態(tài)”，“新常態(tài)”的意思就是原來大家習以為常的習慣常態(tài)它內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)變了，已經(jīng)不可持續(xù)。不可能說原來短缺的時候房地產(chǎn)開盤一搶而光的氛圍現(xiàn)在還繼續(xù)存在。所以在新的經(jīng)濟環(huán)境下，你要自己找到適應(yīng)新常態(tài)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。至于說中國的新經(jīng)濟增長新常態(tài)是什么呢？總結(jié)的很清楚，守住底線，下面有底，低于這個增長速度以后要做溫和的調(diào)整，但是不做非常強的，像2008年那樣大規(guī)模的刺激。而這樣一個守住底線是為了整個市場不出現(xiàn)大的風險，產(chǎn)能過剩，所以只能是給市場留出空間去創(chuàng)新、探索、消化存量，在市場過剩產(chǎn)能沒有消化之前，在整個過高的杠桿率沒有降下來之前，經(jīng)濟的復蘇力度不會強。你不能說在各個行業(yè)產(chǎn)能過剩的時候，還在出現(xiàn)很快的高速增長，這個也不太適合，整個行業(yè)不同的產(chǎn)業(yè)杠桿率很高的時候，再高速發(fā)展，這個也不太可能。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，它的過剩產(chǎn)能首先是去庫存。其次是你開發(fā)能力的提升，市場設(shè)計、引導市場需求、把握市場上升，那個時候才是新的利潤增長點。在大家討論的主要話題是去庫存的時候，你說不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)、快速的成長，這個不行。

　　錢輝：我問巴老師一個問題，其實最開始的時候聽完巴老師那個PPT我是挺興奮恩的，因為看到我們還有很大的空間可以挖，只要跟企業(yè)交流，就說你們互聯(lián)網(wǎng)+，還是要圍繞著金融危機?，F(xiàn)在3月27號的時候陳淮老師在廣州那個論壇上發(fā)言了，我想問一下，我們還要等多長時間，想問一下咱們在房地產(chǎn)端口債市這一塊多少還要多遠的路要走？

　　巴曙松：至少在目前金融行業(yè)來看，最急切的問題還是地方政府到期債務(wù)今年壓力比較大，怎么把這個債務(wù)壓力平穩(wěn)渡過，怎么促進過剩產(chǎn)能的整合，或者“一帶一路”對外轉(zhuǎn)移，至于說發(fā)債，不是說專門針對房地產(chǎn)發(fā)債，我看目前討論比較多的是地方通過政府基礎(chǔ)怎么樣設(shè)施發(fā)債，怎么樣用PPP來引入社會資本，來彌補資金缺口。我倒覺得不太可能短期內(nèi)提供一個大幅加杠桿，現(xiàn)在的主基調(diào)是去杠桿，壓縮債務(wù)。這個是當前主基調(diào)。

　　主持人：謝謝四位嘉賓，請四位嘉賓回座，非常感謝你們精彩的討論。這是一場非?；鸨念^腦風暴，讓我們收獲也非常多。