武漢與周邊城市城鎮(zhèn)化發(fā)展的解讀有很多機會，當(dāng)然有很多問題是給我們看到的。

　　黎振偉：因為馬上要進行對話，也為下一個論壇做一個引導(dǎo)。我的題目是新城鎮(zhèn)化發(fā)展的機遇、挑戰(zhàn)與對策。我們做研究機構(gòu)、顧問機構(gòu)可能更多的是研究，2015年新型城鎮(zhèn)化在加速，我們會看到眾多的新城鎮(zhèn)項目在加速，我們也發(fā)現(xiàn)這一輪的發(fā)展中，開發(fā)商已經(jīng)不像從前，我們跟中航通飛公司合作，他們的計劃很大，但是他們準(zhǔn)備還不是很充分的。創(chuàng)造航空產(chǎn)業(yè)新城，真正解決過去的產(chǎn)城融合到真正的產(chǎn)城融合。

　　我們在河南也跟政府做很多的探討，過去的城市都在做高大上，都在做寫字樓、商業(yè)中心，但是我們看到現(xiàn)在的很多城市不具備這種條件，政府也在做，但今天他們重新思考，他們思考這種發(fā)展如何和自身的實際相結(jié)合，這是我們在和政府交流，他們也在考察。已經(jīng)成功的一些土地項目，雖然土地開發(fā)成功了，但是它的房地產(chǎn)供應(yīng)是過量的。歐陽總剛才談的問題我非常贊成，通過跟企業(yè)的交流，我很深刻的感受到從一級市場到二級城市的轉(zhuǎn)化是不容易的，深圳和上海在進行合作區(qū)的結(jié)合，如何把發(fā)達(dá)城市和落后城市的結(jié)合，最近我們也在參與更多的項目，在新型城鎮(zhèn)化落后城市的問題是會引人注意的，發(fā)達(dá)城市的發(fā)展也不可以掉以輕心。他的定位是首都的國際區(qū)域，這個項目的發(fā)展對北京是創(chuàng)新的發(fā)展，當(dāng)然對企業(yè)也是不可多得的。而且從北京的角度，它的目標(biāo)是要打造成中國示范區(qū)的新城鎮(zhèn)化，它的使命也是多樣化的，而且這個使命據(jù)我了解連習(xí)主席也支持他。

　　我們清醒地看到偉大的城市、偉大的項目同時要向市場細(xì)致考量的項目，我們看到目標(biāo)戰(zhàn)略有領(lǐng)先性、示范性，但是這種項目的難度、復(fù)雜性和系統(tǒng)性也需要我們充分認(rèn)識并有所準(zhǔn)備，我們看到這個企業(yè)非常有錢，但是同樣這個優(yōu)秀的企業(yè)也需要找到優(yōu)秀的團隊和具備優(yōu)秀能力的企業(yè)來運轉(zhuǎn)，而不是靠一個企業(yè)就能完成。如何在中國的今天面對眾多的新型城鎮(zhèn)化項目，我們很擔(dān)心如何避造成免項目的理想與結(jié)有很大的反差，這點上是比較多的。

　　有幾點思考和建議是和新加坡劉太格先生交流得到的，他說中國在建設(shè)浪潮中有很多成就。他提出了兩個合理的策略，第一個就是新城，大項目發(fā)展必須是經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境改造要結(jié)合，開始就要堅決做正確合理的事情，這一點上我相信新加坡的經(jīng)驗是很足夠的。他提出幾個原則，我認(rèn)為這對新型城鎮(zhèn)化以及大項目是有幫助的，從大到小、從遠(yuǎn)到近、從地下到地上、從客觀到主觀、從定量到定型，里面的觀點很多，中國往往是先主觀再客觀，就有很多問題。我們看到新加坡的文化是世界發(fā)源城市的典范，同樣在深圳華僑城，在25年前華僑城從一個農(nóng)場建設(shè)，通過新加坡的經(jīng)驗、規(guī)劃、留白以及量的規(guī)劃，它提出旅游和地產(chǎn)的無縫連接，華僑城在中國是獨一無二的。同時華僑城今天可以復(fù)制，這種案例是不可多得的。

　　回到我們的青龍湖，我們提出“三大三細(xì)”、“三長三近”，“三大”是大格局、大整合、大系統(tǒng)，其實我們過去比較關(guān)注大格局、大整合，其實往往忽略了大系統(tǒng)。在大的背后我們要“三細(xì)”，要細(xì)論證、細(xì)安排、細(xì)執(zhí)行。我們提出來新區(qū)的發(fā)展，新城鎮(zhèn)化要長遠(yuǎn)目標(biāo)、長遠(yuǎn)發(fā)展，更需要長遠(yuǎn)運營。光谷這個項目很大的特點是長遠(yuǎn)的，我們要不斷調(diào)整。2014年很多的開發(fā)都在實踐，其實新的實踐并不在今天，而在過去，我們可以看到過去產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中國融合，我們看到在新常態(tài)下城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)的機會一定是超速到常態(tài)，如何解決動力容量的平衡。我們同樣回到武漢，武漢與周邊城市城鎮(zhèn)化發(fā)展的解讀有很多機會，當(dāng)然有很多問題是給我們看到的。第一個是武漢“一枝獨秀”的發(fā)展，周邊的城市確實和它格格不入，剛才歐陽總談到了人口，其實我們也看到，我們現(xiàn)在城市的人口其實是增長緩慢的，簡單的房地產(chǎn)也是有問題的，人口的增長并不是那么多，每年1000多萬的發(fā)展一定會帶來混亂。除了武漢、恩施、黑龍江比較明顯之外，很多城市都是是傳統(tǒng)二產(chǎn)來主導(dǎo)，這些在新城建設(shè)里面都需要面臨轉(zhuǎn)型。

　　在房地產(chǎn)方面，我們看到在過去這幾年間，除了武漢、襄陽、宜昌成交量大幅度的增長之外，我們看到其他城市的增長是緩慢的，部分城市甚至是下降的。我們也看到在很多地區(qū)樓盤的銷售，單盤銷售除了武漢有增長，其他城市都在1億左右。武漢周邊外圍城市普遍庫存大，同時產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢、產(chǎn)業(yè)道路混亂，如何解決后續(xù)的發(fā)展。另外我們的老城改造比較困難，對開發(fā)商來說城鎮(zhèn)的改造來說，光做新城不行，老城怎么做也是要注意的。城市發(fā)展的模式將發(fā)生重大的變化，所以要解決城市可持續(xù)發(fā)展的問題，怎么解決？我覺得互聯(lián)網(wǎng)+、產(chǎn)城融合等帶給我們很多的理念，但怎么做這個還得研究。

　　我們看到國家新區(qū)珠海具有國家級新區(qū)和廣東自貿(mào)區(qū)雙重平臺，使其發(fā)展具有國家意義。我們看到橫琴與港澳聯(lián)系，橫琴這幾年項目是比較多，它開業(yè)僅僅幾個月就迎來了500多萬的游客，我們也看到中國房地產(chǎn)是這樣的，一旦一個地區(qū)的經(jīng)濟起來，房地產(chǎn)地價猛升，房價猛升，這樣帶來地區(qū)發(fā)展的不可持續(xù)，所以這個時候我們會看到橫琴區(qū)政府擔(dān)憂的不是房價問題，擔(dān)憂的是能否可以健康可持續(xù)的發(fā)展，為此我們受橫琴政府的委托，去年我們結(jié)合橫琴總體規(guī)劃的收編、構(gòu)建，從產(chǎn)業(yè)到城市功能、商業(yè)住宅總體的研究目標(biāo)來進行研究，我認(rèn)為這個研究是定型的，從定型到定量，為橫琴的發(fā)展做了一個規(guī)劃依據(jù)。多元化的導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)才能帶動新區(qū)的發(fā)展，怎么導(dǎo)入？必須有策略、有定位、不是什么產(chǎn)業(yè)都可以做，而是主要產(chǎn)業(yè)跟非主要產(chǎn)業(yè)，它必須是多專業(yè)整合的，它研究的模式也應(yīng)該是結(jié)合企業(yè)的發(fā)展來進行，這些都是對企業(yè)定位的重新衡量。

　　它的整個研究成效，我就不說了，我覺得對今后房地產(chǎn)這種研究一定是要大家的投入、專業(yè)和支持。萬科在談到房地產(chǎn)發(fā)展的時候，談到了模式、案例、經(jīng)營，還有一個是互聯(lián)網(wǎng)。這一點上世聯(lián)地產(chǎn)也是從這個上面不斷的探索如何認(rèn)識房地產(chǎn)的本質(zhì)，我們在做，如何讓一個房地產(chǎn)顧問企業(yè)創(chuàng)造更大的價值，以及我們整個服務(wù)鏈的提升，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有非常廣闊的前景，在新的城鎮(zhèn)化上已經(jīng)有所體現(xiàn)了。我們迎接未來的挑戰(zhàn)，一起面對新的未來！

　　（世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生在2015城市觀點論壇武漢行上所發(fā)表的演講全文實錄，未經(jīng)本人審定。）