銷售速度這么快，但不見(jiàn)得是好事，未來(lái)很有可能不可持續(xù)。武漢已建的、在建的、將建可以滿足6到10年時(shí)間的需求，基本上不缺房子。

　　歐陽(yáng)捷：各位嘉賓，大家早上好！非常感謝觀點(diǎn)創(chuàng)始人給我這樣一個(gè)機(jī)會(huì)。這里面有幾個(gè)問(wèn)題要回答，總理說(shuō)城鎮(zhèn)化還在加快，但是歷史的經(jīng)驗(yàn)表明總理說(shuō)的不一定全對(duì)，這次說(shuō)的是不是對(duì)的我們來(lái)看。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求發(fā)生了怎樣的變化，城市轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)發(fā)展有什么關(guān)系。

　　我們先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上我們從全球的數(shù)據(jù)來(lái)看，城鎮(zhèn)化人口的增長(zhǎng)是一個(gè)大趨勢(shì)，城鎮(zhèn)人口在直線往上走。這個(gè)趨勢(shì)是所有的國(guó)家和地區(qū)都是一樣的，只是發(fā)展速度和發(fā)展階段不同，拉丁美洲、中東是一樣的，歐洲和東亞地區(qū)也是一樣的，中低速國(guó)家和中等收入國(guó)家趨勢(shì)都是一樣的，越是高速國(guó)家，城鎮(zhèn)化率越高，城鎮(zhèn)化速度越慢。

　　城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度是隨著城鎮(zhèn)化率而放緩的，我們可以看到現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率只相當(dāng)于高速國(guó)家1995年的水平，但是城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)在放緩。我們統(tǒng)計(jì)了76個(gè)城市，我們還希望統(tǒng)計(jì)更多的城市，但是很多城市是沒(méi)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，這76個(gè)城市常住人口增長(zhǎng)量在下降，這個(gè)話是什么意思？是指的比如說(shuō)廣州——世聯(lián)行總部在廣州，這里面我們也引用了很多世聯(lián)行的數(shù)據(jù)，廣州在2000年到2010年這10年間常住人口凈增長(zhǎng)不到300萬(wàn)，但是2010年到2013年這三年間人均人口增長(zhǎng)7.5萬(wàn)人，意味著對(duì)這1300萬(wàn)人口的大城市來(lái)說(shuō)就是千分之六的增長(zhǎng)率，基本上就沒(méi)有新的外來(lái)人口。

　　我們看到25個(gè)二線城市有18個(gè)下降，我們同時(shí)看到19個(gè)三線城市有15個(gè)在下降，其中未下降的4個(gè)城市前三年的增長(zhǎng)比前面不超過(guò)0.9萬(wàn)。說(shuō)明這是一個(gè)全國(guó)性的普遍現(xiàn)象。我們看到中部地區(qū)以武漢為首的四個(gè)省會(huì)城市其實(shí)都在下降，合肥是因?yàn)楹喜⒘耸徍且粋€(gè)特殊的情況。

　　GDP和城鎮(zhèn)化一樣，我們也可以看到，剛才主講嘉賓也講到了一些具體的現(xiàn)象，我們也看到很多現(xiàn)象，但是很少有人在分析這個(gè)現(xiàn)象背后的邏輯到底是什么。我們?cè)倏匆豢闯擎?zhèn)人口為什么會(huì)放緩？城鎮(zhèn)人口放緩主要是產(chǎn)業(yè)因素，我們看到全國(guó)有很多城市建了很多新區(qū)，這些新區(qū)人口不足，原因是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，背后的邏輯是中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中后期時(shí)代，在這個(gè)過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)我們的產(chǎn)能已經(jīng)變成了世界的產(chǎn)能，我們的產(chǎn)能已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，在這個(gè)時(shí)候工業(yè)企業(yè)已經(jīng)缺乏吸納新增人口的能力，這就是我們目前所面臨的一個(gè)事實(shí)。

　　同時(shí)我們也看到產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度下降快的城市，人口的增長(zhǎng)速度下降也快，我們看到城鎮(zhèn)化的速度也在放緩，當(dāng)然所有的城市都在放緩。但是同時(shí)我們看到產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度下降慢的城市，它的城市城鎮(zhèn)化下降的速度相對(duì)也會(huì)緩慢一些，因此我們認(rèn)為作為一個(gè)城市來(lái)講，GDP還是非常重要的。

　　武漢在2010年-2020年規(guī)劃定位為中部城市的中心城市，但是前面幾位嘉賓談到中心城市的定位其實(shí)是不明確的，意味著人家不承認(rèn)中部地區(qū)有中心城市。武漢現(xiàn)在最重要的是工業(yè)基地、科技基地和綜合交通樞紐，但是我們的工業(yè)現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)到了中后期，但是我們的第三產(chǎn)業(yè)沒(méi)有放在武漢規(guī)劃中。我們的交通也不方便，雖然武漢第三航站樓在改造，從武漢北京的高鐵要5個(gè)小時(shí)，從上海到武漢還沒(méi)有高鐵，如果能夠坐高鐵的話兩個(gè)半小時(shí)就能到。武漢的綜合交通樞紐功能還沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然房?jī)r(jià)也是在逐步遞升。

　　人口的減少對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的變化？我們?cè)诶瓌?dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的四只主要力量當(dāng)中，改善型需求在下降，很多人可能沒(méi)有注意到，為什么李克強(qiáng)總理提出來(lái)要推進(jìn)改善型需求，因?yàn)楦纳菩托枨笠呀?jīng)不足以成為推動(dòng)市場(chǎng)的主要力量。現(xiàn)在我們股市又起來(lái)了，股市起來(lái)以后房地產(chǎn)是不是一定會(huì)好？可能不一定。為什么我們改善型需求會(huì)明顯下降，其背后的邏輯是我們省的人均住房面積已經(jīng)超過(guò)了33平方米，所以在這種情況下面積性改善需求已經(jīng)沒(méi)有動(dòng)力，剩下的是品質(zhì)性的改善需求，所以改善型需求的下降是不可扭轉(zhuǎn)的。

　　我們城鎮(zhèn)的剛性需求仍然保持基本增量，雖然這個(gè)增量在平穩(wěn)上升，但是這是一個(gè)基本的常量，不會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。而改善型的需求、城鎮(zhèn)化的需求會(huì)成為未來(lái)最大的力量，也就是總理講的城鎮(zhèn)化需求會(huì)成為最大的內(nèi)需。我們也看到了城鎮(zhèn)的常住人口增速基本上與GDP是吻合的。我們可以看到，這里面我們統(tǒng)計(jì)了很多省會(huì)城市，包括武漢、成都、重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、南京、合肥等等，我們武漢在最前面，相對(duì)來(lái)講它是偏低的，低于重慶，也低于南京。但是除了鄭州之外，其他的城市常住人口的增速與GDP的總量是基本吻合的的，說(shuō)明人口對(duì)于城鎮(zhèn)化、對(duì)GDP的貢獻(xiàn)是按非常大的。

　　二線城市住房需求會(huì)不會(huì)飽和？因?yàn)楝F(xiàn)在看到三、四線城市房地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和。我們以武漢為例做了一個(gè)典型的剖析，武漢的常住人口規(guī)劃是到2020年達(dá)到1180萬(wàn)人，戶數(shù)是366萬(wàn)，我們記住這兩個(gè)數(shù)據(jù)，我們看到在建施工面積有70萬(wàn)平方米，相當(dāng)于73萬(wàn)商品住宅。但是我們要看到另外一個(gè)數(shù)據(jù)，在武漢2009-2014年年均成交商品住宅用地，每年可規(guī)劃建設(shè)3000萬(wàn)平方米，大概相當(dāng)于30萬(wàn)套住房，因?yàn)槲錆h的戶均面積大概是102.7平。最高峰在2010年，土地出讓平均面積為4300萬(wàn)平，相當(dāng)于43萬(wàn)套，一年出讓了這么多面積。這個(gè)面積是不是可以持續(xù)呢？是不可以持續(xù)的，因?yàn)槲覀兛吹浆F(xiàn)有的累計(jì)竣工的接近180萬(wàn)套，如果我們年均成交的30萬(wàn)平方米，如果按照6年全部建成的話，加起來(lái)是360萬(wàn)。

　　我們記住前面兩個(gè)數(shù)據(jù)，2020年如果商品房全部峻工將覆蓋我們?nèi)康娜丝?。我們不要忘?990年以前的商品住宅，還有這么多年的非商品住宅，包括政府用房、部隊(duì)用房等等，所以按照這個(gè)邏輯上看，未來(lái)武漢市已經(jīng)不能夠再出讓商品住宅土地。我們從銷售角度來(lái)看也可以反映類似的數(shù)據(jù)，1990年以來(lái)累計(jì)銷售了106萬(wàn)套住房，我們可以銷售15年，可以達(dá)到160萬(wàn)套，如果按照13萬(wàn)套住房也要6年時(shí)間，加起來(lái)幾乎達(dá)到我們未來(lái)規(guī)劃需求的一半。所以從這個(gè)角度來(lái)講，我們銷售的速度是非?？斓?，雖然我們銷售速度這么快，但不見(jiàn)得是好事，未來(lái)很有可能不可持續(xù)。武漢已建的、在建的、將建可以滿足6到10年時(shí)間的需求，基本上不缺房子。但是我覺(jué)得政府和房企都要壓抑一下自己的欲望，現(xiàn)在要的多了就會(huì)透支未來(lái)，所以我們認(rèn)為武漢不需要刺激。

　　如何解決人口與城鎮(zhèn)化發(fā)展？我們認(rèn)為世界人口的需要趨勢(shì)還是大中城市轉(zhuǎn)移，大中城市還在吸引更多的人口，武漢必須處于中部城市的中樞。我們看到各個(gè)城市的GDP，武漢還沒(méi)有處在高位，我們要吸引更多的高凈值人口來(lái)到武漢，這樣才能把武漢的GDP推上去，這樣才能使武漢整個(gè)創(chuàng)業(yè)的氛圍、武漢的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人均GDP才能夠得到更多的提升，而不是光靠吸引人口，當(dāng)然農(nóng)村人口也需要吸引，武漢已經(jīng)到了一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的時(shí)代，工業(yè)化已經(jīng)沒(méi)有空間，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)才是做大做實(shí)的路徑。我們我們新城可以促進(jìn)就業(yè)、拉動(dòng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、拉動(dòng)GDP。

　　圖片中這是我們新城在做五月系，有三個(gè)產(chǎn)品線，我們進(jìn)入18個(gè)大中城市。要完成40個(gè)購(gòu)物中心的建設(shè)，未來(lái)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)還有很大的空間，而且這個(gè)市場(chǎng)空間時(shí)間也只有的10年。我們希望加快推進(jìn)來(lái)把商業(yè)地產(chǎn)的布局全部完成。新城的愿景是讓幸福變得簡(jiǎn)單，我們希望用專業(yè)來(lái)創(chuàng)造價(jià)值，來(lái)推動(dòng)城市的發(fā)展，與城市的繁榮共進(jìn)步，謝謝大家！

　　(新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生在2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行上所發(fā)表的演講全文實(shí)錄，未經(jīng)本人審定。）