兩會期間李克強總理講的是因地、因城、分類調(diào)控，這是對當前不同城市分化狀況的確認。

　　巴曙松：我想重點討論的是從金融角度來看看房地產(chǎn)市場的一些趨勢。這一次陳淮教授在我前面講，破天荒的對我本人沒有批評，我就不好批評他。我覺得那個時候他就是建設(shè)部的政策研究部門的負責人，他作為研究人員對武漢負有直接責任。時機不到的時候不芒種，時機到的時候水到渠成。武漢市的數(shù)據(jù)，從面積上來說全國的銷售是第一名，在全國的城市發(fā)展史上，敢在城市名前面加個“大”字，除了上海就是武漢。所以我想從這幾個角度來談一談。

　　從全國的銷售面積來看，2014年應(yīng)該說是一個階段，經(jīng)過了這么十幾年快速的發(fā)展之后，整個的銷售面積開始出現(xiàn)回落，這也是一個行業(yè)發(fā)展必經(jīng)的階段。從2014年來看這個數(shù)據(jù)是在上升的，相對來說武漢的壓力是較小的。上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)透明度是比較高的，上市的房企存貨也在加速，累計的絕對值達到歷史的新高，這個數(shù)據(jù)接近2008年、2011年的數(shù)據(jù)。2014年不同城市房價的環(huán)比降幅有所收窄，12月份我們看一下城市的房價環(huán)比開始出現(xiàn)一些止跌回升的趨勢，待會兒還有一個討論，2014年10月份以后隨著成交逐漸的好轉(zhuǎn)，無論是新增的降價樓盤的個數(shù)還是降幅均有所收窄。土地市場在出現(xiàn)“降溫”，但是不同城市分化非常明顯，表現(xiàn)的差異非常大。我們可以看到不同類型城市土地成交的溢價率差異很大、變化很大。有幾個嘉賓把武漢定義為“1.5線城市”，這個走勢應(yīng)該介于一二線城市中間，土地成交溢價率出現(xiàn)下行，在低位。

　　總體來看首次置業(yè)和改善需求還比較強，從人口來看，2015年-2020年期間中國25-34歲的人口還在2.4億左右，這個占總?cè)丝诘谋壤?7%，而30歲到49歲人口在2015年達到高位，這個人口是房地產(chǎn)首次置業(yè)改善需求的主要群體。投資需求總體上來說已經(jīng)占歷史的高位，2015年以來房地產(chǎn)市場的走勢銷售來看2015年1-3月份房地產(chǎn)的累計銷售面積和銷售金額降幅在收窄，雙雙有觸底的趨勢，特別是受新政的驅(qū)動，3月同比的降幅大幅下降到1.6，2月份負16.3%，我也問了幾個地方4月份的數(shù)字，相對來說成交比前三個月表現(xiàn)的活躍一些。

　　從房地產(chǎn)投資的情況來看，3月除了房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)以外，房地產(chǎn)的開發(fā)投資、土地的購置面積、房地產(chǎn)企業(yè)本輪的到位資金，均沒有出現(xiàn)明顯的改善趨勢。土地的出讓收入出現(xiàn)了直線的下降，2015年1季度出讓土地增長是負36.4%，這是連續(xù)第二個季度出現(xiàn)負增長，而且降幅在進一步擴大。2014年一季度至今單季的同比是14.3%、-21.5%、-36.2%。由于土地招牌掛到土地出讓金表現(xiàn)大概有一兩個季度的滯后，所以2015年二季度出讓金收入可能會有所改善，但是2015年全年現(xiàn)在看下來土地出讓金下降這個趨勢從目前看沒有明顯的好轉(zhuǎn)。

　　調(diào)控政策上我們看到行政的色彩在明顯的淡化，所以我們看到不同時期的表態(tài)，我們看到兩會期間李克強總理講的是因地、因城、分類調(diào)控，這是對當前不同城市分化狀況的確認。我們也看到調(diào)控更加傾向于差異化，傾向于因地制宜，所以我們可以看到地方政府在不同地區(qū)根據(jù)不同地方的需求，出臺了不同的因地制宜的一些調(diào)控措施。而且利率、信貸和準備金這些金融政策在逐步的出臺。這一輪的股市和房地產(chǎn)資金留到市場有關(guān)系，這個時候更多看到的是房地產(chǎn)市場和股市之間資金流向的轉(zhuǎn)換，但是其實從資產(chǎn)類別來看，股市是一個資產(chǎn)，房地產(chǎn)也是一個資產(chǎn)，股市上漲以后也會導(dǎo)致購買力的上升，它也是有共同的影響方向。

　　我們看新一輪房地產(chǎn)新政，二手房交易稅負的降低，有幾個方面的影響，促存量市場交易量的周轉(zhuǎn)率上升，促進存量市場周轉(zhuǎn)。從政策重點來看我們看到明顯的轉(zhuǎn)換就是從鼓勵首次置業(yè)轉(zhuǎn)向改善型購房，原來首次置業(yè)大概占到60%，現(xiàn)在已經(jīng)不到30%，因為首次置業(yè)的需求大部分已經(jīng)釋放，而改善型的購房才是真正能夠帶動市場的很重要的影響因素。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)來看，企業(yè)高利潤時代我們看到已經(jīng)過去。2014年的前三個季度A股上市的房企ROE降幅接近30%，同時整個上市房企的利潤率趨勢在往下，費用率在大幅的上升。在這個過程中不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營形勢差異、金融優(yōu)勢差異也使得并購、融合的需求動機在增強，所以我們可以很明顯地看到整個房地產(chǎn)行業(yè)并購活躍程度在顯著提升，而且整個行業(yè)格局經(jīng)過認真調(diào)整之后大致上形成了一個比較穩(wěn)定的梯隊，“大中小”的行業(yè)格局基本上形成，所以你想撼動或顛覆這個格局基本上不太可能。市場的大開發(fā)上，市場的份額在逐步提升，這也是集中度在逐步上升的一個過程。從中長期來看有幾個判斷，可以供大家參考：

　　一是隨著市場供求結(jié)構(gòu)的平衡，圍繞新房的產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈這種重構(gòu)的品牌正在發(fā)生，以前誰離開發(fā)商最近，誰獲利最多，將來誰離消費者最近，誰獲利最多。供求平衡之后，渠道的競爭激烈，房屋的銷售模式也在發(fā)生變化，會出現(xiàn)很多新型的渠道整合，大多數(shù)依托互聯(lián)網(wǎng)機構(gòu)。所以如果需求主導(dǎo)的時代到來，圍繞買方的競爭會更激烈，首當其沖的房地產(chǎn)媒體，我們看到整個銷售的規(guī)模在出現(xiàn)顯著的調(diào)整，一些新房地產(chǎn)的電商在迅速的崛起。

　　二是從中長期來看，二手房將成為市場的主導(dǎo)型供給力量，圍繞二手房的產(chǎn)業(yè)價值鏈條會得到提升，房屋交易出租、房屋管理、房地產(chǎn)金融這些服務(wù)需求會逐步的崛起。這也是我們目前預(yù)計到2020年中國的住房市場大致的構(gòu)成，所以我們可以越來越多的看到房地產(chǎn)市場，存量房的時代在到來，而且有非常大的消費基礎(chǔ)和交易額，目前看這部分存量房的流通需求會催生一個新的服務(wù)市場的需求，未來二手房交易量的增長、交易傭金增長的需求非常高。我這一年多在美國一個小鎮(zhèn)住著，那是一個住著幾萬人的小鎮(zhèn)，拆了再建新房子的很少，基本上是存量房。所以二手房真的成為房地產(chǎn)行業(yè)未來新的增長點，你看房屋流通率，美國二手房和新房的占比9：1，這也是房地產(chǎn)供求平衡之后非常重要的一個特點而且目前二手房成交傭金收入主要集中在北上深廣等幾個城市。所以北京二手房市場，我們看一手房、二手房成交的相對迅速變化，我們看2009年以前二手房還是一個很小的比例，2009年以后占到了主導(dǎo)的地位，這種演變結(jié)構(gòu)在其他的城市出現(xiàn)重演，二手房取代新房成為市場一個非常重要的主導(dǎo)力量。

　　三是從中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的核心價值創(chuàng)造會從開發(fā)行業(yè)過渡到服務(wù)行業(yè)。在人均收入突破一定的水平之后，房地產(chǎn)行業(yè)將從住宅市場的繁榮逐步的過渡到多元業(yè)態(tài)的百花齊放。在價值鏈的分配里面，房地產(chǎn)行業(yè)前期的調(diào)研、產(chǎn)品的設(shè)計、后期的物業(yè)管理貢獻的價值會越來越高，而原來最大的核心競爭力是項目的成本，這個價值鏈在供求不平衡和供求基本平衡的不同時期差異非常大。圍繞著住房提供衍生服務(wù)的企業(yè)，比如說住房管理、物業(yè)服務(wù)等。大家看美國納斯達克房地產(chǎn)板塊市值，房地產(chǎn)經(jīng)營的占15%，房地產(chǎn)服務(wù)13%。所以服務(wù)的需求在上升。

　　(中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家、中國宏觀經(jīng)濟學會副秘書長巴曙松先生在2015城市觀點論壇武漢行上所發(fā)表的演講全文實錄，未經(jīng)本人審定。）