歷史賦予我們的重?fù)?dān)還非常沉重，這是一個(gè)我們應(yīng)該面對的新問題，不是討論房子應(yīng)該賣給誰這么簡單。

　　陳淮：今天給我出了一個(gè)很怪的題目“新政下的房地產(chǎn)行業(yè)市場趨勢”，誰跟你說有新政？剛才主辦方之一都講到了長江中游，講三個(gè)故事。

　　武漢的歷史上本來應(yīng)該是遠(yuǎn)東經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，最開始大機(jī)器工業(yè)，工業(yè)革命進(jìn)軍中國的時(shí)候，第一個(gè)落腳點(diǎn)是武漢，是洋務(wù)派運(yùn)動在最初這里，我們有海洋造等，很可惜歷史的陰差陽錯(cuò)讓我們錯(cuò)過了這個(gè)機(jī)會，現(xiàn)在還有160多座豪華的別墅，那當(dāng)時(shí)武漢輝煌的時(shí)候，是洋買辦、銀行家以及民族企業(yè)家在那里建的，可見我們當(dāng)時(shí)的社會發(fā)達(dá)，高端房地產(chǎn)，那時(shí)候也沒有高鐵、私人轎車，坐著馬車到那住別墅。

　　我們不能錯(cuò)過第二次，但是歷史上又給我們留下了一個(gè)機(jī)會，武漢長江大橋，武漢長江大橋修建是按照萬噸海輪能夠通過來建的，希望武漢不僅是內(nèi)陸沿江城市，而且是能夠?qū)ν忾_放直接海船能夠走的。盡管后來湖北的人大代表多次提議把南京長江炸了，很難得到江蘇省的配合，現(xiàn)在南京以下建了七八座橋，現(xiàn)在討論這個(gè)已經(jīng)沒有意義了。

　　第三個(gè)故事是武漢是最早懂得發(fā)展城市群的，武漢和山西、河南、湖南等城市比，最大的特點(diǎn)是它的省會城市比較大，而其他五個(gè)省會城市算不上大，而這個(gè)大有一個(gè)缺點(diǎn)是“一城獨(dú)大”，所以早在20余年前的時(shí)候，湖北武漢提出來努力發(fā)展長江中下游戰(zhàn)略合作，并且制訂了很多規(guī)劃，請專家論證。但是后來看了看人家沒有想和我們“結(jié)婚”、“談戀愛”的意思，認(rèn)為我們是“鄉(xiāng)下人”。

　　后來正好到90年代中期，重慶獨(dú)立設(shè)市了，我們又提出了長江中上游戰(zhàn)略合作規(guī)劃，請專家論證，沒多久國務(wù)院明確重慶和成都組成了一個(gè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，叫城渝城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，這個(gè)改革實(shí)驗(yàn)區(qū)意味著成都必須“嫁”給重慶，跟我們沒關(guān)系。三個(gè)故事意味著我們在城市化路徑上經(jīng)歷過很多曲折，但今天我們又有機(jī)會，剛才說的長江中游城市群，但是這個(gè)“中游”坦率說你和誰是“中游”？誰和你是一伙的？這個(gè)問題還值得商榷和探討，無論如何我們處在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，賦予了武漢一個(gè)重要的歷史責(zé)任，目前在區(qū)域經(jīng)濟(jì)上我們按照新一屆黨中央、國務(wù)院的要求的三大重心：“一帶一路”、長江黃金水道、京津冀城市群。這應(yīng)該是國家發(fā)改委在論證的，相應(yīng)的規(guī)劃都已經(jīng)制訂了，也都對我們構(gòu)成了一個(gè)重大的歷史機(jī)遇。

　　武漢是體制成分最為嚴(yán)重的老工業(yè)基地，既是一個(gè)豐富的城市，又受到環(huán)境污染、資源壓力、交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施方面發(fā)展的短板，在過去幾年里面媒體告訴我們一個(gè)新詞“到城里看海”，其中最有代表性的就是到武漢這個(gè)內(nèi)陸城市“看海”。大概2014年好一點(diǎn)，2013、2012年武漢可以劃船游泳，說明武漢發(fā)展不平衡，歷史賦予我們的重?fù)?dān)還非常沉重，這是一個(gè)我們應(yīng)該面對的新問題，不是討論房子應(yīng)該賣給誰這么簡單。

　　按照最新的政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的問題，其實(shí)也很簡單，主要有四個(gè)方面。一個(gè)是穩(wěn)定住房消費(fèi)，這是在穩(wěn)定2015年經(jīng)濟(jì)增長的問題上向下提出來的，作為一個(gè)重要的措施，穩(wěn)定住房消費(fèi)。剛才主辦人說了增速問題，其實(shí)最擔(dān)心的還不是增速，是增速背后的物價(jià)問題。在今年“兩會”結(jié)束的時(shí)候，李總理在答記者問的時(shí)候說了一個(gè)新詞“被通貨緊縮”，意味著中國的經(jīng)濟(jì)增速、物價(jià)變化現(xiàn)在自動權(quán)沒有多少在我們手里面，受到國際大宗商品的影響非常大。簡單說穩(wěn)定住房消費(fèi)是我們這一輪重要的籌碼、重要的落腳點(diǎn)。

　　第二條叫鼓勵(lì)自住型、改善型住房消費(fèi)需求。這句話雖然只有幾個(gè)字，但是它的含義是非常重要的，它意味著我們政策支持的中低端老百姓的需求，那個(gè)重心所在，已經(jīng)主要不是脫困型的、滿足基本需求型的，重心逐步在上移。并不是說最低端老百姓的住房困難這部分需求已經(jīng)全部滿足，還有很長的路要走。但是這部分的任務(wù)已經(jīng)不主要是或者主要是政策支持的重心了，老百姓市場中的需求已經(jīng)從脫困型向改善型、舒適型轉(zhuǎn)變了，政策也要有相應(yīng)的提升，住房也如同穿衣服，可以劃分為四個(gè)層級的需求。簡單說穿衣服有基本型或者叫脫困型，或者叫滿足基本需求，遮寒蔽體，這是你穿衣服的基本需求，講干凈、講體面就是改善型需求，講時(shí)髦了、流行，尖頭皮鞋就穿個(gè)一尺半的，這叫追求型，非名牌不穿叫奢侈型。

　　剛才提到棚戶區(qū)改造這個(gè)詞，也需要我們注意到這個(gè)重要的變化。我們在十二五計(jì)劃頭一年提出，但是在那個(gè)時(shí)候建的保障房主要是給低端群體的，但這一次提出的低端群體的實(shí)務(wù)保障房有一個(gè)重要的區(qū)別叫“棚改房”，棚戶區(qū)改造。我稍微多解釋幾句，在2011、2012、2013年也有棚戶區(qū)改造房，但那時(shí)候的就指大型國有企業(yè)，大武漢的老舊城區(qū)、成片危房改造，媒體可以叫做棚戶區(qū)改造，但是不享受國家政策。今年明確提出來把棚戶區(qū)改造的政策范圍擴(kuò)大，今年要建740萬套保障房，其中580萬套是棚戶區(qū)改造。這不僅意味著低端保障的重心有所調(diào)整，而且意味著城市化的路徑從原來的外延擴(kuò)張進(jìn)一步加強(qiáng)對老舊城區(qū)的改造。

　　第四條趨勢，大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展問題，簡稱是結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整問題。從十八屆三中全會到去年的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》到今年的兩會政府工作報(bào)告都明確提出嚴(yán)格嚴(yán)控各超大城市人口規(guī)模，這主要指的是千萬級人口以上城市人口進(jìn)一步擴(kuò)張。其中還明確提到大力支持部分省會城市及地市級中心城市基礎(chǔ)設(shè)施改造，提高這些城市的綜合承載力、人口承載力、就業(yè)承載力問題。真正解決所謂的房價(jià)問題，滿足老百姓住房改善的需求，不是僅僅靠國8、國10、國多少條，而是讓人口向城市的聚集規(guī)模的分布在城市里面，我想武漢作為省會城市，特別是武漢一大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)薄弱的地市級城市，恰好在這樣一個(gè)未來10年、20年調(diào)整城市結(jié)構(gòu)中最需要優(yōu)先和重點(diǎn)發(fā)展的城市群。大約的說有以上四個(gè)方面，僅供參考，謝謝大家！

　　（著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生在2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行上所發(fā)表的演講全文實(shí)錄，未經(jīng)本人審定。）