在行業(yè)龍頭萬科減少拿地，三四線“伙伴”恒大轉(zhuǎn)向一二線，行業(yè)普遍看空三四線樓市時(shí)，碧桂園“鞏固三四線”戰(zhàn)略有其優(yōu)勢(shì)，卻也可能面臨著隱憂。

　　編者按：告別2014年，中國經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來的是否光明未來？2000億時(shí)代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點(diǎn)年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點(diǎn)2014年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國房地產(chǎn)卓越100”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)依靠土地增值利潤擴(kuò)大規(guī)模的模式被普遍認(rèn)為是逝去的增長極時(shí)，千億房企發(fā)出的“重金尋地”的消息顯得有些特殊。

　　3月4日起，一則“重金尋地——碧桂園邀您共創(chuàng)地產(chǎn)奇跡”的公告開始在市場(chǎng)上流傳。碧桂園稱，以豐厚酬金誠意尋求廣州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)以及山東、江西等地的優(yōu)質(zhì)土地。除去南方區(qū)域，碧桂園東北區(qū)域公司同樣也在向市場(chǎng)喊話，尋求黑龍江優(yōu)質(zhì)土地資源。

　　在多元化、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型等話題占據(jù)行業(yè)視線之時(shí)，“專注房地產(chǎn)”定位之下的碧桂園仍在繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張的步伐。而在其列為集團(tuán)發(fā)展重點(diǎn)方向的三四線城市，外來巨頭碧桂園可能還會(huì)以兼并收購者的身份加入到市場(chǎng)爭(zhēng)奪中。

　　碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人就尋地消息對(duì)觀點(diǎn)新媒體回應(yīng)稱，集團(tuán)尋地的范圍并不僅限于已發(fā)布消息的區(qū)域，“在各地都?xì)g迎有優(yōu)質(zhì)資源的合作方”，在拓展的過程中“不排除有并購的可能。”

　　碧桂園“土地合伙人”

　　按照碧桂園公布的“重金尋地”消息，其廣清區(qū)域、山東區(qū)域、江西區(qū)域深耕當(dāng)?shù)兀?ldquo;向社會(huì)各界發(fā)出邀請(qǐng)，尋優(yōu)質(zhì)土地、合作地產(chǎn)項(xiàng)目及優(yōu)質(zhì)土地信息，合作樣式多樣”，所尋土地性質(zhì)以商住用地為主，土地獲取方式包括合作、轉(zhuǎn)讓或其他方式。

　　消息稱，有資源者可攜土地信息與碧桂園相應(yīng)區(qū)域負(fù)責(zé)人聯(lián)系，凡合作成功的，“信息提供者將獲得巨額獎(jiǎng)金”。其中，江西區(qū)域還特別指出“凡6月1日前成功獲取的，另有重獎(jiǎng)。”

　　與此同時(shí)，碧桂園集團(tuán)東北區(qū)域同樣也發(fā)出消息，誠意尋求黑龍江優(yōu)質(zhì)土地資源，廣征合作伙伴，并提出“傭金豐厚、合作形式多樣”的條件。

　　查閱資料可知，此次公開尋找土地對(duì)碧桂園而言并非第一次。早在去年10月，碧桂園也曾在河北區(qū)域公開發(fā)布消息，稱集團(tuán)計(jì)劃加大對(duì)河北省的投資開發(fā)，“現(xiàn)誠邀河北省擁有近期具備開發(fā)條件(含已開發(fā)、待開發(fā))項(xiàng)目的企業(yè)、個(gè)人、政府土地出讓機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目合作。”

　　對(duì)于此次選擇大范圍喊話“征地”的原因，碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，主要是希望通過公開尋地拓寬渠道，“也能讓市場(chǎng)看到碧桂園對(duì)土地的強(qiáng)烈需求。”

　　據(jù)其介紹，碧桂園尋地的范圍并不僅限于上述消息中提到的區(qū)域，“在全國各地都?xì)g迎有優(yōu)質(zhì)資源的合作方，沒有限定一二線或者三四線城市，主要視乎土地資源條件而定。

　　值得一提的是，上述人士也表示，在三四線城市拓展的過程中，碧桂園也不排除并購其他企業(yè)的可能。

　　對(duì)比當(dāng)前行業(yè)下的房企多元化、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型熱潮，碧桂園專注房地產(chǎn)的發(fā)展思路顯得較為傳統(tǒng)，這種定位在某種程度上也讓其不得不面臨規(guī)模增長的考驗(yàn)。

　　可以看到，拿地的需求在當(dāng)下仍然是碧桂園需要拓寬渠道解決的問題，而在市場(chǎng)分化之下，渴求增長的碧桂園或許正在成為三四線城市的外來“洗牌者”。

　　三四線“洗牌者”牌面

　　據(jù)碧桂園披露，2014年集團(tuán)獲取土地的預(yù)期建筑面積為1918萬平方米，總地價(jià)164.1億元。

　　對(duì)比2014年全年合同銷售面積1928萬平方米，碧桂園的新增土儲(chǔ)仍然保持著覆蓋消耗的平衡。

　　但從未來發(fā)展土地來看，碧桂園對(duì)保持土儲(chǔ)和規(guī)模的需要似乎仍然緊迫。截至2014年6月30日，碧桂園共有209個(gè)，其中已竣工總建筑面積為5078萬平方米，在建總建筑面積為3949萬平方米，持作未來發(fā)展土地的總建筑面積為3780萬平方米。

　　在拓展土地的方向中，三四線城市無疑正是碧桂園重點(diǎn)瞄準(zhǔn)的市場(chǎng)。2014年碧桂園獲取的1918萬平方米土地建面中，屬公司權(quán)益所有人的預(yù)期建筑面積約為1798萬平方米，平均地價(jià)僅為867元/平方米。

　　按照城市行政級(jí)別劃分，碧桂園去年新進(jìn)入的地級(jí)市有22個(gè)，新進(jìn)入的縣級(jí)市(縣)為37個(gè)。

　　事實(shí)上，三四線城市也正是碧桂園業(yè)績的重要組成部分。在碧桂園去年1288億的全年銷售業(yè)績中，一線城市業(yè)績貢獻(xiàn)占比僅為3%，除一線城市外的省會(huì)城市和直轄市占比為18%，國內(nèi)其他城市占比則高達(dá)78%。

　　據(jù)碧桂園公開回應(yīng)，新型城鎮(zhèn)化及剛需人口的增長是其開拓三四線的最大動(dòng)力，其目標(biāo)還包括約1300個(gè)符合篩選條件的縣市。

　　然而，對(duì)于三四線城市而言，如碧桂園般外來品牌房企的進(jìn)入帶動(dòng)了成交，卻也在加大市場(chǎng)的分化力度和庫存去化壓力。據(jù)碧桂園披露，2014年其有17個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率超過30%，幾乎均為三四線城市項(xiàng)目。

　　帶有品牌效應(yīng)、產(chǎn)品和園林設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)化成本優(yōu)勢(shì)的品牌房企，甫一進(jìn)入原本以本地中小開發(fā)商為主的三四線城市，幾乎總能賺盆滿缽滿，但無形中也讓本地開發(fā)商的因?yàn)槌杀竞蛢r(jià)格劣勢(shì)面臨更大的去庫存打擊。

　　然而，外來房企加速兩級(jí)分化的局面同樣是“雙刃劍”，庫存的背后可能是價(jià)格戰(zhàn)的隱憂。廣東某三線城市開發(fā)商人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，碧桂園首次進(jìn)入該地開盤即引起瘋搶，本地開發(fā)商在成本上不占優(yōu)勢(shì)，特別是涉及拆遷的項(xiàng)目更難定價(jià)，“很難說會(huì)不會(huì)降價(jià)。”

　　在三四線城市拓展的過程中，碧桂園或許會(huì)以“洗牌者”的姿態(tài)加速甚至參與市場(chǎng)分化和并購的局面，但在行業(yè)龍頭萬科減少拿地，三四線“伙伴”恒大轉(zhuǎn)向一二線，行業(yè)普遍看空三四線樓市時(shí)，碧桂園“鞏固三四線”戰(zhàn)略有其優(yōu)勢(shì)，卻也可能面臨著隱憂。