雖然前灘最近又新拍賣了一些土地，但還沒有新的動(dòng)作，整體仍處于區(qū)域開發(fā)建設(shè)的初級(jí)階段。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所日前掛出公告，上海前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)投資(集團(tuán))有限公司擬轉(zhuǎn)讓全資子公司上海林耀投資有限公司50%股權(quán)，掛牌價(jià)格為12.08億元。

　　據(jù)了解，這家公司的主要資產(chǎn)是位于上海前灘的一幅地塊。而其母公司前灘國(guó)際，最為市場(chǎng)所熟知的則是其聯(lián)合陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)的項(xiàng)目——前灘中心。

　　同屬國(guó)企陸家嘴旗下公司，此次出售公司股權(quán)似乎并非資金問題。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析，有可能是陸家嘴集團(tuán)通過引入合作方搞混合所有制加速前灘區(qū)域的開發(fā)。

　　他認(rèn)為這種做混合所有制的傾向是存在的，這也是跟上海國(guó)企內(nèi)在改革是一脈相承的事。

　　量身定制出讓

　　公開資料顯示，上海林耀投資成立于2014年2月17日，為上海前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)投資(集團(tuán))有限公司全資子公司，注冊(cè)資本為18.63億元。公司經(jīng)營(yíng)范圍包括：實(shí)業(yè)投資，資產(chǎn)管理，物業(yè)管理，市政公用建設(shè)工程施工。

　　該公司的主要資產(chǎn)是位于上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)107街坊1/7丘(地塊編號(hào)06-01)地塊開發(fā)項(xiàng)目。

　　目前項(xiàng)目尚未動(dòng)工建設(shè)，以及尚未取得建設(shè)規(guī)劃許可文件。地塊用途為商務(wù)辦公、住宅，宗地號(hào)為三林鎮(zhèn)107街坊1/7丘，宗地(丘)面積2.46萬平方米，使用權(quán)面積2.46萬平方米。地塊規(guī)劃容積率為3.4，其中商住辦公不小于50%，住宅不大于50%。

　　觀點(diǎn)新媒體查閱歷史資料得知，該地塊位于被稱為“升級(jí)版陸家嘴”的前灘地區(qū)，按照規(guī)劃建筑面積估算，地塊板價(jià)為2.89萬元/平方米，遠(yuǎn)低于三湘、格力所競(jìng)得前灘地王6.5萬元/平方米的價(jià)格。

　　值得注意的是，是次掛牌對(duì)受讓方資格也做了嚴(yán)格的限制，包括意向受讓方或其關(guān)聯(lián)企業(yè)2013年末的凈資產(chǎn)應(yīng)不少于60億元且資產(chǎn)負(fù)債率不高于40%；要求于2014年年末已開發(fā)建成的辦公物業(yè)面積合計(jì)不少于5萬平方米等。

　　上海資深業(yè)內(nèi)人士薛建雄對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示：“這個(gè)(限制條件)應(yīng)該是談好的，走政府法定流程?！?/p>

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍著認(rèn)為，這應(yīng)該也是陸家嘴集團(tuán)通過引入合作方來搞混合所有制加速前灘區(qū)域的開發(fā)。

　　“陸家嘴從前做這樣的事情不多，基本上(前灘開發(fā))都是大包大攬自己干，而且作為國(guó)企應(yīng)該不是資金壓力方面的原因，最大可能還是要跟市場(chǎng)其他的結(jié)合?！彼螘?huì)雍分析稱，現(xiàn)在受讓方還不清楚，即可能是國(guó)企也有可能是民企。

　　“我覺得是有這種(做混合所有制的)傾向在，這也是跟上海國(guó)企內(nèi)在的改革是一脈相承的事。”

　　不過，薛建雄就對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，陸家嘴集團(tuán)主導(dǎo)前灘多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，現(xiàn)在前灘地區(qū)開發(fā)處于前期階段，也有面臨很大的資金壓力。

　　在他看來，不排除陸家嘴通過出售部分項(xiàng)目套現(xiàn)來減輕一點(diǎn)財(cái)務(wù)的壓力。

　　尚待發(fā)展的前灘

　　提及前灘國(guó)際這家公司，最為市場(chǎng)所熟知的就是其聯(lián)合陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)的項(xiàng)目——前灘中心。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體翻查資料了解到，這兩家公司均屬陸家嘴集團(tuán)旗下，陸家嘴集團(tuán)作為前灘地區(qū)的主導(dǎo)開發(fā)投資企業(yè)，同時(shí)也是前灘地區(qū)開發(fā)建設(shè)的責(zé)任主體和具體實(shí)施單位。

　　資料顯示，前灘中心是世博后續(xù)利用的重要區(qū)域浦東前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)地標(biāo)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資不少于120億元，占地面積約8萬平方米，預(yù)計(jì)2019年全面竣工投入使用。

　　該項(xiàng)目同時(shí)也是前灘地區(qū)規(guī)模最大的城市綜合體項(xiàng)目，隨著前灘25.01地塊北區(qū)于2014年9月正式開工建設(shè)。

　　項(xiàng)目位于軌交三線相交樞紐——東方體育中心站上蓋的核心地段，規(guī)劃容量31.88萬平方米，擁有一個(gè)低密度步行商業(yè)廣場(chǎng)(10萬平方米)、一棟高約270米的甲級(jí)辦公樓和一個(gè)五星級(jí)商務(wù)酒店。

　　前灘另一大型項(xiàng)目前灘企業(yè)天地項(xiàng)目，其3期也已經(jīng)在2014年6月開工，整個(gè)項(xiàng)目共分五期開發(fā)，地上總建筑面積44萬平方米，將打造為集聚跳變型企業(yè)總部、中外現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)總部的重要辦公基地。

　　面對(duì)如此多的項(xiàng)目建設(shè)，薛建雄于2013年就曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，前灘雖然計(jì)劃打造為另一個(gè)陸家嘴，但在發(fā)展上不得不面臨一個(gè)核心的問題——外圍集中式的產(chǎn)業(yè)帶支撐不足。

　　“對(duì)比來看，陸家嘴從開始建設(shè)到最終建成用了接近20多年的時(shí)間，而且周邊是一些很強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)對(duì)口支持。未來前灘是否能(把陸家嘴)復(fù)制一遍還說不定，因?yàn)橥鈬狈Ξa(chǎn)業(yè)帶前端做支持?！?/p>

　　他認(rèn)為，前灘由陸家嘴的兩個(gè)超大型項(xiàng)目“前灘企業(yè)天地”和“前灘中心”基本奠定了雛形。而國(guó)資公司陸家嘴集團(tuán)可以在一些產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面有一些資源可以借助，能起到加快發(fā)展步伐。

　　不過，一年多時(shí)間已然過去，薛建雄在昨日再次接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)就表示，前灘區(qū)域的整體格局依然沒有發(fā)生太大變化。

　　事實(shí)上，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍亦認(rèn)為，雖然前灘最近又新拍賣了一些土地，但還沒有新的動(dòng)作出來，整體還是處于區(qū)域開發(fā)建設(shè)的初級(jí)階段，沒有太大的進(jìn)展。

　　“周邊的一些配套總體來講還是不怎么便利，離區(qū)域成熟還有相當(dāng)遙遠(yuǎn)的距離?！彼螘?huì)雍稱，區(qū)域成熟都要經(jīng)歷幾個(gè)階段，從開發(fā)建設(shè)再到城市資源的導(dǎo)入，這樣才算全面成熟，而現(xiàn)在前灘區(qū)域的開發(fā)建設(shè)還沒有全面展開。