除了資產(chǎn)包質(zhì)量較低的問(wèn)題外，碧桂園也仍然需要面臨著市場(chǎng)對(duì)酒店這一筆“糟透了的生意”的詬病。

　　編者按：告別2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來(lái)的是否光明未來(lái)？2000億時(shí)代萬(wàn)科銷(xiāo)售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問(wèn)道“2015觀點(diǎn)年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤(pán)點(diǎn)2014年里中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 繼方興成功分拆酒店上市之后，其它內(nèi)房股們對(duì)酒店分拆也躍躍欲試。

　　日前(2月27日)，碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌曾公開(kāi)稱(chēng)，公司計(jì)劃分拆酒店業(yè)務(wù)上市，但仍未研究選擇在內(nèi)地或香港上市。

　　不過(guò)，僅4天后(3月3日)，碧桂園控股有限公司便鄭重其事地發(fā)布公告澄清此事。公告稱(chēng)，碧桂園正研究分拆旗下酒店業(yè)務(wù)上市，只是目前尚未有具體方案及時(shí)間表，“一旦落實(shí)，本公司將遵照上市規(guī)則作進(jìn)一步披露”。

　　與此同時(shí)，碧桂園亦于公告中表示，公司目前正對(duì)于中國(guó)深圳前海成立融資平臺(tái)進(jìn)行可行性評(píng)估。截至公告日期，其具體計(jì)劃及時(shí)間表仍待落實(shí)，一旦落實(shí)，其將作進(jìn)一步披露。

　　另外，碧桂園也表示其2015年的銷(xiāo)售目標(biāo)將較2014年度增加5%至10%。同樣為減低公司的經(jīng)營(yíng)成本，碧桂園亦希望將其整體利息成本降至6%，惟其具體方案及時(shí)間表仍待落實(shí)。

　　分拆上市動(dòng)機(jī)

　　雖名為澄清公告，但實(shí)際上碧桂園并未否認(rèn)分拆酒店上市一事。對(duì)此，觀點(diǎn)新媒體致電碧桂園相關(guān)人士，其回應(yīng)稱(chēng)，公司并不否認(rèn)分拆酒店一事，只是尚未確定上市的時(shí)間表和地點(diǎn)。

　　“公司的所有酒店都在集團(tuán)旗下公司——碧桂園鳳凰國(guó)際酒店集團(tuán)。換言之，倘若碧桂園要分拆酒店上市，即將碧桂園鳳凰國(guó)際酒店集團(tuán)整個(gè)公司進(jìn)行上市。但目前，公司內(nèi)部還尚未發(fā)行原始股。”

　　而觀點(diǎn)新媒體翻查碧桂園2014年半年報(bào)就顯示，碧桂園目前已有39家五星級(jí)酒店或五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店及2家四星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)，共擁有客房11，670間。酒店遍布在廣東、湖南、湖北、重慶、安徽等地，設(shè)施涵蓋了住房、會(huì)議、餐飲、康體、主題公園、高爾夫、溫泉等諸多功能。

　　對(duì)此，上述相關(guān)人士進(jìn)一步透露，目前碧桂園酒店已經(jīng)增加到47家，其中5家酒店交由其他酒店管理公司管理，希爾頓負(fù)責(zé)其中3家。而對(duì)于未來(lái)的酒店運(yùn)營(yíng)模式，其則表示目前尚不知情。

　　而根據(jù)早前，碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌在公開(kāi)場(chǎng)合透露的數(shù)據(jù)，碧桂園現(xiàn)時(shí)酒店業(yè)務(wù)市值約200多億元，占集團(tuán)總市值的4%。

　　目前，就有相關(guān)市場(chǎng)人士把碧桂園和此前成功分拆就酒店上市的方興作對(duì)比，他對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析碧桂園分拆酒店資產(chǎn)上市動(dòng)機(jī)時(shí)就稱(chēng)：“此前金茂投資的分拆能為母公司方興地產(chǎn)以上市前的市盈率籌得資金，并進(jìn)一步釋放金茂酒店資產(chǎn)的價(jià)值。”

　　“因此與每年酒店業(yè)務(wù)帶來(lái)的業(yè)績(jī)營(yíng)收相比，碧桂園可能更希望能夠?qū)⒕频曩Y產(chǎn)證券化，去盤(pán)活這部分的存量資產(chǎn)。這對(duì)于近兩年一直注重優(yōu)化自己財(cái)務(wù)報(bào)表的碧桂園來(lái)說(shuō)，分拆酒店上市有利無(wú)害。”該市場(chǎng)人士繼續(xù)分析稱(chēng)，“這應(yīng)該是其早已謀劃好的一招好棋。”

　　同樣，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)分拆酒店業(yè)務(wù)單獨(dú)上市的做法，穆迪副總裁、分析師曾啟賢接受觀點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)分析也認(rèn)為，公司分拆酒店上市的一個(gè)重要原因就是要將資產(chǎn)重新進(jìn)行評(píng)估、募資。成功分拆之后，母公司會(huì)打通一個(gè)新的融資渠道，可以為自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲取更多的現(xiàn)金流。

　　資產(chǎn)包的優(yōu)劣

　　值得注意的是，類(lèi)似的酒店資產(chǎn)分拆上市路徑已經(jīng)在其他內(nèi)房股企業(yè)操作中有所體現(xiàn)。

　　2014年6月19日，港股上市公司方興地產(chǎn)成功分拆集團(tuán)旗下的酒店業(yè)務(wù)金茂投資赴港上市。當(dāng)日，金茂投資全球發(fā)售股份合訂單總數(shù)6億股，發(fā)售價(jià)介乎5.35港元至5.65港元，發(fā)售規(guī)模介乎32.1億港元至33.9億港元。6月24日截止認(rèn)購(gòu)，7月2日上市，市值介乎107至113億港元。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，在方興分拆的酒店上市資產(chǎn)包中，金茂投資的資產(chǎn)包括上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店等6間已營(yíng)運(yùn)的酒店。這些酒店總建筑面積達(dá)54萬(wàn)平方米，客房數(shù)超過(guò)3400套，2013年度酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入20.61億港幣。

　　相比之下，碧桂園計(jì)劃分拆上市的資產(chǎn)包則要遜色許多。據(jù)碧桂園2014年半年報(bào)顯示，碧桂園鳳凰集團(tuán)已有39家五星級(jí)酒店或五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店及2家四星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)，共擁有客房11，670間。而2014年上半年酒店收入約為人民幣4.13億元，較2013年的4.276億元同比還輕微下降3.4%。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，碧桂園的大多數(shù)酒店均位于其物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)，項(xiàng)目?jī)?nèi)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店的建立主要為銷(xiāo)售起到促進(jìn)作用，為提升地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值。

　　有市場(chǎng)人士就認(rèn)為，以碧桂園一以貫之的“郊區(qū)大盤(pán)”路線(xiàn)來(lái)看，其酒店顯然多位于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。因此，雖然碧桂園稱(chēng)：“集團(tuán)的酒店業(yè)務(wù)拓廣了非住宅項(xiàng)目業(yè)務(wù)的經(jīng)常性收入來(lái)源，使得物業(yè)收入組合更加多元化”，但依舊面對(duì)地理位置給碧桂園酒店后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的諸多挑戰(zhàn)。

　　而除了資產(chǎn)包質(zhì)量較低的問(wèn)題外，碧桂園也仍然需要面臨著市場(chǎng)對(duì)酒店這一筆“糟透了的生意”的詬病。香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗早前就有言：“酒店行業(yè)是一門(mén)糟透的生意”。而這門(mén)生意在中國(guó)，正在面臨過(guò)剩的煩惱。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3-5年后，中國(guó)各地將有上千家的五星級(jí)酒店。有研究報(bào)告稱(chēng)：“中國(guó)酒店業(yè)非常分散，有很多單體酒店，效益較低。目前絕大多數(shù)的五星級(jí)酒店投資者未實(shí)現(xiàn)贏利，即使經(jīng)營(yíng)得好的酒店，其利潤(rùn)也大多被外聘的管理公司拿走。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套的酒店，更是虧損居多。”