項(xiàng)目的體驗(yàn)性便日漸突出，而圍繞于此的商業(yè)規(guī)劃以及設(shè)計(jì)便成了凱德的“軟肋”。

　　編者按：告別2014年，下行中不斷變革與創(chuàng)新的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新時(shí)期。

　　在中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來(lái)的是否光明未來(lái)？2000億時(shí)代萬(wàn)科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點(diǎn)年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點(diǎn)2014年里中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”。

　　誰(shuí)是過去一年，堪稱為偉大(Great)的房地產(chǎn)企業(yè)，勇于追求光榮(Glory)的房地產(chǎn)企業(yè)，躋身中國(guó)最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體(Group)？讓我們從全方位、多維度掃描中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 星島退市、“中國(guó)幫”上位……凱德的2014過得并不平靜。而圍繞著“一個(gè)凱德”的系列改革，似乎給這家來(lái)自新加坡的上市企業(yè)帶來(lái)了不俗的業(yè)績(jī)。

　　在農(nóng)歷春節(jié)前夕，凱德集團(tuán)在新交所披露了其全年“成績(jī)單”。數(shù)據(jù)顯示，2014年凱德集團(tuán)全年凈利增長(zhǎng)38.2%，至11.61億新元，而營(yíng)業(yè)額則上升11.8%，至39.25億新元。

　　就在凱德公布業(yè)績(jī)之時(shí)，其股價(jià)也全日上揚(yáng)1.11%，收?qǐng)?bào)3.63新元，創(chuàng)下自2013年5月23日以來(lái)的高點(diǎn)。

　　不過，凱德成績(jī)的全線“飄紅”卻并不能全然反應(yīng)其現(xiàn)時(shí)狀態(tài)。不管是退市星島，還是“中國(guó)幫”上位，凱德去年所作出的一系列調(diào)整無(wú)疑都從側(cè)面折射出了這家被視作“輕資產(chǎn)”典范企業(yè)某些方面的后繼乏力。

　　四季度貢獻(xiàn)大頭

　　事實(shí)上，凱德去年業(yè)績(jī)的大增與其第四季度的貢獻(xiàn)休戚相關(guān)。據(jù)凱德公告披露，其2014年第四季度凈利同比增幅達(dá)187%，從2013年第四季的1.43億新元，增長(zhǎng)至4.09億新元，單季度貢獻(xiàn)比達(dá)35%。

　　與之同時(shí)，其第四季營(yíng)業(yè)額則上升67.2%至15.2億新元。對(duì)此，凱德方面表示，這主要是由于集團(tuán)在過去的一個(gè)季度中脫售了位于新加坡裕廊湖區(qū)的西城大廈。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，早在2014年1月3日，凱德集團(tuán)、凱德商用以及凱德商用新加坡信托管理便已聯(lián)合宣布，由鼎邦房地產(chǎn)私人有限公司和劉景發(fā)(新加坡)有限公司組成的財(cái)團(tuán)，以約5.79億新元收購(gòu)其新加坡西城大廈的期權(quán)。

　　而該筆交易也成就了去年新加坡第三大房地產(chǎn)大宗交易。資料顯示，西城大廈坐落于裕廊商業(yè)區(qū)，是西城綜合體的辦公樓部分，該綜合體還包括了西城購(gòu)物中心，該大廈是個(gè)總樓層為20層的辦公樓，可出售凈面積為30.5萬(wàn)平方英尺。不過，當(dāng)時(shí)西城大廈還處于建設(shè)中，建筑工程竣工期預(yù)期為2014年底。

　　除此之外，凱德還指出，集團(tuán)營(yíng)業(yè)額的增加還來(lái)自于新加坡本地購(gòu)物商場(chǎng)、服務(wù)公寓以及其他發(fā)展項(xiàng)目所帶來(lái)的收入。而目前，凱德集團(tuán)管理的房地產(chǎn)資產(chǎn)已達(dá)706億新元，未來(lái)幾年將新增50個(gè)總值約350億新元的項(xiàng)目。

　　在大刀闊斧進(jìn)行改革的2014年，凱德也頗為謹(jǐn)慎，其全年一共撥出1.61億新元的減值準(zhǔn)備金，以應(yīng)對(duì)主要由于政策所帶來(lái)的不利因素，其中，凱德新加坡分配有7740萬(wàn)元減值準(zhǔn)備金。

　　言及未來(lái)發(fā)展時(shí)，凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行長(zhǎng)林明彥在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出，凱德未來(lái)的重心將放在發(fā)展綜合項(xiàng)目、住屋、辦公樓、商場(chǎng)和服務(wù)公寓。除去中國(guó)和新加坡這兩個(gè)核心市場(chǎng)外，凱德還將在越南、印度尼西亞和馬來(lái)西亞等國(guó)擴(kuò)大業(yè)務(wù)。

　　凱德商業(yè)的隱憂

　　實(shí)際上，在中國(guó)，凱德給業(yè)內(nèi)人士的第一直觀反應(yīng)仍然是商業(yè)地產(chǎn)范疇，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)的前幾年，凱德所開創(chuàng)的“金融+地產(chǎn)”模式已然成為了絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商學(xué)習(xí)的典范。

　　然而，當(dāng)外界提及凱德之時(shí)，回蕩于腦際的更多恰恰是這種讓不少企業(yè)奉為圭臬的營(yíng)運(yùn)模式。至于凱德的商業(yè)產(chǎn)品，其知曉度遠(yuǎn)不如“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”、“萬(wàn)象城”等同類型項(xiàng)目，而其形象又不及太古匯、恒隆廣場(chǎng)等“高大上”。

　　“凱德本質(zhì)是做基金投資的——回報(bào)率是每個(gè)人的緊箍咒，只要能達(dá)到回報(bào)率，其它皆可犧牲。凱德的商場(chǎng)都不算漂亮，檔次一般，地段一般，盈利中等。”有業(yè)內(nèi)人士如是指出。

　　三益資本董事總經(jīng)理劉曉蘭在接受觀點(diǎn)新媒體采訪也強(qiáng)調(diào)，凱德做商業(yè)地產(chǎn)跟別的開發(fā)商的營(yíng)運(yùn)出發(fā)點(diǎn)是不一樣的，凱德會(huì)非常尊重投資的訴求，根據(jù)投資訴求來(lái)制定租金要求，在營(yíng)運(yùn)方面非常關(guān)注租金的回報(bào)，而這種思維是符合商業(yè)地產(chǎn)投資的做法。

　　不過，她強(qiáng)調(diào)，雖然凱德這么些年積累的營(yíng)運(yùn)體系已經(jīng)相對(duì)完善了，但是具體到項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)效果則要看人的執(zhí)行能力以及還有不同的城市。

　　“另外也還看凱德到中國(guó)后的落地性以及它發(fā)展過快的時(shí)候，人才能不能夠跟上，能不能適應(yīng)自己的體系。運(yùn)營(yíng)的話，凱德本身的理念和體系是很好的，但每個(gè)項(xiàng)目會(huì)有個(gè)性化和差異化。”劉曉蘭補(bǔ)充道。

　　然而，當(dāng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展逐步步入成熟期后，商業(yè)項(xiàng)目遠(yuǎn)不再只是承擔(dān)購(gòu)物場(chǎng)所的角色，因而項(xiàng)目的體驗(yàn)性便日漸突出，而圍繞于此的商業(yè)規(guī)劃以及設(shè)計(jì)便成了凱德的“軟肋”。

　　放眼國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，凱德在此不免要略遜一籌。以華潤(rùn)為例，與凱德本質(zhì)做基金投資不同，華潤(rùn)的本質(zhì)就是做商業(yè)。因而，其總是不厭其煩地研究動(dòng)線，商場(chǎng)設(shè)計(jì)得美輪美奐，同時(shí)，招商也注重品牌與形象。

　　在此已成為一種大勢(shì)的情況下，凱德本身的競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)疑會(huì)受到一定的影響，尤其是在商場(chǎng)人流量成為凱德第二個(gè)鐵的指標(biāo)前提下。

　　不過，憑借獨(dú)有的基金模式，凱德已成為繼萬(wàn)達(dá)之后，在中國(guó)擁有最多購(gòu)物中心的企業(yè)。根據(jù)凱德商用官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，凱德商用已在中國(guó)37個(gè)城市開設(shè)了62家購(gòu)物中心，總物業(yè)值為796億元。