分析師向觀點新媒體表示，如果是上海項目，那風險比深圳項目要小，對融創(chuàng)來說也是個好事。

　　觀點網(wǎng) 沸沸揚揚的融創(chuàng)中國收購佳兆業(yè)事件終于落定。

　　2月1日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布向佳兆業(yè)集團收購目標公司的股權及債權的公告。

　　根據(jù)公告，融創(chuàng)中國旗下天津騰耀作為買方，以23.74億元的價格收購佳兆業(yè)集團旗下上海新灣收購四家目標公司股權及債權各自訂立收購協(xié)議。

　　資料顯示，上海新灣為一家于2007年一月于中國注冊成立的有限公司，主要從事物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務。其分別持有上海榮灣及上海青灣100%的股權、上海贏灣和上海誠灣51%的股權。

　　事實上，近日關于融創(chuàng)并購佳兆業(yè)的聲音一直未斷，但從最新的公告來看，融創(chuàng)收購消息確為真，但并非收購公司股權，而是較為謹慎的選擇了收購上海項目。

　　23.74億收購四項目

　　根據(jù)具體收購協(xié)議，天津騰耀以總對價約6.09億元，收購上海新灣旗下目標公司上海榮灣100%的股權以及上海榮灣所欠上海新灣及其關聯(lián)方的股東借款。

　　其中，收購上海榮灣的100%股權代價約0.3億元；及上海新灣及其關聯(lián)方于上海榮灣收購協(xié)議簽訂當日為止已向上海榮灣作出的股東借款合共約5.79億元。

　　同時，天津騰耀以總對價約11.67億元收購海青灣100%股權。包括上海青灣的100%股權代價1元；及上海新灣及其關聯(lián)方于上海青灣收購協(xié)議簽訂當日為止已向上海青灣作出的股東借款合共約11.67億元。

　　另外，天津騰耀還以5.98億元收購上海海贏灣與誠灣各自51%的股權。

　　值得一提的是，就此次收購事件，融創(chuàng)公告中明確指出了相關先決條件，及各項收購協(xié)議的訂約方取得下列批準、授權及許可。

　　需獲得許可條件中包括中國政府及監(jiān)管部門的批準及許可；融創(chuàng)中國已就根據(jù)收購協(xié)議擬進行的交易取得一切必要內(nèi)部批準，包括但不限于董事會及股東批準；賣方及目標公司已就根據(jù)收購協(xié)議擬進行的交易取得一切必要內(nèi)部批準，包括但不限于董事會及股東批準。

　　公告中還指出，于佳兆業(yè)的控制并無變動的情況下，佳兆業(yè)可選擇于收購協(xié)議日期起計12個月內(nèi)購回買方根據(jù)收購協(xié)議自賣方收購的股權及債務。

　　值得注意的是，由于完成須待各收購協(xié)議所載條件達成(或獲豁免(如適用))后，方可作實，因此收購事項未必一定會進行。

　　規(guī)避進軍華南風險

　　對于融創(chuàng)收購佳兆業(yè)上海項目，相關分析師向觀點新媒體表示，如果是上海項目，那風險比深圳項目要小，對融創(chuàng)來說也是個好事。

　　事實上，早前市場曾傳出融創(chuàng)將與收購佳兆業(yè)49.3%股權。但強龍不壓地頭蛇，對于融創(chuàng)收購佳兆業(yè)股份，多位深圳業(yè)內(nèi)均不看好。

　　其中，深圳業(yè)內(nèi)陳小斌認為，孫宏斌并不具備管理佳兆業(yè)的實力，由此融創(chuàng)并不適合收購佳兆業(yè)。

　　“佳兆業(yè)已經(jīng)不能按常規(guī)的市場眼光去判斷了，融創(chuàng)非深圳企業(yè)，不熟悉深圳市場規(guī)則，無法駕馭佳兆業(yè)這個龐大的軀體。”

　　在陳小斌看來，需要政府主導佳兆業(yè)后續(xù)問題的解決，但其作為行政機構，審批程序較為繁雜，效率肯定難以得到保障，因此政府主導，引入企業(yè)為最佳方式。

　　但引入的企業(yè)須具備三方面條件，一是必須為深圳企業(yè)；其次，收購方實力須高過佳兆業(yè)的上市公司；三是業(yè)務范圍涵蓋佳兆業(yè)的業(yè)務城市。

　　而融創(chuàng)目前并未在華南尤其是佳兆業(yè)大本營深圳有布局，舊改也并非融創(chuàng)熟悉的開發(fā)模式。

　　若融創(chuàng)執(zhí)意收購佳兆業(yè)股份，其或?qū)⒚媾R來自政策及市場方面的風險。

　　這主要是指，佳兆業(yè)已被鎖定房源最終是否能完全解套及在不熟悉深圳市場情況下，融創(chuàng)如何更好管理運營佳兆業(yè)資產(chǎn)。

　　另值得一提的是，在未收購前，相關業(yè)內(nèi)就曾向觀點新媒體明確，佳兆業(yè)資產(chǎn)應分類處理，即分為鎖定樓盤、舊改、招拍掛項目三部分進行處理，每個資產(chǎn)的處理都需要非常慎重，不應一刀切。

　　此外，分析還指,任何房地產(chǎn)公司只是總承包商，收購公司沒有價值，只能收購公司待定的資產(chǎn)，且收購資產(chǎn)必須是干干凈凈沒有抵押和復雜債權關系。

　　現(xiàn)在，于佳兆業(yè)名下各項資產(chǎn)而言，誰都不清楚項目背后的抵押、債權關系。因此，并購企業(yè)更合適的獲取方式是等到清算資產(chǎn)，公開市場進行競買獲得相應的股權。

　　目前看來，“白武士”孫宏斌也深知上述業(yè)內(nèi)所提及相關問題及風險，最終確定了以收購干凈項目為主。

　　擴展上海區(qū)域布局

　　雖然最終并非收購股份，從而進軍從未涉足的華南市場，但就收購上海項目，對于融創(chuàng)中國而言，最大優(yōu)勢無疑是更大程度拓展了區(qū)域發(fā)展規(guī)模。

　　事實上，縱觀這些年來融創(chuàng)的發(fā)展模式，以孫宏斌為首的融創(chuàng)一直推崇和踐行收購策略，而這在相關分析師看來也是最快擴大規(guī)模的方式之一。

　　除最初通過吸納順馳的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)外，當下融創(chuàng)旗下占有五成股份的上海融綠最初也是通過收購而來。正是通過收購綠城項目從而成立合營平臺上海融綠，讓融創(chuàng)倚靠著綠城打開了進入上海市場的大門，之后融綠在上海的發(fā)展上一直較為順利。

　　而正是從綠城收購開始，融創(chuàng)就一直在尋求并購擴張的契機。于2014年底，市場就曾相繼傳出融創(chuàng)將收購重慶某知名房企及昆明經(jīng)典集團的消息。

　　針對融創(chuàng)的收購動作，分析認為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)并購機會的增加，融創(chuàng)一定會從中取尋求更多的發(fā)展機會，為其擴張鋪路。

　　對于此次收購，融創(chuàng)中國也明確，公司一直堅持區(qū)域深耕戰(zhàn)略，已經(jīng)在所布局的京、津、滬、渝、杭等區(qū)域取得優(yōu)勢地位，相信收購協(xié)議及項下擬進行的交易將進一步擴大該公司在上海區(qū)域的市場份額，并鞏固公司在上海區(qū)域房地產(chǎn)市場的領先地位。

　　針對融創(chuàng)中國的收購擴張，相關分析認為，于以收購擴張的融創(chuàng)而言，未來或不排除收購佳兆業(yè)更多項目可能。

　　據(jù)佳兆業(yè)公開的2014年中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，于2014年6月30日，佳兆業(yè)發(fā)展中項目共有41個，建筑面積合共約為900萬平方米。于2014年6月30日佳兆業(yè)約78.5%的土地儲備位于主線城市。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，佳兆業(yè)透過私人洽購及政府公開招標、拍賣或掛牌出售購入共16幅土地或相關權益，土地收購的總代價約為90億元，每單位總規(guī)劃建筑面積的平均土地成本約為每平方米人民幣6686元。以收購成本計，98.4%的土地儲備乃位于一線及二線城市。