摘要：高端住宅階梯型上漲，是由于擁有稀缺的資源和高端的品質(zhì)，買(mǎi)家的急迫性往往較強(qiáng)，且不易受到市場(chǎng)冷暖度的影響。

觀點(diǎn)數(shù)據(jù)周報(bào)(上海區(qū)域1月19日-1月25日)：過(guò)去一周，上海住宅共成交1429套，成交總面積為17.54萬(wàn)平米，成交均價(jià)為29518元/平米，成交金額為51.79億元。

從各區(qū)的成交情況看，嘉定以成交2.65萬(wàn)平米位居第一，占據(jù)全市住宅成交面積的15.1%；松江以成交2.41萬(wàn)平米位居第二，閔行以成交2.17萬(wàn)平米位列第三。

在住宅成交均價(jià)方面，靜安以81212元/平米的均價(jià)位居第一；徐匯以71561元/平米的均價(jià)位居第二；黃浦以68322元/平米的均價(jià)位居第三；成交均價(jià)最低的是金山，均價(jià)11032元/平米。

市場(chǎng)觀察

1月19日-1月25日，上海商品住宅的新增供應(yīng)面積為24.16萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲272.63%，和供應(yīng)面積相比，17.54萬(wàn)平方米的成交量對(duì)比顯得極為懸殊。

商品住宅新增供應(yīng)量增加，說(shuō)明房企推盤(pán)節(jié)奏有所加快。從新拿預(yù)售的項(xiàng)目來(lái)看，共有11張預(yù)售證10個(gè)項(xiàng)目入市，其中加推的項(xiàng)目比較多，僅有中建錦秀名都和旭輝靜里等個(gè)別項(xiàng)目是純新盤(pán)推出。

此外，房企在成交不好的情況下依然增加推新量，可以看出房企對(duì)短期市場(chǎng)是看好的。另外從房?jī)r(jià)指數(shù)看，隨上海市場(chǎng)房?jī)r(jià)止跌反彈跡象的明顯，房企去庫(kù)存的動(dòng)力更強(qiáng)，因?yàn)樵诙▋r(jià)上可以更強(qiáng)硬。

值得注意的是，本周上海市單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的高端商品住宅合計(jì)成交101套，較前一周增加14套，占到了總成交套數(shù)的37%。其中位于浦東花木板塊的星河灣薈萃在上周成交了8套，成為了上周高端住宅成交量最高的項(xiàng)目。

有市場(chǎng)人士評(píng)論認(rèn)為，高端住宅階梯型上漲，甚至可以跟去年第四季度的成交速度媲美，是由于擁有稀缺的資源和高端的品質(zhì)，買(mǎi)家的急迫性往往較強(qiáng)，且不易受到市場(chǎng)冷暖度的影響。

商業(yè)地產(chǎn)

1月19日-1月25日，上海商辦成交486套，成交面積為5.23萬(wàn)平米，成交均價(jià)19435元/平米，成交金額為10.17億元。

從各區(qū)的成交情況看，浦東以成交1.20萬(wàn)平米領(lǐng)先全市，占全市商辦成交面積的23.0%；嘉定以0.69萬(wàn)平米的成交量位居第二；奉賢以成交0.64萬(wàn)平米排名第三。

在商辦成交均價(jià)方面，普陀以34385元/平米的均價(jià)位居第一；楊浦以32956元/平米的均價(jià)位居第二；閔行以32748元/平米的均價(jià)位居第三。成交均價(jià)最低的是奉賢，均價(jià)13831元/平米。

土地市場(chǎng)

供應(yīng)：

1月19日-1月25日，上海住宅用地供應(yīng)1宗，土地面積1.99萬(wàn)平米；動(dòng)遷安置房用地供應(yīng)1宗，土地面積0.70萬(wàn)平米。

其中浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)Z000801編制單元57-01、57-02地塊，東至芋秋路，南至春眺路，西至桐晚路，北至翠溪路，地塊為商住用途，地塊面積1.99萬(wàn)平方米，容積率2.5，掛牌截止日期為2月26日。

楊浦區(qū)黃興社區(qū)H1-04(296街坊)地塊，南至虬江，西至國(guó)順東路，為動(dòng)遷安置房用地，地塊面積0.7萬(wàn)平方米，容積率2.5，掛牌截止日期為2月25日。

成交：

1月19日-1月25日，上海商品房用地成交2宗，土地面積5.87萬(wàn)平米，成交金額3.54億元；上周，動(dòng)遷安置房用地成交2宗，土地面積11.08萬(wàn)平米，成交金額11.41億元。

1月22日，綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以32.96億元競(jìng)得奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)13-04區(qū)域地塊，該地塊面積5.4萬(wàn)平方米，成交樓板價(jià)4073元/平方米。

1月21日，自然人顧月萍，顧建江以2464萬(wàn)元競(jìng)得臨港蘆潮港社區(qū)D0206、D0306地塊，該地塊為商業(yè)用地，地塊面積0.47萬(wàn)平方米，成交樓板價(jià)2891元/平方米。

1月21日，上海界龍房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，上海三林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司以5.79億元競(jìng)得浦東新區(qū)三林社區(qū)Z000701編制單元04-01A地塊，該地塊為動(dòng)遷安置房用地，地塊面積4.58萬(wàn)平方米，成交樓板價(jià)5744元/平方米。

1月19日，上海上南房產(chǎn)有限公司以5.62億元競(jìng)得閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)蘆恒路北塊居住小區(qū)3-7-2號(hào)地塊(浦江鎮(zhèn)蘆恒路北塊3-7-2地塊)，地塊規(guī)劃為動(dòng)遷安置房，地塊面積6.5萬(wàn)平方米，成交樓板價(jià)4324元/平方米。

宏觀政策

上海市政協(xié)第十二屆委員會(huì)第三次會(huì)議上，市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生稱(chēng)，上海將暫不擴(kuò)大對(duì)個(gè)人住房的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)范圍。目前，國(guó)家層面研究出臺(tái)全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅征收方案，待國(guó)家層面出臺(tái)之后，上海將根據(jù)國(guó)家政策執(zhí)行落實(shí)。此外，他還表示目前還沒(méi)考慮放寬住房限購(gòu)政策。

上海區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷(xiāo)售數(shù)據(jù)(2015年1月19日—1月25日)

數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、觀點(diǎn)數(shù)據(jù)研究中心