我國土地供給由地方政府壟斷，居民杠桿率還不高，有助于住房保障貨幣化全國推廣?！?/h3>

媒體報道，住建部擬督促存量庫存較高的城市，出臺將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進棚改與利用存量房的支持措施，和收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見。

報道還指出，加大貨幣補償力度和更多運用發(fā)放租賃補貼方式解決住房保障問題，不僅可能消化商品房的庫存，解決保障群體的住房問題，也避免了繼續(xù)建設(shè)保障房造成的資源浪費

我們認為，這實質(zhì)上就是我們在2014年12月行業(yè)跟蹤報告等多處提出的，住房保障貨幣化的改革。下面，我們將用最簡短篇幅，來解釋這一重要的改革措施。

住房保障貨幣化，對應(yīng)的是住房保障實物化。前者就是以貨幣形式，而不是以提供保障房，來協(xié)助滿足中低收入居民租賃或購置房屋的需求。

隨著房屋保有量不斷增加，保障方式從“補磚頭”逐漸走向“補人頭”。只有在住房緊缺的情況下，新建保障性住房才是更合理的保障模式。

簡單說，保障性住房建設(shè)，形成的是對商品房市場的替代性供應(yīng)；住房保障貨幣補貼，形成的是對住房新的需求，將支撐市場。住房保障貨幣化實際上是一種對中低收入居民的購買力支持，這種購買力支持的強弱取決于方案設(shè)計的具體模式。最終，可能使中國樓市的剛需長期化。如果沒有政策，中國樓市的剛需難以長期化。

一般情況下，回購商品房當(dāng)保障房所花費的資金的確遠遠大于興建同樣面積保障房地方政府的開支。然而，一些三四線城市的開發(fā)企業(yè)無力支付其拖欠地方政府的地價款。此時，地方政府回購一部分該企業(yè)開發(fā)的商品房作為保障房，使得該企業(yè)有能力償還地方政府地價款。

以往，也曾有地方政府采取減免契稅等辦法來刺激需求，但效果往往杯水車薪（相比房價，契稅金額?。?。以當(dāng)前地方政府財力，有可能大規(guī)模補貼購房人嗎？我們認為，如果只將住房保障貨幣化當(dāng)成一種凈開支，則地方的意愿及能力是不足。但如果把貨幣保障視為一種對中低收入居民的財政貼息授信，并將其和地方政府土地收益相掛鉤，則很可能產(chǎn)生實質(zhì)性效果。

例如，在一些供大于求，房屋銷售困難的城市，如果地方政府先名義出資協(xié)助購房者取得房屋部分產(chǎn)權(quán)，并要求購房人在二次銷售房屋時償還地方政府出資；開發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資，一邊繼續(xù)支付規(guī)費和地價。這樣一來，地價低流入，民生保障低流出的體系就可能變?yōu)榈貎r適當(dāng)流入，民生保障適當(dāng)流出，但并沒實際增加地方政府凈開支。對開發(fā)企業(yè)來說，其銷售額取得了增長。對剛需買房人來說，其購房需求得到了滿足。

由于這個過程本身不涉及地方政府/開發(fā)企業(yè)/購房人向金融機構(gòu)獲取信用，因此不構(gòu)成金融體系的風(fēng)險。

推廣方面，我們認為，我國土地供給由地方政府壟斷，居民杠桿率還不高，有助于住房保障貨幣化全國推廣。但這一政策只適合那些房屋存量充足的區(qū)域，因此很可能是漸進式逐城推廣。正因如此，我們認為國家也不可能規(guī)定一種住房保障貨幣化的模式，而可能指明一些政策的精神和原則。

陳聰、付瑜 中信證券分析師，本文節(jié)選其研究報告

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。