我們對規(guī)模已經(jīng)不在乎，不是刻意要做到8000億，而是做到100強(qiáng)的時候，我們認(rèn)為一定是要有8000億的規(guī)模。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 或許是綠地總部會議室的空調(diào)開得夠足，1月21日下午14時，綠地董事長張玉良如期而至出席記者會時，看上去面帶紅光心情甚好。

　　“綠地從來沒有想過去追求規(guī)模。”在訪問環(huán)節(jié)伊始，張玉良就拋出這樣的話。

　　他稱，贊同郁亮不追求規(guī)模的說法，又指出大企業(yè)一定是有規(guī)模的，沒有規(guī)模不可能成為國際大企業(yè)。

　　對于首度超越萬科，張玉良并不掩飾心中的喜悅。他追述早期資本只有萬科三分之一時，每年的回報(bào)率都沒有萬科高，因?yàn)橘Y本太小，杠桿太大。

　　“我也想杠桿小一點(diǎn)，我是農(nóng)家子弟，人家是富家子弟，人家有的是資本。我們窮人出來，也要有志氣，不要走在太后面，想快一點(diǎn)。”

　　綠地成為房企老大后，張玉良頗有揚(yáng)眉吐氣之感。不過張玉良的目標(biāo)并不局限于此，他稱現(xiàn)在對規(guī)模已經(jīng)不在乎，希望未來五年能做到世界100強(qiáng)。

　　今年房地產(chǎn)目標(biāo)2800億

　　對今年的發(fā)展目標(biāo)，張玉良透露房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是做到2800億元。他特別指出，“這個數(shù)字不要太刻意寫，去年講了2400億，人家說張玉良從一開始就想當(dāng)老大，其實(shí)我根本沒想當(dāng)老大。”

　　同時張玉良也表示，競爭力強(qiáng)了，數(shù)據(jù)就出來了，競爭力不強(qiáng)，數(shù)據(jù)就沒有。今年綠地可能會做到2800億，并相信能超過2800億的大概不多。

　　另據(jù)透露，綠地2015年整體經(jīng)營目標(biāo)為4500億元，房地產(chǎn)海外銷售收入目標(biāo)300億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014全年綠地海外業(yè)務(wù)預(yù)售金額153億元，雖然同比增長467%，但其實(shí)并未達(dá)到年初定下的200億元目標(biāo)。

　　張玉良解釋稱，這是因?yàn)闉榱朔袭?dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，沒有把拿到已經(jīng)付了定金的合同納入進(jìn)來。

　　“今年按照我們的計(jì)劃，在2014年的基礎(chǔ)上，這一塊要翻一番達(dá)到300億，這也是綠地國際化的重要表現(xiàn)。”

　　對于海外部分的戰(zhàn)略規(guī)劃，張玉良還指，未來5年綠地的收入在海外部分占到25%，這是國家層面規(guī)定跨國公司整體收入構(gòu)成，這是國務(wù)院有文件，商務(wù)部有標(biāo)準(zhǔn)的。

　　戰(zhàn)略部署的增長區(qū)域主要在發(fā)達(dá)國家發(fā)達(dá)地區(qū)，以及在中國周邊，跟中國經(jīng)濟(jì)有互補(bǔ)性的區(qū)域。“我們很快會在馬來西亞投一個300億左右的產(chǎn)業(yè)園。”

　　另外海外部分還包括海外收購，據(jù)透露，快一點(diǎn)的話在3月份會公布澳大利亞的幾個企業(yè)收購，比如優(yōu)質(zhì)的食品、優(yōu)質(zhì)的奶制品。

　　張玉良還強(qiáng)調(diào)，綠地現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的不是中國公司，而是希望成為國際化的，有國際競爭力的公司。“我們對規(guī)模已經(jīng)不在乎，不是刻意要做到8000億，而是做到100強(qiáng)的時候，我們認(rèn)為一定是要有8000億的規(guī)模。”

　　加大地鐵投資

　　觸及社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投資、參與城市建設(shè)的話題，張玉良顯得更為健談。

　　他多次強(qiáng)調(diào)能夠參與這樣的建設(shè)，現(xiàn)在是非常好的契機(jī)。并援引國務(wù)院去年發(fā)的31號文件，稱地方政府負(fù)債被嚴(yán)格限制，在這樣的情況下，中央極大鼓勵社會資金進(jìn)入。

　　據(jù)張玉良介紹，綠地剛剛簽下南京地鐵五號線，共313億元投資。“去年簽了3條(地鐵)，700多億的投資，今年全部開工。接下來還有3條馬上要簽約。”

　　同時他還透露，2015年綠地共要新簽7條地鐵，合計(jì)10條地鐵投資達(dá)到1000多億。

　　“當(dāng)然是通過分段投，幫政府盤活資源，然后進(jìn)行站點(diǎn)開發(fā)，沿線的新區(qū)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)。”開發(fā)模式為，國務(wù)院文件允許規(guī)定，地方政府沒錢，誰來開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施，政府就把土地同步掛牌給企業(yè)，沖抵建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的資金費(fèi)用。

　　據(jù)了解，綠地已經(jīng)完成搭建平臺，成立地鐵投資公司，并與申通地鐵、上海建工等上下游產(chǎn)業(yè)資源開展戰(zhàn)略合作，確立模式，即以PPP模式開展軌道工程建設(shè)及配套設(shè)施開發(fā)。

　　而且張玉良還強(qiáng)調(diào)，并不是所有的企業(yè)都能做這樣的項(xiàng)目，因?yàn)檫@些項(xiàng)目的投資規(guī)模很大，周期也很長，要有好的信譽(yù)才能融到資。

　　“一般的企業(yè)不能做這樣的事情，要我們(綠地)這樣的大企業(yè)才能做，另外要有運(yùn)營能力，比如說做地鐵，不僅地下施工能力要有，地鐵將來還有上蓋開發(fā)要有能力做。”

　　張玉良稱，“做地鐵是國家戰(zhàn)略，國家希望做的事情，而且我們有這個能力。地鐵真的是難得的契機(jī)，現(xiàn)在中國投資地鐵的企業(yè)有幾家，一個是中建，一個中鐵，還有中交，其他的都是地方政府在做。”

　　攜阿里、平安做金融

　　“今年還要把金融做強(qiáng)，做成新的增長點(diǎn)。”張玉良表示，這一塊不僅支持自身發(fā)展，對主業(yè)再成長也有很大的幫助。

　　綠地在2014年就提出以“大金融”為目標(biāo)，推進(jìn)全國化、全產(chǎn)業(yè)布局。并確立類金融、金融股權(quán)投資、基金投資及管理、資本運(yùn)作等四大業(yè)務(wù)板塊業(yè)務(wù)。

　　據(jù)張玉良透露，除參與阿里巴巴上市之外，還會有跟阿里更大的合作。而該合作就是圍繞金融內(nèi)容展開。

　　“1月6號我跟馬云談了幾個小時，雙方將在主業(yè)里面進(jìn)行全方位的合作，可能將來會做金融加互聯(lián)網(wǎng)，這部分內(nèi)容過段時間會公布。”張玉良稱，也會跟中國平安進(jìn)行合作，特別是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面。

　　他稱這是在非住宅領(lǐng)域的持有型商業(yè)地產(chǎn)中會有重大的進(jìn)步。

　　該項(xiàng)合作的產(chǎn)品被命名為地產(chǎn)寶，據(jù)介紹就是跟阿里巴巴、中國平安做中小企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的地產(chǎn)寶。“這個做出來的盈利模式很持久，而且規(guī)模會很大，將會是我們主要增長的地方。”

　　張玉良指，綠地下一步不僅自己的資產(chǎn)要金融化，還準(zhǔn)備做中國房地產(chǎn)中小企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)的金融化。

　　“就是把他們的資產(chǎn)通過我們的專業(yè)，通過互聯(lián)網(wǎng)，通過馬云，通過金融化，把這些資產(chǎn)變成眾籌，變成社會資本，讓中小投資者能夠投資到這些項(xiàng)目當(dāng)中去，變成金融產(chǎn)品。這樣中小企業(yè)變現(xiàn)，經(jīng)營管理由我們給予指導(dǎo)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營。從投資者到中小企業(yè)，兩個都受益。”

　　另據(jù)透露，該產(chǎn)品要進(jìn)入香港的地產(chǎn)股去做，由綠地跟馬云和中國平安一起做，現(xiàn)在還在方案階段，快的話兩個月以后會宣布。

　　同時還是按計(jì)劃分階段推進(jìn)，可能開始是展開業(yè)務(wù)，接下來就是公司運(yùn)營。張玉良還表示，“至于占股比例現(xiàn)在還不方便透露，反正這件事情是要做的。”

　　以下是1月21日綠地集團(tuán)董事長張玉良接受媒體采訪現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：請您從行業(yè)角度談?wù)勊A(yù)判到的行業(yè)風(fēng)險和機(jī)遇，另外集團(tuán)整體上市方面，大家也非常關(guān)注這個時間表。

　　張玉良：房地產(chǎn)行業(yè)的未來，專家、同行們說得很多，差不多有三種觀點(diǎn)，一種比較樂觀，一種比較中性，一種比較悲觀。

　　現(xiàn)在還是要細(xì)分來看，從總體和分區(qū)域來看情況是不一樣的。從整個行業(yè)看，我認(rèn)為會在平穩(wěn)中發(fā)展。中國處在城鎮(zhèn)化周期、經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有一定增長速度，還是一個比較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段。

　　若要簡單去看住宅產(chǎn)業(yè)，高峰期基本上已經(jīng)過去。最近國務(wù)院研究中心也講這個觀點(diǎn)，從經(jīng)濟(jì)高速增長中減速為中速，住宅再高峰上漲已不可能，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的增長還在繼續(xù)。

　　從區(qū)域成長性來看，像北京、上海這種一線城市，前段時間市場普遍下滑以后，它現(xiàn)在又往上走。好比是國際上的紐約、洛杉磯、倫敦、悉尼，城市已經(jīng)那么繁榮但還在繼續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)還在持續(xù)成長。所以絕對不能認(rèn)為房地產(chǎn)市場一旦整體高峰期結(jié)束，在某些地區(qū)也沒有了。

　　如果簡單說房地產(chǎn)到頂了，不行了做不下去了，這是不正確的。房地產(chǎn)市場產(chǎn)品差異很大，地區(qū)差異很大。我認(rèn)為在中國房地產(chǎn)還是有很大的空間，只是區(qū)域表現(xiàn)的差異問題，商業(yè)地產(chǎn)可能好一些，這是我對行業(yè)的基本判斷。

　　從企業(yè)角度看，則會進(jìn)一步加速分化，有競爭力的企業(yè)和競爭能力弱的企業(yè)差異太大，未來幾年房地產(chǎn)和前十年的房地產(chǎn)會呈現(xiàn)不同的變化。

　　綠地的上市進(jìn)度，2014年已經(jīng)通過了所有國土、建設(shè)，以及各省的國土、建設(shè)部門，還有工商、稅務(wù)、安檢的審查，大概蓋了6000個圖章，這些審核全部已經(jīng)結(jié)束，進(jìn)入到國家證監(jiān)會的正常審批程序。

　　這個審查周期時間比較長，原來預(yù)計(jì)的審計(jì)時間結(jié)點(diǎn)是2014年的6月底，后來弄到2014年12月份。多的6個月之外還要增加審計(jì)時段，可能要兩三個月才能審?fù)?，也就是要春?jié)以后才能全部審?fù)?，把審?fù)甑牟牧显傺a(bǔ)交到中國證監(jiān)會，補(bǔ)交完以后就排審查會時間。

　　如果沒有大的變化，我想今年上半年批準(zhǔn)應(yīng)該是沒有問題的。

　　現(xiàn)場提問：前兩天住建部出了一個政策鼓勵開發(fā)商租售并舉，這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)會的新機(jī)會？做城市運(yùn)營商，包括城市市政基礎(chǔ)設(shè)施，是不是以后房地產(chǎn)公司全都能去經(jīng)營？綠地參與阿里巴巴上市，在當(dāng)中扮演什么角色？

　　張玉良：住建部提的住宅可以租售并舉，我認(rèn)為這是國家導(dǎo)向，但是如果沒有政策配套的話，恐怕會很難實(shí)施。住宅正常出售的回報(bào)率很低，中國政府如果要鼓勵的話，需要稅收資金支撐，要不然就做不起來。

　　社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投資，參與城市建設(shè)，這是一個契機(jī)。跟往年不同，去年國務(wù)院下發(fā)了一個非常重要的文件，叫做鼓勵社會資本進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施。常見的基礎(chǔ)設(shè)施大家都知道，分兩類，一類是綠地做的這個，一類是有部分回收的，多是民生工程。

　　過去主要是靠地方政府賣地，再加財(cái)政當(dāng)中挪一點(diǎn)出來解決投資的問題。國務(wù)院去年又發(fā)了31號文件，對地方政府的負(fù)債嚴(yán)格限制。在這種情況下，中央極大鼓勵社會資金進(jìn)入。

　　剛才給大家介紹，綠地剛剛簽完南京地鐵五號線，313億元投資，30幾公里長，在簽約前一天，南京市政府發(fā)布暫停兩條地鐵的建設(shè)，市政府沒有錢了。并不是所有的企業(yè)都能做這樣的項(xiàng)目，因?yàn)檫@些項(xiàng)目的投資規(guī)模很大，周期也很長，要有好的信譽(yù)才能融到資。

　　地鐵業(yè)務(wù)方面，綠地去年簽了三條，700多億元的投資，今年全部開工。接下來還有三條馬上要簽約。2015年共要新簽7條地鐵，合計(jì)10條地鐵投資達(dá)到1000多億元。當(dāng)然是通過分段投，幫政府盤活資源，然后進(jìn)行站點(diǎn)開發(fā)，沿線的新區(qū)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)。

　　跟阿里的合作，綠地主要是參與投資，現(xiàn)在我們跟阿里會有更大的合作。1月6號我跟馬云談了幾個小時，雙方將在主業(yè)里面進(jìn)行全方位的合作，可能將來會做金融加互聯(lián)網(wǎng)，這部分內(nèi)容過段時間會公布，也會跟中國平安進(jìn)行合作，特別是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，在非住宅領(lǐng)域的持有型商業(yè)地產(chǎn)中會有重大的進(jìn)步。

　　綠地下一步不僅自己的資產(chǎn)要金融化，還準(zhǔn)備做中國房地產(chǎn)中小企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)的金融化，就是把他們的資產(chǎn)通過我們的專業(yè)，通過互聯(lián)網(wǎng)，通過馬云，通過金融化，把這些資產(chǎn)變成眾籌，變成社會資本，讓中小投資者能夠投資到這些項(xiàng)目當(dāng)中去，變成金融產(chǎn)品。這樣中小企業(yè)變現(xiàn)，經(jīng)營管理由我們給予指導(dǎo)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營。從投資者到中小企業(yè)，兩個都受益。

　　現(xiàn)在進(jìn)口商品直銷也在跟阿里洽談，包括綠地的進(jìn)口商品直銷有實(shí)體店、旗艦店，還有網(wǎng)上的門店。

　　現(xiàn)場提問：綠地香港這個平臺隨著綠地集團(tuán)整體上市，未來會做怎樣的安排？

　　張玉良：綠地香港原來是按劃分區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營的，在劃分區(qū)域經(jīng)營以外，也在提升它的綜合性，原來的定位主要是投資住宅?，F(xiàn)在可能會介入金融，因?yàn)檫@個平臺在香港，有條件可以把資產(chǎn)金融化。預(yù)計(jì)上半年會公布一些重大的業(yè)務(wù)拓展計(jì)劃，現(xiàn)在還不便說。

　　現(xiàn)場提問：綠地的集團(tuán)層面和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)這兩塊，2014年的利潤率大概是多少？

　　張玉良：我們的利潤率實(shí)際上是兩部分，一部分是房地產(chǎn)，一部分是非房地產(chǎn)。房地產(chǎn)當(dāng)中因?yàn)榫G地不是香港上市公司，對金融資產(chǎn)的持有經(jīng)營不做評估，也不做結(jié)算，所以實(shí)際上是每年沉淀下來的。

　　去年的利潤整個是120億，從利潤率角度來看，就要把房地產(chǎn)和綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)分開來。綠地有700多億的能源產(chǎn)業(yè)，而能源產(chǎn)業(yè)幾乎沒賺錢，去掉這部分，利潤率大概有6點(diǎn)幾，當(dāng)然這不一定準(zhǔn)確，肯定還要扣除其它的一些費(fèi)用。120億的利潤，扣除能源部分以外，房地產(chǎn)利潤大概在7%到8%。

　　現(xiàn)場提問：金融板塊方面，綠地在2015年的發(fā)展計(jì)劃是怎樣的？剛才有提到有一些金融牌照的收購，會更傾向于哪些業(yè)態(tài)？

　　張玉良：金融板塊2014年投資是8億多元，2015年要達(dá)到30個億。這8億多去年投了一些IPO，也投了一些其它的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目有的還沒到收獲。除去這些以后，可能今年的產(chǎn)出比較多，會把這部分的收入安排在今年，算成2015年的收入。

　　2014年投了很多IPO直投項(xiàng)目，還投了一些長期性的投資項(xiàng)目，收購牌照主要是壽險和證券。投行業(yè)務(wù)現(xiàn)在已經(jīng)在做，保險自己做出來就可以。還在思考境外保險收購來解決境外籌集資金。

　　我們希望這些公司今年能做到30個億的利潤，目前來看還是比較樂觀，在投的幾個項(xiàng)目目前都已經(jīng)落地。2016年想要再翻番，能夠做到50億以上。

　　現(xiàn)場提問：之前拿到的資料里面講未來綠地希望在國際的收入方面，更長遠(yuǎn)的目標(biāo)希望達(dá)到全部的50%，具體會傾向于哪些地方的投資？對哪一塊的業(yè)務(wù)會比較感興趣？

　　張玉良：我們2014年年初的時候宣布要達(dá)到200億元，年底的統(tǒng)計(jì)是153億，這里面沒有把拿到已經(jīng)付了定金的合同納入進(jìn)來，因?yàn)橐袭?dāng)?shù)氐姆梢?guī)定。

　　今年按照我們的計(jì)劃，在2014年的基礎(chǔ)上，這一塊要翻一番達(dá)到300億，這也是綠地國際化的重要表現(xiàn)。未來5年綠地的收入在海外部分占到25%，這是國家層面規(guī)定跨國公司整體收入構(gòu)成，這是國務(wù)院有文件，商務(wù)部有標(biāo)準(zhǔn)的。

　　未來房地產(chǎn)方面還會增長，增長的區(qū)域主要在發(fā)達(dá)國家發(fā)達(dá)地區(qū)，以及在我們國家周邊，跟我們經(jīng)濟(jì)有互補(bǔ)性的區(qū)域。我們很快會在馬來西亞投一個300億左右的產(chǎn)業(yè)園。

　　另外就是海外收購，快一點(diǎn)的話在3月份會公布澳大利亞的幾個企業(yè)收購，綠地會收購它的優(yōu)質(zhì)的食品、優(yōu)質(zhì)的奶制品。國際化主要是這兩個方面。

　　現(xiàn)場提問：萬科郁亮說，規(guī)模對房企來說是雙刃劍，一方面可能意味著江湖地位，還有一些榮譽(yù)，另外一方面可能也意味著負(fù)擔(dān)。您覺得規(guī)模對于綠地來說意味著什么？

　　張玉良：房地產(chǎn)這個行業(yè)正在集聚，企業(yè)也在更加的集聚。房地產(chǎn)的開發(fā)，簡單做規(guī)模是不現(xiàn)實(shí)的，也不實(shí)際。不是說要做規(guī)模就有規(guī)模的，但要強(qiáng)大的話一定是有規(guī)模的。沒有規(guī)模的企業(yè)大概也不會強(qiáng)大，大企業(yè)一定是有一定的規(guī)模，但不是追求規(guī)模。我贊同郁亮不追求規(guī)模的說法，但是大企業(yè)一定是有規(guī)模的，沒有規(guī)模不可能成為國際大企業(yè)。

　　綠地從來沒想要去追求規(guī)模，但是要做大，就是要有規(guī)模。但是說負(fù)擔(dān)，要看投在哪里，如果投在三四線城市是負(fù)擔(dān)，如果投在一線城市，那就是巨大的財(cái)富。有足夠的儲備，那就是成長的潛力。前三年香港上市公司的股價主要看儲備土地，現(xiàn)在主要是看儲備在哪里的土地。

　　綠地2015年還會繼續(xù)增長，因?yàn)槲覀冊谝痪€城市的量不少，但在三四線城市的量是很小的，比重也很小。

　　現(xiàn)場提問：您覺得一線城市的限購放松今年可能性大不大，如果真的是放松了的話，對市場會不會起到很大的變化？

　　張玉良：一線城市的限購我認(rèn)為放開的可能性不大。原因很簡單，現(xiàn)在一線城市的集聚仍然很大，中央有一個要求，要控制特大城市人口增長?？刂迫丝谠鲩L有很多辦法控制，而買房大概也是眾多措施當(dāng)中的一個。

　　現(xiàn)場提問：綠地整體上市之后，您個人的持股情況能透露一下嗎？

　　張玉良：持股比例我再公布一遍，是1%。

　　綠地現(xiàn)在是有30多個合伙人公司，從1997年就開始操作，只是在上市前按照證監(jiān)會的要求，這樣持股不符合公司法，所以把1000個人的職工持股會變成30多個合伙人公司。這些公司跟有些公司不一樣，是合伙人持在母公司上面，而不是持在項(xiàng)目公司，也不是持在某個區(qū)域公司，這樣的結(jié)構(gòu)是希望有共同利益，共同語言，共同運(yùn)作。通過合伙人再持有母公司，持股人也有股份，是上市公司下面的公司的股東組成人員。

　　現(xiàn)場提問：2015年綠地要從四個方面進(jìn)一步發(fā)展，能不能具體談一下會有怎樣的局面出來？

　　張玉良：綠地2015年希望在幾個方面能夠?qū)ι鐣?、對股東，對消費(fèi)者有更好的交代。

　　主業(yè)方面希望能夠持續(xù)轉(zhuǎn)型，形成房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)的組合。這個轉(zhuǎn)型這么多年一直在做，而且轉(zhuǎn)型中商業(yè)房地產(chǎn)成長很快，去年商業(yè)地產(chǎn)增長90%。而且綠地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是要高于住宅地產(chǎn)的成長，住宅地產(chǎn)不是不做，重點(diǎn)地區(qū)的住宅地產(chǎn)還是要做。

　　其次是金融化，沒有金融支撐，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就做不起來?，F(xiàn)在要發(fā)展金融，把一些地產(chǎn)跟金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行金融化的合作。還有互聯(lián)網(wǎng)化，其它大數(shù)據(jù)產(chǎn)品定位，大數(shù)據(jù)的企業(yè)服務(wù)平臺，都有很多考慮。

　　綠地今年的目標(biāo)是做到2800億。這個數(shù)字不要太刻意寫，去年我講了2400億，人家說張玉良從一開始就想當(dāng)老大，其實(shí)我根本沒想當(dāng)老大。競爭力強(qiáng)了，數(shù)據(jù)就出來了，競爭力不強(qiáng)，數(shù)據(jù)就沒有。今年綠地可能會做到2800億，相信能超過2800億的大概不多。

　　今年還要把金融做強(qiáng)，做成新的增長點(diǎn)，而且這一塊不僅支持自身發(fā)展，對主業(yè)再成長也有很大的幫助。

　　再就是地鐵，這是國家戰(zhàn)略，國家希望做的事情，而且我們有這個能力。地鐵真的是難得的契機(jī)，現(xiàn)在中國投資地鐵的企業(yè)有幾家，一個是中建，一個中鐵，還有中交，其他的都是地方政府在做。

　　還有海外市場，也是我們的重要的增長點(diǎn)。國際化對綠地有巨大的整體推動性，不僅是增加市場份額，另外在全球配置資源的能力上去了，在國際市場的影響力也上去了。無論是用國際品牌配國內(nèi)資源，還是國際品牌配國際資源，都是巨大的增長。

　　還有資本運(yùn)作、并購，希望今年形成一個亮點(diǎn)，通過并購再增長。

　　現(xiàn)場提問：之前綠地的目標(biāo)是全球200強(qiáng)，現(xiàn)在已經(jīng)更改為100強(qiáng)？

　　張玉良：2013年是218位，希望未來5年到100強(qiáng)。綠地現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的不是中國公司，而是希望成為國際化的，有國際競爭力的公司。當(dāng)然這100強(qiáng)，剛才講了是說8000億。我們對規(guī)模已經(jīng)不在乎，不是刻意要做到8000億，而是做到100強(qiáng)的時候，我們認(rèn)為一定是要有8000億的規(guī)模。

　　現(xiàn)場提問：綠地這幾年的戰(zhàn)略踩得都比較準(zhǔn)，戰(zhàn)略制定的技巧是什么？你本人在其中起到的作用如何？

　　張玉良：郁亮兩年前跟我說綠地在戰(zhàn)略上還是不錯的，而我自認(rèn)為綠地在這方面也還是不錯的。

　　大家都知道，綠地跟萬科沒法比，萬科一直是我們學(xué)習(xí)的榜樣。萬科的資本是綠地的3倍，萬科前5年在資本市場拿那么多錢，而綠地2000萬起家，每年的回報(bào)率都沒有萬科高，因?yàn)橘Y本太小，杠桿太大。

　　我也想杠桿小一點(diǎn)，我是農(nóng)家子弟，人家是富家子弟，人家有的是資本。我們窮人出來，也要有志氣，不要走在太后面，想快一點(diǎn)，但是沒有辦法。

　　只能靠各種各樣的方式來做，當(dāng)然也要注意自己不要翻船，當(dāng)然我們窮人也希望能夠發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：綠地現(xiàn)在的平均的融資成本是多少？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀？大消費(fèi)部分的投入有多少？

　　張玉良：融資成本方面，大概在6%左右，還算比較低。一是海外融資的比例大幅上升，去年一年在海外融了100多億，一些海外項(xiàng)目的融資成本是2%、3%左右，這樣下來融資成本就有所下降。第二是國內(nèi)的貸款利率相對比較低，一般都是銀行基準(zhǔn)利息加10%左右。

　　商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一塊的現(xiàn)狀，在建部分60%是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)只占40%。出售的部分當(dāng)中，去年54%是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這個比例也比較高。下一步會維持這個水平，再往上走也不會再比這個高，估計(jì)四六開就到頂了，基本上可以維持在五五的水平。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要維持它的增長，還要維持它的相關(guān)產(chǎn)品的配比。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的結(jié)算也比較慢，一個高樓要5年才能結(jié)算，海外項(xiàng)目要3年才能結(jié)算。海外地產(chǎn)現(xiàn)在的收入很好，但是今年有很大部分按照當(dāng)?shù)卣呤遣荒苋胭~的，都要抵押等三年以后交房才能結(jié)算，所以現(xiàn)在結(jié)算率看起來比較低。

　　大消費(fèi)是綠地未來重要的經(jīng)濟(jì)成長點(diǎn)。過去中國有全球最大的產(chǎn)業(yè)制造業(yè)，而未來中國不是產(chǎn)業(yè)最大而是市場最大。市場就在自己的家門口，綠地要做的是不能讓人家全部占有，但是我們沒有資源，就要在全球拿資源，通過全球拿資源做中國市場。

　　我們跟郭廣昌不一樣，他們提出中國動力嫁接全球資源，而綠地則是要拿全球最低成本的好資源來做中國最好的市場。

　　現(xiàn)場提問：今年應(yīng)該是綠地進(jìn)北京的第六年，去年的銷售額也達(dá)到180多億，如果按單個城市來算，這個成績在綠地的排名是怎樣的？綠地在北京的戰(zhàn)略是什么？和其它重點(diǎn)布局的城市有什么樣的區(qū)別？

　　張玉良：北京市場做到180億，80%是商業(yè)地產(chǎn)，這跟北京的土地供應(yīng)和北京的市場結(jié)構(gòu)，以及跟企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)系。綠地不會簡單拿錢去拼住宅，因?yàn)槲覀兪歉F人，拿不出那么多錢，人家錢多，可以隨便拼。而商辦是綠地的競爭優(yōu)勢所在，另外商辦的杠桿率也比較強(qiáng)。

　　北京市場對綠地來講至關(guān)重要，也把北京看成是非常重要的市場?，F(xiàn)在北京和上海市場是平起平坐的，只是綠地在上海的基礎(chǔ)比較好，上海去年做了三四百億，北京只有180億，但是今年預(yù)計(jì)會做250億以上。

　　北京跟其它的地方相比，規(guī)模會繼續(xù)快速增長。結(jié)構(gòu)方面還是繼續(xù)以商辦為主，以辦公產(chǎn)業(yè)為主，不是以住宅為主。達(dá)成這種結(jié)果的條件綠地可能不具備，我們的人脈資源、我們的錢不如人家多，這是各方面的多種因素造成的。

　　現(xiàn)場提問：復(fù)星郭廣昌提出中國動力嫁接全球資源，還是圍繞地產(chǎn)這一塊來做，而綠地是在商業(yè)、零售這一塊做突破，你怎么看這兩個不同的出發(fā)點(diǎn)？在金融這塊，有什么具體的想法？

　　張玉良：用全球資源做中國市場，郭廣昌選擇的產(chǎn)業(yè)是醫(yī)療和養(yǎng)老，同時還在做旅游等，這些產(chǎn)業(yè)都是中國未來要成長的、有比較好希望的產(chǎn)業(yè)。但是這幾個產(chǎn)業(yè)都有一定的難度。

　　郭廣昌基本上是做投資，不做經(jīng)營，而綠地覺得投資要做，但更重要是做經(jīng)營，不僅要做投資，同時也要做經(jīng)營。

　　做投資的人往往對產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的成本考慮少一些，綠地則會考慮得多一些。比如說做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有巨大的潛力，但是現(xiàn)在去做都會虧損。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在面臨的是客戶是沒有收入的老人，而不是中產(chǎn)階級以上的老人。在當(dāng)前情況下，如果考慮經(jīng)營的話，就要考慮另外的出路。

　　還有旅游、健康等這些產(chǎn)業(yè)，未來綠地也會考慮，如果政策成熟就會進(jìn)入，現(xiàn)在還是時機(jī)早了一點(diǎn)，怕成為先烈。這跟復(fù)星是看法上的差異性，但理念是一樣的，想法也是一致的，只是在具體項(xiàng)目上綠地認(rèn)為這些產(chǎn)業(yè)還要再晚一點(diǎn)。

　　綠地的金融有幾個重要的板塊，第一個是投行做投資，現(xiàn)在投的是兩類，一類是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，投給別人經(jīng)營；另一類是上市前的投資。投資有四個階段，分為風(fēng)險投資、天使投資，私募股權(quán)投資，上市前投資，我們現(xiàn)在主要是在上市前的投資比較多。當(dāng)然還有就是已經(jīng)形成商業(yè)模式的項(xiàng)目，我們投進(jìn)去，就像郭廣昌一樣，主要是做投資但這一塊占比不大。

　　第二個是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，像典當(dāng)、小貸公司這種目前政策允許下的投資。做證券這一類主要是想通過它來發(fā)揮牌照功能，未來會淡化。另外銀行板塊現(xiàn)在是進(jìn)不了，現(xiàn)在不具備條件所以也沒有進(jìn)去。還有一種是保險，保險的模式主要是壽險，這是保險當(dāng)中最有成長性的。綠地現(xiàn)在對自有項(xiàng)目的跟進(jìn)是足夠的，只要資金能給出來，通過保險籌到低成本資金，然后再大規(guī)模投放到產(chǎn)業(yè)里面，這樣就比人家強(qiáng)多了。

　　還有就是做地產(chǎn)寶，過段時間會公布，要跟阿里巴巴、中國平安做中小企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的地產(chǎn)寶。這個做出來的盈利模式很持久，而且規(guī)模會很大，將會是我們主要增長的地方。

　　這個要進(jìn)入香港的地產(chǎn)股去做，由綠地跟馬云和中國平安一起做，現(xiàn)在還在方案階段，快的話兩個月以后會宣布。還是按計(jì)劃分階段推進(jìn)，可能開始是展開業(yè)務(wù)，接下來就是公司運(yùn)營。至于占股比例現(xiàn)在還不方便透露，反正這件事情是要做的。

　　當(dāng)然除了這些之外，產(chǎn)業(yè)基金、投資基金這一類的也有。

　　現(xiàn)場提問：再過幾年就60歲了，你有沒有退休的打算？

　　張玉良：大企業(yè)董事長也蠻累的，各方面要求都很高，按照上海市委的規(guī)定，像我這樣是63歲作為一個退休參考，但并不一定，后面怎么弄要看董事會的意見，還要看我自己愿不愿意繼續(xù)做下去。

　　坦率地講，我是市場配置的干部，是屬于市場配置的市場人員，所以有些東西只是參照上海市委文件的規(guī)定即可。市管企業(yè)董事長到63歲退休，其他的上海市管企業(yè)到60歲退休，我屬于參照63歲退休。

　　同時我又不是上海市委組織部門任命的干部，所以不受這個限制。所謂不受這個限制就包括年齡、組織體制、任命程序等等各個方面。