房價走勢會出現(xiàn)分化，一線城市房價會上漲，二線城市有些會平穩(wěn)中上漲，三線則下跌居多。

　　觀點網(wǎng) 1月21日晚，世聯(lián)行發(fā)布中國房地產(chǎn)市場2014年回顧與2015年展望報告。

　　在這份篇幅長達91頁的報告開頭，世聯(lián)行董事長陳勁松首先釋放樂觀信號：2014年是整體中國房地產(chǎn)行業(yè)“牧草與羊群”總體均衡的一年，遠未到“沙漠化”。

　　陳勁松隨即筆鋒一轉(zhuǎn)，表示2015年房地產(chǎn)的故事不在于總量增長，不在于一線城市如何創(chuàng)新高，而在于行業(yè)中組織和人的轉(zhuǎn)變。

　　“如果行業(yè)還如過去三十年的理念，只顧規(guī)模增長，不顧地域的復(fù)制，只盯著價格，所有的擔(dān)心都沒有化為對整體經(jīng)濟和城市人的生活多樣性的滿足，不在自己身上找原因，那么，2015年就是‘時過境未遷’的一年。”

　　2014年：需求探頂，回歸均衡

　　世聯(lián)行在報告中稱，對比過去激流勇進的十年，2014年商品房銷售、新開工面積等均出現(xiàn)高增速后向市場正常運行的區(qū)間回歸。

　　自2003年住建部首次明確把房地產(chǎn)作為“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，2003-2012年十年間，房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，總銷售面積超過75億平方米。其中2013年銷售面積猛增至13億平方米，年增幅達17.3%。

　　對此，世聯(lián)行認(rèn)為，2013年13.1億平方米的成交量很可能是中國房地產(chǎn)市場銷售面積的天花板，中國正迎來探頂后的均衡階段。

　　其中，進入2014年上半年，在全國未出臺任何新調(diào)控措施的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)低迷走勢。1-5月全國商品房成交面積、成交金額持續(xù)下滑，且同比降幅不斷擴大。

　　為了促進銷售、降低庫存，房價應(yīng)聲松動。其中5月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降、跌幅為0.2%，這是繼2012年6月以來的23個月之后房價環(huán)比首次下降。

　　同時，中國房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控方面，主要借助市場調(diào)整的窗口期，把一些限購、限價等干預(yù)措施盡可能剔除；2014年以后，以利率、信貸、稅收等經(jīng)濟手段為主和中長期制度建設(shè)的調(diào)控方式將取而代之。

　　基于行政色彩比較濃的調(diào)控退出，世聯(lián)行認(rèn)為，2014年對中國房地產(chǎn)市場是具有歷史意義的一個年份。不過該行也指出，由于去化難度加大，城市商品房庫存以及去化周期開始攀升，樓市困難的局面已然造成。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月底，全國商品房待售面積攀升至6.22億平方米，比11月末增加2374萬平方米，同比增長26.1%。

　　世聯(lián)行統(tǒng)計的全國重點城市庫存變化趨勢顯示，2014年12月，在多重政策作用下，全國多個重點城市庫存去化時間有所下降，然而大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線，包括除深圳外的3個一線城市，去庫存壓力不容小覷。

　　房企方面，截至2014年10月底，A股市場共有143家上市房企公布的庫存數(shù)據(jù)顯示，三季度末，累計庫存絕對值達1.96萬億元，同比增長25.4%，增速較去年加快。剔去其中已售未結(jié)的項目，即預(yù)收賬款，上市房企的真實庫存達到1.34萬億元，同比增36.61%。

　　世聯(lián)行稱，銷售回落而庫存快速增加凸顯了樓市的困局，這一趨勢如果繼續(xù)，則會進一步傳導(dǎo)到土地市場乃至金融系統(tǒng)，帶來經(jīng)濟失速的風(fēng)險。因此，大部分房企采取了主動收縮規(guī)模、減少拿地的策略，解決庫存問題被視為促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

　　“但企業(yè)卻不得不面對利潤下滑、老客戶不滿、品牌美譽度下降等負(fù)面影響。”世聯(lián)行認(rèn)為，房企的凈利潤率下降成為“白銀時代”的新常態(tài)。

　　2015年：規(guī)模不劇減，需求依存

　　在經(jīng)歷2014年回歸均衡后，“拐點論”一度喧囂塵上。不過，世聯(lián)行認(rèn)為，行業(yè)規(guī)模不會急劇衰減，需求依然存在。

　　世聯(lián)行預(yù)計，中國2013年住宅銷售面積為11.5億平方米、達到峰值后，即便房地產(chǎn)行業(yè)依然在高位運行、依然在宏觀經(jīng)濟中占據(jù)著非常重要的領(lǐng)地，其內(nèi)涵將會發(fā)生根本的變化。

　　對于房企而言，世聯(lián)行根據(jù)2014年前三季度已公布的數(shù)據(jù)測算稱，2014年143家A股上市房企投資回報率ROE可能從2013年滑落20%，其中超過2/3的房企ROE是在行業(yè)平均水平以下，這反映了目前房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力在下降。

　　在實業(yè)收益率接近資本收益率的背景下，世聯(lián)行預(yù)測，房企會開始收縮投資規(guī)模甚至有部分中小房企會選擇退出。

　　而房地產(chǎn)的交易規(guī)模足夠大，決定了行業(yè)所涉及的上下游產(chǎn)業(yè)鏈足夠長、觸及的客戶量足夠多。世聯(lián)行認(rèn)為，當(dāng)以傳統(tǒng)銷售型業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)格局被打破，市場對企業(yè)的限制和約束越來越少，轉(zhuǎn)型成為涉足物業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)等多種業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)涵才會真正變得豐富多彩。

　　同時世聯(lián)行主張，在行業(yè)回歸均衡、需求主導(dǎo)市場的情況下，房企應(yīng)聚焦這些細微變化，包括購房人群年輕化、限購解除推動改善型需求入場等，摒棄過往單一的開發(fā)速度為先、樓盤簡單拷貝模式，而要契合當(dāng)?shù)氐牡鼐壧卣鳎峁﹦?chuàng)新型產(chǎn)品。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年，面積區(qū)間低于90平米的剛需產(chǎn)品占比為46%，低于140平米的產(chǎn)品占比達90%；購房年齡也呈現(xiàn)年輕化趨勢，“80后”客戶占比達到65%。

　　世聯(lián)行表示，從剛需主導(dǎo)和置業(yè)年輕化的購房群體特征來看，該群體對利率的下行將更為敏感。而四季度以來，受利率進一步下降的預(yù)期影響，市場回暖的趨勢仍會延續(xù)。同時，2015年宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力，房地產(chǎn)交易量的放緩將會拖累整個經(jīng)濟復(fù)蘇步伐，因此預(yù)計整體貨幣環(huán)境將會趨于寬松。

　　具體而言，世聯(lián)行預(yù)計，在庫存壓力尚未完全釋放，這一趨勢將延續(xù)至2015年上半年；但在庫存壓力基本釋放后，下半年市場供應(yīng)量可能會明顯下降。

　　“2015年全國商品房銷售面積較2014年上升是大概率事件。房價走勢會出現(xiàn)分化，一線城市房價會上漲，二線城市有些會平穩(wěn)中上漲，三線則下跌居多。