假如2015年春節(jié)后成交量重返低迷狀態(tài)，則現(xiàn)有政策還存在進一步寬松的空間。例如降低交易稅費，進一步降低按揭利率，甚至一線城市逐步放開限購等等。

肖肖  從2008年以來的行業(yè)政策及住宅銷量和地產(chǎn)股收益率的變化來看，政策的松緊對住宅銷量、地產(chǎn)指數(shù)走勢幾乎可起到立竿見影的效果。

2008年地產(chǎn)銷量持續(xù)走低，美國金融危機爆發(fā)后，中國在9月進入連續(xù)降息周期，且房地產(chǎn)政策由抑制購房轉向刺激購房，住宅銷量隨即回升，A股地產(chǎn)指數(shù)在降低交易稅費后產(chǎn)生相對收益。

2009年上半年寬松政策趨勢不變，成交量快速回升，地產(chǎn)指數(shù)不斷上漲，而年中政策轉向，成交量停止上漲，A股地產(chǎn)指數(shù)迅速開始下跌，年底國八條出臺，稅收優(yōu)惠停止，地產(chǎn)指數(shù)再次下跌。

2010年地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，10月份進入加息周期，銷量回落，地產(chǎn)指數(shù)全年收益均不理想。

2011年偏緊的調(diào)控政策貫穿1-10月份，銷量低迷，房價下跌，年底政策開始松動，貨幣政策亦轉向?qū)捤桑?012年初銷量回升。

2012年地方政府明緊暗松，經(jīng)歷一次降準兩次降息，成交量持續(xù)回暖，房價回升，這在年中時引起政策收緊的擔憂，且地產(chǎn)指數(shù)結束上半年漲勢轉而下跌。十月份溫家寶在經(jīng)濟座談會中將堅持調(diào)控政策不動搖，實際上地方政策明緊暗松，成交量繼續(xù)提升，地產(chǎn)指數(shù)回升。

2013年初的國五條再次為地產(chǎn)指數(shù)帶來致命一擊，雖然中央政府完成換屆，新一屆領導人對地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度變化，全年針對地產(chǎn)行業(yè)的政策明顯減少，但因成交量尚可，市場對政策的擔憂仍未減少，地產(chǎn)指數(shù)全年低位運行。

2014年調(diào)控政策逐漸放松，力度不斷加大，由此也催生了貫穿全年的地產(chǎn)牛市。

自2014年年初地產(chǎn)政策開始放松，7月初新任住建部部長陳政高第一次召開全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會，會議中提到對房地產(chǎn)政策完善提出了三點落實意見：千方百計地消化庫存；進一步加強房地產(chǎn)結構調(diào)整；完善房地產(chǎn)項目周邊配套設施。

針對當時高庫存較多城市去化時間20個月左右的情況，住建部提出“去庫存”的政策目標。而在銷售回升數(shù)月之后庫存情況依然不容樂觀。去化時間下降，但絕對庫存再創(chuàng)新高。此輪銷量回升伴隨著開發(fā)商的大量推盤，由于2010-2013年政府出讓了大量土地，尤其在2013年土地成交火熱，而2014年上半年銷售低迷，開發(fā)商待推盤項目豐富，2014年下半年隨著銷量回升陸續(xù)推出，且2015年上半年仍然面臨大量推盤的壓力，這也就意味著2015年上半年庫存壓力依然存在。

我們觀察歷次寬松政策向緊縮政策轉向時都是因為庫存不足導致價格的暴漲而引起的。2015年較高的庫存將抑制價格上漲，同時使得“去庫存”的政策目標保持穩(wěn)定，政策寬松的環(huán)境不會改變。2015年2-3月春節(jié)影響過后，4-5月銷量預計仍將回升至較高水平，而6月后可能會面臨政策是否轉向的抉擇。

假如2015年春節(jié)后成交量重返低迷狀態(tài)，則現(xiàn)有政策還存在進一步寬松的空間。例如降低交易稅費，進一步降低按揭利率，甚至一線城市逐步放開限購等等。

肖肖、趙若瓊 方正證券分析師 本文節(jié)選其研究報告

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