“戴志康退出”代表的意義已不限于曾經(jīng)風(fēng)光的證大或?qū)⒕痛穗[退于樓市“江湖”，其更代表著一種行業(yè)的拷問—房地產(chǎn)還能不能玩了？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在早年陳淮曾經(jīng)歸納過中國開發(fā)商的四種死法(卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查)后，近日一則“上海證大董事長(zhǎng)戴志康決定徹底不玩房地產(chǎn)了”的消息在行業(yè)內(nèi)迅速躥紅。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體查證，證大董事長(zhǎng)戴志康1月20日接受媒體采訪時(shí)表示，退出房地產(chǎn)是事實(shí)，但并不會(huì)賣資產(chǎn)，“我的意思是說，不再追加新的投資，老項(xiàng)目還是要做完的”。

　　戴志康一席話剛落地，便有媒體將其表態(tài)解讀為“戴志康將退出房地產(chǎn)”。對(duì)此，觀點(diǎn)新媒體致電上海證大總部，對(duì)方回應(yīng)稱：“這完全就是一個(gè)假新聞，目前公司運(yùn)營一切正常，正內(nèi)部溝通處理這件事”。

　　雖然證大以“假新聞”澄清了此事，但其短時(shí)間內(nèi)發(fā)酵引發(fā)的熱浪，卻發(fā)人深思。某種程度上來說，“戴志康退出”代表的意義已不限于曾經(jīng)風(fēng)光的證大或?qū)⒕痛穗[退于樓市“江湖”，其更代表著一種行業(yè)的拷問——房地產(chǎn)還能不能玩了？

　　“目前，房地產(chǎn)已從高點(diǎn)轉(zhuǎn)入低點(diǎn)，整個(gè)行業(yè)的利潤率及毛利率水平都比較低，證大作為一個(gè)中小規(guī)模房企，很難競(jìng)爭(zhēng)過一些大型的公司，以這種溫和的方式退出，也是看到了自己的長(zhǎng)處和短處。”越秀證券研究部李尚偉對(duì)觀點(diǎn)新媒體記者分析。

　　外灘地王之殤

　　據(jù)了解，目前，證大在房產(chǎn)上的主力投資集中在商業(yè)地產(chǎn)，旗下?lián)碛猩虾４竽粗笍V場(chǎng)、南京證大喜瑪馬拉雅，青島大拇指廣場(chǎng)，南京大拇指廣場(chǎng)，揚(yáng)州商業(yè)項(xiàng)目等12個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，證大喜瑪拉雅中心售樓處已正式對(duì)外公開，首推寫字樓和酒店式公寓，公寓主力戶型面積為40-60平米，寫字樓面積800-1800平米。

　　住宅方面，證大有南京證大九間堂、海門濱江新城?證大花園、內(nèi)蒙古2塊地、河北廊坊1項(xiàng)目1塊地、山東煙臺(tái)一塊地。

　　此外，證大在新西蘭奧克蘭有一個(gè)住宅項(xiàng)目，在南非約翰內(nèi)斯堡則有個(gè)據(jù)稱將耗資100億美元的城市綜合體。

　　然而，據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱資料發(fā)現(xiàn)，證大在國內(nèi)的上述商業(yè)或住宅項(xiàng)目，都是其早些年拿下的一些地塊，而近一兩年來，其卻鮮有拿地動(dòng)作。

　　雖然，公司方面并未明確解釋原因，但大多數(shù)人認(rèn)為，證大拿地動(dòng)作放緩與其在上海外灘地王上的遇挫不無關(guān)系。

　　相關(guān)資料顯示，2010年2月1日，上海證大置業(yè)以92.2億元競(jìng)得上海外灘8-1地塊，當(dāng)時(shí)證大賬上僅5億元，銀行存款加凈資產(chǎn)總額不過30億元。彼時(shí)，這筆收購金額相當(dāng)于證大房產(chǎn)截至2009年6月30日合并報(bào)表后總資產(chǎn)的1.2倍以及手頭現(xiàn)金的19倍。

　　為緩解資金壓力，證大于當(dāng)年4月引入復(fù)星、綠城和上海磐石投資成立合營公司。不久后，2011年12月底，SOHO中國以40億元從上海證大、綠城中國等手中接過外灘8-1地塊50%股權(quán)，隨后，該地塊陷入復(fù)雜官司中。

　　雖然從上海外灘地王中獲得了暫時(shí)的喘息機(jī)會(huì)，但證大因商業(yè)地產(chǎn)的慢周轉(zhuǎn)而使其現(xiàn)金流日益疲弱。而為減輕資金壓力，證大不得不經(jīng)常性采用外部融資、轉(zhuǎn)讓權(quán)益及建立項(xiàng)目合作關(guān)系等方式來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

　　據(jù)了解，為開發(fā)南京南站項(xiàng)目，證大此后亦于2012年出售了該項(xiàng)目公司10%股權(quán)，引入了歌斐資產(chǎn)管理投資開發(fā)，而該投資基金還向上海證大提供5.8億元委托貸款。

　　因此，不管是高價(jià)拿地投入的大手筆，還是大量商業(yè)地產(chǎn)沉淀的資金，都是證大在發(fā)展房產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)難以回避的“瓶頸”問題。

　　地產(chǎn)行業(yè)沉沒了？

　　雖說，外灘地王之殤或許是觸發(fā)證大“退出”的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但就整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來說，“證大式”的退出卻并非個(gè)案，更多代表著一種走向或趨勢(shì)。

　　實(shí)際上，早在2010年觀點(diǎn)新媒體舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上，時(shí)任住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮曾歸納過中國開發(fā)商的四種死法——卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查。

　　在陳淮看來，在上述的四種死法中“幾乎找不到被市場(chǎng)淘汰的例證，這是市場(chǎng)發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。”

　　歷時(shí)五年后，雖然目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不夠成熟，但房企采用“證大式”的退出，顯然與陳淮口中的“四種死法”不同，其更多是充分市場(chǎng)淘汰機(jī)制產(chǎn)生的結(jié)果。

　　在李尚偉看來，在低利潤率及低毛利率已成行業(yè)共識(shí)后，類似證大這樣的一些中小型企業(yè)，在土地稀缺的一線城市很難競(jìng)爭(zhēng)過大型房企，在不景氣的二三線城市又很難生存下去，因此，“選擇退出或轉(zhuǎn)型，不失為一種好的選擇”。

　　而上海業(yè)內(nèi)人士宋會(huì)雍還向觀點(diǎn)新媒體指出，除了低利潤率及毛利率外，土地開發(fā)過程中各種可不測(cè)或不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)因素也是很多中小房企退出或轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要原因。“可以拿高價(jià)地，但高價(jià)地則意味著你只能開發(fā)中高端項(xiàng)目，但一旦定位不準(zhǔn)確，賣不掉不就賠了。”

　　對(duì)于宋會(huì)雍提及的這個(gè)因素，其實(shí)在多個(gè)房企的實(shí)際操盤中已有印證，例如目前杭州華家池板塊中濱江、綠地及世茂的三個(gè)豪宅項(xiàng)目，當(dāng)年搶地的風(fēng)光已不再，現(xiàn)在更多是被“去化”的陰霾籠罩。

　　因此，在利潤、風(fēng)險(xiǎn)等多重因素影響下下，也不難理解戴志康放棄房地產(chǎn)，將互聯(lián)網(wǎng)金融作為公司未來主攻方向的決策。

　　“對(duì)戴志康而言，能夠主動(dòng)轉(zhuǎn)型，說明對(duì)于市場(chǎng)嗅覺有很好的敏感性。考慮到其擁有比較豐富的金融從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，未來不排除在房地產(chǎn)基金等板塊加大力度，即脫離過去拿地開發(fā)的模式，嘗試輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。”上海業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示。

　　而對(duì)于“戴志康退出”是否代表著地產(chǎn)行業(yè)的沉沒，宋會(huì)雍則明確給出了否定的答案。“地產(chǎn)行業(yè)還是有一定的成長(zhǎng)空間，但開發(fā)商需要特別關(guān)注市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化。”

　　在其看來，“成長(zhǎng)空間”主要體現(xiàn)在產(chǎn)品開發(fā)及價(jià)格改造這兩方面。宋會(huì)雍指出，在當(dāng)前市場(chǎng)中，高地價(jià)從根本上將剛需客群擠出，因?yàn)?ldquo;買不起”，因此，目前的主力購房者是“改善型”客戶。

　　但是，“改善型”客戶對(duì)品牌及品質(zhì)的要求會(huì)越來越高，因此，開發(fā)商為爭(zhēng)奪這一部分群體就需要不斷“升級(jí)改造自己的產(chǎn)品”。