丁長峰透露，會在一季度末宣布成立商業(yè)地產(chǎn)公司，并在6月完成25個商業(yè)中心資產(chǎn)的處理。

　　觀點網(wǎng) “如果要在中國滑雪，最好的地方是吉林。”萬科集團商用地產(chǎn)業(yè)務新任掌門人丁長峰在接受觀點新媒體在內(nèi)的幾家媒體采訪時表示，這是現(xiàn)階段萬科跟吉林政府希望共同打造的品牌形象。

　　丁長峰表示，萬科做這個雪場之前，就考慮到了所有的競爭。跟長白山比的話，長白山并不是一個專業(yè)雪場，只是一個旅游雪場。長白山最重要的是酒店，其實做的還是酒店生意，滑雪場是酒店的配套，所以它的核心訴求跟萬科是不一樣的。

　　“從單項的角度每家都有自己的專長，但是綜合性的是我們這邊最好。最后萬科項目定位以家庭度假為核心，其中，項目里設定的初級雪道占40%，中級雪道占40%，高級雪道占20%。”

　　據(jù)介紹，在中國的滑雪界里面，其實這個滑雪場是一個選址最早的滑雪場。1962年，這個雪場就開始運營，到今天已經(jīng)52年。而52年的雪道在中國是真正有歷史有故事的雪場。

　　對于首次涉足滑雪度假行業(yè)，丁長峰也坦誠實際上萬科有這樣的戰(zhàn)略轉型想法也不是一天兩天。“萬科對于新業(yè)務的探索，實際上在過去的四五年之間就一直在進行。”

　　基于此，萬科在20周年之時正式宣布轉型城市配套服務商，并把萬科未來的業(yè)務分成了三類，一個是傳統(tǒng)的核心業(yè)務，第二個是客戶的消費體驗業(yè)務，第三個就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務。

　　“戰(zhàn)略明晰之后，大家會發(fā)現(xiàn)萬科調(diào)整比較大，其中之一就是今年年底大家關注的這些人事的調(diào)動。這些舉動實際上都是為未來的戰(zhàn)略做準備的。”丁長峰繼續(xù)解釋關于萬科轉型的考量。

　　另外，丁長峰也認為中國住宅發(fā)展遇到壓力，但并不代表中國住宅地產(chǎn)沒有前途，只是像過去那樣高速成長的時代過去了。

　　正是有了房地產(chǎn)已從黃金時代轉至白銀時代的預期，丁長峰也指出，萬科在做所有的事情都是做最壞的打算爭取最好的結果。

　　針對此次亮相的松花湖旅游度假區(qū)項目，其表示，因為這是第一個項目，萬科也將回報期設定的比較長，但是并不排除在未來會投入大量的精力去做。

　　“可能會在未來三五年之內(nèi)就將這一門生意建到中國第一。昨天郁總也說了，在中國這個生意是一個藍海。萬科相信未來會有一個非常高的成長，因為這個生意是有廣闊前途的。”這是丁長峰對于松花湖項目的樂觀預期。

　　具體談到丁長峰與其前任毛大慶，其也用“互補”二字概括了兩人的關系。

　　“我更關注產(chǎn)品和服務，大慶可能更關注戰(zhàn)略層面和公共關系，我們倆的風格是不太一樣的。”丁長峰如是強調(diào)。

　　不過，丁長峰也坦誠，接任商業(yè)地產(chǎn)掌舵人，自己的壓力也比較大。“此前只關注住宅并未涉足商業(yè)，對于商業(yè)地產(chǎn)僅僅是初學者。但是還是比較有興趣，并且享受這個挑戰(zhàn)。”

　　至于商業(yè)方面的計劃，丁長峰透露，會在一季度末宣布成立商業(yè)地產(chǎn)公司，并在6月底完成這25個商業(yè)中心資產(chǎn)的處理。

　　“我們今年提出的目標是，萬科要建立一個統(tǒng)一的萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌、統(tǒng)一的一套工作標準和系統(tǒng)，統(tǒng)一的一支商業(yè)地產(chǎn)隊伍。”丁長峰繼續(xù)表示。

　　目標之余，丁長峰的話鋒轉至上市。“這個問題對萬科也是需要回答的，也是比較關鍵的問題，里面牽扯的內(nèi)容也非常多，很多資產(chǎn)關系需要處理，稅務關系需要處理，而且未來在什么地方上市，還要看這個地方的監(jiān)管條例，所以要綜合衡量許多因素，才可以決定這件事情。”

　　此外，丁長峰進一步強調(diào)，“人的衣食住行，全部都是最基本的需求，只要中國基本的需求在增長，它就是一個廣闊的市場，萬科一定會帶領大家找到一個發(fā)展道路。”

　　以下為萬科集團高級副總裁丁長峰在松花湖接受媒體采訪的問答實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：這個雪場的競爭優(yōu)勢在哪里？

　　丁長峰：萬科做這個雪場之前，就考慮到了所有的競爭。萬科做房地產(chǎn)做了這么多年，每年全國有五六百個項目在做，每個項目萬科都需要考慮競爭對手、客戶在哪里。萬科應該怎么做，產(chǎn)品應該做成什么樣，服務應該做成什么樣。

　　這個滑雪場其實在中國的滑雪界里面，它是一個選址最早的一個滑雪場，1962年，這個雪場就開始運營，到今天已經(jīng)52年，52年的雪道在中國是真正有歷史有故事的雪場。

　　我們選擇一個滑雪場的時候，首先選擇地域的溫度條件，并不是降雪條件。理論上這個地方可以有150天的滑雪期，這個在中國是非常罕見的；第二個這個地方的交通也特別方便。就山地資源來說，600米的高差也具備了雪場的建設條件。同時我們雪道設置也充分考慮到未來家庭度假的定位。

　　對于一個家庭度假來講，滑雪是比較大型的支出。如果對于一個比較大型的家庭支出來講，我們討論這個產(chǎn)品，無非就是自然資源怎么樣?，F(xiàn)在我們想建議吉林政府，我們能不能共同跟吉林政府一起打造一個品牌，在中國如果要滑雪，最好的地方是吉林。

　　第二個因素就是產(chǎn)品，硬件的指標與核心產(chǎn)品是我們的核心資產(chǎn)，是我們未來盈利的核心資產(chǎn)。

　　第三個因素就是服務，服務恰恰是中國雪場做得最不好的，這就是為什么我們?nèi)ヒM王子酒店來合作的原因。所以自然的稟賦，產(chǎn)品和服務，對于建立一個新的業(yè)務是至關重要的。

　　家庭度假是我們最核心的。在我們這個項目里設定的初級雪道占40%，中級雪道占40%，高級雪道占20%。

　　現(xiàn)場提問：萬科宣布定位城市規(guī)劃服務商跟決定做這個滑雪度假項目之間的戰(zhàn)略考量是什么，未來還有哪些投入規(guī)劃？

　　丁長峰：萬科經(jīng)過30年的發(fā)展，在中國第一的位置上這么多年，我們面對未來如何調(diào)整大家都會比較好奇。實際上萬科有這樣的戰(zhàn)略轉型想法也不是一天兩天，萬科對于很多新業(yè)務的探索，實際上在過去的四五年之間就一直在進行。

　　這些新業(yè)務的探索，萬科一般是在前五年都是傾向于在各地的公司各個區(qū)域，自己來培育自己來發(fā)展。因為在集團對很多東西沒有定論之前，萬科還是非常鼓勵一線進行創(chuàng)新，因為一線最接近客戶，最懂得客戶的需求。

　　所以在萬科30年的時候，終于提出來一個要轉型做城市配套服務商的定位，而且把萬科未來的業(yè)務分成了三類，一個是傳統(tǒng)的核心業(yè)務，第二個是客戶的消費體驗業(yè)務，第三個就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務。

　　正因為萬科的戰(zhàn)略明晰了之后，大家就會發(fā)現(xiàn)萬科調(diào)整就會比較大，其中之一就是今年年底大家關注的這些人事的調(diào)動。這些舉動實際上都是為未來的戰(zhàn)略做準備的。

　　我接手商業(yè)地產(chǎn)之后，在全國做了很多調(diào)查，同時我也接觸很多的投行，還要討論未來萬科商業(yè)地產(chǎn)應該怎么做。我們都知道互聯(lián)網(wǎng)對于傳統(tǒng)的購物中心的模式打擊非常大，我們沒有包袱和負擔，我們可以直接把萬科未來商業(yè)地產(chǎn)的思考模式，直接建立在移動互聯(lián)的基礎上。

　　這個項目我們四年前開始考慮，真正動工是在2013年，花了差不多一年半的時間，建成了諸位今天看到所有的東西，包括萬科所有的合作方都難以想象，我想這就代表了萬科對新業(yè)務投資的決心。

　　萬科可能在沒有想清楚之前，會花很多時間研究，萬科允許各地的公司做一些探索，但一旦集團決定了一件事情之后，基本上就是以雷霆萬鈞之勢，迅速建立規(guī)模優(yōu)勢。

　　包括我們對于滑雪度假的事業(yè)，昨天郁總也說了，在中國這個生意是一個藍海，萬科相信未來會有一個非常高的成長。

　　中國人現(xiàn)在更關注家庭、健康和下一代成長，所以中國需要這些生意，萬科這些生意就是為中國現(xiàn)在的家庭度假與成長服務的。這個生意是有廣闊前途的。

　　此外，我談到了中國住宅發(fā)展遇到的壓力，但并不代表中國住宅地產(chǎn)沒有前途，郁總說我們現(xiàn)在只不過從黃金時代到了白銀時代，白銀時代意味著你撿的還是銀子還不是銅，住宅市場在中國依然有非常高的潛力。

　　從我們跟發(fā)達國家的對比來看，從產(chǎn)品質(zhì)量和服務來看，我們差距還是非常大的，我們的建造質(zhì)量、服務種類、業(yè)務類型，住宅地產(chǎn)還是有非常廣闊的前景。但是像過去那樣不動腦筋就賺錢的時代過去了，像過去那樣高速成長的時代過去了。

　　關于這個項目的盈利前景，萬科做所有的事情都是做最壞的打算爭取最好的結果。因為這是第一個項目，承擔了很多探索的責任，萬科將回報期設定的比較長，但是并不排除我們在未來會投入大量的精力去做，我們可能會在未來三五年之內(nèi)就將這一門生意建到中國第一。

　　在中國申辦冬奧會的背景之下，我相信萬科在滑雪度假事業(yè)方面的前景，比我們原來估計的可能要更樂觀一些。

　　現(xiàn)場提問：未來在商業(yè)地產(chǎn)方面會不會有變動？您對商業(yè)地產(chǎn)模式怎么發(fā)展有什么樣的思考？

　　丁長峰：萬科現(xiàn)在已經(jīng)營業(yè)的，在建中的和規(guī)劃中的購物中心有25個，到了今天我們認為，確實是到了一個需要進行整合的必要，我們這塊的投資也是巨大的投資，在這方面大概投200個億。

　　我們現(xiàn)在初步的計劃是，會在一季度末，宣布成立一家獨立的集團事業(yè)部，就是商業(yè)地產(chǎn)公司。會在6月底完成這25個商業(yè)中心資產(chǎn)的處理，所以萬科今年提出的目標，我們要建立一個統(tǒng)一的萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌，要建立一個統(tǒng)一的一套工作標準和系統(tǒng)，也希望全國的商業(yè)地產(chǎn)隊伍是一支隊伍，而不像原來散落在各個城市的，風格完全不一樣的隊伍。

　　萬科認為現(xiàn)在到了這樣的時候，而移動互聯(lián)在過去兩年的大發(fā)展，實際上是給萬科提供了彎道超車非常重要的機會。

　　現(xiàn)場提問：萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)會考慮單獨上市的業(yè)務，您這邊的商業(yè)方面是不是也是這樣的意思？

　　丁長峰：度假和養(yǎng)老地產(chǎn)在萬科投資比例中都比較小，現(xiàn)在基本上還是處在一個培育期的業(yè)務，我們希望能夠找到商業(yè)模型，之后就能夠把它獨立出來，然后變成一個集團的獨立事業(yè)部，到今年年底可能會看到萬科集團出來傳統(tǒng)的四個區(qū)域，物業(yè)管理之外，還會多出來一系列新業(yè)務的事業(yè)部。

　　在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，實際上是北京公司、杭州公司、青島公司，包括華南地區(qū)都在做，但是我覺得這個商業(yè)的模型和引領的前景，萬科還在觀察。

　　因為我們現(xiàn)在在做試驗，做的產(chǎn)品類型是不太一樣的，哪些產(chǎn)品類型更符合萬科未來的需要，或者說更能夠跟今天萬科的這種社區(qū)，更能夠緊密的結合到一起，還需要時間進行觀察。

　　至于說萬科在商業(yè)地產(chǎn)未來如何資本化，如何能夠考慮未來在什么地方能夠上市，這個問題對萬科也是需要回答的問題，也是比較關鍵的問題，里面牽扯的內(nèi)容也非常多，很多資產(chǎn)關系需要處理，稅務關系需要處理，而且未來在什么地方上市，還要看這個地方的監(jiān)管條例，所以我們要綜合衡量許多因素，才可以決定這件事情。

　　這個事情對萬科未來是件非常重大的事情，萬科未來把市值管理作為非常重要的內(nèi)容，除了傳統(tǒng)的住宅業(yè)務貢獻的差不多1500億的市值之外，我們在考慮十年之后，萬科可不可以做到一萬億的市值，在一萬億的市值里面，萬科在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務里面能占到多少，比如說是兩千億、三千億還是四千億。

　　我相信萬科的物業(yè)事業(yè)，如果一旦上市，它的市值肯定是遠遠超過彩生活的一個案例，其他的未來萬科的商業(yè)地產(chǎn)，我相信未來是一項獨立發(fā)展的業(yè)務，我們肯定也會考慮未來如何能夠成為一個，非常重要的創(chuàng)造市值的業(yè)務來考慮。

　　萬科的度假也是一樣，養(yǎng)老也是一樣，都需要非常謹慎的找到生命模型，找到它的團隊，并且像大家知道的那樣，如何在新業(yè)務類型中，從一開始就建立合伙人的體制，合伙人的體制對于推進新業(yè)務是非常重要的基石，它能夠保證我們的業(yè)務發(fā)展的更快更健康。

　　現(xiàn)場提問：您覺得2015年以后萬科的商業(yè)地產(chǎn)空間在哪里？相比較毛總領導下的萬科商業(yè)地產(chǎn)，在未來的規(guī)劃上，您和他比較有哪些不同的風格？

　　丁長峰：首先我想跟大家說的是，在大慶領導萬科商業(yè)地產(chǎn)的兩年中，作出了非常重要的貢獻。我們首先在集團成立了一個商業(yè)管理部，現(xiàn)在差不多有14位同事，從各個不同的專業(yè)公司招募來的優(yōu)秀同事，表現(xiàn)的非常非常棒，他們對全國的商業(yè)地產(chǎn)建立游戲規(guī)則，開始推廣最佳的實踐，進行非常大的貢獻。

　　大慶在北京公司進行了包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老等等領域的探索，對于商業(yè)地產(chǎn)方面起了一個奠基的作用。

　　每個人的風格都不太一樣，大慶現(xiàn)在跑了那么多次馬拉松，我還沒跑過一個完整的，我去年被他們帶著跑了兩個段，今年依然沒有這樣的計劃說我要完成一個全馬。

　　我更關注產(chǎn)品和服務，大慶可能更關注戰(zhàn)略層面和公共關系，我們倆的風格是不太一樣的，我們是比較互補的關系，所以商業(yè)地產(chǎn)郁總讓我來分管商業(yè)地產(chǎn)，說心里話我的壓力也比較大。

　　我在萬科22年，前三年是在集團總部，1996年開始我的第一份地產(chǎn)工作就是在東北，1998年到2005年一直在上海，我30歲的時候做萬科上海的總經(jīng)理，一做就是6年，建立了萬科的華東，2006年我調(diào)來了北方。

　　我一直做住宅，住宅會也有寫字樓和商業(yè)，但是它并不是主導的方向，對于我來講，我寧愿把自己看成一個初學者，就跟我學滑雪一樣。

　　同樣商業(yè)地產(chǎn)，雖然是一個全新的事業(yè)，只要有人在就會去買東西。人的衣食住行，全部都是最基本的需求，中國的住宅在過去幾年中也在不斷變化，相應的商業(yè)地產(chǎn)也在逐漸變化，只要中國在基本的需求增長，它就是一個廣闊的市場，萬科一定會帶領大家找到一個發(fā)展道路。

　　針對這個項目，目前的投資應該是12億左右，建完了大概需要20億?，F(xiàn)在很大一批滑雪游客是來自北京。

　　如果說要比較的話，從單項的角度每家都有自己的專長，但是綜合性的是萬科這邊最好。我們跟長白山比的話，長白山的雪場落差只有300多米，所以它并不是一個專業(yè)雪場，它只是一個旅游的雪場，長白山最重要的是酒店，其實做的還是酒店的生意，滑雪場是酒店的配套，所以它的核心訴求跟萬科是不一樣的。

　　第二，長白山的機場在冬天飛進航班特別少，萬科這邊依托的是長春機場，雖然中間需要差不多一個半小時的路程，當我們點對點的接駁連接，我們只要做到無縫連接，對于消費者來說就是一個不需要擔心的事情，張家口那一帶是我們非常重要的競爭，他們主要是競爭北京的消費人口，北京的滑雪人口是中國最多的也是消費能力最強的，我們未來還是要把北京市場的客人給拉過來。