這個(gè)樓面成交價(jià)無論是對(duì)后續(xù)定價(jià)還是營(yíng)銷都具較大難度，因現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已不像以前那么火爆。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)12月16日上午，青島市北區(qū)兩幅黃金地塊走上拍賣臺(tái)。此前備受關(guān)注的鎮(zhèn)江路地塊，最終被北京金隅嘉業(yè)以近15億元底價(jià)收入囊中，樓面價(jià)8500元/平方米，成為青島年度單價(jià)地王。

　　出讓公告顯示，該地塊編號(hào)316-326-370203-006-0003-1029，位于青島市北區(qū)延吉路以南、鎮(zhèn)江路以東、江都路以西、規(guī)劃北仲路以北(鎮(zhèn)江路12號(hào)片區(qū))，土地面積54007.6平方米，規(guī)劃建筑面積188486.5平方米。

　　其中，出讓土地面積46159.4平方米，用于城鎮(zhèn)住宅(商品住宅)和商服建設(shè)。住宅部分土地面積為35128.2平方米，規(guī)劃建筑面積為133747平方米。

　　商服部分土地面積為11031.2平方米，規(guī)劃建筑面積為4.2萬平方米。此外，該地塊包含劃撥部土地分，劃撥土地將建設(shè)不少于174套的公共租賃住房并配建一所9班制的幼兒園。

　　盡管“地王”最終是底價(jià)成交，但是在銀海世邦市場(chǎng)研究總監(jiān)劉小姐看來，8500元/平方米的樓面價(jià)依然是偏高的。

　　“這個(gè)樓面成交價(jià)無論是對(duì)后續(xù)的定價(jià)還是營(yíng)銷都具有較大的難度，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不像以前那么火爆了，而且現(xiàn)在市區(qū)的庫存量也比較大。”

　　數(shù)據(jù)顯示，目前青島的住宅成交仍未走出寒冬。12月第一周，青島市普通商品住宅成交1652套，環(huán)比下跌31.22%；成交面積是16.88萬平方米，環(huán)比下降34.14%；成交均價(jià)7791元/平方米，較上一周跌了將近9.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，青島樓市的去化周期集中在39-74周，近郊區(qū)域去化周期普遍超過百周，而遠(yuǎn)郊的萊西和即墨去化速度最慢。

　　此外，該地塊更是與多位“地王”為鄰。資料顯示，與地塊一路之隔的中海紫御觀邸項(xiàng)目是2007年的土地拍賣紀(jì)錄創(chuàng)造者，當(dāng)時(shí)的成交價(jià)為樓面地價(jià)8330元/平方米，目前均價(jià)為20000元/平方米。

　　不過，上述人士認(rèn)為，新誕生的單價(jià)地王在地理位置上比中海紫御觀邸要略遜一籌，且中海紫御觀邸憑著2萬/平方米的單價(jià)在當(dāng)?shù)劁N售情況并不理想，“只能說非常一般”。

　　劉小姐還補(bǔ)充道，未來兩年那個(gè)片區(qū)的價(jià)格上漲幅度不會(huì)太大，在這種情況下，該地塊將來是很難操作的。

　　而同日成功出讓的另一宗黃金地塊編號(hào)為319-334-370203-015-009-1059，位于市北區(qū)吳興路139號(hào)(A-3-5-1)，土地總面積為21239.4平方米，規(guī)劃建筑總面積為106197平方米。地塊用途以商務(wù)金融為主，輔以住宅建設(shè)。

　　其中，商務(wù)金融部分規(guī)劃用地面積為16141.9萬平方米、規(guī)劃建筑面積為8.1萬平方米；城鎮(zhèn)住宅部分，商品住宅占地面積3568.3平方米、規(guī)劃建筑面積17841.3平方米，人才公寓占地1529.2平方米、規(guī)劃建筑面積7646平方米。

　　最后，該地塊被中鐵置業(yè)集團(tuán)以樓面地價(jià)5020元/平，總價(jià)5.3億元競(jìng)得。

　　雖然同樣是底價(jià)成交，但吳興路地塊也不是一盞省油的燈。青島業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，該地塊如果進(jìn)行住宅開發(fā)的話難度會(huì)較小，但此次拍賣指標(biāo)中商務(wù)金融部分比例高到76%，有一定開發(fā)難度。

　　時(shí)至年關(guān)，為完成年度土地出讓目標(biāo)，各地政府都在加大推地力度，青島也不例外。

　　上周(12月9日)，青島李滄區(qū)成功出讓了三宗地塊，總建面共計(jì)40萬平方米，總成交價(jià)超12億元，最終三宗地塊均被保利地產(chǎn)拿下。

　　具體來看，三宗地塊中，拿下地塊一和地塊三的為保利(青島)實(shí)業(yè)有限公司，兩幅地塊的總成交價(jià)近7.5億元。而地塊二則被保利地產(chǎn)旗下全資子公司恒利(香港)置業(yè)有限公司以底價(jià)總價(jià)4.6億元、單價(jià)3185元/平方米奪得。

　　接下來的12月17日，青島還將以拍賣方式出讓李滄區(qū)8幅儲(chǔ)備國有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　公告顯示，這8幅地塊位于李滄區(qū)世園會(huì)板塊，均為城鎮(zhèn)住宅搭配商服，占地面積共計(jì)53.32萬平方米，建筑面積共計(jì)103.96萬平方米，競(jìng)買保證金共逾16億元。

　　在這8幅地塊中，3號(hào)地的拍賣起價(jià)最高，為3605元/平方米，占地面積也是最大，為18.08萬平方米，住宅和商服比例約為4:1。

　　此外，5號(hào)地的拍賣起價(jià)最低，為2985元/平方米。1號(hào)地塊占地面積最小，為2.36萬平方米，包括1.47萬平方米的劃撥部分，該部分計(jì)劃建設(shè)不少于855套公共租賃房。