區(qū)別于中國新城鎮(zhèn)原有的三個(gè)新城鎮(zhèn)項(xiàng)目，此次南京兩橋項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)采取固定投資收益模式，為其業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 自去年10月10日與上置控股簽署資產(chǎn)剝離協(xié)議以來，中國新城鎮(zhèn)的資產(chǎn)剝離計(jì)劃也迎來了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

　　12月3日，中國新城鎮(zhèn)披露，在獲得上置控股的同意下，其全資附屬子公司中國新城鎮(zhèn)發(fā)展(無錫)有限公司于12月2日與現(xiàn)時(shí)間接持有公司無錫項(xiàng)目集團(tuán)10%股權(quán)的無錫市新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司簽訂協(xié)議，協(xié)議中國新城鎮(zhèn)(無錫)以11.34億元代價(jià)出售無錫項(xiàng)目集團(tuán)90%股權(quán)予無錫新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　據(jù)悉，無錫項(xiàng)目集團(tuán)為無錫鴻山開發(fā)、無錫鴻山綠化及其各自的附屬，其由上置控股剝離資產(chǎn)及非上置控股剝離資產(chǎn)所構(gòu)成。主要業(yè)務(wù)為對(duì)無錫鴻山新鎮(zhèn)面積8.6平方公里的土地進(jìn)行規(guī)劃、開發(fā)和運(yùn)營。

　　對(duì)此，中國新城鎮(zhèn)表示，現(xiàn)階段出售無錫項(xiàng)目不僅可釋放出該項(xiàng)目在7年投資期后的現(xiàn)金價(jià)值，同時(shí)可降低集團(tuán)可能面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)及優(yōu)化集團(tuán)資源配置，進(jìn)而更好地拓展其在南京兩橋項(xiàng)目中所開創(chuàng)出來的新模式。

　　11.3億剝離無錫資產(chǎn)

　　公告顯示，中國新城鎮(zhèn)此次出售的資產(chǎn)由上置控股剝離資產(chǎn)及非上置控股剝離資產(chǎn)兩部分構(gòu)成。其中，上置控股剝離資產(chǎn)包括無錫鴻山綠化、無錫映水庭酒店、無錫新瑞醫(yī)院、無錫鴻山新城鎮(zhèn)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司和吳文化街的物業(yè)權(quán)益。

　　而非剝離資產(chǎn)則由無錫鴻山開發(fā)持有的錫房權(quán)證新區(qū)字第XQ1000109757號(hào)項(xiàng)下的土地及建筑物的物業(yè)權(quán)益，以及上置控股收購無錫鴻慶開發(fā)100%的股權(quán)后所形成的上置控股對(duì)無錫鴻山開發(fā)900萬元的應(yīng)付帳款組成。

　　經(jīng)計(jì)算，是次中國新城鎮(zhèn)出售資產(chǎn)的總代價(jià)為11.34億元，其中9.07億元將用于土地開發(fā)方面的投資，而余下2.27億元將作一般營運(yùn)資金使用。預(yù)期在交易完成后，中國新城鎮(zhèn)將從出售交易中實(shí)現(xiàn)約6.75億元的利潤。

　　事實(shí)上，在去年10月國開國際將以每股0.27億港幣認(rèn)購新城鎮(zhèn)53.48億股新股，取代上置集團(tuán)成為中國新城鎮(zhèn)的大股東之時(shí)，上置控股便與中國新城鎮(zhèn)簽訂了剝離主協(xié)議。

　　根據(jù)協(xié)議，新城鎮(zhèn)有條件地同意出售或促成出售，而上置控股有條件地同意購入或促成購入新城鎮(zhèn)的剝離資產(chǎn)及安排清償其貸款，總代價(jià)為20.7億元。彼時(shí)，協(xié)議涉及到資產(chǎn)剝離項(xiàng)目為18個(gè)，涵蓋上海、無錫以及成都等區(qū)域。

　　據(jù)了解，按照原定投資計(jì)劃，中國新城鎮(zhèn)對(duì)無錫項(xiàng)目當(dāng)有超過30億元的投入，但項(xiàng)目在過去數(shù)年出地緩慢，連年錄得虧損。而持續(xù)大規(guī)模地加大投入資金力度對(duì)于中國新城鎮(zhèn)而言并非最優(yōu)的資金配置

　　因而，中國新城鎮(zhèn)認(rèn)為，現(xiàn)階段出售無錫項(xiàng)目不僅可釋放出該項(xiàng)目在7年投資期后的現(xiàn)金價(jià)值，同時(shí)可降低可能面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)及優(yōu)化集團(tuán)資源配置，進(jìn)而加快剝離資產(chǎn)及企業(yè)重組的進(jìn)程，便于其投入到風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)情況更佳、周期更短的項(xiàng)目中。

　　轉(zhuǎn)調(diào)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式

　　據(jù)悉，此次出售的無錫項(xiàng)目資產(chǎn)除了包括一級(jí)土地開發(fā)的業(yè)務(wù)，還包括醫(yī)院、風(fēng)情街及酒店等一系列城鎮(zhèn)配套設(shè)施的權(quán)益，該等資產(chǎn)隨著國開國際的入股成為非核心及待剝離資產(chǎn)。而是次無錫資產(chǎn)也是中國新城鎮(zhèn)首批實(shí)現(xiàn)成功剝離的資產(chǎn)。

　　公開資料顯示，中國新城鎮(zhèn)是從2002年在上海開發(fā)新城鎮(zhèn)項(xiàng)目起家，騎在2007年增加了無錫、沈陽兩個(gè)項(xiàng)目。但由于項(xiàng)目數(shù)量有限，尤其是上海羅店區(qū)域地塊因區(qū)域規(guī)劃發(fā)展問題銷售一度停滯不前導(dǎo)致業(yè)績出現(xiàn)虧損。而原控股股東上置集團(tuán)也在去年選擇剝離中國新城鎮(zhèn)，免受其累。

　　不過，在國開國際入股之后，中國新城鎮(zhèn)在今年6月份與南京市雨花區(qū)政府簽署協(xié)議，合作推進(jìn)兩橋項(xiàng)目和軟件谷南園建設(shè)。其中，兩橋項(xiàng)目的開發(fā)突破了中國新城鎮(zhèn)原有的業(yè)務(wù)模式，采取了一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式來推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。

　　根據(jù)中國新城鎮(zhèn)與雨花區(qū)政府、雨花區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營以及控股股東國開金融簽署的投資合作協(xié)議，中國新城鎮(zhèn)同意將通過其指定主體向國開雨花增資4.9億元。增資完成后，其將通過指定主體占國開雨花49%權(quán)益，而軟件谷旅游及軟件谷資產(chǎn)分別持有41%、10%的權(quán)益，國開雨花也將成為中國新城鎮(zhèn)的聯(lián)營公司。

　　作為激勵(lì)中國新城鎮(zhèn)在資金籌措及項(xiàng)目操盤方面的貢獻(xiàn)，雨花區(qū)政府同意通過雨花區(qū)國資經(jīng)營保證其增資于國開雨花的資金獲得稅前17.1%的固定現(xiàn)金投資收益。中國新城鎮(zhèn)也從而保證了從投資中獲得12.8%的稅后回報(bào)。

　　除此之外，協(xié)議各方還同意與中國新城鎮(zhèn)共同設(shè)立、由中國新城鎮(zhèn)控股的合資公司，共同參與土地二級(jí)開發(fā)。兩橋項(xiàng)目及軟件谷南園項(xiàng)目中土地二級(jí)開發(fā)的目標(biāo)范圍的總規(guī)劃面積為40.4平方公里。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，區(qū)別于中國新城鎮(zhèn)原有的三個(gè)新城鎮(zhèn)項(xiàng)目，此次南京兩橋項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)采取固定投資收益模式，為其業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新。而該模式具有回報(bào)率清晰、現(xiàn)金周期較短、資金投入量可測、退出期明確等特點(diǎn)。

　　“尤其該模式可在房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)周期中保持穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)及現(xiàn)金流，有助平衡中國新城鎮(zhèn)原有的上海、無錫及沈陽三個(gè)新城鎮(zhèn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。”

　　而中國新城鎮(zhèn)方面亦表示，為了更好地推廣該新模式，公司需要加速重組優(yōu)化資產(chǎn)，從而儲(chǔ)備充足的資金及資源，并且迅速提高資產(chǎn)的回報(bào)率，提振業(yè)績。顯然，中國新城鎮(zhèn)籌劃中的資產(chǎn)剝離將為其新業(yè)務(wù)模式的鋪開奠定更好的基礎(chǔ)。