在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí)，市場(chǎng)更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤(rùn)率，如何提高利潤(rùn)率才是最關(guān)鍵的問(wèn)題。

張宏偉 從2014年1-11月龍頭房企銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，萬(wàn)科、綠地、恒大、保利、中海、碧桂園和萬(wàn)達(dá)已經(jīng)突破千億銷售業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)2014年全年“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量仍然和去年一致，會(huì)維持在7家左右。同時(shí)，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離，分化發(fā)展格局愈加明確。

從龍頭房企近幾年變化特征來(lái)看，在2011年、2014年市場(chǎng)低谷期，龍頭房企的規(guī)模不但沒(méi)有下降，反而利用市場(chǎng)低谷期重新洗牌市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)，出現(xiàn)“大者恒大”市場(chǎng)集中度不斷提高的局面。

毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于千億軍團(tuán)的房企來(lái)講，無(wú)論“白銀時(shí)代”來(lái)臨與否，未來(lái)幾年仍然是其規(guī)模化擴(kuò)張的階段，千億房企的數(shù)量及市場(chǎng)集中度仍然會(huì)受到市場(chǎng)的關(guān)注，尤其是對(duì)于未來(lái)誰(shuí)當(dāng)龍頭老大將顯得更加敏感。

其實(shí)，最近幾年市場(chǎng)上對(duì)于未來(lái)誰(shuí)當(dāng)龍頭老大已經(jīng)有多輪討論，并且已經(jīng)有多家房地產(chǎn)公司挑戰(zhàn)萬(wàn)科的行業(yè)“老大”地位。其中，順馳、綠城、中海、恒大、綠地等房企均稱要趕超當(dāng)時(shí)龍頭老大萬(wàn)科，但事實(shí)證明，這些房企因種種原因，至今為止仍然事與愿違，無(wú)法實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)。

而對(duì)于房企“老大”萬(wàn)科來(lái)講，種種跡象表明，萬(wàn)科正在努力捍衛(wèi)其行業(yè)老大的地位。從收購(gòu)香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)，到B轉(zhuǎn)H股的實(shí)施，萬(wàn)科在搭建海外融資平臺(tái)、積極拓展海外業(yè)務(wù)上不遺余力，這說(shuō)明，如今的萬(wàn)科不僅要保住其國(guó)內(nèi)行業(yè)老大的優(yōu)勢(shì)，更劍指國(guó)際市場(chǎng)。

因此，對(duì)于龍頭老大之爭(zhēng)不會(huì)就此而止，未來(lái)樓市勢(shì)必還將上演“龍爭(zhēng)虎斗”，爭(zhēng)奪市場(chǎng)龍頭老大地位。在未來(lái)，“千億軍團(tuán)”房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，比如2013年綠地銷售金額已達(dá)1625億元，已接近萬(wàn)科龍頭老大1776億元，已經(jīng)上演了一輪龍頭老大之爭(zhēng)。而截止2014年11月份，綠地與萬(wàn)科兩家房企的銷售金額基本追平，2014年誰(shuí)將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的問(wèn)題再次被推上了風(fēng)頭浪尖。

從2014年房企預(yù)期銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，在最后一個(gè)月的時(shí)間里，綠地和萬(wàn)科的龍頭老大地位之爭(zhēng)仍然會(huì)繼續(xù)，市場(chǎng)格局的競(jìng)爭(zhēng)將顯得白熱化。但是，2014年龍頭老大之爭(zhēng)并不是最終結(jié)局，筆者預(yù)計(jì)，2015-2016年及未來(lái)誰(shuí)將是龍頭老大的問(wèn)題，仍將成為市場(chǎng)及媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，未來(lái)仍將有其他房企繼續(xù)挑戰(zhàn)萬(wàn)科或綠地的行業(yè)老大的地位。那么，未來(lái)誰(shuí)將是房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大？

2014年及未來(lái)誰(shuí)當(dāng)龍頭老大其實(shí)不重要，因?yàn)槭袌?chǎng)總是在變化的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中發(fā)生的市場(chǎng)地位的變化也是正常的。此外，人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣，其實(shí)，在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí)，市場(chǎng)更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤(rùn)率，如何提高利潤(rùn)率才是最關(guān)鍵的問(wèn)題，同時(shí)，也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃印?/p>

首先，從中長(zhǎng)期來(lái)看，在樓市進(jìn)入“新常態(tài)化”的今天，開(kāi)發(fā)企業(yè)不再會(huì)有之前那樣“黃金十年”的發(fā)展機(jī)會(huì)和豐厚的利潤(rùn)空間，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)走向“白銀十年”。在“白銀十年”這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑也是趨勢(shì)。因此，房企在規(guī)?；瘮U(kuò)張的同時(shí)，市場(chǎng)更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤(rùn)率，如何提高利潤(rùn)率？如何成為最賺錢的房企？如何做利潤(rùn)率最高的房企“老大”有可能成為未來(lái)最關(guān)注的話題之一。

其次，當(dāng)房企規(guī)?；_(dá)到一定階段，勢(shì)必會(huì)面臨多元化轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下，房企更應(yīng)該著眼未來(lái)，關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃?，布局?zhàn)略型產(chǎn)業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，營(yíng)造未來(lái)贏利機(jī)會(huì)。

比如2013年以來(lái)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型，從轉(zhuǎn)型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局是在逐步發(fā)生變化的，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的定位不一定以“住宅市場(chǎng)”為標(biāo)準(zhǔn)，也不一定以規(guī)?；癁闃?biāo)準(zhǔn)。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的定位標(biāo)準(zhǔn)可能更加多元化，在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領(lǐng)域多個(gè)“老大”同時(shí)出現(xiàn)。比如傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域“老大”、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”，或者其他細(xì)分地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”。

因此，總的來(lái)看，在未來(lái)，盡管房企仍然會(huì)關(guān)注行業(yè)“老大”的角逐，但是房企角逐的重點(diǎn)不一定是傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的房企“老大”，也不一定是規(guī)模意義上的“老大”。隨著“白銀時(shí)代”的來(lái)臨及房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的逐步落實(shí)，房企對(duì)于“老大”的注意力在不斷發(fā)生改變，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”極有可能會(huì)呈現(xiàn)出多個(gè)領(lǐng)域的“老大”，并且單個(gè)房企很難在多個(gè)領(lǐng)域并駕齊驅(qū)做“老大”。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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