目前來看如果是自己做，光靠自有資金去運(yùn)轉(zhuǎn)，杠桿效應(yīng)是不夠的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 新城發(fā)展控股10月23日接連發(fā)布3則公告，除公布新城B股繼續(xù)停牌事宜外，還披露了在蘇州及南京兩幅地塊的新進(jìn)展。

　　公告指，新城將成立合營公司開發(fā)蘇州太湖地塊，及與工密實(shí)業(yè)成立合營企業(yè)開發(fā)南京仙林湖地塊。

　　據(jù)新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷介紹，只要合作就可以得到較好的杠桿效應(yīng)，而新城目前仍然以快速擴(kuò)大規(guī)模作為重要發(fā)展目標(biāo)之一。

　　兩項(xiàng)合作

　　據(jù)公告內(nèi)容，新城四家子公司江蘇新城、蘇州創(chuàng)佳、昆山創(chuàng)宏及蘇州萬瑞與歌斐資產(chǎn)于10月20日訂立協(xié)議，列明就開發(fā)位于蘇州太湖地區(qū)的目標(biāo)地塊而成立合營企業(yè)。

　　資料顯示，太湖地皮位于蘇州吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)友新路東側(cè)、友翔路南側(cè)，總地塊面積7.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積26.74萬平方米，地價(jià)8.2億元。

　　歐陽捷介紹稱，新城已與歌斐有過多項(xiàng)合作，合作還是比較愉快。歌斐資產(chǎn)為在中國成立的公司，主要從事管理多只房地產(chǎn)相關(guān)基金的投資組合。

　　根據(jù)協(xié)議條款，歌斐資產(chǎn)旗下基金將向目標(biāo)地塊的項(xiàng)目公司蘇州萬瑞總計(jì)投資最多6億元，其中9500萬元為股本、5億元為計(jì)息委托貸款及500萬元為應(yīng)付基金的無息股東往來款。注資后，蘇州萬瑞將由新城的全資子公司變更為由兩家子公司蘇州創(chuàng)佳、昆山創(chuàng)宏及基金各自分別持有51%、17%及32%股權(quán)的合營企業(yè)。

　　至于南京仙林湖地塊，則由新城子公司新城萬嘉、新城萬隆及工密實(shí)業(yè)于10月21日訂立協(xié)議，列明就開發(fā)位于南京市的目標(biāo)地塊而成立合營企業(yè)。

　　資料顯示，目標(biāo)地塊為南京棲霞區(qū)仙林湖西側(cè)地塊二地塊，東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃道路臨湖路，西至經(jīng)天路，北至緯地路，占地總面積14.75萬平方米，規(guī)劃總樓面面積36.88萬平方米，土地出讓金為30億元。

　　而南京工密實(shí)業(yè)有限公司，是一家主要從事實(shí)業(yè)投資的企業(yè)。

　　根據(jù)協(xié)議條款，工密實(shí)業(yè)將向目標(biāo)地塊的項(xiàng)目公司新城萬隆總計(jì)投資3億元。注資后，新城萬隆將由新城萬嘉的全資子公司變更為合營企業(yè)，由新城萬嘉與工密實(shí)業(yè)分別持有70%和30%股權(quán)。

　　杠桿與擴(kuò)張

　　據(jù)歐陽捷介紹，在項(xiàng)目引入合作方，主要是基于擴(kuò)大杠桿效應(yīng)的考慮。“目前來看如果是自己做，光靠自有資金去運(yùn)轉(zhuǎn)，杠桿效應(yīng)是不夠的。而有良好的杠桿效應(yīng)的話，就可以把規(guī)模效應(yīng)放大。”

　　歐陽捷指出，因?yàn)殡p方是合作的關(guān)系，那么利益共享風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，這里面就不存在杠桿風(fēng)險(xiǎn)的問題。

　　而杠桿效應(yīng)只是一個方面，歐陽捷稱，如果是跟開發(fā)企業(yè)合作，公司之間可以相互學(xué)習(xí)借鑒。如果不是開發(fā)企業(yè)的話，“像這次蘇州地塊的合作，就是引入歌斐資產(chǎn)基金的資金，來擴(kuò)展新城的資本金。”

　　“這樣的話新城投入的資金比較少，風(fēng)險(xiǎn)也會比較低。這種時候有利于擴(kuò)大規(guī)模，加快開發(fā)發(fā)展的速度。”

　　另據(jù)歐陽捷介紹，歌斐資產(chǎn)以前就跟新城有過多年合作，“大家合作還是比較愉快的”。并表示新城希望通過資金的引入方式，來擴(kuò)大投資規(guī)模和加快發(fā)展速度。

　　對于新城快速擴(kuò)大規(guī)模的目標(biāo)，在歐陽捷看來，目前房地產(chǎn)住房市場上，雖然總體上講是供略大于求，但標(biāo)桿房企和大的房企市場占有率還在逐步提升，畢竟提升的空間還是有的。

　　“而相對于小房企，大的房企和品牌房企擁有更高的信任度和更低的風(fēng)險(xiǎn)。目前的市場形勢是整合和洗牌的過程，在這個過程當(dāng)中，品牌房企還是有很大的空間和發(fā)展機(jī)會的。”歐陽捷認(rèn)為，通過合作的方式來擴(kuò)大市場份額、市場規(guī)模和加快發(fā)展速度，目前品牌房企都是朝這個方向去走的。

　　未來發(fā)展

　　最新數(shù)據(jù)顯示，前九個月新城控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約154.90億元，同比增長23.58%；累計(jì)合約銷售面積約174.03萬平方米，同比增長26.07%。其中合營企業(yè)合約銷售面積約7.4萬平方米，合約銷售金額約9.64億元。

　　按新城控股訂下的2014銷售目標(biāo)240億元計(jì)算，其前三季度目標(biāo)完成度為64.54%。

　　據(jù)歐陽捷透露，新城董事長王振華對業(yè)績的評價(jià)為，銷售情況基本滿意，與整體的銷售節(jié)奏差距不大。

　　“但是董事長還希望跑得更快點(diǎn)。若是前面跑得比較快，后面就會相對從容一點(diǎn)。”歐陽捷表示，“應(yīng)該說已經(jīng)過去的前三季市場并不差。目前的市場蛋糕并沒有變大，至少比去年是縮小了，新城在增長的過程當(dāng)中相當(dāng)于是搶了蛋糕。”

　　在接下來的第四季度，歐陽捷介紹，新城在策略上可能更偏向于一盤一策。在市場比較好，供求基本平衡的地方，保持比較積極的推盤策略；而在一些市場供大于求，短期內(nèi)沒有明顯效果的區(qū)域，則是以量價(jià)關(guān)系為前提，來保證足夠的銷售去化并平衡量價(jià)關(guān)系。

　　同時在推盤的節(jié)奏上也會有一些策略，“比如說什么時候推住宅什么時候推商業(yè)，怎么跟競品進(jìn)行競合，這些方面也會進(jìn)行一些統(tǒng)籌的把握和調(diào)整。”歐陽捷如是說道。

　　另據(jù)了解，此前新城董事長王振華透露，新城已經(jīng)邁開在海外投資第一步，首筆美國投資為位于達(dá)拉斯的出租型公寓項(xiàng)目，是參股項(xiàng)目，與美國知名開發(fā)企業(yè)Lennar合作開發(fā)。

　　彼時王振華表示，新城在美國投資，只是為了學(xué)習(xí)。而據(jù)歐陽捷介紹：“美國的市場很發(fā)達(dá)，不光是建設(shè)經(jīng)驗(yàn)很充分，而且建設(shè)方面的管理體系、管理流程、內(nèi)部的操作模式都比較先進(jìn)。而且美國房地產(chǎn)的投融資模式也比較好。”

　　他還指出，美國現(xiàn)在走的路是中國將要走的路，這對未來在國內(nèi)市場特，別是房地產(chǎn)金融方面帶來很大的借鑒意義和幫助。