中海系第三季度營(yíng)業(yè)額為116.1億港元，經(jīng)營(yíng)溢利為33.4億港元，較去年同期63.5億港元下降47%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 10月21日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司公布第三季度財(cái)務(wù)及業(yè)務(wù)回顧。截至9月底止九個(gè)月，中海及其附屬公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為611.8億港元，同比增長(zhǎng)12.6%；經(jīng)營(yíng)溢利為221.4億港元，同比增長(zhǎng)13.4%。

　　然而，中海系第三季度營(yíng)業(yè)額為116.1億港元，經(jīng)營(yíng)溢利為33.4億港元，較去年同期63.5億港元下降47%。

　　今年上半年中海系經(jīng)營(yíng)溢利為188億港元，同比增長(zhǎng)達(dá)42.7%。但第三季度同比下降近五成的倒退，目前已將其經(jīng)營(yíng)溢利增長(zhǎng)幅度顯著收縮至13.4%。

　　顯然，這一表現(xiàn)對(duì)中海自身而言絕非常見(jiàn)。

　　竣工和入賬節(jié)奏在放緩

　　資料顯示，中海自2009年開(kāi)始公布季度數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，有紀(jì)錄以來(lái)中海第三季銷售表現(xiàn)皆稱得上理想，經(jīng)營(yíng)溢利于2010年及2011年同比高速增長(zhǎng)逾七成及八成，2012年起增長(zhǎng)放緩，但也連續(xù)兩年錄得同比單位數(shù)增幅。

　　但是，過(guò)去中海的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)顯然并未能在今年得到保持。現(xiàn)在，2014年第三季度經(jīng)營(yíng)溢利出現(xiàn)首次同比下跌，降幅達(dá)47.4%至33.4億港元；第三季度營(yíng)業(yè)額同樣大幅下跌47.5%至116.1億港元。

　　在房地產(chǎn)業(yè)界，中海一直被視為管控成本和把握高利潤(rùn)的佼佼者。數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年中海系實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)溢利188億港元，股東應(yīng)占溢利達(dá)130.2億港元，而行業(yè)老大萬(wàn)科上半年凈利潤(rùn)僅為48.1億人民幣。

　　論賺錢能力，過(guò)往中海一直稱得上是房企個(gè)中高手。但是面對(duì)行業(yè)突變的2014年，即便如中海這般的“學(xué)霸”，似乎也在為整體不佳的市況付出代價(jià)。

　　現(xiàn)在，就有熟悉中海的分析人士認(rèn)為，中海第三季度經(jīng)營(yíng)溢利的同比大幅下降，與其第二季度為趕中期業(yè)績(jī)而提早交樓入賬有關(guān)。

　　“經(jīng)營(yíng)溢利的反映主要和物業(yè)竣工交付以及入賬的情況相關(guān)，第三季度的回落應(yīng)該是因?yàn)榭⒐ず腿胭~節(jié)奏在放緩”，

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年中海營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)54%，經(jīng)營(yíng)溢利和股東應(yīng)占溢利同比增幅也達(dá)到42.7%及18%，表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，而其背后中?？⒐ろ?xiàng)目的樓面面積在大幅增加。

　　2014年上半年中海國(guó)內(nèi)竣工項(xiàng)目的樓面面積為495萬(wàn)平方米，而2013年上半年其國(guó)內(nèi)外竣工項(xiàng)目樓面面積約為190萬(wàn)平方米。

　　“第三季度經(jīng)營(yíng)溢利影響因素應(yīng)該是竣工和入賬收入在回落，但相信隨著第四季度更多項(xiàng)目竣工交付，經(jīng)營(yíng)溢利可以回復(fù)增長(zhǎng)”。

　　上述分析人士進(jìn)一步指出，雖然中海第三季度放慢了竣工，在賬面數(shù)據(jù)上有所反映，但是其銷售及現(xiàn)金流并沒(méi)有受到太大影響。

　　截至9月底止九個(gè)月，中海及其合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)完成合約銷售總額達(dá)1056億港元，已達(dá)到年初定下全年銷售1400億港元目標(biāo)的75.4%。

　　據(jù)了解，雖然期內(nèi)國(guó)內(nèi)銷售回收資金較慢，但目前中海手頭上的現(xiàn)金仍有376億港元。

　　調(diào)控有放松 成交量?jī)r(jià)未改善

　　相較2013年同期1117.9億港元的業(yè)績(jī)，今年前三季度中海銷售同比略跌5.5%。

　　中海地產(chǎn)主席兼首席執(zhí)行官郝建民就表示，第三季度中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售表現(xiàn)尚未出現(xiàn)明顯改善，市場(chǎng)調(diào)控雖有所放松，但成交量?jī)r(jià)都未有明顯改善。

　　有熟悉中海的分析師就認(rèn)為今年中海的銷售業(yè)績(jī)整體尚算平穩(wěn)，預(yù)期其能夠完成全年目標(biāo)。

　　但“根據(jù)前三季度已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)，可以預(yù)見(jiàn)今年會(huì)有一批房地產(chǎn)上市企業(yè)是無(wú)法完成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的”，上述分析師就表示，中海目前已達(dá)標(biāo)75%，從完成度來(lái)看屬于房企中的第一梯隊(duì)。

　　截至目前，千億房企中，萬(wàn)科和恒大前三季度銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)分別達(dá)成年度目標(biāo)的74.5%和89.3%，碧桂園達(dá)標(biāo)率則為63.3%。

　　在8月份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)主席兼首席執(zhí)行官郝建民曾就上半年銷售數(shù)據(jù)同比下滑8.8%作出回應(yīng)。指中海今年統(tǒng)計(jì)口徑有所改變，加上已售未簽的銷售額，中海的表現(xiàn)同比差別不大，下半年集團(tuán)還將推出28到30個(gè)新盤。

　　“預(yù)計(jì)第四季度中海還會(huì)有一波較高的推貨量，而且從拿地來(lái)看，中海仍然在補(bǔ)充明年的可售資源”。

　　今年上半年中海在九個(gè)城市共買入十幅地塊，新增樓面面積685萬(wàn)平方米。第三季度，中海繼續(xù)在天津、無(wú)錫、昆明、西安和廣州購(gòu)入五幅土地，不完全統(tǒng)計(jì)，其今年累計(jì)新增樓面面積達(dá)841萬(wàn)平方米土地。

　　雖然中海今年業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)的能見(jiàn)度較高，但其銷售增長(zhǎng)也在面臨放緩瓶頸，上述人士指“中海宏洋在銷售方面會(huì)面臨更大的挑戰(zhàn)，因?yàn)槠渲饕季侄荚谌木€城市。”

　　而摩根大通最新報(bào)告也指，中海前三季經(jīng)營(yíng)溢利遜于預(yù)期，而第三季營(yíng)業(yè)額是自2011年第2季以來(lái)最差成績(jī)，加上前三季合同銷售按年跌近6%，反映其銷售仍未明顯改善。摩通認(rèn)為，中海若要維持強(qiáng)勁銷售，必須要推出優(yōu)惠措施刺激買家入市。