若第四季度的三個月每月完成情況維持在9月的銷售數(shù)字，全年目標(biāo)則有望達(dá)標(biāo)；而若僅按照250億貨值、去化6成計算，則完成全年目標(biāo)存在難度。

　　觀點網(wǎng) 10月21日，招商地產(chǎn)公布其第三季度財務(wù)數(shù)據(jù)。2014年7-9月，招商地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售面積88.9萬方，銷售金額134.12億元，環(huán)比二季度分別增長68%、62%。

　　值得注意的是，雖然第三季度招商地產(chǎn)的銷售環(huán)比改善顯著，結(jié)算同比增長5.02%，但前三季度招商地產(chǎn)的結(jié)算面積僅完成預(yù)定指標(biāo)的六成，低于預(yù)期。

　　第三季度，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入為77.06億元，同比增長5.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.55億元，同比下降56.83%；基本每股收益0.18元，同比減少56.10%。

　　1-9月，招商地產(chǎn)營業(yè)收入為237.53億元，同比增長1.20%；歸屬于上市公司股東的凈利潤22.41億元，同比下降37.85%。

　　截至今年9月30日，招商地產(chǎn)累計實現(xiàn)簽約銷售面積210.75萬平方米，同比增加6.13%；簽約銷售金額313.07億元，同比增加0.91%。按招商地產(chǎn)公布的500億元全年銷售目標(biāo)計算，其目標(biāo)完成率為62.61%。

　　凈利下滑四成與沖刺500億

　　從已公布的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，凈利下滑是此次業(yè)界對招商地產(chǎn)前三季度財務(wù)數(shù)據(jù)的關(guān)注點之一。

　　對于前9月凈利下滑近四成的原因，招商地產(chǎn)表示，主要是受結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品及區(qū)域結(jié)構(gòu)不同影響，期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項目的總體毛利率水平同比較低。此外，與招商地產(chǎn)2014年房地產(chǎn)項目竣工時間分布不均衡，期內(nèi)毛利率較高的項目暫未結(jié)轉(zhuǎn)等原因也有關(guān)。

　　除凈利潤下滑外，前三季度招商地產(chǎn)的毛利率也有所下滑。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，前3季度招商地產(chǎn)的毛利率為33.0%，同比下降13.4個百分點，較去年全年下降8.6個百分點，其中第三季毛利率僅為28.2%，較上半年下滑7.0個百分點。

　　相關(guān)分析認(rèn)為，毛利率持續(xù)下滑，主要與招商地產(chǎn)區(qū)域布局向二三線城市下沉及受行業(yè)整體利潤率呈下滑趨勢等因素有關(guān)。

　　分析續(xù)指，今年情況比較特殊，前3季度，招商地產(chǎn)主要結(jié)算了低利潤率項目，因此毛利率下滑幅度較大，預(yù)計高利潤率項目深圳鯨山覲海、北京公園1872將在第四季度結(jié)算，賬面預(yù)收款分別為52、27億元，有望平滑毛利率的下降。

　　雖然毛利率有所下滑，但從第三季度中的7、8、9月單月銷售情況來看呈逐漸上升態(tài)勢。其中，7月銷售金額20.34億元、8月銷售為39.48億元、9月銷售金額為74.25億元。

　　銷售遞增主要與招商地產(chǎn)今年全年的推貨重點集中在三、四季度有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，截止9月招商地產(chǎn)的在手可售貨值約330億，第四季度的推盤貨值在250億左右，占全年計劃的42%。

　　分析認(rèn)為，按招商地產(chǎn)全年500億目標(biāo)計算，若第四季度的三個月每月完成情況維持在9月水平，全年目標(biāo)則有望達(dá)標(biāo)；而若僅按照250億貨值、去化6成計算，則完成全年目標(biāo)存在難度。

　　事實上，進(jìn)入第三季度，招商地產(chǎn)投資非常謹(jǐn)慎，并未新增土地儲備，而是主要以加速推盤去化為主。

　　對于招商的加速去化動作，分析還是認(rèn)為，招商地產(chǎn)的大戶型和高端產(chǎn)品占比仍然相對偏高，預(yù)計2014年仍有近40%的占比，因此可能對2014年招商地產(chǎn)的去化率形成一定制約。

　　再度借力母公司擴(kuò)張

　　雖然受市場波動影響，招商地產(chǎn)整體利潤率有所下滑，且目前整體銷售也并不突出，但相比同樣規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，分析認(rèn)為其背靠央企招商局集團(tuán)無疑仍是未來發(fā)展一大助力。

　　目前，招商局集團(tuán)陸續(xù)將稀缺土地資源低價注入招商地產(chǎn)，同時又通過聯(lián)合競買土地或收購項目公司股權(quán)等方式幫助降低招商地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險。

　　招商地產(chǎn)自08年起即以定增、購買等多種方式先后從集團(tuán)獲得深圳多宗稀缺住宅、商業(yè)用地，極大的擴(kuò)充了其土地儲備。同時，招商地產(chǎn)還和集團(tuán)通過聯(lián)合競買土地或收購項目公司股權(quán)等方式合作開發(fā)新的房地產(chǎn)項目。

　　近期，二者就聯(lián)手拿了沈陽的奧體項目。其中，招商地產(chǎn)出資1.3億受讓目標(biāo)公司51%股權(quán)、招商局集團(tuán)出資1.2億受讓目標(biāo)公司49%股權(quán)。

　　分析稱，沈陽奧體項目為城市新區(qū)域成熟低端的商業(yè)項目，通過收購公司成功進(jìn)入沈陽地產(chǎn)市場，與贛州遠(yuǎn)康的合作充分發(fā)揮了招商地產(chǎn)的項目操盤優(yōu)勢和招商局集團(tuán)的資金優(yōu)勢。

　　除聯(lián)合拿地外，招商地產(chǎn)還聯(lián)手招商局資本共同探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式和平臺。在分析看來這是招商地產(chǎn)在推動公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，提高其對項目的議價和獲取能力。據(jù)悉，目前招商地產(chǎn)深度介入的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目共有8個，總建面約324萬方。

　　分析指出，在目前各大房企競先在銀行間市場發(fā)債尋求資金之際，背靠招商局集團(tuán)的招商地產(chǎn)不管是獲得招商銀行的授信，還是招商局集團(tuán)資產(chǎn)注入后的增發(fā)融資，同樣具備極大的便利條件。

　　其中，招商地產(chǎn)于去年啟動的最大融資計劃即是，通過向大股東定向增發(fā)購買包括海上世界住宅一期、女媧廣場和文化藝術(shù)中心等地塊，合計占地面積12.76萬平米，成交總價約48.6億。