雖然“雙限”解除引發(fā)新一輪市場(chǎng)契機(jī)出現(xiàn)，但后市行情也難言樂(lè)觀。對(duì)此，昔日的“地王們”或許體味更深。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)限購(gòu)、限貸相繼退出，南京樓市并未迎來(lái)價(jià)格上揚(yáng)的預(yù)期，在資金回籠壓力之下，不少開(kāi)發(fā)商都打出“低價(jià)走量”的旗號(hào)，而多變的市場(chǎng)環(huán)境也讓此前南京的不少地王項(xiàng)目增添不小的壓力。

　　10月18日，中南建設(shè)在南京打造的中南世紀(jì)雅苑的項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)推出528套房源，戶型面積為69至109平方米，折后均價(jià)11000-13000元/平方米。

　　值得關(guān)注的是，彼時(shí)該項(xiàng)目的拿地樓面價(jià)已達(dá)7103元/平方米，而對(duì)于此次低價(jià)入市，項(xiàng)目營(yíng)銷人員坦承，目的在于希望通過(guò)低開(kāi)高走來(lái)實(shí)現(xiàn)跑量。

　　事實(shí)上，持類似想法的不止中南一家。城南的豪宅項(xiàng)目恒大華府在10月10日公開(kāi)樣板間的同時(shí)，也向外界透露了其19666元/平方米的起售價(jià)。無(wú)獨(dú)有偶，該項(xiàng)目的樓板價(jià)高達(dá)14033元/平方米。

　　對(duì)此，南京業(yè)內(nèi)人士尹霄飛表示，雖然起售價(jià)與實(shí)際入市均價(jià)會(huì)有2000至3000元的差距，但對(duì)于聲稱4000元/平方米精裝修標(biāo)準(zhǔn)的恒大華府來(lái)說(shuō)，未來(lái)價(jià)格即便去到23000元/平方米依舊是“理智價(jià)格”，而恒大在低迷時(shí)期選擇以低價(jià)入市亦是明智之舉。

　　恒大、中南低價(jià)走量

　　不管是已入市的中南世紀(jì)雅苑，還是即將開(kāi)盤(pán)的恒大華府，其身后均背負(fù)著高地價(jià)所帶來(lái)市場(chǎng)的壓力。

　　歷史資料顯示，今年4月3日，中南建設(shè)經(jīng)過(guò)82輪競(jìng)價(jià)以25.7億元的總價(jià)拿下了南京城東麒麟G12地塊，樓面價(jià)達(dá)7103元/平方米。彼時(shí)，便有分析人士指出，該成交價(jià)格已略微偏高。

　　不過(guò)，于中南而言，地價(jià)偏高僅是跑量路上的壁壘之一。實(shí)則，中南不免要面對(duì)同區(qū)域樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)，而其低定價(jià)在一定程度上也是順勢(shì)而為。

　　據(jù)了解，目前城東麒麟板塊還有五六家樓盤(pán)有房源在售，后續(xù)開(kāi)發(fā)量亦不小。并且，在上半年市場(chǎng)低迷期，中海國(guó)際社區(qū)曾帶頭將房源均價(jià)降至11000元/平方米，啟迪方洲亦在銷售陷入困局后無(wú)奈“降價(jià)”。

　　從市場(chǎng)反饋來(lái)看，中南的低定價(jià)確實(shí)迎合了市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便去化500余套，銷售達(dá)5億元。

　　而對(duì)于此前一直游離于南京郊外的恒大來(lái)說(shuō)，其位于南京主城的首個(gè)項(xiàng)目恒大華府同樣承受著高地價(jià)帶來(lái)的入市困惑。該項(xiàng)目于去年12月份經(jīng)過(guò)66輪競(jìng)價(jià)被恒大以21.5億元摘得，成交樓面價(jià)14033元/平方米，這一價(jià)格也刷新小行地王記錄。

　　據(jù)了解，恒大華府作為其在南京的首個(gè)豪宅項(xiàng)目，戶型均為170-220平方米，且精裝交付，精裝標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米。而此番19666元/平方米起售價(jià)的“揭秘”無(wú)疑也使得恒大的定價(jià)策略昭然若揭。

　　尹霄飛指出，市場(chǎng)一般情況而言，起售價(jià)與最終的入市均價(jià)大概會(huì)有2000至3000元的差距，而恒大華府即便未來(lái)賣(mài)到23000元/平方米亦屬“理智價(jià)格”。

　　其補(bǔ)充道，雖說(shuō)雙限解除會(huì)帶來(lái)一定的政策層面利好，但受益最大是首改人群，而恒大華府的戶型均在170平以上，屬于再改層面，所以利好相對(duì)有限。

　　“銀行雖然說(shuō)是松綁限貸了，但利率優(yōu)惠沒(méi)有明顯松綁，貸款比較難，所以買(mǎi)這種大戶型的購(gòu)房成本依舊比較高。”

　　并且，尹霄飛還指出，目前南京的大戶型尤其是到了170平以上就比較難賣(mài)了，并且后期大戶型的銷售前景仍然不容樂(lè)觀。所以，恒大低起售價(jià)入市的方式在目前的市場(chǎng)環(huán)境下算是比較理智的。

　　地王的入市壓力

　　雖然“雙限”解除引發(fā)新一輪市場(chǎng)契機(jī)出現(xiàn)，但后市行情也難言樂(lè)觀。對(duì)此，昔日的“地王們”或許體味更深。

　　縱觀年內(nèi)即將入市的新盤(pán)，地王項(xiàng)目不在少數(shù)，其中，包括中電頤和府邸、悠山醉月、中鐵青秀城、中天銘廷、新城香悅瀾山等城北及仙林地王均透露將于近期或年底入市。

　　然而，即便政策層面出現(xiàn)利好，不少地王項(xiàng)目仍將跑量視為定價(jià)的主導(dǎo)。據(jù)悉，新城香悅瀾山在此前便明確透露，項(xiàng)目會(huì)以跑量為主，而中天銘廷在市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖后也明確表示16500元/平方米起的“破冰價(jià)”不會(huì)發(fā)生變化。

　　有業(yè)內(nèi)專家亦分析稱，到了4季度上市房企定價(jià)多會(huì)跟隨市場(chǎng)和集團(tuán)任務(wù)而定，而“跑量”依舊為其首要任務(wù)。

　　眼下的南京市場(chǎng)雖然在“雙限”解除后呈現(xiàn)回暖現(xiàn)象，但整體情況依舊不太樂(lè)觀。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前南京庫(kù)存商品住宅依然高達(dá)5.2萬(wàn)余套，并且當(dāng)下開(kāi)發(fā)商趁政策利好積極推盤(pán)，上市量明顯上升，房源可售量也逐步攀高。

　　而尹霄飛亦直言，“銀行層面雖然給出了政策，但是實(shí)力還是不夠，利率折扣多的話銀行也沒(méi)錢(qián)可賺，并且當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)也不好，不會(huì)把過(guò)多的錢(qián)貸給購(gòu)房人的。在貸款條件沒(méi)有感受到實(shí)質(zhì)性寬松的前提下，開(kāi)發(fā)商還是要低價(jià)快跑。”

　　事實(shí)上，在年關(guān)漸近之際，房企的銷售考核壓力也已迫近，而5.2萬(wàn)多套的庫(kù)存房源也意味著，南京房?jī)r(jià)今年反彈乏力，并且供應(yīng)量的進(jìn)一步加大，已將抑制未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)南京房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)。

　　對(duì)此，相關(guān)地產(chǎn)分析師也指出，南京樓市無(wú)論是成交量還是成交價(jià)格，短期內(nèi)都不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。

　　“庫(kù)存的壓力還是存在的，去化時(shí)間較長(zhǎng)，加上第四季度南京的新房供應(yīng)量在6萬(wàn)套左右，開(kāi)發(fā)商出于完成全年任務(wù)考慮，不太可能漲價(jià)。”

　　不難看出，不論是地價(jià)過(guò)高等先天因素，還是后市的價(jià)格瓶頸都給未來(lái)即將入市的地王項(xiàng)目平添了幾分憂慮。