楊彬：2008年之前的時(shí)候，廈門沒有全國(guó)性的公司，到現(xiàn)在大公司都是組團(tuán)來廈門。十多年前的時(shí)候，戴亦一老師講了一句話，說廈門房地產(chǎn)在全國(guó)的聲音太小了。今年從年初開始，省、行業(yè)，部局委辦多次的政策調(diào)研基本上都到廈門，今年8月8日“新閩八條”公布后，廈門也是第一個(gè)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的城市，廈門現(xiàn)在的聲音不小了！

　　在全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)下行的時(shí)候，唯獨(dú)廈門一枝獨(dú)秀，房?jī)r(jià)連續(xù)28個(gè)月上漲，一時(shí)成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)，這是為什么呢？

　　首先，楊彬認(rèn)為，資源很重要。雖然廈門是一個(gè)島，海西腹地也不是很大，但過往的政策紅利一個(gè)都沒有落下。他談及廈門今年的經(jīng)濟(jì)狀況時(shí)認(rèn)為，三季度廈門寫字樓空置率下降，價(jià)格上漲，表現(xiàn)了廈門對(duì)企業(yè)的吸引力持續(xù)增強(qiáng)。例如，觀音山的商務(wù)中心，原來說泉州的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，現(xiàn)在知名的的服飾企業(yè)總部幾乎都搬到了觀音山。由此帶來的資金、人才會(huì)對(duì)廈門產(chǎn)生持續(xù)的影響。從居住質(zhì)量來講，廈門的優(yōu)勢(shì)還是非常明顯的。

　　其次，楊彬認(rèn)為，廈門具有強(qiáng)大的人口聚集力。中國(guó)財(cái)力50強(qiáng)城市人口吸引力廈門排在第十位，人口凈流入數(shù)為204.7萬。這個(gè)是按絕對(duì)數(shù)排名，如果是相對(duì)比例排名，常住人口中非戶籍人數(shù)和戶籍人數(shù)的比值來講是排第二，第一是東莞。東莞有大量的產(chǎn)業(yè)工人占比，廈門的流入人口的數(shù)量、和質(zhì)量都非常好。廈門的外來人口數(shù)早已超過本地戶籍人口，這個(gè)在全國(guó)是比較顯著的。另一個(gè)有意思的排名是全國(guó)離婚率最高的10個(gè)城市，廈門排在第5位，這和樓市的排名高度吻合。估計(jì)限購(gòu)限貸取消了以后，這個(gè)排名保不住。還有，2013年，全市人口自然增長(zhǎng)率11.22‰，比上年增加0.24個(gè)千分點(diǎn)。廈門市的人口死亡率遠(yuǎn)低于全省、全國(guó)平均水平，甚至比發(fā)達(dá)國(guó)家水平都要低。廈門的醫(yī)療服務(wù)不單是為廈門，是為整個(gè)廈漳泉提供的。前幾天，因?yàn)榈谝会t(yī)院的停車場(chǎng)改為不對(duì)外開放，引起了不小的影響，甚至還上了央廣《中國(guó)之聲》的新聞。為什么呢，因?yàn)楹芏嗍?nèi)其他地市來廈門看病的患者意見大了，原本是排號(hào)排很久，現(xiàn)在排上號(hào)又停不了車進(jìn)不去。第一醫(yī)院那條路，大部分時(shí)間是堵的。

　　楊彬表示，廈門城市雖小，但動(dòng)力十足。按照行政區(qū)劃來講從是北京的十分之一。實(shí)際廈門的核心區(qū)--本島又是這十分之一的十分之一。島內(nèi)的人口密度比香港還大，每年的旅游人口接近香港，集約化的優(yōu)勢(shì)比較明顯。廈門各項(xiàng)城市規(guī)劃,如地鐵等基礎(chǔ)配套等，均是按照800萬人口的城市規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的。

　　在房地產(chǎn)投資增速與人口增速的對(duì)比表中，廈門的人口增速是最快的，但房地產(chǎn)投資的增速只排在中間水平，非常健康。實(shí)際上從2010年開始，廈門的城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入到了高位(88%以上).最近幾年在城市化率變動(dòng)很小的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)更多的是體現(xiàn)人口結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，這個(gè)和其他地方在城鎮(zhèn)化率的快速拉升中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展是不一樣的。9月房?jī)r(jià)下跌是結(jié)構(gòu)性問題

　　楊彬稱，宏觀層面，廈門的港口排名世界17，外貿(mào)活躍有很大程度上是因?yàn)楹８鄣年P(guān)系。而地鐵則是典型里面的非典型，所有排名前面的房?jī)r(jià)的城市只有廈門現(xiàn)在還沒有地鐵。2009年廈門的航空港吞吐量是1000萬，到2013年就到了2000萬，翔安新機(jī)場(chǎng)的新建會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化這個(gè)優(yōu)勢(shì)。在廈門的人口集中性集約性跟其他地方都不一樣，島內(nèi)人口是島外人口的11倍，這已經(jīng)超過了香港。大量的優(yōu)質(zhì)資源是集中在島內(nèi)的，而人口和家庭的外延一定是向外的。這一進(jìn)一出對(duì)商品房的供應(yīng)需求都會(huì)有影響。島內(nèi)很大一部分項(xiàng)目已經(jīng)處于尾盤階段，沒有什么新增項(xiàng)目了。在這樣一個(gè)結(jié)構(gòu)里會(huì)有一個(gè)變化，八月份廈門的房?jī)r(jià)漲了0.18%，在全國(guó)70個(gè)大中城市中是唯一一個(gè)還在漲的。在九月初的行業(yè)調(diào)研會(huì)上，楊彬預(yù)料9月份增幅會(huì)轉(zhuǎn)負(fù)，是供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化使然。他補(bǔ)充道，“在后續(xù)的三個(gè)月，島內(nèi)的新盤推出量下降會(huì)直接影響平均價(jià)，這和具體到每一個(gè)樓盤是升是降不是一回事。1～9月份的月度銷量數(shù)據(jù)，注意幾個(gè)時(shí)點(diǎn)，都和政策相關(guān)。實(shí)際2013年12月，廈門的量和價(jià)數(shù)據(jù)反映都是跌的，到今年1月份的時(shí)候，量?jī)r(jià)巨升。去年年末是為完成年度房?jī)r(jià)控制指標(biāo)，防翹尾，就流量控制。到年初，限價(jià)壓力解除，就冒頭冒的很兇，都不能顯示實(shí)際情況。4月份是真正的谷底，一是閩南風(fēng)俗，清明不置業(yè)。二是去年末實(shí)行了新的預(yù)售政策，形象進(jìn)度要求大幅提高，原本要入市的項(xiàng)目生生被壓了三四個(gè)月，有個(gè)供應(yīng)空檔期。所以4月份的數(shù)據(jù)很難看。4月底我參加調(diào)研的時(shí)候，就說五月份的數(shù)據(jù)會(huì)非常好看，剛剛開了兩個(gè)島內(nèi)的盤，備案數(shù)據(jù)會(huì)體現(xiàn)在5月份，價(jià)格一下就拉上去了。七月份、八月份已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)恢復(fù)期，數(shù)據(jù)非常穩(wěn)定了。因?yàn)橄拶?gòu)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性放開了，已經(jīng)對(duì)限貸松綁有政策有預(yù)期了9月有較短的在一個(gè)觀望期?，F(xiàn)在取消限購(gòu)政策從臺(tái)下走到了臺(tái)上，所以很多數(shù)據(jù)會(huì)進(jìn)一步向好。”

　　在限購(gòu)和限貸問題上，楊彬說：“當(dāng)時(shí)大家對(duì)取消限購(gòu)預(yù)期都比較大，出臺(tái)以后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)限貸的影響會(huì)更大。限貸松綁的細(xì)則一、二、三，每個(gè)銀行都不一樣。營(yíng)銷線的同事都在忙著收集、理解政策。對(duì)客戶來說，不同銀行的標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取做到總有一款政策適合你。。我們講一下我們自己樓盤的數(shù)據(jù)，三個(gè)盤，價(jià)格分別是一萬多，兩萬多，三萬多。簽約客戶本地外地人比例：外地人占的比例越少，對(duì)應(yīng)樓盤的價(jià)格就越高。第二個(gè)數(shù)，我們說貸款比例，也是一樣，越是剛需的盤，按揭比例越高。綜合以上這些，我個(gè)人感覺，這一輪調(diào)整，廈門是睡得最晚起得最早。廈門的恢復(fù)期要短于全國(guó)的平均水平。”

　　對(duì)于“廈門平均每月成交套數(shù)下降至2千套是否將成為新常態(tài)”這一問題，楊彬表示，“九月份的商品房存量是310萬，當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道：九月份銷量創(chuàng)新低，價(jià)格由升轉(zhuǎn)降了。價(jià)格的變化前面講過了，銷量上來講，最低的是四月份，九月份已經(jīng)比四月份好很多了。310萬平米存量說是2010年的9月份之后庫(kù)存量達(dá)到了新高。2010年的人口基數(shù)、銷量和現(xiàn)在能是一個(gè)水平么？撇開2013年這樣一個(gè)大年，2012年也賣了4萬多套，450萬平，按2012年的速度，這個(gè)存量的消化也就是8個(gè)月?；謴?fù)常態(tài)沒有什么問題。”

　　此外，對(duì)于“房?jī)r(jià)上漲是否會(huì)刺激成交”這一問題，楊彬做出如下回答：“價(jià)格這個(gè)事，所有買房的人都會(huì)問這個(gè)問題。為什么說廈門的恢復(fù)會(huì)快一點(diǎn)？開發(fā)企業(yè)拿到一塊地的時(shí)候如果未來行情比較好，預(yù)期價(jià)格可能就會(huì)高一些。調(diào)整來了以后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)漲幅收窄了。一方面是開發(fā)商調(diào)低了心理預(yù)期，另一方面也加大了折扣力度，所以很快，市場(chǎng)的新的平衡價(jià)格體系就完成了。廈門跟其他地方不一樣的地方就是，有一些城市短期會(huì)出現(xiàn)價(jià)格跳水，廈門沒有。我們統(tǒng)計(jì)了一下，90%以上的項(xiàng)目都還沒有出現(xiàn)新一期產(chǎn)品賣得比前一期便宜的況。買賣雙方在很短的時(shí)期內(nèi)在價(jià)格預(yù)期上取得了新的平衡點(diǎn)。