在海西群雄并起、外來(lái)大鱷蜂擁而進(jìn)之時(shí)，房企如何繼續(xù)在廈門中留有自己的一席之地？

　　作為海峽西岸區(qū)域性金融服務(wù)中心、東南國(guó)際航運(yùn)中心、大陸對(duì)臺(tái)貿(mào)易中心、兩岸新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作示范區(qū)，廈門城市的地位和重要性不言而喻，而廈門房企也逐漸成為新的亮點(diǎn)。

　　但是，地資源稀缺的“明珠小島”如何在政策、經(jīng)濟(jì)新環(huán)境下獲得房地產(chǎn)的新發(fā)展？在海西群雄并起、外來(lái)大鱷蜂擁而進(jìn)之時(shí)，房企如何繼續(xù)在廈門中留有自己的一席之地？

　　10月16日，觀點(diǎn)新媒體聯(lián)手《廈門日?qǐng)?bào)》，與全國(guó)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者陳淮，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)部總經(jīng)理?xiàng)瞵F(xiàn)領(lǐng)、禹洲地產(chǎn)股份有限公司、中駿置業(yè)控股有限公司、福晟集團(tuán)等各大房企與相關(guān)行業(yè)精英人士論劍廈門，再度探尋海西地產(chǎn)經(jīng)略。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　主持人：尊敬的各位來(lái)賓、親愛(ài)的朋友們：

　　大家早上好！歡迎來(lái)到海西名城廈門，來(lái)到2014城市觀點(diǎn)論壇廈門行現(xiàn)場(chǎng)。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無(wú)錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽(yáng)、南昌、連云港、蘇州等三十多個(gè)省市，對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進(jìn)行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市動(dòng)力與地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　今天是城市觀點(diǎn)論壇第二次走進(jìn)廈門這個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際性港口風(fēng)景旅游城市，在限購(gòu)限貸逐漸松綁放開(kāi)的后調(diào)控時(shí)代，與大家一起面對(duì)行業(yè)的激流與變化。

　　作為海峽西岸區(qū)域性金融服務(wù)中心、東南國(guó)際航運(yùn)中心、大陸對(duì)臺(tái)貿(mào)易中心、兩岸新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作示范區(qū)，廈門城市的地位和重要性不言而喻，而廈門房企也逐漸成為新的亮點(diǎn)。但是，地資源稀缺的“明珠小島”如何在政策、經(jīng)濟(jì)新環(huán)境下獲得房地產(chǎn)的新發(fā)展？在海西群雄并起、外來(lái)大鱷蜂擁而進(jìn)之時(shí)，房企如何繼續(xù)在廈門留有自己的一席之地？

　　為此，我們邀請(qǐng)了眾多廈門、福建乃至全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)精英聚首一堂，就2014年下半年及2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、行業(yè)政策、金融趨勢(shì)、商業(yè)發(fā)展、企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)行深度剖析，明確“后限購(gòu)時(shí)代的廈門房地產(chǎn)”發(fā)展路徑。

　　最后，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、廈門日?qǐng)?bào)，合作伙伴山東省威海市文登區(qū)政府、威海雙島灣科技城、海斯蘭德、禹洲地產(chǎn)、房多多、好屋中國(guó)、德信資本、華譽(yù)景觀、戴德梁行、廈門中原地產(chǎn)、廈門新景祥、龍巖房地產(chǎn)商會(huì)以及廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院EDP中心等歡迎各界朋友的到來(lái)！

　　主持人：下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生

　　廈門市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃錦泉先生

　　中駿集團(tuán)董事局主席、全國(guó)政協(xié)委員黃朝陽(yáng)先生

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)部總經(jīng)理?xiàng)瞵F(xiàn)領(lǐng)先生

　　威海雙島灣科技城副主任張健先生

　　恒億集團(tuán)董事局主席郭建平先生

　　興業(yè)銀行廈門分行零售信貸中心總經(jīng)理陳連寧先生

　　禹洲地產(chǎn)股份有限公司副總裁楊彬先生

　　福晟集團(tuán)董事、常務(wù)副總裁何建華先生

　　泰禾集團(tuán)廈門區(qū)域公司總經(jīng)理陳德才先生

　　明發(fā)集團(tuán)廈門公司總經(jīng)理杜洪均先生

　　信和置業(yè)(福州)有限公司總經(jīng)理陳宏斌先生

　　南益地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目副總經(jīng)理單暉先生

　　廈門海晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理周娜萍女士

　　美國(guó)海斯蘭德國(guó)際建筑師事務(wù)所首席建筑師、董事長(zhǎng)馮瑩女士

　　立丹行機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事董媛女士

　　廈門均和評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)王崎先生

　　戴德梁行廈門分公司總經(jīng)理潘育敏女士

　　廈門中原地產(chǎn)代理有限公司董事總經(jīng)理孔軍先生

　　房多多新房自營(yíng)平臺(tái)副總裁吳海先生

　　廈門日?qǐng)?bào)社副總編輯蔡廷謙先生

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士

　　另外，本次論壇獲得眾多廈門實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2014城市觀點(diǎn)論壇廈門行的朋友們。感謝你們。接下來(lái)，我們將有請(qǐng)出本次論壇的致辭嘉賓，首先讓我們有請(qǐng)廈門日?qǐng)?bào)社總編輯蔡廷謙先生。

　　蔡廷謙：尊敬的陳淮先生，尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，媒體的朋友們大家上午好！

　　熱烈的歡迎各位前來(lái)參加后限購(gòu)時(shí)代的廈門房地產(chǎn)2014年房地產(chǎn)觀點(diǎn)論壇廈門行活動(dòng)。本次活動(dòng)由廈門日?qǐng)?bào)社和觀點(diǎn)新媒體共同舉辦，我們希望通過(guò)對(duì)一年房地產(chǎn)業(yè)的政策，金融政策的走勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，深度剖析，梳理出后限購(gòu)時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展的清晰路徑。

　　出席今天會(huì)議的有著名的專家學(xué)者，有金融領(lǐng)域的資深專家，還有廈門本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的朋友們。我們希望，通過(guò)研討嘉賓暢所欲言助力于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

　　今年是廈門市“美麗廈門規(guī)劃全年實(shí)施之年”，我們廈門日?qǐng)?bào)社聯(lián)合有關(guān)單位舉辦了一系列的論壇，形成了一個(gè)持續(xù)性的房地產(chǎn)交流平臺(tái)。邀請(qǐng)了眾多嘉賓來(lái)到廈門，比如說(shuō)全球建筑大師，規(guī)劃大師，規(guī)劃的跟廈門業(yè)界零距離接觸。使廈門業(yè)界與這些大佬直接對(duì)話，與國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)理念親密接觸。

　　今后，我們廈門日?qǐng)?bào)社還將舉辦更多的行業(yè)交流活動(dòng)，包括下個(gè)月中旬舉辦的第十一屆人居展示和房車聯(lián)展，與海西房地產(chǎn)評(píng)選活動(dòng)，在這些活動(dòng)我們也將繼續(xù)邀請(qǐng)重要嘉賓傳經(jīng)送寶，通過(guò)這些活動(dòng)更好的服務(wù)于廈門的建設(shè)。歡迎大家的關(guān)注和參與。

　　最后，預(yù)祝本次論壇取得圓滿成功，讓我們一起期待諸位嘉賓的精彩演講。謝謝大家！

　　主持人：再一次感謝蔡廷謙先生。接下來(lái)有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士為我們致辭！掌聲有請(qǐng)！

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，上午好！

　　這是一個(gè)美麗的季節(jié)，更是我們?cè)谧魑环康禺a(chǎn)人今年開(kāi)始興奮的季節(jié)，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)都在判斷本年度房市行情將是“翹尾上揚(yáng)”，而且可能2015年基本面已經(jīng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)。

　　城市觀點(diǎn)論壇第二次走進(jìn)廈門，距離2011年，廈門的房地產(chǎn)行業(yè)都有哪些實(shí)質(zhì)性變化？房地產(chǎn)企業(yè)們又都跨越了怎樣的成長(zhǎng)高度？閩商作為這個(gè)世紀(jì)首十年值得探討的群體，他們的思想他們的商業(yè)智慧的閃光點(diǎn)又在哪里呈現(xiàn)？他們又將為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)哪些深刻的變化？

　　這就是2014城市觀點(diǎn)論壇廈門行的目的。

　　觀點(diǎn)新媒體成立十余年，作為行業(yè)專業(yè)資訊服務(wù)商，旗下?lián)碛杏^點(diǎn)網(wǎng)、《觀點(diǎn)》雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇、觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)、年度論壇、城市論壇，研究院每年發(fā)布年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越榜、最佳商業(yè)表現(xiàn)獎(jiǎng)、中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)，觀點(diǎn)從線上、線下365天、360度全方位服務(wù)于房地產(chǎn)大行業(yè)，見(jiàn)證中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的興衰成敗。

　　所以，在接下來(lái)的半天的時(shí)間里，我相信我們的陳淮主任、黃會(huì)長(zhǎng)、黃主席及一眾精英們必將為我們奉獻(xiàn)出一臺(tái)以“后限購(gòu)時(shí)代的廈門房地產(chǎn)”為主題的精彩思想盛宴。

　　最后，再次感謝我們的廈門房協(xié)、廈門日?qǐng)?bào)、禹洲地產(chǎn)，雙島灣科技城及文登市政府，感謝所有支持論壇的合作伙伴、企業(yè)來(lái)賓及媒體朋友！

　　在這里我也邀請(qǐng)大家11月24-26日走進(jìn)廣州，走進(jìn)觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，那是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的盛會(huì)，期待我們?cè)俅蜗嗑?

　　謝謝大家，預(yù)祝論壇圓滿成功！

　　主持人：謝謝我們的陳詩(shī)濤女士的致辭，本次論壇的嘉賓致辭到次結(jié)束，接下來(lái)進(jìn)行上午的議程，下行中的房地產(chǎn)迎來(lái)了又一輪政策調(diào)整帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，在新改革時(shí)代，在政策與市場(chǎng)的界限突破中，這會(huì)是再次輪回還是獲得新生呢？尊敬的各位來(lái)賓朋友們，2014年城市觀點(diǎn)論壇廈門行的大會(huì)主題是后限購(gòu)時(shí)代的廈門房地產(chǎn)。

　　下面即將展開(kāi)的是主旨演講環(huán)節(jié)，我們很榮幸地邀請(qǐng)到了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生，他演講的主題是限購(gòu)、限貸放開(kāi)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)。有請(qǐng)！

　　陳淮：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)來(lái)賓，女士們、先生們，大家上午好！廈門的確是一個(gè)美麗的城市，我們聚集一堂來(lái)討論房地產(chǎn)問(wèn)題，給我出的題目是限購(gòu)限貸放開(kāi)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　我昨天想了一晚上，最后想了一個(gè)特別簡(jiǎn)單的問(wèn)題，限購(gòu)限貸放開(kāi)后的房地產(chǎn)政策，收緊或者放松，進(jìn)入或者退出，政策能不能創(chuàng)造出或者消滅掉任何一間房地產(chǎn)的需求？什么時(shí)候政策能創(chuàng)造出一個(gè)房地產(chǎn)需求，什么政策能消滅一個(gè)房地產(chǎn)需求？有還是沒(méi)有？股市政策的確可以創(chuàng)造出新的需求，因?yàn)樗緛?lái)就是一個(gè)沒(méi)有最終需求的投資性活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)不是，如果政策不可能創(chuàng)造出無(wú)限多的吃飯一樣，政策也不可能讓人少吃或者不吃飯，房地產(chǎn)的需求從來(lái)不是政策創(chuàng)造和消滅的，因此無(wú)論是限購(gòu)還是限貸，還是其他的政策能影響的只是這個(gè)長(zhǎng)期累積的總需求，在時(shí)間上的分布結(jié)構(gòu)。限購(gòu)只是把某一個(gè)城市的需求力圖分到其他城市或者推到未來(lái)，放松只是希望把未來(lái)的需求提前到今年釋放，廈門一共要賣多少房子？八到十年的過(guò)程中是一個(gè)常數(shù)，市場(chǎng)預(yù)期也好，政策調(diào)整也好，改變的只是這個(gè)總量在不同年份的分布結(jié)構(gòu)，其實(shí)我們可以用很多中國(guó)自己的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。80年代中后期，北京開(kāi)了亞運(yùn)會(huì)，圍繞亞運(yùn)會(huì)工程建了很多配套設(shè)施，這些亞運(yùn)會(huì)開(kāi)完之后的房子十年沒(méi)賣出去，那個(gè)時(shí)候老百姓的需求不強(qiáng)烈嗎？住房條件比現(xiàn)在不困難嗎？

　　政策并不能夠引導(dǎo)和誘導(dǎo)新的需求。90年代初，十年之后房子賣不出去，累積出來(lái)鬼城。上海政策出臺(tái)，鼓勵(lì)上海人買房子，你買房子的錢將來(lái)可以免購(gòu)房所得稅，契稅減半再減半，國(guó)家規(guī)定住房交易契稅是3%，普通住房是1.5%，上海是0.75%，特別優(yōu)惠，啟動(dòng)了消費(fèi)需求了嗎？并沒(méi)有，需求仍然潛在，仍然等待，仍然觀望，上海人奔走相告說(shuō)寧要浦西一張床，不要浦東一間房?，F(xiàn)在買浦東一套房的錢可以在2001年的時(shí)候買十套，是不是沒(méi)有需求？不是，但是那個(gè)需求經(jīng)常會(huì)前置后錯(cuò)，這就有了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　當(dāng)盲目性需求集中釋放的時(shí)候，是不是由政策創(chuàng)造出了新的需求？也不是，不過(guò)是把以前推遲實(shí)現(xiàn)的需求集中在了某一年釋放，把此后一兩年的需求提前到今年釋放。2014年下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)也不是下行，因?yàn)?013年政策出臺(tái)，起了一個(gè)數(shù)量有限呼吁動(dòng)員購(gòu)買的作用，集中到了2013年釋放。在過(guò)去一些年被政策掩蓋的因素，在2014年以及此后的時(shí)間逐步的顯示出來(lái)，比如說(shuō)限購(gòu)限貸的取消會(huì)怎么樣，其實(shí)我們?cè)诖蠖鄶?shù)城市，不僅僅是廈門，包括大多數(shù)的省會(huì)城市，過(guò)去十年始終是供大于求，或者供大于求與供不應(yīng)求在相互交叉中，供大于求占主導(dǎo)地位，大多數(shù)城市始終是供大于求。全國(guó)各省市自治區(qū)，剩下的基本都是在過(guò)去十年是供大于求。成都為什么有一個(gè)交替？因?yàn)橛幸粋€(gè)地震，供大于求，成渝配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，將來(lái)和深圳、廈門一樣，成都也是特區(qū)了，過(guò)兩天成都的房子到了和深圳一樣，媒體一忽悠，成都房?jī)r(jià)真漲了，成都問(wèn)能不能和漲到和深圳一樣？我說(shuō)估計(jì)可能很小，你要把成渝特區(qū)的名字說(shuō)全了，那名字是“城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)”，也就是說(shuō)成都特區(qū)的任務(wù)是調(diào)節(jié)窮人，東部六個(gè)省區(qū)，中國(guó)六省區(qū)的省會(huì)城市始終是供大于求，東北三省長(zhǎng)江哈爾濱、沈陽(yáng)，什么時(shí)候聽(tīng)說(shuō)過(guò)房子不夠賣？我們過(guò)去始終很長(zhǎng)時(shí)間是供大于求，但被市場(chǎng)政策掩蓋了，本來(lái)是供大于求的現(xiàn)象，表現(xiàn)為供不應(yīng)求，現(xiàn)在逐步顯現(xiàn)出來(lái)了。

　　如同剛才主持人說(shuō)的，過(guò)去十年我們的房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn)，確實(shí)在過(guò)去十年終推動(dòng)國(guó)民增長(zhǎng)，改善老百姓住房，已經(jīng)帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是快速發(fā)展就帶來(lái)了大量不平衡，累積起了多方面的問(wèn)題，比如說(shuō)東部和西部，大城市和中小城鎮(zhèn)，城和鄉(xiāng)的資源配置，在享受城市化、房地產(chǎn)發(fā)展的好處上，在很多方面累積了大量的不平衡，這不平衡需要一段相互磨合的過(guò)程。因此出現(xiàn)了今天的狀況也不奇怪。這些原因是不是限購(gòu)和限貸退出就能夠出現(xiàn)另外一番天地？我還是想說(shuō)，在過(guò)去十年，觀點(diǎn)開(kāi)會(huì)老是說(shuō)政策撲朔迷離，史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其實(shí)在過(guò)去十年，決定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天的規(guī)模、增長(zhǎng)速度、空間分布以及價(jià)格，究竟是政府的政策還是市場(chǎng)固有的軌跡？究竟是哪個(gè)力量決定了發(fā)展到今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)？還是市場(chǎng)，市場(chǎng)頑強(qiáng)地按照它的自由軌跡在運(yùn)動(dòng)。所以在《十八屆三中全會(huì)全面深入改革的決定》中和今年3月16日國(guó)家發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中都有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)說(shuō)，我們的市場(chǎng)方面的資源配置，市場(chǎng)是起著確定性的力量，并且說(shuō)了一句，“今后是由市場(chǎng)主導(dǎo)，政府引導(dǎo)”，我們?nèi)绻褎偛盼抑v的三層意思整明白了，下面一個(gè)問(wèn)題就容易回答了。市場(chǎng)退和不退，都按照自己既有的軌跡運(yùn)行，退了只是把明年后年的需求提前釋放而已。

　　限購(gòu)這個(gè)政策本來(lái)就是應(yīng)急階段性的行政手段，目標(biāo)是抑制投機(jī)性需求，如同我剛才說(shuō)，我們目前顯現(xiàn)出來(lái)的是大多數(shù)普遍的供大于求，這個(gè)政策的存在就已經(jīng)沒(méi)有意義。大家務(wù)必要明白我剛才說(shuō)的，政策能不能創(chuàng)造和消費(fèi)房地產(chǎn)的需求一樣簡(jiǎn)單的問(wèn)題，投機(jī)性需求并不是什么時(shí)候都會(huì)產(chǎn)生和存在的，只有在持續(xù)的不需求的時(shí)候投機(jī)性才會(huì)存在，比如說(shuō)在春運(yùn)的時(shí)候才有黃牛黨倒火車票，我們請(qǐng)香港的歌星來(lái)唱歌，才會(huì)有黃牛黨倒票。

　　什么叫投機(jī)性需求？投機(jī)性需求在本質(zhì)上和投資性需求本質(zhì)上沒(méi)有區(qū)別，它和一般投資行為不同的是它利用供不應(yīng)求的失衡狀態(tài)，通過(guò)投機(jī)性的經(jīng)濟(jì)行為來(lái)擴(kuò)大這個(gè)失衡，這叫投機(jī)。比如說(shuō)春運(yùn)的時(shí)候，有一百個(gè)人想回家，只能運(yùn)走80人，供不應(yīng)求20人，他去倒10張票，這個(gè)時(shí)候失衡了30個(gè)人。當(dāng)供大于求的狀態(tài)改善，限購(gòu)的政策順勢(shì)而為的退出就是順理成章，退和不退對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有什么影響，它有一個(gè)積極的方面在哪里？實(shí)際上限購(gòu)有一定的消極作用在于抑制了異地人口向城市里集中，對(duì)于中國(guó)的城市化進(jìn)程是不利的，既不利于人口向城鎮(zhèn)集聚，也不利于房地產(chǎn)的再生產(chǎn)循環(huán)，到現(xiàn)在中國(guó)的城市人口不是太多，而是還不夠，只是分布不夠合理，過(guò)度向北上廣深集中，各大城市的承載力已經(jīng)不足以面對(duì)的人口集聚，所以新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃承接了十八屆三中全會(huì)的一句重要的話，堅(jiān)決抑制特大城市的人口擴(kuò)張，發(fā)展中等規(guī)模的城市，這個(gè)中等規(guī)模城市就包括海峽西岸廈門在內(nèi)的城市群。

　　什么叫特大城市？目前核心市區(qū)人口占1000萬(wàn)人口以上的城市有六座，這個(gè)1000萬(wàn)不是行政轄區(qū)，500萬(wàn)到1000萬(wàn)有10座，接近這個(gè)規(guī)模的城市將是未來(lái)嚴(yán)控人口進(jìn)一步涌入集中，努力分化疏解城市核心功能的重要方面。目前300萬(wàn)到500萬(wàn)人口的城市只有28座，100萬(wàn)到300萬(wàn)106座，50萬(wàn)到100萬(wàn)的200多座，中國(guó)人口到15億的人口，七成的人口主要住在50萬(wàn)到100萬(wàn)，100萬(wàn)到100，300萬(wàn)到500萬(wàn)的城市中，大致需要500到800座這樣的城市，現(xiàn)在只有260、270座城市。因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，借助市場(chǎng)供大于求，政策退出是非常好的。政府說(shuō)政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展換檔期，過(guò)去的政策消化期，這一句過(guò)去政策消化期，這就包括了在房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)去的政策的調(diào)整，不直接說(shuō)你錯(cuò)了。

　　在新一屆政府組成以后還有一些媒體道出杭州是下一步房地產(chǎn)稅擴(kuò)圍，這些人可能都是沒(méi)看報(bào)，因?yàn)槭藢萌腥珪?huì)已經(jīng)明確說(shuō)了“要積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法問(wèn)題”。別以為房地產(chǎn)稅僅僅比上一屆政府的房產(chǎn)稅多了一個(gè)的“地”字，這是完全不同的兩個(gè)稅，立稅含義本意不同，不動(dòng)產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，簡(jiǎn)單說(shuō)是稅制改革，由間接稅向直接稅改變，和調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)沒(méi)半毛錢關(guān)系，但上一屆政府急于想在本屆政府內(nèi)把房?jī)r(jià)降到合理水平，所以把一個(gè)本來(lái)治婦科病的藥用在退燒上，所以這個(gè)沒(méi)有辦法說(shuō)錯(cuò)了，得重來(lái)。將來(lái)通過(guò)立法程序之后，新出臺(tái)的以財(cái)產(chǎn)稅本質(zhì)特征的，宣布以前的試點(diǎn)以此為準(zhǔn)，這就是政策消化期。

　　所以限購(gòu)政策的退出可以這么解釋，大家別指望限購(gòu)能帶來(lái)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升，形成月光盤、日光盤的時(shí)代，過(guò)去的日光盤、月光盤也不是正常的銷售周期，今天的需求已經(jīng)被2013年提前釋放了，現(xiàn)在的政策有一點(diǎn)意思，限購(gòu)政策退出之后沒(méi)有辦法重新回來(lái)的，一看哪天形勢(shì)不好再重新出來(lái)，這是不可能的，但限貸政策別當(dāng)成是漸行漸遠(yuǎn)，貨幣政策可以靈活調(diào)整，目前是往這個(gè)方向走，以后另外一個(gè)方向走，政策只提供下限，首次購(gòu)房30%的首付，利率給七折優(yōu)惠，但沒(méi)有硬性的上限，銀行給你七折，但目前沒(méi)錢，要想百分之百的貸款率，銀行和政策之間也有一個(gè)博弈，但限貸完全放開(kāi)也不可能，我看這種可能性不存在，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不需要溫州炒房團(tuán)、山西煤老板。因此，金融杠桿是一個(gè)非常重要的政策。

　　限貸的問(wèn)題會(huì)不會(huì)進(jìn)一步地有一定的強(qiáng)制性要求銀行提供更優(yōu)惠地支持市場(chǎng)需求改善性需求，比如說(shuō)老百姓賣舊買新，自住性需求唯一一套住房，是改善性需求非常合理的程序，原來(lái)買第一套房貸過(guò)款，現(xiàn)在把款還上，把舊房子賣了，買新房，這需要新的限貸，是先買后賣，還是先賣后買，這有一個(gè)疊加的貸款。我看限貸限購(gòu)的放開(kāi)的確可以給我們的市場(chǎng)注入新的活力，把以前的觀望需求在短期內(nèi)有所啟動(dòng)，但是它也不可能讓我們回到2013國(guó)五條的日光盤、月光盤，在2012年到2013年房地產(chǎn)需求投機(jī)性需求已經(jīng)比較明顯充分地退出了。雖然2013年量?jī)r(jià)提升，但購(gòu)房主力是自住性需求，其中也有一些不合理的恐慌性自住需求，兒子上初中給兒子買結(jié)婚用的房子。2014年要一個(gè)自我修復(fù)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程也不要太樂(lè)觀，我看十年累積的恐慌還需要一年左右或者更長(zhǎng)時(shí)間的修復(fù)期，壞不到哪去，好不到哪去，謝謝！

　　主持人：謝謝。再次感謝陳淮先生給我們帶來(lái)精彩的演講。尊敬的各位來(lái)賓朋友，接下來(lái)進(jìn)入的是主旨演講后的觀點(diǎn)答問(wèn)環(huán)節(jié)。

　　經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、正政策調(diào)整進(jìn)行時(shí)，如何舉一反三，聞一知十，看清楚房地產(chǎn)行業(yè)的不同未來(lái)，本環(huán)節(jié)的答問(wèn)主題為新經(jīng)濟(jì)常態(tài)與房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)變。

　　現(xiàn)在有請(qǐng)主持嘉賓上臺(tái)坐，他是廈門房地產(chǎn)行業(yè)資深人士，廈門均和評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)王崎先生。接下來(lái)有請(qǐng)參與答問(wèn)的嘉賓，他們是：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生、恒億集團(tuán)董事局主席郭建平先生。接下來(lái)有請(qǐng)王崎先生主持本次的觀點(diǎn)答問(wèn)。

　　王崎：我首先向陳老師提問(wèn)，我們從2008年底到現(xiàn)在經(jīng)過(guò)了八年的抗戰(zhàn)，地產(chǎn)商在八年對(duì)抗，這八成也是可以摘果子的時(shí)候，新常態(tài)是什么樣？我剛剛從德國(guó)回來(lái)，在德國(guó)買房首付15%到20%就夠了，貸款利率2%，但中國(guó)房奴的成本非常高，未來(lái)進(jìn)一步的降息是肯定的，這會(huì)為市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響？

　　陳淮：我們先理清兩個(gè)界限，因?yàn)榈聡?guó)、歐盟、美國(guó)、日本已經(jīng)和房地產(chǎn)達(dá)成了長(zhǎng)期均衡，發(fā)達(dá)國(guó)家的絕大多數(shù)老百姓已經(jīng)成了中產(chǎn)階級(jí)，已經(jīng)具備了資產(chǎn)核心能力。我們大多數(shù)人買不起房，首先不是因?yàn)槔矢?、首付多或者是房?jī)r(jià)貴，主要是因?yàn)榇蠖鄶?shù)人不具備資產(chǎn)能力，他們的收入都用來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的一部分，需要一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程。

　　別把利率的高低和買得起房子混在一塊，買得起房，城市化的過(guò)程，這是一個(gè)長(zhǎng)期因素，利率的變化是短期因素，一年變?nèi)幕睾苷?，利率是個(gè)市場(chǎng)化的杠桿，不是政府可以撥動(dòng)的算盤珠。至于說(shuō)什么是新常態(tài)？簡(jiǎn)而言之，市場(chǎng)之手取在政府之手，過(guò)去十年和政策博弈，今后十年是要和市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)群體、技術(shù)進(jìn)步來(lái)博弈了。

　　優(yōu)勝劣汰適者生存是生存法則，從2003年初起，有一年半的時(shí)間沒(méi)有什么政策來(lái)限制你發(fā)展，而市場(chǎng)自己運(yùn)行。市場(chǎng)的單向發(fā)展擴(kuò)張，比如說(shuō)規(guī)格、價(jià)格單向發(fā)展，變?yōu)榉磸?fù)波動(dòng)，總體會(huì)不會(huì)擴(kuò)張呢？更多的房地產(chǎn)規(guī)模還有一個(gè)很長(zhǎng)的抗張期，總體價(jià)格會(huì)不會(huì)漲？二十年后的房?jī)r(jià)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前，但這個(gè)過(guò)程會(huì)經(jīng)過(guò)反復(fù)地波動(dòng)，而不會(huì)單向波動(dòng)。我們習(xí)慣于表面的供不應(yīng)求，習(xí)慣于搶購(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)要三到五年的供給需求，才能說(shuō)明供和求的對(duì)比關(guān)系，而不是用一個(gè)月的銷售量同比環(huán)比來(lái)說(shuō)明供求對(duì)比的變化，但是我們處在一個(gè)過(guò)去老百姓嚴(yán)重住房困難的住房饑渴狀態(tài)向改善性需求的轉(zhuǎn)變，過(guò)剩、觀望都有可能成為常態(tài)。

　　最后，改革是今后一段時(shí)間的常態(tài)，間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變，以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)步給我們提出的挑戰(zhàn)，都是我們要面對(duì)的新常態(tài)，謝謝！

　　王崎：接下來(lái)向郭建平提一個(gè)問(wèn)題，作為老牌開(kāi)發(fā)商，怎么看待新城鎮(zhèn)化的議題作為房地產(chǎn)新的護(hù)身符，未來(lái)有什么更好的想象力？我覺(jué)得今年是一個(gè)政策的拐點(diǎn)，今年行政干預(yù)政策退出是市場(chǎng)逼，開(kāi)發(fā)商比政府來(lái)得淡定，您在這方面有什么樣的想法？

　　郭建平：我們也在城鎮(zhèn)化方面也花了很多精力去研究，也去跟地方官員交流，很多東西是要靠政府，美國(guó)的城鎮(zhèn)化做得好是因?yàn)檎型度?，如果政府在這方面沒(méi)有引導(dǎo)，沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施投入，這個(gè)城鎮(zhèn)化進(jìn)行下去就有一定的難度，未來(lái)十年中國(guó)要考慮新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　王崎：陳老師對(duì)我們廈門這個(gè)城市很熟悉，作為城市的CEO政府做得很好，接下來(lái)今年是廈門地鐵元年，大家可以想象未來(lái)地鐵承載對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)，還沒(méi)有啟動(dòng)的時(shí)候就已經(jīng)規(guī)劃了三條線，我們跟周邊的城市城市一體化，廈門市政府做得可圈可點(diǎn)，對(duì)廈門的市場(chǎng)消費(fèi)投資，陳老師還有什么見(jiàn)解？

　　陳淮：廈門的資源非常有限，島外的地都已經(jīng)爭(zhēng)先恐后了，更何況島內(nèi)，不可能多修了地鐵就會(huì)多蓋房子，資源的稀缺程度會(huì)逐步顯現(xiàn)，而且越來(lái)越明顯強(qiáng)烈的顯現(xiàn)。一個(gè)城市假如價(jià)格降了10個(gè)百分點(diǎn)，需求會(huì)增加多少？可能比想象的大得多，因?yàn)椴粌H本城很多人買不起房子，而且有很多人想從島外搬到島內(nèi)，從異地搬到本城，中國(guó)城鎮(zhèn)化是長(zhǎng)期看好的。

　　中國(guó)有四個(gè)板塊是政府不遺余力中央政府要管的，包括地鐵、城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施需要大力投入，給你錢補(bǔ)貼，一個(gè)是新疆，中國(guó)特殊的國(guó)際關(guān)系，我們并不止是廈門和廈門市政府，整個(gè)海峽西岸的城市群。

　　王崎：謝謝大家！

　　主持人：謝謝三位嘉賓的精彩問(wèn)答，下面進(jìn)入2014城市觀點(diǎn)論壇廈門行專題演講和互動(dòng)提問(wèn)環(huán)節(jié)，第一場(chǎng)專題演講的主題是民閩商基因，首先邀請(qǐng)到的是禹洲地產(chǎn)股份有限公司公司副總裁楊彬先生，有請(qǐng)！

　　楊彬：2008年之前的時(shí)候，廈門沒(méi)有全國(guó)性的公司，到現(xiàn)在大公司都是組團(tuán)來(lái)廈門。十多年前的時(shí)候，戴亦一老師講了一句話，說(shuō)廈門房地產(chǎn)在全國(guó)的聲音太小了。今年從年初開(kāi)始，省、行業(yè)，部局委辦多次的政策調(diào)研基本上都到廈門，今年8月8日“新閩八條”公布后，廈門也是第一個(gè)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的城市，廈門現(xiàn)在的聲音不小了！

　　在全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)下行的時(shí)候，唯獨(dú)廈門一枝獨(dú)秀，房?jī)r(jià)連續(xù)28個(gè)月上漲，一時(shí)成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)，這是為什么呢？

　　首先，楊彬認(rèn)為，資源很重要。雖然廈門是一個(gè)島，海西腹地也不是很大，但過(guò)往的政策紅利一個(gè)都沒(méi)有落下。他談及廈門今年的經(jīng)濟(jì)狀況時(shí)認(rèn)為，三季度廈門寫(xiě)字樓空置率下降，價(jià)格上漲，表現(xiàn)了廈門對(duì)企業(yè)的吸引力持續(xù)增強(qiáng)。例如，觀音山的商務(wù)中心，原來(lái)說(shuō)泉州的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，現(xiàn)在知名的的服飾企業(yè)總部幾乎都搬到了觀音山。由此帶來(lái)的資金、人才會(huì)對(duì)廈門產(chǎn)生持續(xù)的影響。從居住質(zhì)量來(lái)講，廈門的優(yōu)勢(shì)還是非常明顯的。

　　其次，楊彬認(rèn)為，廈門具有強(qiáng)大的人口聚集力。中國(guó)財(cái)力50強(qiáng)城市人口吸引力廈門排在第十位，人口凈流入數(shù)為204.7萬(wàn)。這個(gè)是按絕對(duì)數(shù)排名，如果是相對(duì)比例排名，常住人口中非戶籍人數(shù)和戶籍人數(shù)的比值來(lái)講是排第二，第一是東莞。東莞有大量的產(chǎn)業(yè)工人占比，廈門的流入人口的數(shù)量、和質(zhì)量都非常好。廈門的外來(lái)人口數(shù)早已超過(guò)本地戶籍人口，這個(gè)在全國(guó)是比較顯著的。另一個(gè)有意思的排名是全國(guó)離婚率最高的10個(gè)城市，廈門排在第5位，這和樓市的排名高度吻合。估計(jì)限購(gòu)限貸取消了以后，這個(gè)排名保不住。還有，2013年，全市人口自然增長(zhǎng)率11.22‰，比上年增加0.24個(gè)千分點(diǎn)。廈門市的人口死亡率遠(yuǎn)低于全省、全國(guó)平均水平，甚至比發(fā)達(dá)國(guó)家水平都要低。廈門的醫(yī)療服務(wù)不單是為廈門，是為整個(gè)廈漳泉提供的。前幾天，因?yàn)榈谝会t(yī)院的停車場(chǎng)改為不對(duì)外開(kāi)放，引起了不小的影響，甚至還上了央廣《中國(guó)之聲》的新聞。為什么呢，因?yàn)楹芏嗍?nèi)其他地市來(lái)廈門看病的患者意見(jiàn)大了，原本是排號(hào)排很久，現(xiàn)在排上號(hào)又停不了車進(jìn)不去。第一醫(yī)院那條路，大部分時(shí)間是堵的。

　　楊彬表示，廈門城市雖小，但動(dòng)力十足。按照行政區(qū)劃來(lái)講從是北京的十分之一。實(shí)際廈門的核心區(qū)--本島又是這十分之一的十分之一。島內(nèi)的人口密度比香港還大，每年的旅游人口接近香港，集約化的優(yōu)勢(shì)比較明顯。廈門各項(xiàng)城市規(guī)劃,如地鐵等基礎(chǔ)配套等，均是按照800萬(wàn)人口的城市規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的。

　　在房地產(chǎn)投資增速與人口增速的對(duì)比表中，廈門的人口增速是最快的，但房地產(chǎn)投資的增速只排在中間水平，非常健康。實(shí)際上從2010年開(kāi)始，廈門的城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入到了高位(88%以上).最近幾年在城市化率變動(dòng)很小的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)更多的是體現(xiàn)人口結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，這個(gè)和其他地方在城鎮(zhèn)化率的快速拉升中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展是不一樣的。9月房?jī)r(jià)下跌是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題

　　楊彬稱，宏觀層面，廈門的港口排名世界17，外貿(mào)活躍有很大程度上是因?yàn)楹８鄣年P(guān)系。而地鐵則是典型里面的非典型，所有排名前面的房?jī)r(jià)的城市只有廈門現(xiàn)在還沒(méi)有地鐵。2009年廈門的航空港吞吐量是1000萬(wàn)，到2013年就到了2000萬(wàn)，翔安新機(jī)場(chǎng)的新建會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化這個(gè)優(yōu)勢(shì)。在廈門的人口集中性集約性跟其他地方都不一樣，島內(nèi)人口是島外人口的11倍，這已經(jīng)超過(guò)了香港。大量的優(yōu)質(zhì)資源是集中在島內(nèi)的，而人口和家庭的外延一定是向外的。這一進(jìn)一出對(duì)商品房的供應(yīng)需求都會(huì)有影響。島內(nèi)很大一部分項(xiàng)目已經(jīng)處于尾盤階段，沒(méi)有什么新增項(xiàng)目了。在這樣一個(gè)結(jié)構(gòu)里會(huì)有一個(gè)變化，八月份廈門的房?jī)r(jià)漲了0.18%，在全國(guó)70個(gè)大中城市中是唯一一個(gè)還在漲的。在九月初的行業(yè)調(diào)研會(huì)上，楊彬預(yù)料9月份增幅會(huì)轉(zhuǎn)負(fù)，是供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化使然。他補(bǔ)充道，“在后續(xù)的三個(gè)月，島內(nèi)的新盤推出量下降會(huì)直接影響平均價(jià)，這和具體到每一個(gè)樓盤是升是降不是一回事。1～9月份的月度銷量數(shù)據(jù)，注意幾個(gè)時(shí)點(diǎn)，都和政策相關(guān)。實(shí)際2013年12月，廈門的量和價(jià)數(shù)據(jù)反映都是跌的，到今年1月份的時(shí)候，量?jī)r(jià)巨升。去年年末是為完成年度房?jī)r(jià)控制指標(biāo)，防翹尾，就流量控制。到年初，限價(jià)壓力解除，就冒頭冒的很兇，都不能顯示實(shí)際情況。4月份是真正的谷底，一是閩南風(fēng)俗，清明不置業(yè)。二是去年末實(shí)行了新的預(yù)售政策，形象進(jìn)度要求大幅提高，原本要入市的項(xiàng)目生生被壓了三四個(gè)月，有個(gè)供應(yīng)空檔期。所以4月份的數(shù)據(jù)很難看。4月底我參加調(diào)研的時(shí)候，就說(shuō)五月份的數(shù)據(jù)會(huì)非常好看，剛剛開(kāi)了兩個(gè)島內(nèi)的盤，備案數(shù)據(jù)會(huì)體現(xiàn)在5月份，價(jià)格一下就拉上去了。七月份、八月份已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)恢復(fù)期，數(shù)據(jù)非常穩(wěn)定了。因?yàn)橄拶?gòu)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性放開(kāi)了，已經(jīng)對(duì)限貸松綁有政策有預(yù)期了9月有較短的在一個(gè)觀望期?，F(xiàn)在取消限購(gòu)政策從臺(tái)下走到了臺(tái)上，所以很多數(shù)據(jù)會(huì)進(jìn)一步向好。”

　　在限購(gòu)和限貸問(wèn)題上，楊彬說(shuō)：“當(dāng)時(shí)大家對(duì)取消限購(gòu)預(yù)期都比較大，出臺(tái)以后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)限貸的影響會(huì)更大。限貸松綁的細(xì)則一、二、三，每個(gè)銀行都不一樣。營(yíng)銷線的同事都在忙著收集、理解政策。對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，不同銀行的標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取做到總有一款政策適合你。我們講一下我們自己樓盤的數(shù)據(jù)，三個(gè)盤，價(jià)格分別是一萬(wàn)多，兩萬(wàn)多，三萬(wàn)多。簽約客戶本地外地人比例：外地人占的比例越少，對(duì)應(yīng)樓盤的價(jià)格就越高。第二個(gè)數(shù)，我們說(shuō)貸款比例，也是一樣，越是剛需的盤，按揭比例越高。綜合以上這些，我個(gè)人感覺(jué)，這一輪調(diào)整，廈門是睡得最晚起得最早。廈門的恢復(fù)期要短于全國(guó)的平均水平。”

　　對(duì)于“廈門平均每月成交套數(shù)下降至2千套是否將成為新常態(tài)”這一問(wèn)題，楊彬表示，“九月份的商品房存量是310萬(wàn)，當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道：九月份銷量創(chuàng)新低，價(jià)格由升轉(zhuǎn)降了。價(jià)格的變化前面講過(guò)了，銷量上來(lái)講，最低的是四月份，九月份已經(jīng)比四月份好很多了。310萬(wàn)平米存量說(shuō)是2010年的9月份之后庫(kù)存量達(dá)到了新高。2010年的人口基數(shù)、銷量和現(xiàn)在能是一個(gè)水平么？撇開(kāi)2013年這樣一個(gè)大年，2012年也賣了4萬(wàn)多套，450萬(wàn)平，按2012年的速度，這個(gè)存量的消化也就是8個(gè)月?；謴?fù)常態(tài)沒(méi)有什么問(wèn)題。”

　　此外，對(duì)于“房?jī)r(jià)上漲是否會(huì)刺激成交”這一問(wèn)題，楊彬做出如下回答：“價(jià)格這個(gè)事，所有買房的人都會(huì)問(wèn)這個(gè)問(wèn)題。為什么說(shuō)廈門的恢復(fù)會(huì)快一點(diǎn)？開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到一塊地的時(shí)候如果未來(lái)行情比較好，預(yù)期價(jià)格可能就會(huì)高一些。調(diào)整來(lái)了以后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)漲幅收窄了。一方面是開(kāi)發(fā)商調(diào)低了心理預(yù)期，另一方面也加大了折扣力度，所以很快，市場(chǎng)的新的平衡價(jià)格體系就完成了。廈門跟其他地方不一樣的地方就是，有一些城市短期會(huì)出現(xiàn)價(jià)格跳水，廈門沒(méi)有。我們統(tǒng)計(jì)了一下，90%以上的項(xiàng)目都還沒(méi)有出現(xiàn)新一期產(chǎn)品賣得比前一期便宜的況。買賣雙方在很短的時(shí)期內(nèi)在價(jià)格預(yù)期上取得了新的平衡點(diǎn)。

　　主持人：謝謝楊彬先生！接下來(lái)我們有五分鐘的互動(dòng)提問(wèn)的時(shí)間。大家可以針對(duì)剛才我們嘉賓演講的主題閩商基因進(jìn)行提問(wèn)。

　　現(xiàn)在我的手上有一個(gè)問(wèn)題，想問(wèn)一下楊總，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商內(nèi)部都有一個(gè)紅頭文件，說(shuō)要漲價(jià)。廈門是否還有漲上漲的空間，如果漲價(jià)是不是可以有效的刺激成交？

　　楊彬：價(jià)格這個(gè)事，所有買房的人都會(huì)問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，是漲還是跌。為什么說(shuō)廈門的恢復(fù)會(huì)快一點(diǎn)？定價(jià)就是這樣的，拿到這塊地的時(shí)候如果未來(lái)行情比較好，我的價(jià)格可能就會(huì)高一些。調(diào)整出來(lái)以后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)漲幅就降不下來(lái)。廈門跟其他地方存在不一樣的地方就是有一些城市短期的會(huì)出現(xiàn)無(wú)價(jià)格跳水。廈門我們統(tǒng)計(jì)了一下，90%都還沒(méi)有存在這個(gè)問(wèn)題，和客戶的心理預(yù)期雙方做一個(gè)調(diào)整，達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)。

　　主持人：謝謝！再次感謝楊總精彩的演講以及我們的提問(wèn)。下面進(jìn)入到我們的是2014年城市觀點(diǎn)論壇廈門行第二場(chǎng)專題演講的環(huán)節(jié)，主題是市場(chǎng)動(dòng)力。首先讓我們有請(qǐng)美國(guó)海斯蘭德國(guó)際建筑師事務(wù)所首席建筑設(shè)計(jì)師、董事長(zhǎng)馮瑩女士。

　　馮瑩：大家好！我的演講主題閩南文化因子和綜合體。閩商文化是中國(guó)傳統(tǒng)文化和臺(tái)灣民族文化的高度結(jié)合。在文化和綜合體的結(jié)合過(guò)程中，我們要充分注意在定位的階段、工程初期的階段、規(guī)劃的階段、文化和內(nèi)容形式的階段，包括在后期實(shí)施過(guò)程中，把景觀、室內(nèi)和招商都做成和文化相結(jié)合的一些具體形式。閩商文化和大多數(shù)文化分類一樣，可以細(xì)分為歷史文化、名人文化、宗教文化、地域風(fēng)情文化、名錄文化和現(xiàn)代商業(yè)文化。

　　城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售，商業(yè)辦公，酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能的承重之城?？梢钥吹?，城市綜合體是建筑群的延伸和發(fā)展，閩商文化融入到城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中的時(shí)候，希望能打造更獨(dú)特更符合時(shí)代需求的城市綜合體。很多人都會(huì)講我們要融入文化，但很多項(xiàng)目實(shí)施到最后的時(shí)候，就只剩下一個(gè)口號(hào)，如何能讓文化因子和城市綜合體真正水乳相溶呢？我作為一個(gè)建筑師希望在建筑室內(nèi)和景觀方面和大家做一個(gè)討論。

　　很多企業(yè)在項(xiàng)目的發(fā)展中都能找到對(duì)文化追求的脈絡(luò)，像龍湖地產(chǎn)它最初是西班牙風(fēng)格，后來(lái)就在很多項(xiàng)目中融入了中式的風(fēng)格。綠城地產(chǎn)一直在以法式風(fēng)格，后來(lái)也嘗試了其他風(fēng)格。綠地地產(chǎn)原來(lái)是辦公住宅，現(xiàn)在是嘗試了民國(guó)風(fēng)格。萬(wàn)科地產(chǎn)原來(lái)是現(xiàn)代住宅現(xiàn)在是嘗試了中式第五園，星河灣本身就是日式和美式的結(jié)合，現(xiàn)在也進(jìn)行了一些中式的轉(zhuǎn)變。

　　閩商文化與景觀的結(jié)合，實(shí)際上就是文化元素和歷史文化進(jìn)行深入的結(jié)合。像萬(wàn)達(dá)的西雙版納、國(guó)際度假區(qū)就是以當(dāng)?shù)匚幕癁橹黝}，文化綜合體將是每個(gè)城市的名片，傳播傳統(tǒng)文化的平臺(tái)，并對(duì)人們的社會(huì)生活產(chǎn)生深刻的影響。如果說(shuō)中國(guó)的傳統(tǒng)建筑是以磚木結(jié)構(gòu)為主，在現(xiàn)代發(fā)展中受到一些限制，現(xiàn)在西方建筑盛行還是有很多好的作品出現(xiàn)，由于建筑的規(guī)劃總是走在建筑設(shè)計(jì)之前，我們作為設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)一些中國(guó)傳統(tǒng)建筑的時(shí)候，可以從中國(guó)古代的畫(huà)上尋找一些元素。對(duì)古代建筑建筑的的描靈感來(lái)源。中國(guó)傳統(tǒng)的景觀現(xiàn)代體系非常清楚，它存留得非常完整，會(huì)有因地制宜的優(yōu)勢(shì)。

　　室內(nèi)成熟的作品非常多，包括像比較有名的英國(guó)皇室，都對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化比較重視，像歐洲的中國(guó)風(fēng)，包括上海的海派文化，他們的裝修風(fēng)格中往往采用中式的傳統(tǒng)文化。在未來(lái)，除了可以在民主文化當(dāng)中進(jìn)行設(shè)計(jì)，也可以引用皇家的文化進(jìn)行一些大量的溝通，在當(dāng)前中國(guó)是越中國(guó)越時(shí)尚，越閩南越潮流。

　　主持人：謝謝！接下來(lái)讓我們進(jìn)入本環(huán)節(jié)專題演講的環(huán)節(jié)，讓我們有請(qǐng)威海雙島灣科技城副主任張健先生，他的演講題目是科技的源泉投資的我沃土，威海雙島灣科技城。

　　張?。?/strong>尊近的各位嘉賓非常榮幸來(lái)到觀點(diǎn)論壇，這里是觀點(diǎn)信息匯集的地方，剛才各位專家和精英都提出了自己的觀點(diǎn)，我們自己開(kāi)發(fā)建設(shè)者來(lái)這里提供一些信息，在座也有很多老朋友，非常榮幸的是今天能夠認(rèn)識(shí)很多廈門的新朋友，我們也知道廈門很多企業(yè)實(shí)力非常雄厚，除了立足于本地之外，也走向了全國(guó)，也希望今天提供的信息對(duì)大家非常有用。

　　在這里請(qǐng)大家由廈門轉(zhuǎn)向中國(guó)的海灣城市雙島灣科技城，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)的新城非常多，我們威海作為一個(gè)北方城市和廈門沒(méi)法比，但建設(shè)都要到不同的地方去看看，所以我跟大家分享一下雙島灣科技城。

　　一是獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，威海市大家可能比較熟悉，它位于山東半島的最東端及擁有1000公里的海岸線，雙島灣科技城位于海岸線的起點(diǎn)距離煙臺(tái)只有40公里，是連接威海、煙臺(tái)兩大交通半島城市的重要紐帶，是威海市區(qū)僅存的發(fā)展區(qū)。

　　二是稀缺的自然條件，夏季東南風(fēng)，冬季西北風(fēng)，很多海濱城市雖然濱海，但是夏天濕熱，冬天干燥，但威海市海在北邊，南方是山，威海的夏天氣侯宜人，是一個(gè)休閑避暑療養(yǎng)旅游的勝地，大氣、水汽、噪音環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)都優(yōu)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，威海市是全國(guó)第一個(gè)衛(wèi)生城市，也是第一個(gè)榮獲聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)的城市，雙島灣是在威海市，三面青山環(huán)抱，四條河流在這里匯聚，形成了內(nèi)有島，外有灣，獨(dú)特的城市地貌，小小的41平方公里匯集了山海、灣、泉、濕地等等。

　　三是人流、物流、資本必然離不開(kāi)交通。高速公路和國(guó)道四通八達(dá)，威海北站距離這里只有4公里，乘坐高鐵一個(gè)半小時(shí)就可以到達(dá)青島，四五個(gè)小時(shí)可以到達(dá)北京和上海，距離機(jī)場(chǎng)只有40多分鐘的車程，有飛往香港、俄羅斯、上海等地的航班，飛往韓國(guó)首爾只需要50分鐘時(shí)間。

　　四是優(yōu)越的戰(zhàn)略地位，我們覺(jué)得區(qū)位和環(huán)境是我們最大的比較優(yōu)勢(shì)，國(guó)家政策支持也為這個(gè)區(qū)域提供了動(dòng)力，威海市處于核心區(qū)域位置，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，藍(lán)色經(jīng)濟(jì)輸出，2013年人均GDP是9萬(wàn)多。目前威海市已經(jīng)與韓國(guó)仁川市開(kāi)展了試點(diǎn)建設(shè)工作，未來(lái)這里會(huì)成為山東半島最熱的發(fā)展前沿。

　　五是發(fā)展理念，發(fā)展的定位和產(chǎn)業(yè)定位，威海雙島灣珍藏多年沒(méi)有輕易開(kāi)發(fā)，目前區(qū)域東面和難免是威海市成熟的產(chǎn)業(yè)區(qū)，有近千家企業(yè)入住，西邊是煙臺(tái)市臺(tái)灣工業(yè)園，為了解決產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，威海市決定開(kāi)發(fā)建設(shè)雙島灣科技城，定位是主導(dǎo)發(fā)展高新技術(shù)和科教研發(fā)產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展濱海特色旅游、健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，用最優(yōu)勢(shì)的資源吸引人才。

　　充分利用威海獨(dú)特的自然環(huán)境和藍(lán)色產(chǎn)業(yè)，以科教研發(fā)平臺(tái)吸引高端人才打造高端人匯集地，引導(dǎo)資本與科技相結(jié)合，打造科技成果交易轉(zhuǎn)化匯集地。以濱海特色旅游、高端休閑養(yǎng)生為平臺(tái)，吸引膠東半島、輻射東南亞的人流物流匯集地，逐步形成服務(wù)業(yè)、商業(yè)、旅游、居住等多種產(chǎn)業(yè)的匯集區(qū)。從去年開(kāi)始，我們集中建設(shè)各類基礎(chǔ)設(shè)施，爐管，管網(wǎng)、橋梁、海岸景觀燈工程同步推進(jìn)，目前已經(jīng)初具規(guī)模，到明年四座大型橋梁將建成通車，10平方公里的核心城區(qū)就展現(xiàn)在大家的面前。我們相信通過(guò)自身的努力和外來(lái)的借資引資，雙島灣的美麗夢(mèng)想一定會(huì)快速實(shí)現(xiàn)。

　　如何能打造一個(gè)新城區(qū)？方向比努力更重要，現(xiàn)在威海市已經(jīng)有很多閩商同志在那里投資生活工作，我們?cè)敢庥酶Φ臉?gòu)成打造更好的環(huán)境，吸引更多的閩商朋友到我們那里投資興業(yè)，威海雙島灣科技城期待大家的到來(lái)，謝謝大家！

　　主持人：謝謝張健先生。接下來(lái)進(jìn)入到的是2014年城市觀點(diǎn)論壇廈門行第三場(chǎng)主題演講，主題是金融視角。有請(qǐng)兩位演講嘉賓上臺(tái)就坐。有請(qǐng)興業(yè)銀行廈門分行零售信貸中心總經(jīng)理陳連寧先生，華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)部總經(jīng)理?xiàng)瞵F(xiàn)領(lǐng)先生。

　　首先有請(qǐng)本環(huán)節(jié)演講嘉賓，興業(yè)銀行廈門分行零售信貸中心總經(jīng)理陳連寧先生。

　　陳連寧：各位嘉賓早上好！我是興業(yè)銀行的。大家可能記得，今年大概三、四月份網(wǎng)上有一個(gè)傳言，興業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)限貸，引起了軒然大波。為什么這個(gè)文件會(huì)引起軒然大波？大家都知道，以前興業(yè)銀行被稱為房地產(chǎn)銀行，為什么叫房地產(chǎn)銀行？因?yàn)橘J款在房地產(chǎn)的占比是非常高的，所以會(huì)引起軒然大波。不是不給房地產(chǎn)企業(yè)貸款，只是針對(duì)某一些，金融在房地產(chǎn)企業(yè)里面占了很重要的地位。

 

　　興業(yè)銀行成立于1988年，現(xiàn)在在福建省已經(jīng)發(fā)展到了全國(guó)各地，發(fā)展非常迅速。廈門興業(yè)銀行現(xiàn)在存款、貸款余額在廈門同行業(yè)排名前列，個(gè)貸的占比也是比較大的。重點(diǎn)是做個(gè)人貸款這一塊。

　　我整理了一下，個(gè)人貸款這一塊的變化。在八十年代，大家的房子基本上都是單位分的，都不用自己買，所以也沒(méi)有個(gè)人住房貸款這一塊。

　　1991年開(kāi)始個(gè)人住房貸款，剛開(kāi)始是工行和建行可以辦理房地產(chǎn)的住房貸款。

　　1995年頒布了《商業(yè)銀行個(gè)人貸款管理辦法》，當(dāng)時(shí)是要求提供存款和房產(chǎn)抵押雙重保證，正常期限只有十年，而且存款不能少于首付的30%。

　　1997年《擔(dān)保住房管理辦法》取消了雙重?fù)?dān)保，買房子付首付只要抵押給銀行，不需要存單保證了。當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)用公積金這一塊逐步進(jìn)入商業(yè)行。

　　1998年頒布了《個(gè)人住房貸款辦理辦法》，只要是商住房都可以買，所有金融機(jī)構(gòu)都可以辦理個(gè)人住房貸款。

　　1999年為了鼓勵(lì)消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人民銀行下發(fā)了《鼓勵(lì)貸款消費(fèi)意見(jiàn)》，首付由30%減到20%，期限由20年延長(zhǎng)到了30年，住房也有一個(gè)優(yōu)惠利率。

　　2004年4月，人民銀行又提出要提高首付比例，這個(gè)時(shí)候就是房地產(chǎn)已經(jīng)在開(kāi)始上漲，為了要控制這個(gè)上漲的速度。

　　2005年3月，房貸優(yōu)惠利率取消，國(guó)八條出臺(tái)。2008年是金融危機(jī)，又出臺(tái)了把房貸的利率調(diào)整到70%，首付降低到20%。

　　這個(gè)時(shí)候，為了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，就把利率降低。從2009年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回升，提高了首付比率到30%，二套首付比例最低提高到50%，利率最低1.1倍。2010年1月，國(guó)20條出臺(tái)，首付不低于40%。9月頒布了史上最嚴(yán)厲房貸政策出臺(tái)，第三套停止發(fā)放，部分城市限購(gòu)住房套數(shù)。

　　2011年1月，新國(guó)八條出臺(tái)，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)二套房貸首付要求不低于60%，利率不低于1.1倍。廈門更嚴(yán)格，廈門首付要70%。買二套房的差不多就要全額付款了。

　　2013年2月，新國(guó)五條出臺(tái)，再次重申限購(gòu)限貸政策。只要有貸過(guò)款的，現(xiàn)在還清，要換房的人可以算首套。但是如果有兩套房子的，或者都還清的，央行出臺(tái)的政策是比較模糊的，各家商業(yè)銀行自己制訂，第一套房子貸款還清可以算第一套，這個(gè)是非常明確的。如果有二套以上，或者有一套在貸款，這個(gè)細(xì)則各大銀行到現(xiàn)在都還沒(méi)有出臺(tái)。包括興業(yè)銀行。

　　央行給各大銀行的自主空間，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)喜好，由各家銀行自己去制訂這個(gè)政策。大家都在等，新的房貸政策出臺(tái)以后，如果算首套利率是不是可以打七折，現(xiàn)在已經(jīng)回不到七折的時(shí)代了。銀行作為一個(gè)企業(yè)也有成本在內(nèi)，現(xiàn)在的資金成本，如果五年期的，七折是5.7，加上銀行的成本、稅收，再回到七折這個(gè)年代是不可能了。除非國(guó)家強(qiáng)制要求才有可能，但我想不太可能。

　　這個(gè)利率大概會(huì)在多少？按照我自己的判斷，一般在9折到基準(zhǔn)之間，首套。打完折是5.9多，加上銀行的成本，9折是在保本線。可能各家銀行對(duì)首套或者是改善型的政策基本上會(huì)一樣。對(duì)多套，或者是貸款沒(méi)有還清的，這個(gè)政策制訂可能就是千差萬(wàn)別。房地產(chǎn)的楊總剛才說(shuō)要多認(rèn)識(shí)幾家銀行，多找?guī)准毅y行，可能各家銀行的政策不太一樣。

　　興業(yè)銀行現(xiàn)在也做互聯(lián)網(wǎng)金融，我們現(xiàn)在跟搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)合作。只要是搜狐焦點(diǎn)的客戶或者是他們的會(huì)員，通過(guò)網(wǎng)上就可以申請(qǐng)"e購(gòu)貸"。比如我要買車沒(méi)有錢，可以貸款給你。買車位興業(yè)銀行業(yè)可以貸款給你。而且這個(gè)是全國(guó)性。這個(gè)期限比較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可以到八年，最高100萬(wàn)。謝謝大家！

　　主持人：現(xiàn)在讓我們有請(qǐng)本環(huán)節(jié)的第二位專題演講嘉賓，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)部總經(jīng)理?xiàng)瞵F(xiàn)領(lǐng)先生。他的演講題目是大趨勢(shì)、互聯(lián)網(wǎng)浪潮下的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)：各位朋友好！我跟大家講的題目跟前面幾位的演講嘉賓可能有大的不同，我的題目是“互聯(lián)網(wǎng)浪潮下的房地產(chǎn)中介行業(yè)”。

　　過(guò)去十年，中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)開(kāi)發(fā)的浪潮，未來(lái)的十年我認(rèn)為是一個(gè)交易的浪潮。過(guò)去是供不應(yīng)求，所以開(kāi)發(fā)商很牛。未來(lái)，我們認(rèn)為中介行業(yè)，代理行業(yè)，流通行業(yè)在整個(gè)行業(yè)中的作用會(huì)越來(lái)越大，在美國(guó)、歐洲、澳大利亞的股市已經(jīng)看不到開(kāi)發(fā)商存在了。我們看美股，大的行業(yè)都不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。這叫公司是REA，類似于中國(guó)的搜房。我們看傳統(tǒng)的中介公司的股票，現(xiàn)在是互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代?；ヂ?lián)網(wǎng)公司已經(jīng)在美國(guó)很快的侵占了我們的傳統(tǒng)行業(yè)。搜房面臨的是新房的營(yíng)銷和廣告市場(chǎng)，第二個(gè)原因面臨的二手房市場(chǎng)。我們看大的市場(chǎng)格局是這樣。還就金融市場(chǎng)，包括房多多、58同城等這些新的轉(zhuǎn)型公司或者是新創(chuàng)業(yè)的公司，房多多和好屋是典型的。站在各位的立場(chǎng)來(lái)思考這個(gè)問(wèn)題，我要做開(kāi)發(fā)，要做銷售，我是不是還能進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，如果我作中介，代理，金融服務(wù)我該怎么做？這個(gè)是我們很樂(lè)意為大家?guī)?lái)一些東西。

　　我們這個(gè)研究已經(jīng)做了一年，光PPT就200多頁(yè)。我們看一下，第一個(gè)問(wèn)題。我們房地產(chǎn)行業(yè)或者是中介、代理行業(yè)發(fā)展變化的驅(qū)動(dòng)是什么？消費(fèi)者獲取信息的變遷是房地產(chǎn)流通行業(yè)發(fā)生變遷的原因。我們以前通過(guò)門店、報(bào)紙、廣告牌來(lái)獲取房源信息，來(lái)找開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商廣告。PC時(shí)代，我們看電腦門戶的時(shí)代?，F(xiàn)在看手機(jī)，現(xiàn)在通過(guò)手機(jī)我們就可以看到還有多少房源在售，我可以去聯(lián)系，然后付款交易，整個(gè)方式都變化了，這個(gè)是消費(fèi)者注意力的轉(zhuǎn)移。在我們研究很多案例中，我們已經(jīng)發(fā)生過(guò)太多故事可以參考。當(dāng)時(shí)美國(guó)消費(fèi)者注意力發(fā)生轉(zhuǎn)移，從電影到電視的轉(zhuǎn)移，后來(lái)，我們看流媒體，流媒體的崛起了，《紙牌屋》的發(fā)行商起來(lái)了，電視沒(méi)落了。消費(fèi)者的注意力轉(zhuǎn)移了。在我們這個(gè)時(shí)代也是一樣，我們?yōu)槭裁床豢春弥薪椋椭苓叺哪Ｊ?，而是因?yàn)闀r(shí)代變了。消費(fèi)者的注意力轉(zhuǎn)移了，因?yàn)橄M(fèi)者已經(jīng)不去門店了，不再單方去聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人了。

　　我們看下另外一個(gè)趨勢(shì)，在美國(guó)2011年互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為消費(fèi)者了解房源信息的第一媒介。我跟我的朋友聊天，做深度營(yíng)銷廣告推廣你們的廣告投哪里？他說(shuō)紙媒、戶外廣告，還有互聯(lián)網(wǎng)廣告。這個(gè)趨勢(shì)就是要慢慢加大對(duì)互聯(lián)網(wǎng)廣告?，F(xiàn)在如果還舍不得放棄報(bào)紙和戶外廣告的投入，我們現(xiàn)在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)起主導(dǎo)作用的互聯(lián)網(wǎng)大型媒體，所以你還要加大線下的投入。在美國(guó)，我們可以看到，現(xiàn)在90%的消費(fèi)者都是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)了解房源。

　　2011年有一個(gè)新的趨勢(shì)，2011、2010年互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為美國(guó)的消費(fèi)者找到房源的第一媒介?，F(xiàn)在不用找中介，不用找經(jīng)紀(jì)人，不用到開(kāi)發(fā)商的售樓處也不用到中介公司，現(xiàn)在通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)就可以找到我想要的房子，找到之后，我再去看房，再去做交易。這樣就減少了大量的工作。我要買房子痛苦的事情是經(jīng)常被經(jīng)紀(jì)人帶去看很多房子，每天就是做這種無(wú)效的工作。

　　第三個(gè)變化，現(xiàn)在我們做的是拿手機(jī)找，到這個(gè)地方，找到附近1000米的新盤，我再去聯(lián)系?，F(xiàn)在的變化和注意力的轉(zhuǎn)移會(huì)對(duì)我們的行業(yè)會(huì)產(chǎn)生一個(gè)非常大的影響。在美國(guó)，紙媒、房地產(chǎn)紙媒已經(jīng)被殺死。今年的主辦方廈門日?qǐng)?bào)，今天看到廈門日?qǐng)?bào)的頭版是泰禾很大的廣告，我們都清楚房地產(chǎn)是需要本地化資訊，所以不會(huì)那么快沒(méi)落。我們看整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，整個(gè)報(bào)紙行業(yè)因?yàn)榉康禺a(chǎn)本地化，所以本地的報(bào)紙還會(huì)有一些空間，但是熬不過(guò)2015年。這個(gè)就是趨勢(shì)。

　　Realogy這個(gè)公司的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量在下滑，門店也在下滑，它現(xiàn)在做什么？它現(xiàn)在做服務(wù)。幫你搬家，幫你買保險(xiǎn)，這個(gè)是他們現(xiàn)在做的事情。這個(gè)是中介公司的未來(lái)。我們?cè)倏粗袊?guó)，我們?yōu)槭裁磿?huì)認(rèn)為中國(guó)中介會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于美國(guó)。

　　互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)剛剛起步，所以這個(gè)市場(chǎng)是藍(lán)海市場(chǎng)，可以做，空間很大。所以我們比較看好中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)媒介。

　　中國(guó)的房屋地理分布非常集中，無(wú)論是做新房還是做二手房。這個(gè)是2020年房地產(chǎn)分布的結(jié)構(gòu)圖（PPT）這個(gè)是我對(duì)未來(lái)中國(guó)的中介公司和代理商的一個(gè)展望，未來(lái)搜房就會(huì)變成這個(gè)模型，在線上可以找到你想要的房子?；ヂ?lián)網(wǎng)公司知道這個(gè)時(shí)間段要開(kāi)發(fā)什么樣的戶型，什么樣的人在買房子，怎么弄。就直接把代理策劃干掉了?，F(xiàn)在搜房面臨著很大的壓力，安居客受到抵制，但是你們要相信有一天它才是你們的老大。

　　這個(gè)是我的觀點(diǎn)。謝謝大家！

　　主持人：謝謝楊總。朋友們，接下來(lái)是互動(dòng)環(huán)節(jié)。大家可以針對(duì)兩位嘉賓的演講主題，金融視角進(jìn)行提問(wèn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)嘉賓：您好！現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化釋放資金10萬(wàn)億，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像美國(guó)那樣兩房危機(jī)？房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資的新渠道，是一種毒藥還是新的良方？

　　楊現(xiàn)領(lǐng)：因?yàn)橹袊?guó)目前的房地產(chǎn)抵押貸款，按揭這一塊的存量是10萬(wàn)億，這個(gè)是上限?，F(xiàn)在為止我們看到在實(shí)際的操作中，從2005年1月份建設(shè)銀行發(fā)行第一批，到現(xiàn)在也是第三批，進(jìn)展非常緩慢。按我們的研究，美國(guó)金融發(fā)生變化的時(shí)候有三個(gè)因素，美國(guó)的抵押貸款是MBA。在1980年的時(shí)候是100億美元，在2007年次債危機(jī)爆發(fā)之前是9.4萬(wàn)億。有幾個(gè)原因：市場(chǎng)利率化。金融市場(chǎng)牌子起來(lái)了，交易活躍了，所以二級(jí)市場(chǎng)才會(huì)流通。我們知道，二級(jí)市場(chǎng)的活躍必須依賴?yán)适袌?chǎng)，第二個(gè)原因是資金成本的問(wèn)題。現(xiàn)在中國(guó)跟美國(guó)對(duì)比有一個(gè)很大的差異就是，在美國(guó)的1到2的差異就可以做。發(fā)行價(jià)格都是上限發(fā)行，就是供需方不足，買家太少。我現(xiàn)在放高利貸，信托融資10%的收益率，一種長(zhǎng)期性的MBA的產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)需求，相對(duì)來(lái)說(shuō)收益率太低。第三個(gè)是中國(guó)沒(méi)有類似于這樣的兩房這樣的買房者。兩房是民營(yíng)企業(yè)、上市公司是政府支持的，有信譽(yù)擔(dān)保，所以形成了一個(gè)很大的市場(chǎng)。中國(guó)人很多銀行相信國(guó)發(fā)行，所以必須要市場(chǎng)化，要有足夠大的池子，才可以在這個(gè)池子里養(yǎng)魚(yú)。

　　陳連寧：目前來(lái)講，因?yàn)槊绹?guó)很多是零首付，或者是首付很低。我們這邊的首付基本上是30%左右。另外，中國(guó)人都有買房子，有一個(gè)家。像美國(guó)租房子的人比較多，所以我們認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)像美國(guó)這樣的情況的可能性非常小。

　　現(xiàn)場(chǎng)嘉賓：剛才提到互聯(lián)網(wǎng)浪潮下的房地產(chǎn)行業(yè)，講到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，講得非常好。大家都知道，現(xiàn)在中介行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了變化。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，在廈門普遍的中介行業(yè)是虧損。怎么看待這些問(wèn)題？

　　楊現(xiàn)領(lǐng)：傳統(tǒng)的中介公司是必死無(wú)疑。Realogy全球100多個(gè)國(guó)家有無(wú)數(shù)過(guò)加盟店，幾千個(gè)門店，一樣。為什么？不是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)沖擊，也不是自己缺乏創(chuàng)新，而是自己把所有的創(chuàng)新都放在一個(gè)地方，就是怎么分錢。你們都很好，但很多都是怎么收高傭金，你們的創(chuàng)新都用在這個(gè)地方。有互聯(lián)網(wǎng)基因，這么熟悉這個(gè)行業(yè)，難道不知道轉(zhuǎn)型嗎？當(dāng)然不是。他也收購(gòu)了互聯(lián)網(wǎng)公司，但是做得還是很差，因?yàn)樵谒母窬钟^里面，只當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)做成交易改變。兩三年前我們還在懷疑京東，是不是傻瓜，把價(jià)格搞這么低。但我們看到其他的蘇寧、國(guó)美都是這樣的結(jié)局？為什么，不是因?yàn)樘K寧、國(guó)美沒(méi)有線上的平臺(tái)，而是因?yàn)樗麄兊哪Ｐ汀?/p>

　　談一下中介公司的未來(lái)是怎樣，我建議我的朋友轉(zhuǎn)型，到互聯(lián)網(wǎng)公司去做。因?yàn)橹薪橛泻芏嗟木€下能力。就像房多多是一個(gè)非常好的平臺(tái)，他有很好的平臺(tái)，你有線下能力。獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人在美國(guó)是什么概念，我是一個(gè)婦女，生了孩子沒(méi)有事干，考了一個(gè)執(zhí)照就可以從業(yè)了，這個(gè)是非常獨(dú)立的。我上幾天班沒(méi)有人管我，我跟的經(jīng)紀(jì)公司是合作關(guān)系，不是管理關(guān)系。但是在國(guó)內(nèi)我們不存在這種關(guān)系，在美國(guó)有這樣一個(gè)概念經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)形成了一個(gè)體系，服務(wù)非常好。他們每年辦年會(huì)選出最優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人，是社區(qū)服務(wù)做得最好，對(duì)社區(qū)居民作最好的服務(wù)。所以我成了一個(gè)社區(qū)鄰里關(guān)系的信息中樞。在中國(guó)為什么很難這樣發(fā)展？因?yàn)樵谥袊?guó)的經(jīng)紀(jì)人都是帥哥美女，用的是色相，現(xiàn)在我們的牌照、秩序的管理很混亂。在中國(guó)很少看到有一個(gè)行業(yè)像中介行業(yè)這樣的混亂。我們要讓經(jīng)紀(jì)人系統(tǒng)更加專業(yè)化，說(shuō)白了讓你更有尊嚴(yán)，而不是讓消費(fèi)者看到經(jīng)紀(jì)人的電話就想躲。目前我們可以做的事情非常多。

　　主持人：謝謝楊總、陳總。再次感謝二位。尊敬的各位來(lái)賓朋友，今天上午的演講環(huán)節(jié)到這里就暫告一段落，讓我們?cè)俅胃兄x精彩的演講嘉賓和積極參與。

　　接下來(lái)我們將進(jìn)入到廈門論壇的重點(diǎn)環(huán)節(jié)之一城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行廈門圓桌，海西福地、閩商并起，在限購(gòu)?fù)顺?、限貸調(diào)整的分類調(diào)控新時(shí)期，廈門房地產(chǎn)唱響自貿(mào)區(qū)概念，如何在新經(jīng)濟(jì)新政策環(huán)境下取得房地產(chǎn)的新發(fā)展？本次論壇的大會(huì)主題是后限購(gòu)時(shí)代的廈門房地產(chǎn)，那么在這個(gè)主題下，共設(shè)有兩個(gè)分議題，各位嘉賓可圍繞兩個(gè)分議題進(jìn)行討論，分議題一，政策變化中的廈門房地產(chǎn)機(jī)會(huì)，分議題二，區(qū)位優(yōu)勢(shì)與廈門樓市發(fā)展空間。接下來(lái)讓我們首先請(qǐng)出圓桌討論的主持嘉賓

　　立丹行機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事 董媛女士

　　好，接下來(lái)有請(qǐng)參加本次討論的嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任 陳淮先生

　　中駿集團(tuán)董事局主席、全國(guó)政協(xié)委員 黃朝陽(yáng)先生

　　禹洲地產(chǎn)股份有限公司副總裁 楊彬先生

　　恒億集團(tuán)董事局主席 郭建平先生

　　福晟集團(tuán)董事、常務(wù)副總裁 何建華先生

　　泰禾集團(tuán)廈門區(qū)域公司總經(jīng)理 陳德才先生

　　明發(fā)集團(tuán)廈門公司總經(jīng)理 杜洪均先生

　　房多多新房自營(yíng)平臺(tái)副總裁 吳海先生

　　戴德梁行廈門分公司總經(jīng)理 潘育敏女士

　　本次圓桌討論時(shí)間為50分鐘，下面讓我們把時(shí)間交給嘉賓主持人為我們主持這一次的城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行廈門圓桌。

　　董媛（主持嘉賓）：組委會(huì)給我們出了一個(gè)好大的難題，讓我與在座的九位嘉賓探討，我在廈門房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)20年，這二十年來(lái)政策不斷地頻出，尤其是04年以后每一年的政策都轟轟烈烈，政策靜悄悄地走了，我們的需求還在。我們用網(wǎng)絡(luò)流行的那句話來(lái)形容一下很恰當(dāng)，但也不要忽略了金融在這里的作用，實(shí)際上在這個(gè)過(guò)程中需求存在，開(kāi)發(fā)商也有需要，如果我們的金融能走進(jìn)你成為我們消費(fèi)者的閨密，成為我們開(kāi)發(fā)商的哥們兒，扮演我們今天市場(chǎng)的紅娘可能會(huì)更好，是否預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了真正活躍的資本化市場(chǎng)階段，那么就這樣一個(gè)觀點(diǎn)，我想請(qǐng)?jiān)谧魑患钨e，因?yàn)閯偛徘懊骊惢蠢蠋熞呀?jīng)講了，我想請(qǐng)來(lái)自企業(yè)的代表們表達(dá)完觀點(diǎn)之后，陳淮老師和我一起來(lái)做一些評(píng)點(diǎn)。我們廈門在這樣的市場(chǎng)下的機(jī)會(huì)，我想先有請(qǐng)中駿的黃主席，在這樣的市場(chǎng)下，黃主席經(jīng)常去售樓處，中駿一直以品牌著稱，沒(méi)想到黃主席在銷售領(lǐng)域也這么有心。

　　黃朝陽(yáng)：我是中駿的黃朝陽(yáng)，很少參加這種會(huì)議。我談?wù)劦诙€(gè)話題，廈門樓市的發(fā)展空間。我覺(jué)得廈門房地產(chǎn)是大閩南的城市中心，大閩南包括龍巖、廈漳泉，是這個(gè)城市圈的中心，它是大閩南的經(jīng)濟(jì)文化中心，這個(gè)圈子大概是2000人左右，支撐廈門這個(gè)城市綽綽有余。

　　第二個(gè)中心是廈門是一個(gè)創(chuàng)新中心，我是泉州人，泉州的企業(yè)發(fā)展到一定程度必然向廈門發(fā)展，我是90年就到廈門來(lái)發(fā)展，還有一點(diǎn)就是因?yàn)橛袕B門大學(xué)、集美大學(xué)的支撐點(diǎn)，廈門的大學(xué)生源源不斷涌入廈門這個(gè)城市，一個(gè)城市有沒(méi)有未來(lái)，有沒(méi)有創(chuàng)新能力，最核心的一個(gè)判斷就是應(yīng)屆大學(xué)生會(huì)不會(huì)來(lái)到這個(gè)城市，我相信在座一半以上都是從廈門以外來(lái)到這里，廈門現(xiàn)在的建筑設(shè)計(jì)，時(shí)尚設(shè)計(jì)，像安踏、利朗等從歐洲請(qǐng)了很多著名的時(shí)尚設(shè)計(jì)師，還有工業(yè)設(shè)計(jì)也非常好，也聚集了很多文化藝術(shù)。我覺(jué)得廈門是一個(gè)創(chuàng)新型的城市。人往哪里走，我們就去哪里做房地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)最大的是流量房地產(chǎn)也是，你有沒(méi)有人流，商業(yè)的核心還是流量，它來(lái)不來(lái)，我們要看客戶的腿，廈門的機(jī)會(huì)，昨天陳主任來(lái)了，從機(jī)場(chǎng)到磐基走了一個(gè)半小時(shí)，廈門在過(guò)去的基礎(chǔ)建設(shè)還是很好，但城市的發(fā)展還是慢了一點(diǎn)，真正要解決交通問(wèn)題還是要解決軌道交通，靠每一天上下班開(kāi)車，交通問(wèn)題永遠(yuǎn)解決不了，島外要發(fā)展，也一定要軌道交通才能承載廈門作為大閩南中心城市，承載這么多外來(lái)的大學(xué)生。價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，不是由成本決定的，廈門的本島資源太稀缺，一定是往上漲，而且它集聚的大閩南富人居住的功能。島外價(jià)格也不是無(wú)限上漲，因?yàn)閸u外將來(lái)還是會(huì)以剛需和改善兩方面相結(jié)合，我講一個(gè)觀點(diǎn)，香港在新界沙田過(guò)去十年基本上沒(méi)有什么太大的變化，因?yàn)橐惶追孔釉谙愀?00萬(wàn)就到頂了。我認(rèn)為北京、上海剛需和改善房?jī)r(jià)總價(jià)在350萬(wàn)到400萬(wàn)，想再往上走也不能了，我判斷廈門是200萬(wàn)到250萬(wàn)，還有一點(diǎn)，如果島外的房?jī)r(jià)過(guò)高的話，就阻擋了大學(xué)生進(jìn)來(lái)，會(huì)減少這個(gè)創(chuàng)新能力，謝謝！

　　董媛：黃主席講得非常好，現(xiàn)在廈門戶籍人口200萬(wàn)，流動(dòng)人口也是200萬(wàn)，每年人口增長(zhǎng)6萬(wàn)，我們的房?jī)r(jià)最遠(yuǎn)的翔安中澳城才六七千，實(shí)際上現(xiàn)在是一個(gè)新的市場(chǎng)時(shí)代，線下的服務(wù)也很重要，來(lái)自于戴德梁行的潘總，您對(duì)于廈門有什么觀點(diǎn)？

　　潘育敏：可能因?yàn)樽≌兔裆嚓P(guān)，今天集中討論的問(wèn)題很多焦點(diǎn)還是放在住宅方面，我覺(jué)得對(duì)于廈門來(lái)說(shuō)，相對(duì)于廈門的收入水平和消費(fèi)水平，目前廈門的商業(yè)地產(chǎn)還是剛剛起步的階段，包括軌道交通也是剛剛開(kāi)始投入建設(shè)，沿著軌道交通各個(gè)站點(diǎn)所產(chǎn)生的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)是未來(lái)的藍(lán)海，我們現(xiàn)在服務(wù)的開(kāi)發(fā)商，大家其實(shí)都在做一個(gè)轉(zhuǎn)型。

　　董媛：有請(qǐng)福晟集團(tuán)的何總。無(wú)論是住宅市場(chǎng)，還是商業(yè)市場(chǎng)，廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)機(jī)會(huì)空間很大，福晟集團(tuán)是04年進(jìn)入福建市場(chǎng)的廣東開(kāi)發(fā)商，他們很有眼光，他們很早進(jìn)入了福建，有請(qǐng)何總。

　　何建華：我很看好廈門，剛才有一些專家講了一些數(shù)據(jù)，全國(guó)七十個(gè)中小城市都在下行，唯一的亮點(diǎn)是廈門，還有小小的漲幅，廈門這個(gè)地方是大閩南中心，福建有一定尷尬，大家一說(shuō)到福建先想到的是廈門，但是省會(huì)是福州，民營(yíng)企業(yè)比較好是泉州，泉州和廈門非常近，說(shuō)到廈漳泉一體化，城市城際交通一體化，可能政府有好的想法，是想把廈門人口往泉州、漳州去分散一些，但往往事與愿違，包括北京和天津一樣，北京和天津本來(lái)想把北京的人口往天津分散，結(jié)果交通一發(fā)達(dá)，天津去北京買房子的人更多了。

　　說(shuō)回到閩南地區(qū)，政府想把廈門一個(gè)大的人口太多往島外、泉州、漳州分散一些，其實(shí)錯(cuò)了，泉州漳州的人來(lái)廈門更近了，反而廈門的房子價(jià)格還是上漲?，F(xiàn)在的市場(chǎng)和原來(lái)的市場(chǎng)不一樣了，以前是市場(chǎng)簡(jiǎn)單政策復(fù)雜，現(xiàn)在反過(guò)來(lái)是市場(chǎng)復(fù)雜，政策簡(jiǎn)單，現(xiàn)在完全要把原來(lái)那政治經(jīng)濟(jì)學(xué)靠政治吃飯的市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，行業(yè)自己要清醒怎么在這里做好，不要靠天吃飯，不要靠政策吃飯。

　　董媛：有請(qǐng)來(lái)自于明發(fā)集團(tuán)的杜總，明發(fā)一直在福建發(fā)展，我們明發(fā)如何來(lái)把握現(xiàn)在的機(jī)會(huì)？

　　杜洪均：我講講我個(gè)人的感受。從我們房地產(chǎn)這一塊整個(gè)經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該說(shuō)和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)是一致的。廈門，海峽，閩南的地產(chǎn)的話整個(gè)來(lái)講應(yīng)該是偏好的。房地產(chǎn)已經(jīng)走到市場(chǎng)化，更多的是我們的產(chǎn)品定位對(duì)市場(chǎng)的把握?，F(xiàn)在房地產(chǎn)政策有一些收縮。我們現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很正常的市場(chǎng)。我們做房地產(chǎn)要把握這個(gè)市場(chǎng)的變化，要把握大的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

　　董媛：有請(qǐng)?zhí)┖痰年惪?，泰禾在這樣的市場(chǎng)機(jī)會(huì)下，如何去尋找自己的空間？

　　陳德才：我們房地產(chǎn)市場(chǎng)被調(diào)控了十年，中央的調(diào)控目的是什么，現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，房地產(chǎn)一直在按照自己的規(guī)律在發(fā)展，并不因?yàn)槿魏握叩某雠_(tái)把一些需求而吃掉了。在這一點(diǎn)上，中國(guó)的房地產(chǎn)這二十幾年的發(fā)展已經(jīng)非常理性了，非常簡(jiǎn)單了，它有自己的規(guī)律。我們可以說(shuō)一個(gè)觀點(diǎn)，購(gòu)房時(shí)機(jī)到了。現(xiàn)在把限購(gòu)放寬，把購(gòu)房者的范圍加大了。除了廈門本地的人可以買房。我們看到市場(chǎng)合理性，并沒(méi)有因?yàn)橄拶?gòu)放寬而成交量增加，市場(chǎng)回暖。為什么沒(méi)有出現(xiàn)？這二十多年來(lái)，我們的客戶也已經(jīng)理性了，并不會(huì)去盲目的投資了。作為廈門，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商手里并沒(méi)有太多得存儲(chǔ)品。所以我們會(huì)看到，廈門的房地產(chǎn)一直在微漲。很多人在觀望，因?yàn)楹芏喑鞘卸荚谧髡{(diào)整，客戶也一直在觀望，尋找合適的機(jī)會(huì)，看會(huì)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格讓利。隨著這個(gè)政策的出臺(tái)，在四季度可能還會(huì)出現(xiàn)針對(duì)市場(chǎng)的政策出現(xiàn)。這個(gè)政策出來(lái)會(huì)對(duì)行業(yè)增加一些信心。包括在廈門，在這樣的市場(chǎng)下大家都還在維持自己的價(jià)格。限貸政策銀行會(huì)出現(xiàn)一個(gè)細(xì)則，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)門檻也降低了。在這樣一個(gè)供求關(guān)系的前提下，作為廈門可能會(huì)面臨一個(gè)購(gòu)房時(shí)機(jī)的到來(lái)。特別是廈門有很多的利好，自貿(mào)區(qū)、地鐵概念、包括我們“美麗廈門”建設(shè)逐步的啟動(dòng)。我覺(jué)得，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加健康和穩(wěn)定。政府的決策也越來(lái)越清晰，我們希望政府起到監(jiān)控的作用，而不是調(diào)控的作用。靠行業(yè)自身的發(fā)展，靠市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)來(lái)推動(dòng)健康的發(fā)展。

　　董媛：我想提一下楊彬副總裁的意見(jiàn)。2013年廈門成交了近4萬(wàn)5千套房子，平均每個(gè)月3500套房子，2014年因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)生了變化，大目前為止，平均每一個(gè)月大概也就是2千套房子。我的問(wèn)題是，在廈門新常態(tài)市場(chǎng)下，是不是這樣的量就是一種常態(tài)？因?yàn)橛碇藜瘓F(tuán)在所有的行政區(qū)里面都有項(xiàng)目。

　　楊彬：九月份的數(shù)據(jù)存量是310，九月份一些媒體報(bào)道，九月銷量創(chuàng)新，價(jià)格降了。銷量上來(lái)講，最低的是四月份，九月份已經(jīng)比四月份好了。310的概念強(qiáng)調(diào)的是指2010年的9月份之后，庫(kù)存量達(dá)到了新高，2010年的人口基數(shù)和現(xiàn)在沒(méi)有辦法比，2013年這樣一個(gè)大年，2012年也賣了4萬(wàn)多套，恢復(fù)常態(tài)沒(méi)有什么問(wèn)題。

　　董媛：有請(qǐng)郭總，恒億的項(xiàng)目在福建也很多，像尚品灣，在環(huán)東海域同安都有自己的項(xiàng)目。您對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的市場(chǎng)有什么看法？

　　郭建平：大家今天來(lái)無(wú)疑是想了解廈門地產(chǎn)的形勢(shì)和廈門的發(fā)展情況。我想告訴大家，我除了是戰(zhàn)略專家還是企業(yè)家，最了解我們今天來(lái)的這些企業(yè)想要了解的東西是什么。那廈門的地產(chǎn)，首先從戰(zhàn)略層面沒(méi)有問(wèn)題，國(guó)家在扶持福建的發(fā)展。而且跟東部區(qū)上海廣東的這些區(qū)域比，價(jià)格還是很低。在2001年的時(shí)候，532的時(shí)候大家說(shuō)是瘋子。前面十年我覺(jué)得做地產(chǎn)是靠運(yùn)氣膽子大，后面是靠專業(yè)性。未來(lái)這十年里面，要淘汰很多企業(yè)，因?yàn)樗麄儾粚I(yè)。實(shí)際上，我們恒億能夠持續(xù)，就是不斷的創(chuàng)新。所以在地產(chǎn)里面，實(shí)際上八月份博鰲論壇的時(shí)候只有四家房地產(chǎn)，其中一家做了一輩子的地產(chǎn)，上市才50億，還不如它的物業(yè)管理，輕資產(chǎn)。還有兩家就是房多多和好屋中國(guó)，最近我們也在談這幾家怎么抱團(tuán)。恒億我們研究了兒童教育中心，12月12日我們也要開(kāi)業(yè)了。今年的項(xiàng)目，我們?cè)谙璋仓v課就是“愛(ài)的主題”。我們改變了所有把世界景觀造到這里來(lái)，所有婚紗拍攝的來(lái)我們這里租場(chǎng)地。所以方式方法不一樣，整個(gè)行業(yè)都被我們顛覆了。

　　我們?cè)趶B門恒億有上品，我們馬上就能裝上智能化系統(tǒng)，這個(gè)是我們差異化的產(chǎn)品。

　　董媛：我們期待恒億的表現(xiàn)。我是一個(gè)傳統(tǒng)的營(yíng)銷代表行業(yè)，房多多是一個(gè)新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，今天很多話題談到了新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。有請(qǐng)房多多吳總表達(dá)一下你的觀點(diǎn)。

　　吳海：大家都比較關(guān)心互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的結(jié)合。我們要加上兩個(gè)字就是“移動(dòng)”。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的結(jié)合。房多多的平臺(tái)更貼近于交易平臺(tái)，在十一期間，在一些城市、比如深圳、青島等市場(chǎng)的表現(xiàn)。從房多多的報(bào)告中來(lái)看到，十一期間提升了三倍。這個(gè)是購(gòu)買客戶的購(gòu)房意向在提升。房多多平臺(tái)成交量提升了一倍左右。

　　在第四季度，我們合作的一些開(kāi)發(fā)商，比如萬(wàn)科，在第四季度加大庫(kù)存的增量，有一些大戶型，和改善型的產(chǎn)品會(huì)有一些壓力。在十一放寬限購(gòu)限貸之后，一些樓盤會(huì)有一些價(jià)格的提升。但明顯價(jià)格提升五個(gè)點(diǎn)左右的樓盤，跟其他樓盤相比，客戶對(duì)價(jià)格的敏感度是比較高的。對(duì)照廈門的市場(chǎng)來(lái)看，在保持價(jià)格平穩(wěn)的情況下，需求還在。基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)廈門這個(gè)城市，以前吸引潮汕的客戶到這邊來(lái)購(gòu)房，需要很大的投入，現(xiàn)在有了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，也會(huì)有很大的影響。

　　董媛：剛才各位嘉賓已經(jīng)充分的表達(dá)了觀點(diǎn)，實(shí)際上已經(jīng)把新常態(tài)下的廈門樓市空間和機(jī)會(huì)都已經(jīng)談到了。2014年全國(guó)市場(chǎng)這么不好，廈門市場(chǎng)表現(xiàn)略微有佳，廈門20104年一千萬(wàn)總價(jià)的豪宅僅僅到七月份，近半年的時(shí)間成交314套，2013年全年367套，2012年140套，2011年152套。2014年達(dá)到了2013年全年的90%。這是否也預(yù)示著我們廈門未來(lái)的機(jī)會(huì)和空間。

　　有請(qǐng)陳淮老師評(píng)點(diǎn)一下各位嘉賓講的。

　　陳淮：我重點(diǎn)評(píng)論主持人的話，第一，他剛剛說(shuō)2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這么不好，怎么不好？2014年是我們的成交量，成交規(guī)模歷史第二個(gè)高點(diǎn)，僅次于2013年，它表現(xiàn)的只是增速下降。2014年上半年萎縮了20%。我剛才講，供給方的小年，那時(shí)候我們說(shuō)得少。但是，今年買房，娶媳婦，不管政策怎么調(diào)控，調(diào)控只能讓他今年娶，明年娶，并不能人他少娶或者是不娶。供給的小年和大年碰頭您覺(jué)得會(huì)怎樣？這取決于市場(chǎng)。我們主持人說(shuō)，廈門一個(gè)月成交4000套，廈門的房地產(chǎn)是每年同比環(huán)比都是零增長(zhǎng)，如果照你這個(gè)規(guī)模，就是零增長(zhǎng)。所以，簡(jiǎn)單的說(shuō)說(shuō)成交量沒(méi)有多大意思。夏威夷島三十年的成交量都是逐步下降的，始終是全美國(guó)房?jī)r(jià)最貴的地方之一，因?yàn)樗厥獾墓δ軐傩?。今后，可能?huì)從逐步的滿足基本住房需求，滿足改善性需求，到滿足旅游資源，豪宅的自由組合的需求。

　　房地產(chǎn)被地方賦予了不同的功能，比如在北京買房子，買的不是房子，你很大程度上買的是北京的就業(yè)條件，工資水平和子女的教育，基礎(chǔ)設(shè)施以及其他的空間。廈門沒(méi)有這么復(fù)雜，但是它有它的獨(dú)特性。這是第一個(gè)評(píng)論。

　　第二個(gè)，互聯(lián)網(wǎng)會(huì)不會(huì)引發(fā)兩房危機(jī)、次貸危機(jī)，人類每一次的進(jìn)步同時(shí)也是在醞釀另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，貨幣的誕生，風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)不可能被消滅，沒(méi)有貨幣通脹，人家有了市場(chǎng)，有了期貨本來(lái)是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)最怕分布不均衡，這叫一個(gè)辯證法。當(dāng)銀行的資產(chǎn)證券化以后，我們開(kāi)發(fā)商的融資手段直接融資，使信用風(fēng)險(xiǎn)更多的分布在購(gòu)房人按、中介機(jī)構(gòu)和投資市場(chǎng)的投資者身上。謝謝！

　　董媛：最后，提一個(gè)議題，大家可以自由發(fā)言。在這樣的新常態(tài)下，我們想把廈門的發(fā)展環(huán)境展望一下。

　　潘育敏：在廈門這么發(fā)達(dá)的一個(gè)城市，除了剛才提到的商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)這一塊也是未來(lái)一個(gè)發(fā)展的方向。

　　我們公司在這幾年業(yè)務(wù)線的發(fā)展中，針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)真的是異軍突起。在上海這一塊的需求是非常大的，我相信很快在福建這一塊也會(huì)慢慢形成。

　　董媛：因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我們圓桌論壇就到這里。實(shí)際上，未來(lái)如何去展望未來(lái)空間有多少，我們?cè)?014年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，在全國(guó)的表現(xiàn)大家已經(jīng)看得很清楚了。我們期待2015年以及未來(lái)更長(zhǎng)的一段時(shí)間廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。謝謝各位嘉賓！