選擇將重點項目華潤城低開，再加上這一波大規(guī)模促銷，華潤置地今年對高毛利的追求無疑將受影響。

　　觀點網(wǎng) 10月12日，華潤深圳大沖舊改項目華潤城首期高端住宅“潤府”正式開盤。項目共推出一期7棟、8棟共460套單位，以83平方米、88平方米2到3房小戶型為主。

　　華潤城開盤價格表顯示，若備案價4.7萬元/平方米左右，按照現(xiàn)場VIP會員可享受5個99折方式進(jìn)行計算，項目均價大約為4.46萬元/平方米起；同時，8棟的2房戶型總價為350萬元，3房總價為420萬元。

　　據(jù)現(xiàn)場消息，除去前期內(nèi)部員工認(rèn)籌之外，所推單位剩余部分全部售罄，成交總價逾16億元。

　　資料顯示，華潤城為華潤集團(tuán)于2007年以總價60億元的價格奪得。占地達(dá)68.4萬平方米，總建筑面積為280萬平方米，是廣東省最大的城中村改造項目，也是深圳“十二五”期間五大標(biāo)志性城市更新項目之一。

　　華潤城低開熱賣

　　“460套房源，三小時全部售罄”，在外界看來現(xiàn)場銷售情況非?；鸨?。

　　對于項目的熱銷，分析人士認(rèn)為，一方面是前期蓄客時間較長；另一方面，項目選擇了以較低的價格入市。

　　據(jù)了解，華潤城項目自啟動以來就擁有較高的市場關(guān)注度，因此包括內(nèi)部認(rèn)購在內(nèi)，項目前期已經(jīng)積累了一部分購房客。

　　同時，深圳業(yè)內(nèi)人士王世泰表示，華潤置地方面選擇了以相對較低的價格入市，一定程度上也是項目暢銷的關(guān)鍵。

　　相對早前市場傳出的5至6萬元每平方米吹風(fēng)價，此次4.75萬元/平方米的項目均價低了不少。而據(jù)相關(guān)知情人士透露，該項目的內(nèi)部價則更低，為3.9萬元每平方米。

　　關(guān)于低開策略，華潤置地董事長吳向東在今年7月底舉行的深圳區(qū)域產(chǎn)品發(fā)布會上曾表示，“華潤城項目一期價格一定是最優(yōu)惠的，待后期項目配套更加齊全價格肯定會上升”。

　　就華潤的定價策略，招銀國際分析師文干森認(rèn)為，如此定價符合一般項目的定價原則，即一期先以相對較低價格入市，待項目成功搶占市場后，后期再逐步提升均價。

　　此外，對華潤城項目的熱銷，在相關(guān)業(yè)內(nèi)看來也屬必然，首先因為華潤城位于深圳關(guān)內(nèi)的南山高興科技園片區(qū)，優(yōu)越的地理位置不言而喻。

　　其次，4.75萬元/平方米的均價，決定客戶群必須為擁有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)人群，而當(dāng)下的央行新政，無疑也給了更多有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人購房的機會。

　　完成目標(biāo)有難度

　　隨著首開告捷，不管是對于深圳大區(qū)100億目標(biāo)，今年整體700億目標(biāo)，華潤置地向前邁進(jìn)了一步。

　　不過，將華潤城這個高關(guān)注度的項目放在在當(dāng)下推出，分析認(rèn)為，于華潤置地而言別有深意。

　　據(jù)了解，華潤置地深圳大區(qū)今年的銷售目標(biāo)為100億，主力項目是華潤小徑灣二期、銀湖藍(lán)山、華潤城三大項目。但截止10月12日華潤城開盤前，上述三個項目中也僅有華潤小徑灣二期推出了約720套新品，均價在12500元/平左右。

　　在離全年業(yè)績結(jié)算點越來越近的情況下，華潤城項目無疑成為華潤置地沖刺銷售目標(biāo)的關(guān)鍵項目。

　　同時，王世泰也認(rèn)為，雖然華潤置地也有意將銀湖藍(lán)山項目打造為深圳標(biāo)桿項目華潤幸福里的升級版，但由于外界對銀湖藍(lán)山的認(rèn)知度不如華潤城，再加上項目定位、入市時間都不定，因此該項目對業(yè)績貢獻(xiàn)的穩(wěn)定性明顯不如華潤城高。

　　值得注意的是，雖然銀湖藍(lán)山現(xiàn)已開放樣板房，項目開盤時間已不會太久；再者，華潤城二期或也將于11月份入市，但相關(guān)熟知華潤置地的分析師認(rèn)為，在整體市況不好情況下，華潤置地深圳大區(qū)要完成100億的目標(biāo)有難度。

　　隨著深圳區(qū)域銷售存在不確定性，事實上，華潤置地今年整體700億的銷售目標(biāo)也有難度。

　　據(jù)華潤置地最新公布銷售數(shù)據(jù)顯示，9月份共實現(xiàn)合同銷售金額約75.4億元；合同銷售建筑面積約68.97萬平方米；投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約4.16億港元。

　　至此，前9月華潤置地共實現(xiàn)合同銷售金額約443.4億元，完成全年目標(biāo)63.34%。這也意味著華潤置地若要達(dá)標(biāo)全年700億目標(biāo)，接下來三月每月需完成86億左右的銷售目標(biāo)。

　　棄利潤保規(guī)模

　　觀察華潤置地近期的動作不難發(fā)現(xiàn)，離年終大考越近，其降價走量表現(xiàn)更為明顯。

　　但實際上，早前有分析師曾透露，從華潤置地內(nèi)部來講，利潤增長比規(guī)模增長更為重要，因此2014年華潤置地的工作重心還是在考慮如何提高利潤率的問題。

　　從國慶華潤置地推出的大規(guī)模促銷活動來看，有分析指出，眼下華潤置地的重心仍在棄利潤保規(guī)模上。

　　據(jù)了解，10月1日期間，華潤置地啟動“國慶放價”大型促銷活動，全國39城、72個項目、每天1000套特價房源，創(chuàng)下今年以來國內(nèi)品牌房企最大規(guī)模的促銷紀(jì)錄。

　　據(jù)華潤置地官方介紹，為了能夠最大限度地惠及廣大購房者，華潤部分城市公司自9月20日起，就以國慶期間的優(yōu)惠促銷力度沖擊市場。

　　據(jù)悉，國慶進(jìn)行的這波促銷活動，主要圍繞北京、上海、成都等華潤置地項目較為集中的一二線城市。包括北京華潤萬橡府、北京公元九里、北京潤西山；上海外灘九里、上海新海灣九里、上海中央公園、上海佘山九里；成都的華潤金悅灣、橡樹灣、華潤中心、鳳凰城、二十四城、銀杏華庭、翠林華庭、幸福里、凱旋天地、國際社區(qū)等項目。

　　華潤置地重點布局的城市，自然也是其戰(zhàn)略回調(diào)一二線城市后毛利率較高的區(qū)域。因此分析認(rèn)為，選擇將重點項目華潤城低開，再加上國慶期間大規(guī)模的讓利促銷，華潤置地今年對高毛利的追求無疑將受影響。

　　資料顯示，華潤置地上半年股東應(yīng)占凈利潤按年增長13.4%至49.73億港元，凈利潤率由去年同期的27.8%下降至18.0%每股。