國(guó)慶假日樓市平淡已成事實(shí)，那么，未來(lái)幾個(gè)月全國(guó)大中城市樓市是否會(huì)因?yàn)檠雼尩摹爸匕跽◤棥倍棉D(zhuǎn)？

張宏偉 十一前夕，央行扔出的“重磅炸彈”：對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。此外，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，貸款購(gòu)買第二套住房時(shí)，可按照首套房貸政策執(zhí)行。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款（MBS）支持證券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

這讓低迷的市場(chǎng)有了喘息的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)認(rèn)為十一假期在央媽“救市”、房產(chǎn)會(huì)推動(dòng)等因素推動(dòng)下有望迎來(lái)購(gòu)房小高峰，但十一黃金周長(zhǎng)假結(jié)束，各地樓市并未出現(xiàn)購(gòu)房潮或大副反彈的波動(dòng)，長(zhǎng)假期間樓市顯得相對(duì)比較平穩(wěn)，市場(chǎng)仍然處于博弈狀態(tài)。

分析各個(gè)大中城市十一黃金周購(gòu)房小高峰未能如期而至的原因，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，大致有兩大方面：一是因?yàn)檠胄行抡倓偝雠_(tái)，由于國(guó)慶長(zhǎng)假過(guò)渡期存在，各個(gè)城市銀行政策細(xì)則尚未落地，在節(jié)假日期間執(zhí)行還未能到位。從10月9日調(diào)研情況來(lái)看，落實(shí)央行新政的銀行也僅僅為建設(shè)銀行及部分城市少數(shù)銀行支行，大部分銀行目前仍處于政策落實(shí)階段，因此，在目前這種情況下，大多數(shù)消費(fèi)者目前處于觀望狀態(tài)，市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)于新政的反映還需一個(gè)消化的過(guò)程；二是央行新政發(fā)布后，房企對(duì)于未來(lái)幾個(gè)月樓市的預(yù)期發(fā)生變化，房企不再會(huì)有大幅降價(jià)的現(xiàn)象發(fā)生，甚至綠城、綠地、恒大、碧桂園、新城等品牌房企傳出節(jié)后漲價(jià)的內(nèi)部文件，盡管部分房企已經(jīng)否認(rèn)節(jié)后有漲價(jià)的動(dòng)作，但是媒體上關(guān)于漲價(jià)的話題炒作已經(jīng)拉開帷幕，這進(jìn)一步加劇了房企短期內(nèi)博弈市場(chǎng)的情緒。

當(dāng)前來(lái)看，國(guó)慶假日樓市平淡已成事實(shí)，那么，未來(lái)幾個(gè)月全國(guó)大中城市樓市是否會(huì)因?yàn)檠雼尩摹爸匕跽◤棥倍棉D(zhuǎn)？怎么看待央行這次房產(chǎn)新政對(duì)全國(guó)大中城市樓市的影響？

筆者認(rèn)為，盡管央行新政并沒(méi)有對(duì)國(guó)慶黃金周樓市產(chǎn)生太大影響，但是，隨著央行新政細(xì)則在未來(lái)1-2周內(nèi)在各個(gè)城市銀行的逐步落地，其對(duì)于全國(guó)大中城市樓市的影響會(huì)在出臺(tái)之后的幾周中逐步體現(xiàn)出來(lái)。

首先，對(duì)于全國(guó)大中城市樓市來(lái)講，首套房利率優(yōu)惠是可期的，但是，由于銀行獲得資金的成本仍然相對(duì)較高，對(duì)于首套房貸利率重回7折的優(yōu)惠，筆者認(rèn)為當(dāng)前包括已經(jīng)發(fā)布央行新政的建行在內(nèi)等大多數(shù)銀行還很難實(shí)現(xiàn)，或者如果首套房貸實(shí)現(xiàn)7折利率，那也是有比較高的條件的，比如對(duì)于購(gòu)房客戶在貸款銀行的金融資產(chǎn)的額度要求等等。從上述分析及經(jīng)驗(yàn)判斷來(lái)看，首套房利率優(yōu)惠在四季度有可能會(huì)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上九折左右或至多八五折的優(yōu)惠。

從利率實(shí)質(zhì)性下降對(duì)樓市影響而言，同策咨詢研究部研究成果顯示，如果房貸利率出現(xiàn)持續(xù)性的實(shí)質(zhì)性下調(diào)，由于購(gòu)房者成本的降低，將刺激首套自住需求入市，樓市將在未來(lái)3-6個(gè)月出現(xiàn)成交量復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)的行情。也就是說(shuō)，利率下降對(duì)大中城市樓市影響有一定的滯后性，當(dāng)?shù)谒募径仁滋追抠J利率開始實(shí)質(zhì)性下降，最早到2015年第一季度全國(guó)大中城市樓市將開始有明顯的好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

其次，從“首套房貸認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整對(duì)于大中城市樓市的影響來(lái)看，如果對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，貸款購(gòu)買第二套住房時(shí)可按照首套房貸政策執(zhí)行，那么這將至少會(huì)影響10-15%的首次改善、改善型需求在未來(lái)幾個(gè)月集中入市，一定程度上拉動(dòng)全國(guó)大中城市樓市成交量逐步復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。

第三，對(duì)于鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款（MBS）支持證券等多種措施籌集資金，筆者認(rèn)為，由于高收益的替代性資產(chǎn)較多與市場(chǎng)環(huán)境等原因，MBS短期內(nèi)不會(huì)大規(guī)模推出，它的發(fā)展也不會(huì)一蹴而就，因此，從短期內(nèi)來(lái)看，即使推出，其量也極其有限，也不會(huì)對(duì)短期樓市有太大影響。

筆者認(rèn)為，影響全國(guó)大中城市樓市的最關(guān)鍵因素只要看首套房貸利率優(yōu)惠程度與認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整執(zhí)行情況了。如果“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行調(diào)整、首套房貸利率在第四季度出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠，那么，全國(guó)大中城市樓市將在未來(lái)3-6個(gè)月逐步釋放出10-15%改善需求，同時(shí)，大量潛在首套自住需求也會(huì)尋求時(shí)機(jī)集中入市。

而從當(dāng)前全國(guó)大中城市樓市特征來(lái)看，部分城市“金九”樓市因?yàn)樵碌组_發(fā)商集中開盤入市已經(jīng)開始在低位小幅反彈。盡管截止目前還沒(méi)有出現(xiàn)趨勢(shì)性回升，市場(chǎng)仍然沒(méi)有回歸到“量”的軌道上來(lái)，但是隨著央行新政落地，市場(chǎng)交易量會(huì)呈現(xiàn)出逐步回升的態(tài)勢(shì)。尤其是對(duì)于上海這樣的一線城市來(lái)講，由于其（上海）商品住宅市場(chǎng)需求總量（2011-2013年年均銷售量）為979萬(wàn)平方米，雖然當(dāng)前商品住宅庫(kù)存去化周期在17.78個(gè)月，但是，由于需求總量較大，明顯區(qū)別于其他二三線庫(kù)存偏大的城市，且需求具有多樣性，上海市場(chǎng)一旦復(fù)蘇，自住、改善、投資等多元化的需求會(huì)集中入市，月均去化速度就比當(dāng)前會(huì)有明顯提升，上海樓市當(dāng)前1256.76萬(wàn)平方米庫(kù)存基本不是太大問(wèn)題。如此看來(lái)，上海等一線城市樓市極有可能會(huì)在2015年因?yàn)椤笆滋追空J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”、利率優(yōu)惠等政策的調(diào)整再現(xiàn)2013年“買漲不買跌”的行情。

對(duì)于二三線城市來(lái)講，則不一定有上海樓市表現(xiàn)的那么幸運(yùn)，筆者認(rèn)為，“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整對(duì)于庫(kù)存壓力偏小、市場(chǎng)去化周期合理、市場(chǎng)基本面良好的城市有可能會(huì)起到刺激“買漲不買跌”行情出現(xiàn)的作用，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求再現(xiàn)，比如合肥、南京、蘇州、南昌、石家莊等城市。但是，對(duì)于庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市來(lái)講，盡管可以起到刺激一部分改善、投資客群入市，但是，由于“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整政策的不確定性、不可持續(xù)性，政策的刺激力度短期內(nèi)尚難改變市場(chǎng)供大于求的市場(chǎng)基本面，比如杭州、寧波、大連、青島、無(wú)錫等。

從年內(nèi)第四季度全國(guó)大中城市樓市走勢(shì)來(lái)看，關(guān)鍵仍然取決于央行新政落地后首套房貸利率優(yōu)惠幅度、首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行層面是否松動(dòng)。當(dāng)前來(lái)看，由于央行新政細(xì)則在各大中城市還沒(méi)有大規(guī)模落地，全國(guó)大部分城市仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力。即使央行新政落地后，首套房貸利率出現(xiàn)一定的優(yōu)惠，首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了調(diào)整，品牌開發(fā)商力拼“銀十”與年底（年報(bào)）銷售業(yè)績(jī)的策略并不會(huì)改變，開發(fā)商會(huì)使出渾身解數(shù)在馬年最后3個(gè)月最大限度扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢(shì)。因此，對(duì)于第四季度的大中城市樓市來(lái)講，毫無(wú)疑問(wèn)，會(huì)呈現(xiàn)出成交量逐步回升的態(tài)勢(shì)，年底大中城市樓市“翹尾”行情可期。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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