目前深圳的住宅供應(yīng)量確實(shí)很大，加上限購政策仍然未解除，雙重因素會(huì)對(duì)需求有一定壓制，購房者仍不能消除觀望情緒。在這種情況下，開發(fā)商降價(jià)走量仍是必須的策略。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 10月13日，第一太平戴維斯、高緯環(huán)球召開新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)第三季度深圳商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析探討，并對(duì)四季度的市場(chǎng)走勢(shì)做出預(yù)測(cè)。

　　上述機(jī)構(gòu)指，剛過去的第三季度，深圳全市甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)租金上漲、售價(jià)下降的相反情況，反映出投資者對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷比較保守。同時(shí)，央行對(duì)近日對(duì)限貸政策的松動(dòng)，使資金有流向住宅市場(chǎng)的趨勢(shì)，四季度寫字樓售價(jià)難以出現(xiàn)回漲。

　　限貸政策的放松，也將使深圳此前承壓的大戶型住宅銷售量在四季度有所回升。不過，由于購房者預(yù)計(jì)房價(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌而保持觀望，因此房價(jià)短期內(nèi)或不會(huì)出現(xiàn)回升現(xiàn)象。就四季度而言，開發(fā)商以價(jià)換量仍是必須的策略。

　　貸款新政難提振房價(jià)

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年第三季度，深圳市普通住宅一手總成交量達(dá)80萬平方米，同比下降15.9%。成交均價(jià)環(huán)比下降4.8%，降至每平方米22568元。

　　其中，期內(nèi)中小戶型房價(jià)出現(xiàn)持續(xù)上升，而144平方米以上大戶型價(jià)格出現(xiàn)大幅下降。第一太平戴維斯高級(jí)分析員魏源解釋稱，這主要由于深圳限購未放開，貸款利率仍然較高。

　　而對(duì)于9月30日，人民銀行正式發(fā)布貸款新規(guī)，明確對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房執(zhí)行首套房貸款政策。

　　魏源表示，對(duì)于深圳住宅市場(chǎng)而言，限貸政策松動(dòng)是今年最大的利好消息。具體而言，放松限購將直接導(dǎo)致購房資金增加，進(jìn)而使住宅買賣雙方積極入市，最終促進(jìn)交易。

　　其續(xù)稱，限貸松動(dòng)較大利好的是改善型住房，預(yù)計(jì)第四季度大戶型銷售將有所回升。

　　不過，第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄表示，央行放松限貸，說明國家已經(jīng)把控不住經(jīng)濟(jì)的發(fā)展底線，因此選擇放開住宅的貸款限制。這恰恰會(huì)使購房者期待房價(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，導(dǎo)致部分購買力被延誤，短期內(nèi)住宅的價(jià)格也不會(huì)出現(xiàn)提振。

　　據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日間，該市商品住房僅成交139套，成交面積均價(jià)每平方米23150元，同比分別下跌46%、9%。

　　同時(shí)，由于開發(fā)商推盤步伐的加快，深圳新房存庫也面臨逐步攀升的境況。僅9月最后一周，深圳便有接近4000套住宅獲得預(yù)售證，將10月深圳的批售量推至10050套的歷史高點(diǎn)。

　　對(duì)此，林木雄認(rèn)為，目前深圳的住宅供應(yīng)量確實(shí)很大，加上限購政策仍然未解除，雙重因素會(huì)對(duì)需求有一定壓制，購房者仍不能消除觀望情緒。在這種情況下，開發(fā)商降價(jià)走量仍是必須的策略。

　　據(jù)了解，近期開發(fā)商新推的大部分項(xiàng)目都不約而同采用促銷折扣方式吸引購房者。如9月13日，坂田華為科技新城的佳兆業(yè)廣場(chǎng)3期住宅開盤，均價(jià)每平方米23500元，較備案均價(jià)每平方米26000元左右折價(jià)約2500元。最終，促銷收到成效，推出的400套房源當(dāng)天以售罄收官。

　　寫字樓投資被分流

　　除了對(duì)住宅的成交量造成影響以外，在林木雄看來，限貸放松或?qū)?dǎo)致寫字樓的部分投資資金流向住宅市場(chǎng)，不僅由于政策利好，也由于當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)寫字樓的預(yù)期保守。

　　其中，剛過去的三季度，深圳全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比上升3.0%到每平方米每月223.5元，同比上漲幅度為21.9%。租賃需求來自第三產(chǎn)業(yè)，其中以金融服務(wù)業(yè)、高新科技業(yè)為主。

　　甲級(jí)寫字樓售價(jià)卻出現(xiàn)與租金趨勢(shì)相反的現(xiàn)象。三季度，深圳甲級(jí)寫字樓售價(jià)環(huán)比下降1.2%，降至每平方米4.7萬元。

　　林木雄認(rèn)為，深圳的寫字樓價(jià)格偏高，在三季度深圳沒有新寫字樓入伙的情況下，售價(jià)下降反映出投資者對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷比較保守，未來寫字樓升值的空間也相對(duì)比較小。

　　不過其也指出，就目前而言，在深圳買寫字樓的多以自用的買家為主，而非用作投資用途，因此寫字樓的投資資金被分流也不是太嚴(yán)重。

　　無獨(dú)有偶，高緯環(huán)球深圳分公司總經(jīng)理董韶川也表示，寫字樓的投資主體多是機(jī)構(gòu)，而住宅投資多是個(gè)體行為，對(duì)寫字樓的影響終究有限。

　　在這種情況下，深圳寫字樓被分流的資金更有可能的去處，或是海外物業(yè)投資。上述機(jī)構(gòu)指，目前包括碧桂園、富力、綠地、萬達(dá)等開發(fā)商，以及安邦保險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)等投資者都涉足海外投資。以安邦保險(xiǎn)為例，其于10月6日以高達(dá)19.5億美元的價(jià)格收購了希爾頓集團(tuán)位于紐約地標(biāo)建筑之一華爾道夫酒店。

　　"很多中國企業(yè)出海是因?yàn)橛袡C(jī)會(huì)，反過來說明了內(nèi)地的資產(chǎn)價(jià)格偏高了。"

　　董韶川指出，近幾年，發(fā)達(dá)國家的地產(chǎn)已經(jīng)成為舉足輕重的投資標(biāo)的。在這種情況下，中國企業(yè)傾向于走國際化道路，擴(kuò)大品牌知名度，大量投資流向世界各地，預(yù)期未來四五年都不會(huì)出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。