預申請公告結果顯示，董家渡地王于預申請期間共接受20人次的咨詢，最終進入現場競買的為2家企業(yè)。

　　觀點網 在經歷三次規(guī)劃調整與長達一個多月的預申請后，被提前冠以“全國總價地王”的董家渡地塊也終于走上了出讓程序，而一直頗為神秘的出讓起始價也就此公開。

　　10月13日晚間，“董家渡超級地王”黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊地塊正式掛牌。出讓文件顯示，該地塊起始總價為248億元，出讓面積為12.67萬平方米，容積率為5.54，據測算起始樓板價為35320元/平米。

　　值得關注的是，與此前盛傳的300億總價相比，此次公布的248億元起始價多少還是讓外界感到意外。雖然其能否刷新廣州亞運城255億元的全國總價地王尚須在11月18日揭曉，但248億元已遠超去年成交價為217.7億的上海徐家匯地王。

　　對于該“準地王”稍顯意外的出讓價格，上海業(yè)內人士嚴躍進表示，這與入圍的房企數量有一定關系，畢竟僅有兩家預申請。其補充稱，董家渡地塊有非常明顯的政策導向，考慮到上百億的土地總價值以及今年土地市場整體降溫等因素，地方政府不會過高地抬升價格。

　　意外的248億

　　事實上，在此之前，黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊地塊早已被冠以“300億地王”的稱號，而就在外界靜待其輕松刷新全國總價地王紀錄之時，248億元的出讓起始價不免還是讓市場為之意外。

　　彼時，業(yè)內分析指，從上海歷次土拍來看，南外灘的地價普遍較北外灘高，而在北外灘平涼路街道地塊樓板價已近4萬元/平方米之時，董家渡70萬平方米的建筑面積，如果地價超4萬元/平方米，總價也將輕松超300億元，并就此刷新廣州亞運城255億元的全國總價紀錄。

　　然而，事實終究是事實，董家渡能否成功加冕全國總價地王的頭銜仍需等到11月18日現場競價時方能揭曉。

　　對此，嚴躍進亦表示，出現比預期低的價格確實出乎意料，不過也并非毫無緣由。一方面，和入圍的房企數量是有一定關系的，畢竟僅有兩家企業(yè)預申請；另外，董家渡地塊帶有非常明顯的政策導向，在今年土地市場整體降溫的情況下，地方政府也會考慮到不宜過高地抬升價格，否則將難以尋覓到接盤者。

　　嚴躍進也指出，較預期低的出讓價格實則也反映出企業(yè)與地方政府之間的博弈。

　　“可以看出這是地方政府主動性降低出讓價格，盡可能最大限度地保證投資回報，畢竟董家渡地塊體量比較大，并且承擔政府板塊開發(fā)角色。因此，需要引入一家專業(yè)的，具有很強資金實力的企業(yè)來開發(fā)，所以也不會在賣地方面來做文章。”嚴躍進稱。

　　而從董家渡地塊三易規(guī)劃方案便足以可見地方政府對于該板塊的重視，并且地塊未來的功能定位是打造成上海國際金融中心的資產管理中心、資本運作中心和金融專業(yè)服務中心。僅從功能定位便不難看出，董家渡地王背后背負的城市復興功能。

　　為此，嚴躍進也補充到，這其中或許也不排除地方政府的傾向。

　　“因為如果按照現在這個預期的話，中民投如果拿到這塊地的話，背后也背負著董家渡城市復興的功能，所以地方政府希望通過一定的價格折讓給相應的開發(fā)企業(yè)在資金上進行一定的減負，從而利好整個板塊，便于其在規(guī)定的時間和相應的標準下，完成這樣一個開發(fā)任務。”

　　據了解，為符合外灘金融集聚帶開發(fā)建設，董家渡此次采取的是“帶規(guī)劃方案”的整體出讓，要求受讓人對地塊整體受讓，并按照規(guī)劃要求統(tǒng)一開發(fā)，將其打造成為具有國際影響力的濱水新興金融中心。

　　而其出讓條件也極為嚴苛，該地塊要求開發(fā)中商業(yè)比例不大于17%，辦公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。并且，受讓人須自持辦公部分地上建筑面積不低于60%，十年內不得轉讓，并且，對于可轉讓的辦公部分，最小轉讓單位為棟。

　　至于商業(yè)部分，如需轉讓，則要對地上和地下分別采取整體轉讓的方式進行轉讓。除此之外，地塊受讓人還須長期自持住宅部分建筑面積不少于5000平方米用于租賃，不得擅自銷售，如需銷售，銷售前亦要征得出讓人同意。

　　雖然貴為上海市中心難得的“靚地”，但董家渡地王上百億的出讓價格還是讓不少企業(yè)望而卻步，并且拿地后的土地款已將是受讓者避之不去的難題。

　　據悉，該地塊的保證金便已達50億，并且受讓人須在《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂之日起的5個工作日內先付出讓價款的20%作為定金；剩下的出讓價款余額則須在《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂之日起30個工作日內一次性付清。

　　無疑，地方政府在全盤衡量之后選擇以較低的價格轉讓也不難理解。

　　泛海、九龍倉進與出

　　就在董家渡地王發(fā)布掛牌公告前三日，該地塊的預申請結果也已“出爐”。據預申請公告結果顯示，董家渡地王于預申請期間共接受20人次的咨詢，最終進入現場競買的為2家企業(yè)，最終的“地主”也將在這兩家競買人中產生。

　　隨后，市場上便有消息稱，該兩家有效預申請人分別為中民投和泛?？毓?，并且有媒體表示，該消息已得到泛海內部人士證實，但該人士對其他具體事項未作回應。

　　而在此之前，九龍倉、中民投和上海外灘投資均傳有意拿下董家渡地塊，此番，泛海與中民投的浮出水面也就此宣告了九龍倉和外灘投資的出局。

　　頗為巧合的是，在出讓公告發(fā)布前夕，九龍倉中國地產發(fā)展有限公司主席周安橋便正式澄清，九龍倉并沒有申請競買董家渡地塊，但對內地核心城市優(yōu)質地段、適合的商業(yè)地塊九龍倉依然感興趣，不會放過有潛力的投資機會。

　　實際上，九龍倉與董家渡的“緋聞”由來已久。此前更有消息稱，九龍倉主席吳光正已4次上到綠城黃浦灣天臺，全為俯瞰董家渡地塊全景。而在其9月份宣布50億美元中期票據更新計劃之時，亦給了外界頗多的想象空間。

　　不過，九龍倉的正式“退出”，也讓外界將更多地目光聚集在“入局者”泛?？毓芍?。尤為值得關注的是，兩家入圍者中民投和泛?？毓杀旧黻P系“密切”，其中泛海控股本身就是中民投的股東，并且兩家企業(yè)均與民生銀行關系密切。

　　因此，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，中民投和泛?？毓勺罱K無論誰拿到董家渡地王，都不是輸家。

　　“目前看來，由于中民投和泛?？毓稍谀撤N程度上具有共同的利益，至于哪家企業(yè)最終獲得董家渡地王已經不重要。一定程度也可以認為，本次董家渡地王無論哪家獲得，受益群體都是一致的，只不過最終主導這個項目開發(fā)的幕后人不一樣而已。”張宏偉如是稱。

　　此外，張宏偉指出，無論中民投還是泛?？毓?，應該都符合董家渡地王對雄厚的資本實力、金融產業(yè)的資源整合能力、房地產開發(fā)及運營實力等綜合實力的要求。

　　資料顯示，中民投作為由全國工商聯發(fā)起今年剛剛成立的大型民營投資公司，注冊資本大500億元，其59家參股股東均為大型民營企業(yè)，參股企業(yè)資產總額近1萬億元，并且其今后將以產業(yè)板塊和金融板塊為依托。而泛海控股的業(yè)務亦涉及房地產開發(fā)、基礎設施建設、銀行保險等金融行業(yè)。

　　對此，嚴躍進則直言，兩個關聯企業(yè)拿地的目的很簡單，即希望在程序上合規(guī)，同時使拿地結果導向房企的拿地意愿。

　　“當然，如果只有這兩家房企入圍的話，從最終拿地結果看，中民投拿地的概率機會為100%。泛海建設只是做一個陪襯。待土地獲取后，也不排除將部分地塊分割給泛海建設進行聯合開發(fā)。”

　　據了解，泛?？毓纱饲霸谏虾Ｒ褤碛卸叶?0、12、14號三幅地塊，其中12號和14號地塊為舊改地塊，自2003年接手以來，兩幅地塊均尚未完成拆遷，而10號地塊則已打造成泛海國際公寓。