以騰沖原鄉(xiāng)項目為例，目前在售住宅和別墅產(chǎn)品每平方米均價約為6000-20000元，對比之下155元/平方米的土地成本幾乎可以忽略不計。

　　觀點網(wǎng) 董事會主席陳卓林遭昆明檢察院監(jiān)視如平地驚雷，將今年正以提振銷售和改革為重心的雅居樂地產(chǎn)推向了未知的軌道。有消息顯示，陳卓林一事起于雅居樂在云南項目上對當?shù)毓賳T進行利益輸送。

　　在雅居樂的區(qū)域劃分中，云南是與海南并列的旅游項目大區(qū)，而就在四個月前，雅居樂剛剛簽約了昆明項目。6月10日，在昆交會經(jīng)貿(mào)合作項目簽約儀式上，雅居樂簽約西翥國際生態(tài)旅游度假區(qū)項目，計劃用地面積一萬畝，預計將投資150億元。

　　至此，雅居樂在云南共有騰沖、瑞麗、西雙版納及昆明四個項目。而從開發(fā)模式、旅游地產(chǎn)定位及營銷策略來看，雅居樂云南都是海南清水灣模式的延續(xù)。但這一次，曾經(jīng)創(chuàng)下清水灣單盤銷售300億的雅居樂，在云南旅游地產(chǎn)的復制之路上重重地摔了一跤。

　　云南的土地成本

　　據(jù)雅居樂相關(guān)介紹，騰沖原鄉(xiāng)項目規(guī)劃面積約3.4萬畝，可建筑面積9000余畝，計劃投資200億元，定位為“國內(nèi)首屈一指的國際級休閑養(yǎng)生度假城”。西雙版納雅居樂西雙林語占地約2.7萬畝，預計投資總額200億元。

　　而雅居樂最新簽約的昆明項目，位于西翥生態(tài)旅游實驗區(qū)沙朗片區(qū)及母格片區(qū)，計劃用地一萬畝，預計建設(shè)多功能度假小鎮(zhèn)，投資總額150億元。而定位為城市住宅項目的瑞麗雅居樂國際花園投資額約為50億元。

　　據(jù)此計算，雅居樂在云南四大項目的計劃投資總額達600億元。對于全年銷售僅約400億元的雅居樂來說，這個數(shù)字顯得尤為龐大。

　　不過，有市場分析指出，在實際的開發(fā)中雅居樂撬動云南項目的資金遠小于這一數(shù)字。

　　其中，低成本地價無疑是大大縮減雅居樂先期資金的重要一環(huán)。有云南業(yè)內(nèi)人士向觀點新媒體表示，云南旅游地產(chǎn)項目用地超過半數(shù)以上是采用協(xié)議出讓，不公開的出讓程序中多有定向出讓，“因為撇開旅游資源，騰沖、麗江和版納只是四線城市，對于當?shù)卣畞碚f，大開發(fā)商正是最好的招商引資對象。”

　　雅居樂中報數(shù)據(jù)顯示，截至2014年8月，騰沖、瑞麗及西雙版納項目累計已取得的土地面積為314萬平方米，預計總建筑面積為522萬平方米，平均樓面地價198元/平方米，而騰沖原鄉(xiāng)項目已取得的234萬平方米土儲樓面地價僅為155元/平方米。

　　上述業(yè)內(nèi)人士進一步指出，云南的旅游地產(chǎn)項目不少都位處偏僻的位置，地方政府也無力進行基建配套，因此都是以生地形式出讓，“由開發(fā)商進行平整，但是只要項目達到預售條件后就可以進入銷售和后續(xù)配套的滾動開發(fā)，總投資額更多地是個前期規(guī)劃概念。”

　　以騰沖原鄉(xiāng)項目為例，目前在售住宅和別墅產(chǎn)品每平方米均價約為6000-20000元，對比之下155元/平方米的土地成本幾乎可以忽略不計。

　　低地價的成本特點同樣也呈現(xiàn)在已經(jīng)進入在建工程的雅居樂西雙林語和瑞麗雅居樂國際花園，兩者的樓面地價分別為271元/平方米及375元/平方米。

　　對于雅居樂來說，低廉的土地成本或許正是促使其進入云南布局的最大驅(qū)動。而回溯雅居樂這種低土地成本附加旅游資源以獲取高毛利的開發(fā)模式，不能避開的代表作就是海南清水灣。

　　“成也蕭何”清水灣

　　90年代初起家于中山的雅居樂，在旅游地產(chǎn)開發(fā)方面的嘗試，是通過興建雅居樂長江高爾夫球場吸引大批來自境外尤其是香港的度假型買家購房。

　　通過高爾夫球場配套和大幅宣傳，雅居樂1993年至1997年期間曾在中山打造了珠三角著名的外銷樓盤。但這只是雅居樂式對旅游地產(chǎn)雛形的嘗試，真正讓雅居樂對發(fā)展旅游地產(chǎn)充滿信心無疑是海南清水灣項目。

　　2009年3月清水灣項目首次開盤，當年錄得64億元的銷售業(yè)績。2010，清水灣全年銷售創(chuàng)下99億元紀錄，單盤貢獻接近雅居樂全年業(yè)績的三分之一。隨后的2011-2013年，清水灣的銷售區(qū)間也在60-70億元。

　　開盤五年來，清水灣累計銷售已經(jīng)達到300億元，在過去的幾年中一直是推動雅居樂躍上300億、400億銷售規(guī)模的主力樓盤。然而，也正是這個明星項目，在熱銷的同時給雅居樂打下了太深的烙印。

　　“經(jīng)歷過清水灣的甜頭之后，雅居樂的發(fā)展模式已經(jīng)很難擺脫旅游地產(chǎn)的方向”，熟悉的雅居樂的業(yè)內(nèi)人士曾指，在國內(nèi)上市房企中，或許也不會再有哪個企業(yè)像雅居樂一樣，曾經(jīng)如此依賴一個單盤的銷售來支撐全年業(yè)績。

　　對比雅居樂清水灣及其云南項目，不難發(fā)現(xiàn)，土地成本和銷售價格的巨大差價正是兩者的相同點。雅居樂清水灣早期獲得的950萬平方米土地，樓面地價為312元/平方米，其部分產(chǎn)品售價曾高達近30000元/平方米，土地成本低廉的清水灣也是雅居樂過往高于同行毛利率的極大推力。

　　而觀察雅居樂對云南的集中投資軌跡，正始于2011年。彼時，清水灣的銷售正在走向回落，尋求新的銷售支撐點的迫使下，雅居樂將打造旅游地產(chǎn)的目光投向了云南。

　　但是當前的銷售和或許已將暴露的“土地利潤”模式缺陷，都正在表明曾經(jīng)的清水灣已經(jīng)難以再復制。

　　據(jù)了解，雅居樂騰沖原鄉(xiāng)項目自2013年11月入市以來處于在售階段，但除去開盤3億元的官方數(shù)據(jù)外，再無后續(xù)銷售數(shù)據(jù)披露。而已經(jīng)開盤的瑞麗雅居樂國際花園也同樣如此。

　　從陳卓林在今年8月中期業(yè)績會上的表述推測，云南的項目銷售似乎并不如雅居樂預期的理想。“今年云南市場的貢獻不是太大，我相信明年或者是后年銷售會增大”。

　　陳卓林彼時表示，云南的三個項目已經(jīng)開了兩個，騰沖項目現(xiàn)在是比較平穩(wěn)的銷售，瑞麗項目開盤不大，而尚未入市的版納項目才是雅居樂最看好的。

　　除卻銷售現(xiàn)狀外，有業(yè)內(nèi)人士指，通過協(xié)議出讓方式獲取土地的旅游地產(chǎn)項目也容易在開發(fā)中再次遭遇土地瑕疵后遺癥，“不公開的協(xié)議出讓中，很多雙方商議的規(guī)劃條件都可能存在可變因素”。

　　實際上，今年5月19日國家發(fā)改委和國土資源部曾發(fā)布聯(lián)合通報，云南騰沖雅居樂置業(yè)有限公司社違法占地、違規(guī)建設(shè)高爾夫球場案，在2013年8月通過改變曲石生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)建設(shè)內(nèi)容建設(shè)高爾夫球場，占地792.8畝，其中耕地585.6畝。

　　彼時，雅居樂地產(chǎn)回應稱，騰沖項目該地塊的土地用途為“生態(tài)公園”，項目收到政府通知后，已馬上處理及時完成了整改。