孫河地塊流拍的原因不只在于地塊價(jià)格過(guò)高，更多在于開(kāi)發(fā)商對(duì)孫河地塊區(qū)域的市場(chǎng)前景不看好。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 9月28日，北京土地市場(chǎng)再演“冰火兩重天”戲碼。當(dāng)天下午，北京國(guó)土局現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍海淀中關(guān)村環(huán)?？萍际痉秷@、石景山劉娘府和朝陽(yáng)孫河鄉(xiāng)等3宗地塊，總建筑面積達(dá)24.6萬(wàn)平方米。

　　除了海淀地塊由北京威凱建設(shè)發(fā)展有限公司以底價(jià)成交外，另外兩地塊呈現(xiàn)截然不同的際遇。

　　當(dāng)天，二度入市的孫河鄉(xiāng)BCDE地塊最受關(guān)注。然而，即便在總價(jià)調(diào)低了3.7億元后，該地塊仍被開(kāi)發(fā)商“嫌棄”，再遭流拍落寞收?qǐng)觥?/p>

　　而石景山地塊則意外被熱捧，經(jīng)過(guò)78輪競(jìng)價(jià)，被遠(yuǎn)洋、奧宸聯(lián)合體以總價(jià)49.17億元及異地配建1000平米保障房的條件奪得，折合樓面價(jià)32693元/平方米，溢價(jià)率49%。

　　對(duì)于此種局面，亞豪機(jī)構(gòu)郭毅接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，孫河地塊流拍的原因不只在于地塊價(jià)格過(guò)高，更多在于開(kāi)發(fā)商對(duì)孫河地塊區(qū)域的市場(chǎng)前景不看好。

　　“其實(shí)孫河地塊和石景山地塊非常相似，總價(jià)和地塊規(guī)格等條件差不多，孫河地塊所在區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比石景山地塊區(qū)域要激烈得多。”郭毅進(jìn)一步指出，在樓市進(jìn)入低迷期之后，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了冰火兩重天的局面，接下來(lái)這種局面還將延續(xù)。

　　孫河再遇冷

　　截至9月28日上午11時(shí)，仍未顯示有開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)參加競(jìng)拍北京朝陽(yáng)孫河BCDE地塊，這意味著孫河地塊在二次掛牌出讓之后，再遭流拍。

　　掛牌資料顯示，孫河BCDE地塊位于東五環(huán)朝陽(yáng)孫河區(qū)域，土地面積近34萬(wàn)平方米，其中建設(shè)用地15.7萬(wàn)平方米，容積率1.1，建筑規(guī)?？刂圃?7.6萬(wàn)平方米。

　　據(jù)悉，上述地塊曾在7月29日流拍過(guò)一次，首次掛牌出讓的孫河BCDE地塊總價(jià)46億元，僅計(jì)算該宗地塊內(nèi)住宅部分的樓面價(jià)就高達(dá)約3.7萬(wàn)元/平方米。

　　不到一個(gè)月后，北京國(guó)土局于8月25日再掛出孫河BCDE地塊，起始總價(jià)42.3億元，比首次掛牌降了3.7億元，此外競(jìng)價(jià)階梯自2300萬(wàn)元調(diào)整至2100萬(wàn)元，競(jìng)買(mǎi)保證金自13.8億元調(diào)整至12.7億元。

　　隨著較高的起始價(jià)被下調(diào)3.7億元，孫河BCDE地塊的起始樓面價(jià)也自之前的26124元/平方米變?yōu)?4022元/平方米。但有業(yè)內(nèi)測(cè)算，考慮到其中僅有C地塊為住宅用地，刨除配建學(xué)校因素之后，該宗地塊的實(shí)際起始樓面價(jià)仍高達(dá)3.5萬(wàn)/平米左右。

　　不過(guò)，在腹誹孫河地塊的高價(jià)之余，有分析也指出，孫河板塊樓市現(xiàn)狀或許也是另一大原因。

　　“孫河地塊流拍的原因不只在于地塊價(jià)格過(guò)高，更多在于開(kāi)發(fā)商對(duì)孫河地塊區(qū)域的市場(chǎng)前景不看好。”在郭毅看來(lái)，孫河地塊不光要面臨區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還要遭遇整個(gè)北京東五環(huán)區(qū)域的整體激烈競(jìng)爭(zhēng)，因此其面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也很大。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在孫河地塊所在板塊的中高端項(xiàng)目集中，在售的龍湖雙瓏源著和泰禾北京院子這兩個(gè)中高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度并不是很快；此外未來(lái)一至兩年，北京東五環(huán)還會(huì)包括東壩地塊和融創(chuàng)亦莊項(xiàng)目在內(nèi)中高端項(xiàng)目集中入市。

　　“項(xiàng)目本身已經(jīng)面臨非常激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如果再建這種低密度的中高端產(chǎn)品，那就會(huì)繼續(xù)加劇該區(qū)域的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。”郭毅強(qiáng)調(diào)，相對(duì)早期拿地的龍湖和泰禾這兩個(gè)項(xiàng)目，新推出的孫河地塊已經(jīng)失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　受歡迎的石景山

　　與孫河備受冷落相對(duì)，石景山地塊則看來(lái)受到熱烈的追捧。

　　根據(jù)地塊資料，石景山劉娘府1604-659等地塊建設(shè)用地面積約為116646平方米，建筑控制規(guī)模不大于151706平方米，容積率為1.3，起始價(jià)33億元，起始樓面價(jià)2175元/平方米。

　　此次掛牌出讓?zhuān)吧降貕K設(shè)定了土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)異地建設(shè)保障房面積的方式確定競(jìng)得人，其保障房建設(shè)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為10000元/平方米。

　　據(jù)了解，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍之前，石景山地塊共收到8次網(wǎng)上報(bào)價(jià)。當(dāng)天下午，京投銀泰、城建方興聯(lián)合體、融創(chuàng)綠城聯(lián)合體、世茂、保利首開(kāi)聯(lián)合體、龍湖、萬(wàn)科金地中水電聯(lián)合體、遠(yuǎn)洋奧宸聯(lián)合體等8家房企或房企聯(lián)合體參與競(jìng)拍。

　　經(jīng)過(guò)78輪的競(jìng)拍，城建方興聯(lián)合體以49.17億元的總價(jià)達(dá)到價(jià)格上限，競(jìng)拍轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)異地建設(shè)保障房面積環(huán)節(jié)。

　　但是，僅經(jīng)過(guò)一輪競(jìng)拍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下北京德俊置業(yè)有限公司和北京奧宸置業(yè)有限公司就輕松摘下地塊，成交價(jià)49.17億元，異地建設(shè)1000平米保障房，溢價(jià)率達(dá)到49%。有北京業(yè)內(nèi)指出，遠(yuǎn)洋拿到地也不出乎意料，因?yàn)檫@是其占領(lǐng)最新京西高端市場(chǎng)板塊的布局。

　　據(jù)估算，該地塊若剔除配建面積，樓面價(jià)至少超過(guò)3.2萬(wàn)元/平方米，目前該區(qū)域二手住宅平均成交均價(jià)約為2.5-4萬(wàn)元/平方米，該地塊居住部分容積率僅為1.1。因此，不少業(yè)內(nèi)指出，預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)方向?qū)閮?yōu)質(zhì)低密度高端住宅。

　　而對(duì)于石景山地塊的熱捧，郭毅認(rèn)為，此次石景山地塊出讓是該區(qū)域多年住宅用地空窗期之后，首次推出的低密度住宅用地。

　　“容積率比較低，位置也相對(duì)優(yōu)越，地塊區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，而該區(qū)域乃至京西的中高端住宅需求也比較大，使得石景山地塊的價(jià)值更高，也更吸引開(kāi)發(fā)商”。

　　“在樓市進(jìn)入低迷期之后，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了冰火兩重天的局面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，像石景山地塊，開(kāi)發(fā)商普遍看好其市場(chǎng)前景，其也樂(lè)于拿地。”郭毅同時(shí)指出，類(lèi)似于孫河地塊這種未來(lái)前景不明確的地塊，可能吸引力就不大了。

　　另值得關(guān)注的是，與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合作拿地的北京奧宸置業(yè)是首次進(jìn)京。而據(jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體了解得知，該公司正是深圳奧宸地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司在北京的分公司，對(duì)于此次拿地，該公司戰(zhàn)略投資部相關(guān)人士透露，拿地價(jià)格基本在公司的控制范圍之內(nèi)，這是公司第一次進(jìn)入北京，之前公司參與了石景山地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)。