青島市主城區(qū)與近郊縣市的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，打折優(yōu)惠力度開始向郊區(qū)新盤看齊。

觀點(diǎn)數(shù)據(jù)周報(bào)(青島區(qū)域2014年9月15日-9月21日)：青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，9月15日-9月21日，青島市商品住宅共成交2011套，環(huán)比下降19.8%；總成交面積是20.47萬(wàn)平方米，比前一周的25.08平方米下降18.38%。

具體分面積段來(lái)看，上一周青島市商品住宅成交主要集中在80-110平方米面積區(qū)間，共成交1256套，占62.5%；分單價(jià)段來(lái)看，主要集中在4000-6000元/平方米單價(jià)區(qū)間；分總價(jià)段看，40-70萬(wàn)/套為成交主力區(qū)間。

9月15日-9月21日，青島有3個(gè)項(xiàng)目開盤，總計(jì)推貨376套，去化90套，去化率約24%；但該周住宅市場(chǎng)無(wú)新增預(yù)售。

截止到2014年9月21日，青島市普通商品住宅存量可售面積為1775.51萬(wàn)平方米，可售套數(shù)為156744套，環(huán)比下降1.2%，膠南市、膠州市存量全市最多。

從去化周期來(lái)看，按近六個(gè)周的平均去化速度，青島市商品住宅去化周期為83周，較上周有所放緩。其中萊西市去化周期最長(zhǎng)，達(dá)154周；嶗山區(qū)去化周期最長(zhǎng)，為118個(gè)周；高新區(qū)去化周期最短，約31周。

　　市場(chǎng)觀察

從每日新房成交情況來(lái)看，平均單日成交量回落至300以下，大約287套，較上周的308套減少21套；其中7天中新房成交量最高的一天是9月15日，單日商品住宅成交量達(dá)到346套，成交量最低谷出現(xiàn)9月21日，為212套。

從各區(qū)域來(lái)看，青島市轄六區(qū)普通商品住宅成交量為1487套，環(huán)比下降27.1%。而高新區(qū)和城陽(yáng)區(qū)成交量較大，高新區(qū)成交量364套，成交量38642.14平方米；城陽(yáng)區(qū)成交235套，此外則是李滄區(qū)、膠南市、即墨市、黃島區(qū)等區(qū)域。

就此看來(lái)，青島市主城區(qū)與近郊縣市的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，打折優(yōu)惠力度開始向郊區(qū)新盤看齊。

自9月1日青島全面放開限購(gòu)，全市推盤量有所增加，較早解除限購(gòu)的城陽(yáng)區(qū)預(yù)計(jì)共推出新盤15個(gè)，李滄、市北和膠州、即墨也均有新盤入市。

分析指出，青島全面放開限購(gòu)后，開發(fā)商都在積極備戰(zhàn)限購(gòu)松綁后的樓市時(shí)代，并期待能夠一方面通過政策松綁，一方面通過自身降價(jià)促銷來(lái)撬動(dòng)樓市成交。

值得關(guān)注的是，從上周的數(shù)據(jù)可以看出，青島商品住宅的成交均價(jià)微漲0.4%至7957元/平方米。其中青島市轄六區(qū)住宅成交均價(jià)為8830元/平方米，環(huán)比上升3.5%；別墅成交均價(jià)為11637元/平方米，環(huán)比上升4.3%。

即便是限購(gòu)松綁，傳統(tǒng)“金九銀十”到來(lái)，青島樓市仍不被看好，甚至或許再次陷入“觀望”狀態(tài)。有媒體對(duì)青島當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的調(diào)查顯示，57.47%的網(wǎng)友對(duì)樓市走向持消極態(tài)度，認(rèn)為樓市或繼續(xù)低迷。

分析指出，各大開發(fā)商加大優(yōu)惠促銷力度，這導(dǎo)致很多原本打算置業(yè)的購(gòu)房者再次陷入了觀望中，這將直接影響今年“金九銀十”的樓市成交。

商業(yè)地產(chǎn)

9月15日-9月21日，青島全市商業(yè)市場(chǎng)簽約70套，成交面積1.04萬(wàn)平方米，環(huán)比漲22.4%；成交均價(jià)12838元/平方米，較上一周略漲3.7%，其中萬(wàn)達(dá)東方影都項(xiàng)目以34193元/平方米均價(jià)位列榜首。

青島商業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增項(xiàng)目，截止到9月21日，商業(yè)存量25446套，面積約422.2萬(wàn)平方米。去化周期升至434個(gè)周。

同時(shí)，青島全市辦公市場(chǎng)簽約29套，面積為0.29萬(wàn)平方米，環(huán)比上浮20.8%；而簽約均價(jià)11509元/平方米，環(huán)比下滑9.6%。

青島辦公市場(chǎng)無(wú)新增項(xiàng)目；截止到9月21日，青島辦公市場(chǎng)存量12150套，約191.02萬(wàn)平方米。目前去化周期升至513個(gè)周。

土地市場(chǎng)

9月15日-9月21日，青島市土地市場(chǎng)活躍起來(lái)，該周新增10宗住宅兼商業(yè)用地，成交5宗地塊，建面24.47萬(wàn)平方米。

出讓：

新增10宗住宅兼商業(yè)用地，其中9宗拍賣出讓，1宗掛牌出讓；土地用途上，住宅兼商業(yè)用地7宗，商業(yè)用地2宗，純住宅用地1宗；土地分布上，5宗位于即墨市有，4宗位于李滄，而嶗山區(qū)則推出1宗商業(yè)金融用地。

居住用地供應(yīng)9宗，20.9萬(wàn)平方米；商服用地供應(yīng)1宗，2.5萬(wàn)平方米。

其中，嶗山區(qū)的商業(yè)金融地理最受關(guān)注。9月16日，青島市國(guó)土局宣布，拍賣一宗位于嶗山區(qū)黃金地角的超大幅商業(yè)地塊。

根據(jù)土地出讓公告，該地塊位于嶗山區(qū)苗嶺路南側(cè)、秦嶺路西側(cè)，占地面積24826.6平方米，規(guī)劃建筑面積在24萬(wàn)平方米以內(nèi)，其拍賣起始價(jià)為樓面地價(jià)6517元/平方米，競(jìng)買保證金高達(dá)62563萬(wàn)元。其中規(guī)定：地上總建筑面積控制在24萬(wàn)平方米以內(nèi)，地下建筑面積控制在7.3萬(wàn)平方米以內(nèi)

成交：

成交5宗住宅兼商業(yè)用地，全部位于即墨市，總建筑面積24.47萬(wàn)平方米，全部是底價(jià)成交。

9月20日，即墨市5幅國(guó)有土地使用權(quán)通過招拍掛成功出讓。此次出讓地塊4幅位亍藍(lán)色硅谷核心區(qū)，另外1幅地塊位亍即墨省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開収區(qū)，出讓地塊面積兯67838平方米，成交總金額近1.8億元。

據(jù)悉，5幅地塊用途全部為中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地，項(xiàng)目建成后，將為即墨市藍(lán)色硅谷核心區(qū)及高新區(qū)未來(lái)的人才引迚提供住房保障。

宏觀政策

無(wú)新增政策。

青島區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)(2014年9月15日-9月21日)

數(shù)據(jù)來(lái)源：青島網(wǎng)上房地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、觀點(diǎn)數(shù)據(jù)研究中心