該區(qū)域的客戶所能承受的總價基本上是在250萬上下，若定價4萬，意味著戶型要在80平以下。為此，宋會雍直言，華發(fā)未來的營銷壓力不小。

　　觀點網(wǎng)：在固守大本營珠海的同時，華發(fā)的異地擴張也再下一城。

　　9月的申城已現(xiàn)初秋的涼意，但土地市場卻著實熱了一回。9月5日，上海浦東新區(qū)迎來土地拍賣會，此次拍賣的地塊為浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊。

　　該場號稱“上海最瘋狂的土地競爭”共吸引了50余家企業(yè)領(lǐng)取標(biāo)書，最終有23家房企確認(rèn)參與競買。除去最終競得者珠海華發(fā)外，華潤、世房、融綠、陽光城、保利、萬科等房企均有參與。

　　從現(xiàn)場來看，該地塊的熱度亦可見一斑。據(jù)悉，該地塊起拍不足5分鐘價格便上漲了50%，而在整場持續(xù)近90分鐘的激烈舉牌中，共有9家房企爭相喊價。

　　前半場三湘、金地、港中旅、大名城等頻繁舉牌，而在最后的半小時，珠海華發(fā)才出場報價。雖然競爭對手各個實力均不俗，但珠海華發(fā)出手也頗為闊綽，200萬一次的加價，與三湘連續(xù)廝殺了幾十個回合后，最終以23.7億將該地塊收入囊中，樓板價為25765元/平方米。據(jù)了解，珠海華發(fā)此次首進上海便刷新了去年張江的土地出讓價格紀(jì)錄。

　　資料顯示，浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊為普通商品房地塊，地塊位于張江孫橋鎮(zhèn)，臨近中環(huán)線華夏中路及申江路，周邊規(guī)劃建設(shè)地鐵13號線，總出讓面積4.6萬平方米，起始總價為12.48億元，容積率為2。

　　在樓市成交低迷之際，張江高科地塊的高溢價也給市場注入了一針強心劑。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍分析稱，該地塊受市場熱捧是由于周邊目前有地鐵13號線在建，而地鐵開通后能夠給這個區(qū)域帶來的價格上漲空間是20%至30%；并且，該地塊隸屬于“迪斯尼板塊”，板塊利好還處于醞釀當(dāng)中，尚未完全釋放。

　　不過，其也指出，對于首進上海便高價拿地的珠海華發(fā)來說未來壓力不小。宋會雍直言，從區(qū)域來看，項目未來定價要往4萬/平方米以上走盈利空間才會更大，而目前周邊項目售價在3.8萬元/平方米。

　　“至于未來板塊能否支撐這樣的價格主要要看兩個因素，一是到底利好因素能夠使房價抬高多少，二是眼下房價能夠跌多少，這兩個因素疊加起來看才能確定最終板塊的價格水平，”宋會雍如是說。

　　并且值得關(guān)注的是，萬科去年于該地塊周邊拿得的兩項目樓板價分別為21415元/平方米和21570元/平方米，遠(yuǎn)低于華發(fā)此次摘地價格。

　　為此，宋會雍也指出，“從產(chǎn)業(yè)帶的分布來說，決定了這個項目和萬科是有一定競爭性的，而萬科海上傳奇才賣到3.8萬/平方米，但華發(fā)品牌肯定不如萬科。”

　　其續(xù)稱，該區(qū)域的客戶所能承受的總價基本上是在250萬上下，若定價4萬，意味著戶型要在80平以下。為此，宋會雍直言，華發(fā)未來的營銷壓力不小。

　　而觀察華發(fā)在近期拿地背后的策略布局，可以看出其回調(diào)一線城市的策略越來越明晰。于今年2月21日，在廣鋼新城土地大戰(zhàn)當(dāng)日，華發(fā)以29.16億元以及配建89100平方米拆遷安置房建筑面積競得廣州荔灣區(qū)芳村大道南以西鶴洞路以南AF040417、AF040418、AF040419地塊。

　　早于2013年半年報珠海華發(fā)便表示，對于未來發(fā)展策略，一方面繼續(xù)深耕已進入的城市，由單一項目向多個項目聯(lián)動開發(fā)的縱深化方向延伸發(fā)展；另一方面繼續(xù)向一二線城市拓展，打造新的利潤增長點，不斷優(yōu)化市場布局。