青島限購政策放開僅僅刺激了短期的成交量，整體市場回暖仍乏力。

觀點數(shù)據(jù)周報(青島區(qū)域8月11日-8月17日)：“雖然限購放松，但這個春天開的花和上個春天開的不一樣了。”8月18日，萬科總裁郁亮在香港召開的中期業(yè)績會上直言，盡管限購松綁對提升市場氣氛有好處，但不能指望通過“一放一松”市場就會徹底好起來。

青島樓市走勢恰恰是對郁亮觀點的印證。在8月1日松綁限購后，青島樓市成交出現(xiàn)一個小高潮，僅僅一周之后便再度歸于沉寂，成交量大幅下降逾三成。

數(shù)據(jù)顯示，2014年8月11日-8月17日，青島市普通商品住宅成交量為1311套，較上一周直降31.4%，成交均價則微降1%至8556元/平方米。

分析認(rèn)為，青島限購政策放開僅僅刺激了短期的成交量，整體市場回暖仍乏力。

“限購令”部分松綁后，市場中暗藏著一批等待入市的購房者，如何挖掘并打動他們心甘情愿地買房，成為各個開發(fā)商面臨的最大挑戰(zhàn)。

事實上，在樓市下半場的競賽中，各大開發(fā)商之間的“價格戰(zhàn)”和“營銷戰(zhàn)”愈打愈烈。

正如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上所言，為了加快過多存量房消化，除對限購等措施適度調(diào)整外，企業(yè)要以合理價格促銷，以價換量。

據(jù)悉，位于李滄區(qū)的越秀星匯藍(lán)灣項目也于近期低價加推，均價在7700元/平方米。從實際成交來看，均價在7648元/平方米，相比5月9544元/平方米的成交均價有所下滑。

這并不是個例，在完全解除限購的黃島區(qū)、城陽區(qū)(含高新區(qū))，各個項目輪番低價入市，紛紛采用團購、送車位等營銷策略，大打“價格戰(zhàn)”。

與此同時，傳統(tǒng)的“一成首付”、“特價房”、“買房送車位”等打折促銷等已經(jīng)無法讓人興奮了，青島部分開發(fā)商為了拉動成交量，紛紛打出“全民營銷”的口號。

據(jù)了解，無論是老客戶還是陌生人，只要推薦成功銷售一套新房，開發(fā)商便獎勵1000元至數(shù)萬元不等的獎金。

除了依托網(wǎng)絡(luò)的“全民營銷”外，近期青島樓市還掀起一股“人海戰(zhàn)術(shù)”的營銷之風(fēng)，一些主干道兩側(cè)出現(xiàn)成群的“站街人”，拿出“在大街上舉牌打廣告”的推廣方式。

分析認(rèn)為，這是各大房企希望快速銷售實現(xiàn)周轉(zhuǎn)的內(nèi)在要求，“一般而言，年中業(yè)績沖刺完成后，8月、9月就進入到樓市調(diào)整期，在該階段，各開發(fā)商將根據(jù)之前的銷售業(yè)績以及資金回籠程度、周轉(zhuǎn)難易度來采取不同的經(jīng)營策略。”

而在“價格戰(zhàn)”和“營銷戰(zhàn)”加劇之時，開發(fā)商推盤更加謹(jǐn)慎。8月11日-8月17日，青島市新增預(yù)售項目僅海爾鼎世華府和民建大廈，均位于青島市區(qū)。截止到2014年8月17日，青島市普通商品住宅存量可售面積為1607.53萬平方米，可售套數(shù)為近14萬套，上周去化僅0.2%。

分析指出，青島樓市庫存量過大，下半場或主要是去存量。

青島區(qū)域房地產(chǎn)項目一周銷售數(shù)據(jù)(2014年8月11日—8月17日)

數(shù)據(jù)來源：青島網(wǎng)上房地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、銳理數(shù)據(jù)、觀點數(shù)據(jù)研究中心