主持人：感謝劉愛明先生，接下來的環(huán)節(jié)是2014博鰲房地產論壇博鰲主題辯論會，今天下午安排有兩場博鰲主題辯論會，現(xiàn)在開啟第一場。大地產時代，英雄不問出處。商業(yè)、旅游、文化、產業(yè)、養(yǎng)老不一而足，產業(yè)融合造就了房地產的新時代；多元化為引、輕資產為翼，試問如何開啟一片新天地，帶領房地產企業(yè)前往藍海彼岸？

　　朋友們，博鰲主題辯論會一的議題是：房地產的新玩法。

　　接下來，有請主持嘉賓上臺，他是：世聯(lián)行首席技術官黎振偉先生。

　　接下來有請討論嘉賓，他們是：

　　新鷗鵬集團首席戰(zhàn)略官、副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　福晟集團董事、常務副總裁何建華先生

　　方興地產廣州公司總經理魏浙先生

　　海南保利房地產開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)呂青先生

　　貴州紅星利爾置業(yè)有限公司總經理闞何江先生

　　第一太平戴維斯華南區(qū)投資部董事吳睿先生

　　九江大都會實業(yè)有限公司總經理、合凡基金董事皇甫毅然先生。

　　黎振偉：現(xiàn)在開始第二環(huán)節(jié)的對話，從昨天到今天，我們都在思考一個問題，我們要轉型，我們的房地產無論是下行還是上行，但是有一個事實，我們不可能像過去那樣發(fā)展了。我們這個環(huán)節(jié)是地產新辦法，關于講到房地產多元化，這是一個很老的話題，我在行業(yè)做了26年，從最初的機會多什么都做，后來到瘦身，到現(xiàn)在我們又要多元化，這樣把企業(yè)都玩死了。萬科是我們這個行業(yè)的代表，它開始多元，后來瘦身，現(xiàn)在又開始多元了，當然它做得很好。我們今天各位嘉賓都是來自行業(yè)的精英，首先想問一下各位嘉賓，你們的企業(yè)如何做多元化？如何有新的玩法？第一位嘉賓是李戰(zhàn)洪先生，李戰(zhàn)洪先生現(xiàn)在是新鷗鵬企業(yè)的首席戰(zhàn)略官，他們公司是百強的開發(fā)企業(yè)，而且還做教育，李總您可以給大家介紹一下，新鷗鵬的新玩法怎么跟地產結合？

　　李戰(zhàn)洪：所謂的玩法就不能一心一意，一心一意就不叫玩了，一定要三心二意，或者是一心二意。在上行通道的時候我們是開發(fā)商做利潤，下行通道的時候我們調結構，在中國房地產的下一步，我們一定要一心二意了。一心二意怎么做？像新鷗鵬現(xiàn)在的一個做法，它企業(yè)的經營定位就叫多產業(yè)、多業(yè)態(tài)、關聯(lián)發(fā)展。什么叫多業(yè)態(tài)？除了做住宅，還有商業(yè)、寫字樓。新鷗鵬是多產業(yè)的文化，大家對新鷗鵬可能不太了解，它連續(xù)四年是百強房地產，但是一直排在50名之后，沒引起大家的注意。其實它的地產遠遠沒有它的教育做得好，它有4所中學，連續(xù)14年在重慶排名第一，它還有兩所大學，一所大學在全國同類大學里面排在37位，還有一所房地產學院，是中國最大的一所房地產學院。世界上最大的房地產學院在賓夕法尼亞大學，中國最大的房地產學院是新鷗鵬辦的。它多產業(yè)的發(fā)展是特別重要的，所以未來的發(fā)展要有新的玩法，要活下去，又要活得好，一定要一心二意。

　　黎振偉：從一心一意到一心二意，等一下我會問你這個問題，你怎么做好他。第二位嘉賓是福晟集團的何建華，我留意到你們是2004年成立的，現(xiàn)在多元化你們是怎么玩的？你們是否還堅持一心一意？還是一心多意？

　　何建華：我們福晟原來也是學習萬科好榜樣，住宅作為我們產業(yè)的主線，后來隨著市場的變化，發(fā)現(xiàn)純粹做住宅或者純粹做商業(yè)已經不行了，我們后來就2080的規(guī)律，一個項目20%里面是商業(yè)。隨著市場的變化，可能這個20%的比例又增加了，我們也試圖做一些商業(yè)地產、寫字樓、小型的綜合體，特別是我們拿到市中心比較好的地段的時候，這么好的價值，不做商業(yè)地產實在是太可惜了。住宅的風險相對比較低，商業(yè)地產周期比較長，風險比較高，但是利潤也很高。我們還有一種轉型，我們也沒有把雞蛋完全放在一個籃子里面，我們也進入房地產其它領域，包括建材、裝飾、弱電智能化等等方面，我們也有成立這樣的公司，在進入這些領域，我們不完全是做地產開發(fā)，同時我們也不離開房地產這個系統(tǒng)，我們這輩子只能做房地產，這是第二點。第三，今天上午陳啟宗先生也講到寫字樓里面養(yǎng)老鼠，大家知道，商業(yè)地產對地段的要求是非常高的，如果條件達不到的話，就算把地送給你做那也是個坑。如果地段好的話，就算你體量再大，它肯定不會養(yǎng)老鼠。目前傳統(tǒng)的商業(yè)被電商的沖擊，這是不可否認的，但是大家還是不會完全在家里做宅男，還是會逛逛街，你肯定還要出門。商業(yè)地產最大的風險就是地段的問題。

　　黎振偉：下一個企業(yè)在多元化發(fā)展方面很有特色，就是方興地產，請方興地產廣州公司的魏浙先生介紹一下金茂是怎么多元化的。

　　魏浙：這個題目好像是房地產生病了，我們要怎么給它吃藥，其實從我們的角度來看，它現(xiàn)在是生病快好了。永遠沒有消失的市場，只有賣不出去的產品，房地產賣不出去房子，并不是別人都賣不出去了，別人賣出去的是怎么回事？過去的一個時代是豬都會飛的時代，往往是你用心做房地產的品質，認真地做設計、產品研究、客戶研究，做出來的東西，可能在過去還不一定被別人接受。到了現(xiàn)在這個時候，逼得我們不得不回歸到原來做定位、規(guī)劃、產品方面。剛才潘總、劉總講的那些事，實際上又回歸到了10年以前，大家又去研究我們怎么跟新的東西結合，如何創(chuàng)造出市場所需要的，這才是你解決這個問題的基本方法。方興地產在做金茂大廈的時候，當初我們也是認真做所有的細節(jié)，一直到我們后來在全國十幾個城市做項目的時候，每個項目、每個產品我們都是認認真真對待的，不管它是住宅、酒店，還是城市也好，都是從市場的角度出發(fā)，從客戶出發(fā)，有針對性地做。這樣去做不管在任何一個時候，企業(yè)都有生存空間。

　　黎振偉：下面這位嘉賓是來自貴州紅星利爾置業(yè)有限公司的闞何江。我留意到這個公司是2011年成立的，正好是房地產在調整的時候，他們在貴州做綜合體。我們知道綜合體很難搞，那么你們做這個模式現(xiàn)在成功了嗎？有沒有遇到什么問題？

　　闞何江：貴州作為西部欠發(fā)達的省份，這些年發(fā)展的速度，還有積存的存量、大盤是非常多的。這種下行的趨勢從前年、去年就感受到了，所以我們手上幾塊住宅的地都放下了，全力打造現(xiàn)在這一塊商業(yè)的地塊。上午有很多老師和專家說，商業(yè)地產做不好，很多都會死，我們也知道，我們從一個住宅轉型到商業(yè)，從一開始設計，到今天的建設，后期的運營，得到國內外很多相關的部門、公司的支持，包括紅星美凱龍的介入，還有國外一些公司的介入，我們想走另外一條道路。在做這個綜合體的過程中，也感覺到很多艱辛和辛酸的過程，以前做住宅，大部分賣掉之后，把現(xiàn)金收回來再做下一個項目。但是當我們深入之后，發(fā)現(xiàn)商業(yè)部分一賣就死，我們自己還要持有絕大部分的商業(yè)，這兩年也在尋找一些新的融資的模式，包括和一些基金公司的合作，還有后期的經營物業(yè)的融資貸款，我們都在想其它的渠道跟辦法。我看到明天還有一些商業(yè)的嘉賓會發(fā)言，我們也是希望借此機會向大家多學習和借鑒。我們做商業(yè)一定要符合現(xiàn)在的年輕人發(fā)展的需求，這樣才能最終存活下去?，F(xiàn)在大家都在強調一站式的全體驗購物中心，因為電商的沖擊，在體驗式這一塊，我們也一直在尋找一些途徑，我們也一直在把貴州這些有地區(qū)特色、民族特色的資源和元素融入到我們的商業(yè)綜合體里面，所以我們打造的商業(yè)叫做峽谷式的商業(yè)，就是把貴州的高山、峽谷、流水全部融入到我們的這個商業(yè)體里面，也就是為了適應以后的發(fā)展。最后再次感謝大會給我們這樣一個學習和交流的機會，謝謝大家。

　　黎振偉：下一位嘉賓是來自國際的，如果你要跟他談，他肯定跟你說商業(yè)不能賣。我們下面請第一太平戴維斯華南區(qū)投資部總經理吳睿先生，從國際的角度，看看中國今天的開發(fā)商面臨什么轉型？

　　吳睿：第一太平戴維斯是全球五大行之一，我們是房地產產業(yè)鏈上的專業(yè)服務商，我們在工作中接觸了很多業(yè)內的企業(yè)，我們也是這個行業(yè)的觀察者，我可以從觀察者的角度談談現(xiàn)在這個行業(yè)里的一些多元化的趨勢。我個人是搞投資的，我先從投資的角度談。首先一個多元化我認為是投資區(qū)域的多元化，在10年、8年前，可能在座的很多開發(fā)企業(yè)講的去多元化可能是三個核心城市加上一個區(qū)域，或者3+X、4+X，全國布局。但是到了現(xiàn)在，這個行業(yè)目前最潮流的趨勢是出海，更多的企業(yè)走出中國，到海外去投資。因為第一太平是一個國際化的公司，所以我們也在幫很多企業(yè)出海做一些工作，并且有一些成功的案例。目前房地產企業(yè)開發(fā)出海有兩種途徑，第一種就是資產投資，比如說中海地產，它到了倫敦直接買樓、收租，慢慢地熟悉了國外的法律、稅務之后，它再進一步發(fā)展，這是相對來說比較謹慎的一種投資方法。第二種就是直接參與當?shù)氐拈_發(fā)，大家比較熟悉的就是綠地、萬科，他們可能走出去就開始跟當?shù)乇容^知名的開發(fā)企業(yè)合作，小股操盤，進行一些房地產開發(fā)的業(yè)務，但是他們最后的產品又賣給中國移民過去的人，或者是中國要投資海外的人。這是兩種最主要的投資海外的方法。我這里講個案例，大家可能很熟悉大企業(yè)，像綠地、萬科他們是怎么出海的。我要講的是一個小企業(yè)，它不是上市公司，所以大家不知道，甚至沒有任何的公告，外界沒有任何的報道。它是我們在深圳的一家開發(fā)企業(yè)，深圳的土地獲取非常難，所以他們在幾年前就在思考，我的開發(fā)業(yè)務如何有序延續(xù)下去。一個小企業(yè)在深圳繼續(xù)拼殺高土地，可能5年以后就沒有生存空間了，那時候他們的董事長就做了一個決定，投資澳洲，參加澳門的一個項目開發(fā)，主要投資到澳洲的珀斯，經過5年的發(fā)展，他們的董事長告訴我，他們只做了三個項目，已經是當?shù)氐淖畲箝_發(fā)商了，所以當?shù)睾芏噘Y源都找到他。他跟我講，他剛剛出海的時候，他覺得有一定的恐懼，因為外面的世界怎么樣不知道，但是后來出海之后發(fā)現(xiàn)，其實出海非常簡單，因為在國外的一些分工和專業(yè)華是非常高的，他過去以后，他的資產管理是交給我們第一太平戴維斯全程負責的，所以我們從項目工程到融資，到最后的銷售一站式全部解決，它實際上就變成一個純粹的投資商，這是一個投資多元化的趨勢。

　　黎振偉：下一位嘉賓來自九江大都會實業(yè)有限公司總經理、合凡基金董事皇甫毅然。九江大都會公司是2001年成立的，他們以開發(fā)房地產為主，做了很多的綜合體。我們現(xiàn)在說二三線城市綜合體過剩，你們反而選擇了一個這種地方去做，你們有什么樣的招數(shù)？做了幾個綜合體？

　　皇甫毅然：剛剛幾位都在談多元化、創(chuàng)新的問題，我在這里發(fā)表一些我的粗淺的想法。剛剛說到多元化，我寧愿叫它多樣性，多元化就是跨行業(yè)的概念，多樣性其實就是業(yè)務的多樣性。剛剛主持人說到商業(yè)地產、綜合體這些困境。其實說到業(yè)務的多樣性，我覺得對于大多數(shù)企業(yè)來說并不是主動的選擇，很多時候往往就是一個被動的選擇，因為除了這些行業(yè)的大佬以外，大多數(shù)企業(yè)并不是說你想拿到什么地就有什么地的，反倒是那些風險又低，又掙錢的地，只能通過一些灰色的方式拿到，對于大多數(shù)企業(yè)來說只能拿到一些綜合性的用地。今天有很多嘉賓說到做綜合體，做多元化，這其實是一個被動的選擇。我覺得正是這種被動的選擇，才更加體現(xiàn)出我們這個行業(yè)不斷進去，去改善、創(chuàng)新的戰(zhàn)略精神。

　　我們公司成立時間很短，2011年成立，但是我們公司所有的高管都來自萬科，就是當時萬科的幾個中層出來，在九江拿了一塊地，第一個做好了之后，政府也認可我們了，又拿了第二個。第二個項目和綠地合作，然后又上了一個臺階，后來又跟一些基金公司有合作，后來項目越來越多。業(yè)務的多樣化，這個事情更多的是一個被動的選擇，但是我們要從被動的選擇里頭走出一條主動的路，于是有了各家公司各種各樣的模式，包括紅星美凱龍的峽谷商業(yè)，都是在逆境中求生存、求發(fā)展的道路。如果一定要說跨行業(yè)的多元化，現(xiàn)在我也在思考，現(xiàn)在有很多很熱的行業(yè)，對我來說，如果要涉及的話，更多是從融資渠道的多元化角度考慮，做那個東西可以不掙錢，但是它可以作為支撐我的主業(yè)務的平臺。

　　黎振偉：其實我也做了20多年的房地產，我也碰到很多的多元化，以前的多元化往往是以失敗告終的，今天我們再談多元化的時候，真的會面臨很多的挑戰(zhàn)，同時也面臨很多的曲折，下面我們每位嘉賓講講，如果我們在新的環(huán)境下做多元化最重要的需要主要的一到兩個問題是什么？

　　李戰(zhàn)洪：其實做企業(yè)，特別做房地產企業(yè)，就像一個男人玩一樣的，過去是一種玩法，要一心一意，下一種玩法要玩得開心，真的需要一心二意，更要三心二意，歸納起來就是要多產業(yè)、多業(yè)態(tài)關聯(lián)發(fā)展，不要一條路走到黑。這是第一個要點。第二個要點，上行通道我們做規(guī)模，下行通道調結構，調結構的一個最重要的要點，以前說調結構是三調：調開發(fā)節(jié)奏、調開發(fā)規(guī)模、調產品。未來有一個最重要的把握，就是要主動轉型，房地產行業(yè)由重資產向輕資產轉型。我們開發(fā)商要積極主動地調整，不要到了迫不得已的時候不懂調整，這樣對企業(yè)很危險。

　　黎振偉：多元事業(yè)專心做，選好行業(yè)，不要亂做。

　　何建華：現(xiàn)在大家說日子有點難過了，其實以前的好日子不是正常的，現(xiàn)在才是正常的日子。大家也知道，2007年很瘋狂，2008年很難受，溫總理給了4萬億出來，前幾年有人在罵4萬億了，現(xiàn)在難受了，那些罵4萬億的人反而又希望4萬億再出來?，F(xiàn)在這個市場其實就是要洗牌了，那些要等市場變好的人，可能就是等被收購，或者是等倒閉。這個時候往往是值得我們靜下來反思的時候，因為房地產從90年代末開始房改以后，高高低低這么多年，大家總是對好日子期盼，對不好的日子有點恐懼，其實這是不太正常的。

　　我想就是兩點，一個是產品第一，無論你市場好還是不好，產品是第一的，對于產品的重視，在選擇城市、選擇地段、項目的時候，這個最關鍵，第二，房地產最后就是資本，是否能貸到款，這是非常關鍵的。

　　魏浙：如果要是做城市綜合體的話，一定要有一定的規(guī)模，你要沒有規(guī)模，就不叫城市綜合體，只能叫建筑綜合體。你在做一個城市綜合體，有一定規(guī)模的時候，你也要特別注重每種業(yè)態(tài)，都要以單獨的業(yè)態(tài)思維定義，然后做出這個定位，而不是自己去聯(lián)系自己。比如說我旁邊有一個商場，還有一個住宅，商場工作的人一定在我這兒住，這是達不到的，往往一個大商場，旁邊的住宅是很高端的，真正在商場里面工作的人，也就是幾個高管能買得起這個房子，剩下的人是買不起的，所以需要另外的配套。所以你大到一定程度的時候，作為一個城市綜合體的時候，你才有這種關系。所以做定位的時候，應確立自己做的是什么樣的規(guī)模，是建筑綜合體還是城市綜合體，然后再去做下一步的工作。這是第一個。第二個，在你建設的過程中的安排，一定要把它全部勾連到一起，你要算你的財務賬，怎么樣來得快，怎么樣來得慢，哪個周期長，哪個周期短，哪個能放在前面，哪個放在后面，哪個監(jiān)測方便，這是必須把它勾連和勾結到一起的，然后作為一個整體的體系的開發(fā)。

　　闞何江：做這些東西要求創(chuàng)新，就跟一個企業(yè)研發(fā)一個新的東西一樣，這要切合市場，切合消費者的需要，特別是要切合現(xiàn)在年輕一代消費者的需要，這個需要我們共同去努力做的一個課題。同時，在做這樣的創(chuàng)新的時候，也要做好資金的安排、測算，包括融資渠道的來源，這方面一定要把握好，做好這個事情再去做創(chuàng)新，不然盲目地創(chuàng)新到后面，自己會更痛苦。

　　吳睿：我覺得今天這個議題非常好，多樣化的輕資產，實際上是行業(yè)現(xiàn)在最熱門的一個話題。在我們的觀察下，其實多樣化和輕資產可能是現(xiàn)在的開發(fā)企業(yè)都會面臨的問題，哪怕你現(xiàn)在可能開發(fā)業(yè)務做得非常好，但是我們在行業(yè)外面，其實有很多巨人。我長期在深圳，深圳的土地非常少，今年有幾塊土地拍賣的價格讓人大跌眼鏡，比如說深圳寶安區(qū)的一塊地，我跟開發(fā)商圈子里面做投資的朋友測算了一下，它大概是30到40億左右，結果最后拍了48億，用開發(fā)商的模型去套這個投資是絕對做不出來的，為什么最后有人買這么貴的地呢？實際上是因為最后拿地的資本是多元化的，有很多基金、保險的參與，讓這個土地的價格越來越高。所以大家再用傳統(tǒng)的投資模型或者內部收益率看待一些投資的話，其實是很難算得出來的，所以多元化是一個必然的趨勢。應該怎么做呢？剛開始潘總講的那個社區(qū)服務非常好，其實輕資產的確是一個非常好的模式。輕資產除了潘總講的社區(qū)服務之外，還有一些模式，比如說綠城的代建模式，還有萬科的小股操盤的模式，包括有些商業(yè)地產做得比較好的，它可以做一個運營的模式，把你的商鋪租下面，然后運行，這些都是利潤比較高、成長性比較好的模式。實際上輕資產模式也是非常受資本市場推崇的，可能輕資產比重資產在資本市場的估值更加高。

　　如果要做多樣化和輕資產，作為房地產開發(fā)商，應該在房地產開發(fā)商產業(yè)鏈上做多樣化和輕資產。比如說綠城為什么做代建？因為它的產品是做得最好的，萬科為什么做小股操盤？因為它的運營能力是最好的。所以我們要考慮多樣化的時候，要從自身的角度考慮輕資產和多樣化。

　　皇甫毅然：我就分享兩點自己的感覺，第一，在這個下行通道中，最重要的還是要有進取的心，我們從業(yè)人員不應該太悲觀，因為在這段時間太多的人不想干了，所謂的輕資產模式是不存在的，現(xiàn)在你要有自己的經營特色，包括有大公司的專業(yè)能力，有人給你錢，有人不愿意開發(fā)的，你去開發(fā)，我們保持進取的心，可以有更多的機會。第二，要有平和的心態(tài)。在我這一兩年的工作中，也有很困難的時候，無非就是資金緊。資金緊的解決辦法無非是兩個方式，一個是貸款，一個是賣股權，我們采取平和的心態(tài)對待面臨的這些問題。以進取的心做事，以平和的心態(tài)分享，在下行通道我們可以過得更好。

　　黎振偉：謝謝各位嘉賓的分享，我們這一環(huán)節(jié)討論到此結束。