近期推出的部分新組團(tuán)，因位置及裝修等因素，定價(jià)與原在售組團(tuán)有一定的差異，是正常的市場(chǎng)行為。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 市場(chǎng)疲弱大勢(shì)下，調(diào)整價(jià)格似乎成了開發(fā)商提振銷售最有用的法寶。

　　日前，廣州老牌國(guó)企越秀地產(chǎn)股份有限公司在廣州南沙區(qū)的濱?；▓@樓盤傳出降價(jià)消息。濱海花園加推76-114平方米兩至三房，帶裝修均價(jià)10500元/平方米，但推出毛坯房源均價(jià)僅8000-8500元/平方米。

　　目前，此項(xiàng)目的最新的動(dòng)態(tài)是，有7500元/平方米的內(nèi)部團(tuán)購價(jià)。相較5-6月約11000元/平方米的網(wǎng)簽均價(jià)，此次價(jià)格跌幅達(dá)36%。

　　對(duì)此，越秀地產(chǎn)回應(yīng)觀點(diǎn)新媒體稱：“面對(duì)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，越秀地產(chǎn)一直都借助多元化的營(yíng)銷策略和靈活的銷售手段。”

　　其續(xù)稱，在定價(jià)策略上，公司一直按照市場(chǎng)情況及產(chǎn)品情況合理定價(jià)。南沙濱?；▓@原有在售組團(tuán)價(jià)格并無下調(diào)，近期推出的部分新組團(tuán)，因位置及裝修等因素，定價(jià)與原在售組團(tuán)有一定的差異，是正常的市場(chǎng)行為，目前銷售情況良好。

　　所以“今年越秀地產(chǎn)的上半年實(shí)現(xiàn)銷售簽約額106億元，同比增長(zhǎng)23%。上半年越秀地產(chǎn)按照進(jìn)程完成了任務(wù)，很有信心完成2014年的業(yè)績(jī)目標(biāo)220億。”

　　接下來，廣州蘿崗仍然是越秀地產(chǎn)下半年的“主戰(zhàn)地”。嶺南林語繼續(xù)推出洋房75~140平方米(帶精裝)，別墅200~230平方米(毛坯)，嶺南雅筑和嶺南山畔下半年也均有新貨推出。

　　除了在住宅上的跨步外，越秀地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的投入也頗為引人注目。據(jù)介紹，目前越秀商業(yè)地產(chǎn)形成齊全的全業(yè)態(tài)的產(chǎn)品體系,產(chǎn)品線涵蓋綜合體、寫字樓、購物中心、社區(qū)商業(yè)、主題商城、公寓、酒店等業(yè)態(tài)。

　　與此同時(shí)，一直致力于通過多元化的融資方式，拓寬融資渠道的越秀地產(chǎn)，上半年已經(jīng)密集進(jìn)行多達(dá)10余次的貸款融資。而越秀地產(chǎn)則透露，“截至2013年底，公司境內(nèi)外借貸比例已調(diào)整至43：57，并且借助境外借貸較低的融資成本，2013年的平均融資成本已從2012年的7.03%下降至5.59%。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)越秀地產(chǎn)股份有限公司的2014博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：目前，越秀地產(chǎn)已經(jīng)完成多少銷售業(yè)績(jī)？通過哪些手段取得這樣的業(yè)績(jī)？

　　越秀地產(chǎn)：今年上半年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售簽約額106億元，同比增長(zhǎng)23%。

　　可以說，越秀地產(chǎn)以客戶為導(dǎo)向，產(chǎn)品以剛需及首改為主，解決客戶資金難題，推出了小額貸等靈活的付款方式，確保主要指標(biāo)“時(shí)間過半，任務(wù)過半”整體業(yè)績(jī)較為穩(wěn)定。

　　目前公司的開發(fā)進(jìn)度符合預(yù)期，資金、損益良好。此外，公司實(shí)施產(chǎn)品質(zhì)量及客戶全程服務(wù)質(zhì)量提升計(jì)劃，全面實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建立主流產(chǎn)品全區(qū)域覆蓋的標(biāo)準(zhǔn)化體系；加快周轉(zhuǎn)開發(fā)模式；建立住宅標(biāo)準(zhǔn)化成果體系及推廣應(yīng)用。

　　面對(duì)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，越秀地產(chǎn)在2014年上半年借助多元化的營(yíng)銷策略和靈活的銷售手段，包括南沙濱海花園在內(nèi)的項(xiàng)目都取得了良好的銷售成績(jī)。南沙濱?；▓@項(xiàng)目在今年上半年合共錄得合同銷售金額約人民幣11.3億元，均價(jià)約每平方米人民幣1.2萬元，均價(jià)較去年同期增長(zhǎng)約3成。

　　觀點(diǎn)新媒體：接下來公司會(huì)如何完成銷售目標(biāo)？在銷售節(jié)奏會(huì)如何把握？還會(huì)有哪些重點(diǎn)項(xiàng)目？

　　越秀地產(chǎn)：上半年越秀地產(chǎn)按照進(jìn)程完成了任務(wù)，很有信心完成2014年的業(yè)績(jī)目標(biāo)220億。

　　蘿崗仍然是越秀地產(chǎn)今年下半年的“主戰(zhàn)地”，嶺南林語繼續(xù)推出洋房75~140平方米(帶精裝)，別墅200~230平方米(毛坯)，嶺南雅筑和嶺南山畔下半年也均有新貨推出。

　　位于番禺市橋的可逸江畔近期將推出全新三期45棟140~190平米江景大平層。8~10月將推全新項(xiàng)目三期中軸園景樓王組團(tuán)26、27、28棟。

　　位于大學(xué)城的三四里江預(yù)計(jì)7月下旬推出15層小高層。同樣在大學(xué)城的星匯文宇將推出130~170平方米的3~4房；星匯文華將推出130~150平方米的3房。

　　省外重點(diǎn)是武漢、杭州、青島.武漢星匯云錦下階段推出面積為96方，240-270方，及45-75方LOFT單位；君泊二期的主力面積段為89方及132-142方；兩個(gè)項(xiàng)目均推出青年置業(yè)計(jì)劃，購買更享輕松付款方式。

　　煙臺(tái)星匯金沙將推出70-110平方米的洋房。青島星匯藍(lán)灣將推84-90㎡洋房。沈陽星匯藍(lán)海將推60-120平方米洋房。杭州星匯城項(xiàng)目三季度推出的主力面積段為89方及130-140方；星匯悅城下半年推出的主力面積段為85-89方及115平方米。

　　從2004年至2014年的十年期間，樓市幾乎每三年一調(diào)整，周期為一年。今年3月廣州樓市出現(xiàn)下行，但到了7月一些房企以價(jià)換量，取得了較好的業(yè)績(jī)。

　　我們認(rèn)為，廣州樓市9月底會(huì)探底，明年4月將回升。展望下半年，公司將繼續(xù)推售現(xiàn)時(shí)熱銷的樓盤，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，適時(shí)推出位于廣東省內(nèi)外的多個(gè)新項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：近日，越秀在廣州嶺南雅筑、逸泉映翠等項(xiàng)目出現(xiàn)精裝改毛坯后降價(jià)的情況，其中，南沙區(qū)域的濱?；▓@項(xiàng)目也被傳出由10500元/平方米降至8500元/平方米。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的調(diào)整？越秀在接下來的項(xiàng)目上的定價(jià)策略是什么？

　　越秀地產(chǎn)：面對(duì)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，越秀地產(chǎn)一直都借助多元化的營(yíng)銷策略和靈活的銷售手段。

　　在定價(jià)策略上，公司一直按照市場(chǎng)情況及產(chǎn)品情況合理定價(jià)。南沙濱海花園原有在售組團(tuán)價(jià)格并無下調(diào)，近期推出的部分新組團(tuán)，因位置及裝修等因素，定價(jià)與原在售組團(tuán)有一定的差異，是正常的市場(chǎng)行為，目前銷售情況良好。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司去年拿下了武漢精武地王，對(duì)該地塊的發(fā)展規(guī)劃是什么？預(yù)計(jì)什么時(shí)候入市？今年拿地預(yù)算是多少？會(huì)如何解決拿地的資金？

　　越秀地產(chǎn)：越秀于去年底拿了精武路地塊，目前其他兩個(gè)武漢項(xiàng)目已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)銷售。

　　其中，越秀·星匯云錦地處武漢漢口核心，位于中山大道、京漢大道和硚口路三條主干道之間，項(xiàng)目規(guī)模達(dá)66萬平方米。將要打造成武漢維港都會(huì)綜合體，擁有30萬方超高層豪宅區(qū)星匯云錦，68層超300米超甲級(jí)寫字樓財(cái)富中心，4.6萬方頂尖商業(yè)購物中心星匯維港，以及港式酒店式公寓四大高端業(yè)態(tài)。項(xiàng)目規(guī)劃為兩期，第一期于2012年開盤，目前基本售罄。二期規(guī)劃有住宅、公寓，5號(hào)樓公寓目前在售。

　　而地處武漢漢口最大城中湖的越秀·星匯君泊定位為維港都會(huì)綜合體，項(xiàng)目分為J、I兩個(gè)地塊，項(xiàng)目總建面60萬平方米。包含31萬方精裝住宅，17萬方商業(yè)，12.7萬方新亞洲園林。目前J地塊90-142平米精裝地鐵學(xué)區(qū)房在售。

　　精武路項(xiàng)目位于武漢高端商圈和金融商圈交匯處，緊鄰江漢路商圈，對(duì)接武漢國(guó)際廣場(chǎng)商圈，是武漢輕軌和地鐵的換乘點(diǎn)。項(xiàng)目總建面95萬方，將建設(shè)成集街區(qū)商業(yè)、奢華酒店、高端寫字樓以及住宅為主的城市綜合體。

　　關(guān)于拿地資金的問題，公司與2013年開創(chuàng)了與投資基金合作開發(fā)的模式，這樣既能夠有效利用資源，提高財(cái)務(wù)靈活性，保持較低負(fù)債比率的同時(shí)加快實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)，越秀地產(chǎn)享有對(duì)投資基金所持有的合作項(xiàng)目的股權(quán)的認(rèn)購期權(quán)，可在規(guī)定認(rèn)購期內(nèi)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展情況考慮全資擁有該項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司旗下有財(cái)富天地、西塔等不同的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于未來商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，會(huì)以什么項(xiàng)目為主？公司在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展計(jì)劃是什么？

　　越秀地產(chǎn)：目前越秀商業(yè)地產(chǎn)形成齊全的全業(yè)態(tài)的產(chǎn)品體系。產(chǎn)品線涵蓋綜合體、寫字樓、購物中心、社區(qū)商業(yè)、主題商城、公寓、酒店等業(yè)態(tài)。

　　第一類是以廣州國(guó)際金融中心、越秀金融大廈為代表的國(guó)際級(jí)高端寫字樓。這些項(xiàng)目選址于一線或經(jīng)濟(jì)較好的二線經(jīng)濟(jì)城市的中央商務(wù)區(qū)(CBD)核心地段，并以國(guó)際級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，由國(guó)際知名物業(yè)管理公司，定位發(fā)展為國(guó)際級(jí)寫字樓。

　　第二類是選址于市區(qū)，交通便捷，總建筑面積在4萬平方米以上的大型購物中心。這樣的商場(chǎng)以規(guī)?；?、專業(yè)化、特色化、主題化、體驗(yàn)式為發(fā)展方向，主要根據(jù)本區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境及消費(fèi)者的特點(diǎn)，提供購物為導(dǎo)向。

　　第三類則是以大型居住區(qū)為服務(wù)對(duì)象，居民綜合消費(fèi)為主要目的社區(qū)商場(chǎng)。這些以銷售為主，租賃配套為輔，引入生活超市、便利店等業(yè)態(tài)以滿足住戶的基本需求。

　　第四類就是以財(cái)富天地為代表的以具有休閑購物特色，零售、批發(fā)、展貿(mào)一體化的主題商場(chǎng)。通過可共享的巨大交易平臺(tái)和銷售網(wǎng)絡(luò)，節(jié)約了采購者的交易費(fèi)用，同時(shí)以鮮明的主題使消費(fèi)者容易找準(zhǔn)自己的目標(biāo)消費(fèi)場(chǎng)所，提高購物效率。

　　第五類就是酒店：包括以四季酒店、杭州國(guó)際休閑度假酒店為代表的酒店。

　　觀點(diǎn)新媒體：從集團(tuán)層面，越秀住宅和商業(yè)兩者的關(guān)系是如何平衡的？?jī)烧叩谋壤推胶馊绾伟盐?？相?duì)于住宅的運(yùn)作模式，越秀在商業(yè)的運(yùn)作模式又是什么樣的？

　　越秀地產(chǎn)：截止今年6月30日，土地儲(chǔ)備中住宅約占58%，商住比大概4：6。保持商業(yè)開發(fā)在總資產(chǎn)中的合理比例，商住并舉，結(jié)合市場(chǎng)需求、項(xiàng)目選擇適合的產(chǎn)品類型、業(yè)態(tài)和布局，以達(dá)到投資回報(bào)最優(yōu)化。

　　在商業(yè)方面，越秀地產(chǎn)主要做的是深化產(chǎn)品線，梳理已建、在建和待建的商業(yè)項(xiàng)目，形成寫字樓、主題商場(chǎng)為代表的產(chǎn)品系列。

　　“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”是越秀地產(chǎn)的獨(dú)特商業(yè)發(fā)展模式，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力提升的基礎(chǔ)上，努力推動(dòng)越秀地產(chǎn)與越秀房托的常態(tài)化互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“有效變現(xiàn)+控股持有+基金配售”。

　　觀點(diǎn)新媒體：6月24日越秀地產(chǎn)宣布，將分三批出售廣州天河區(qū)珠江新城華明路4號(hào)共7個(gè)單位，公司為什么會(huì)出售這一的業(yè)務(wù)？接下來是否還有出售其他非核心資產(chǎn)的計(jì)劃？

　　越秀地產(chǎn)：6月出售廣州星匯云錦商業(yè)裙樓，屬于正常的商業(yè)行為。該項(xiàng)目屬于公司的非核心資產(chǎn)，符合公司出售核心資產(chǎn)并調(diào)整資產(chǎn)組合的戰(zhàn)略。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了出售物業(yè)補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金外，公司在融資的動(dòng)作也頗多。有統(tǒng)計(jì)稱，上半年里已經(jīng)密集進(jìn)行多達(dá)10余次的貸款融資。目前，公司在有什么樣的融資計(jì)劃？為什么會(huì)做出這樣的考慮？

　　越秀地產(chǎn)：越秀地產(chǎn)獲得了穆迪和惠譽(yù)兩家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予的投資級(jí)評(píng)級(jí)，是目前僅有的幾家獲得投資評(píng)級(jí)的香港上市中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之一，令越秀地產(chǎn)在融資方面比其他發(fā)展商更具優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力。

　　其實(shí)，越秀地產(chǎn)一直致力于通過多元化的融資方式，拓寬融資渠道，降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　截至2013年底，公司境內(nèi)外借貸比例已調(diào)整至43：57，并且借助境外借貸較低的融資成本，2013年的平均融資成本已從2012年的7.03%下降至5.59%。

　　2014年上半年，越秀地產(chǎn)也繼續(xù)通過暢通的境內(nèi)外融資渠道進(jìn)行正常的新融資，同時(shí)對(duì)即將到期的借貸進(jìn)行再融資，以滿足公司正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的需要。

（發(fā)稿：趙思茵    審校：劉滿桃）