前期央行已定向降準并窗口指導支持首套房貸款?？紤]6月份1年期央票收益率3.55%和CPI增速2.30%相差1.25個百分點，未來央行貨幣政策微調(diào)仍存在較大空間。

　　事件：

　　7月18日，板塊上漲1.98%。龍頭公司漲幅搶眼。

　　投資建議：

　　政策累計效應不容忽視。產(chǎn)業(yè)政策方面，各地方政府陸續(xù)放松已是不爭事實。截至今年7月14日，共有27個城市不同程度上放松調(diào)控政策。前期央行已定向降準并窗口指導支持首套房貸款。考慮6月份1年期央票收益率3.55%和CPI增速2.30%相差1.25個百分點，未來央行貨幣政策微調(diào)仍存在較大空間。我們認為以上產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策累積效應對后期行業(yè)基本面改善帶來較好支撐。

　　一二線城市成交接近底部，開發(fā)商主動調(diào)價有利后期成交恢復。截至2014年6月，一二線城市累計商品房成交面積1.36億平，同比下滑17.76%，已經(jīng)接近歷史底部區(qū)域，增速進一步下滑的可能性變小。與此同時，截至2014年6月，百城住宅價格指數(shù)同比增長6.48%，比上月繼續(xù)回落1.36個百分點。房價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)兩個月下跌。歷史數(shù)據(jù)看，行業(yè)在房價環(huán)比轉(zhuǎn)跌后的3-6個月商品房累計銷售增速會觸底回升。房價調(diào)整迅速，這充分反映出當前開發(fā)商已普遍采取調(diào)價換量方式應對去化壓力。市場主動調(diào)整有利房價風險合理釋放。

　　板塊估值有望提前基本面見底。按照此前“海通地產(chǎn)四象限”分析方法，在市場從優(yōu)化區(qū)間走向雙降區(qū)間后，行業(yè)數(shù)據(jù)越差，對沖政策越強。目前市場已經(jīng)進入雙降區(qū)間，在未真正擺脫之前預計各地刺激政策會陸續(xù)出臺。從行業(yè)年內(nèi)表現(xiàn)看，估值提前基本面見底開始逐步成為趨勢。本年3月開始，受地產(chǎn)調(diào)控放松預期推動，板塊超額收益率從-3.48%觸底反彈后快速上升至4月4日的10.4%。當前形勢下，考慮政策支持的持續(xù)性，以及板塊本身估值較低，我們認為對政策持續(xù)的累積效應將對基本面構(gòu)成利好，并促發(fā)估值提前反應。

　　滬港通臨近，地產(chǎn)低估值藍籌有望受追捧。除以上基本面因素外，目前滬港通已進入最后沖刺階段。從估值角度考慮，房地產(chǎn)A股龍頭公司2014年整體市盈率在4.75倍，2015年對應3.01倍。而港股龍頭地產(chǎn)企業(yè)目前2014年平均市盈率在6.64倍，2015年在5.67倍。此外，唯一具有AH結(jié)構(gòu)的萬科來看，港股萬科企業(yè)估值大幅高于萬科。我們認為未來滬港通運行之后，A股與H股龍頭公司間估值有望相互靠攏。對于估值低，成長性好的A股龍頭地產(chǎn)而言無疑構(gòu)成利好。

　　投資建議：三類型結(jié)構(gòu)選股。截至2014年7月18日，A股市場PE(TTM)在11.99倍，房地產(chǎn)板塊2014年動態(tài)PE(TTM)在12.17倍。后期建議從以下思維擇股：推薦大市值(萬科、保利、華夏)+定增(金科、陽光城、大名城)+國企改革(格力、金融街)+轉(zhuǎn)型(世聯(lián)、萊茵)。

　　海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)：政策累積帶來改善預計，板塊估值有望繼續(xù)上行