一二線城市下半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)在價(jià)格下降、信貸逐漸轉(zhuǎn)好以及限購政策放開范圍逐步擴(kuò)大等因素的帶動(dòng)下，基本面復(fù)蘇的力度與時(shí)間點(diǎn)與之前預(yù)期均存在提前兌現(xiàn)的可能。

　　核心觀點(diǎn)：

　　政策“微調(diào)控”，回歸市場化

　　新屆政府對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展始終強(qiáng)調(diào)要突出市場本身的調(diào)節(jié)作用，注重長效機(jī)制的建立，以穩(wěn)定市場預(yù)期保障剛性需求，避免政策的大開大合對于市場造成不必要的影響。14年上半年基本面處于周期下降通道，全國銷售規(guī)模截止6月同比下降6.7%，而庫存不斷高企，存貨去化周期不斷提升，在此壓力下3月份便開始出現(xiàn)降價(jià)樓盤，5月百城價(jià)格指數(shù)與70大中城市新房成交價(jià)格均出現(xiàn)了環(huán)比下降。而房價(jià)下降帶動(dòng)了各地對限購政策逐步放松，央行鼓勵(lì)各家銀行對于房地產(chǎn)按揭貸款的投放，目的是為了穩(wěn)定市場預(yù)期，保護(hù)剛性需求。抑制需求政策的逐步退出，中長期有利于市場的健康發(fā)展。

　　重點(diǎn)城市，價(jià)格拉動(dòng)成交回暖

　　一二線城市下半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)在價(jià)格下降、信貸逐漸轉(zhuǎn)好以及限購政策放開范圍逐步擴(kuò)大等因素的帶動(dòng)下，基本面復(fù)蘇的力度與時(shí)間點(diǎn)與之前預(yù)期均存在提前兌現(xiàn)的可能。價(jià)格方面，當(dāng)前及未來時(shí)間價(jià)格壓力不容小覷，而剛需購房者占比逐年提升，在價(jià)格進(jìn)行一定幅度的調(diào)整后，需求將得到釋放。信貸方面，目前按揭貸款利率水平依然沒有達(dá)到11年下半年的高位，隨著央行以及中央的支持力度逐步越大，新貨幣投放工具將有望解決額度限制與流動(dòng)性大規(guī)模放松的矛盾，促使購房利率水平持續(xù)下行。

　　三四線城市，成交穩(wěn)定器

　　三四線城市作為商品房銷售的重要組成部分，在過去幾年波動(dòng)幅度較一二線城市相比較小，大部分三四線城購房者受信貸波動(dòng)影響較小，且在過去幾年房價(jià)上漲幅度較小而需求也沒有過分透支，市場雖然處于去庫存階段，但成交規(guī)模未來依舊具備一定空間。

　　繼續(xù)加大板塊配置

　　地產(chǎn)板塊的走勢，一直反映的是對于未來行業(yè)基本面走勢的預(yù)期，對于政策、信貸、供給需求可能的變化預(yù)期決定了板塊的超額收益水平。14年下半年年我們認(rèn)為房地產(chǎn)基本面的轉(zhuǎn)好預(yù)期將會(huì)提前，為板塊帶來了新的投資機(jī)會(huì)。對于板塊維持“買入”評級(jí)，主流地產(chǎn)股推薦：萬科A、保利地產(chǎn)；轉(zhuǎn)型企業(yè)建議關(guān)注：冠城大通；綜合性企業(yè)建議關(guān)注：陽光城、泰禾集團(tuán)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　信貸改善低于預(yù)期，基本面表現(xiàn)持續(xù)低迷。

　　廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤：基本面轉(zhuǎn)好預(yù)期提前