6月份新增國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款單月絕對值皆達(dá)到年內(nèi)新高，結(jié)構(gòu)性的寬松貨幣政策在一定程度上對房地產(chǎn)行業(yè)資金導(dǎo)入形成改善。

　　新開工略有恢復(fù)，投資繼續(xù)下行：1-6月份，全國房屋新開工面積8.01億平方米，同比下降16.4%，降幅收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。二季度全國新開工意愿有所恢復(fù)，但由于市場調(diào)整深化疊加下半年供給趨強(qiáng)的預(yù)期，住宅開工意愿仍處低位。上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4.20萬億元，同比增長14.1%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。全國投資增速中樞的繼續(xù)下移符合我們的判斷，當(dāng)前需求終端的低迷是導(dǎo)致企業(yè)難以在投資端發(fā)力的核心因素，即使在三季度成交可能逐步企穩(wěn)的預(yù)期下，投資的重新抬頭也要更加滯后，我們繼續(xù)維持在三季度投資增速仍將繼續(xù)下降一個(gè)平臺的判斷。

　　土地市場加速降溫，溢價(jià)率回歸個(gè)位數(shù)：1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.48億平方米，同比下降5.8%，降幅擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4031億元，同比增長8.97%，增速提升0.29個(gè)百分點(diǎn)。土地市場需求依然低迷，全年房企拿地規(guī)模預(yù)計(jì)難超去年。6月40個(gè)大中城市溢價(jià)率全線回落至個(gè)位數(shù)，但值得指出的是，6月份一線城市的土地價(jià)格驟降主要和政府出讓節(jié)奏放緩有關(guān)，我們依然認(rèn)為一線城市和部分重點(diǎn)二線城市在未來具備強(qiáng)支撐，這種城市區(qū)域分化的勢頭在下半年仍將繼續(xù)演繹。

　　成交略有改善，價(jià)格調(diào)整深化：1-6月份，商品房銷售面積4.83億平方米，同比下降6.0%，降幅收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，6月住宅銷售面積同比下滑3.5%，較5月明顯收窄。6月份地方政府政策放松呈加速之勢，且從我們調(diào)研結(jié)果也顯示在銀行信貸正迎來寬松信號，全國單月銷售同比降幅的緩解也驗(yàn)證了市場的積極變化，我們認(rèn)為三季度成交增速將逐步企穩(wěn)。從百城價(jià)格指數(shù)來看，環(huán)比上漲城市數(shù)已接近11年底時(shí)，當(dāng)前多數(shù)二三線城市高庫存壓力下，預(yù)計(jì)價(jià)格下滑還將持續(xù)。

　　流動(dòng)性邊際改善：1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5.89萬億元，同比增長3.0%。6月份新增國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款單月絕對值皆達(dá)到年內(nèi)新高，結(jié)構(gòu)性的寬松貨幣政策在一定程度上對房地產(chǎn)行業(yè)資金導(dǎo)入形成改善。展望下半年，我們依然認(rèn)為流動(dòng)性的變化是首要需要關(guān)注的，其中包括下半年貨幣政策是否存在相對收緊的預(yù)期以及行業(yè)信貸改善趨勢能否形成。下半年相對而言行業(yè)存在基本面好轉(zhuǎn)的變因，隨著價(jià)格的調(diào)整持續(xù)以及信貸支持力度的邊際改善，將加速市場筑底，而需求終端的企穩(wěn)疊加土地市場的窗口期出現(xiàn)也將使得房企的投資意愿回歸，我們認(rèn)為這個(gè)時(shí)點(diǎn)可能發(fā)生在四季度,但對數(shù)據(jù)貢獻(xiàn)恐怕要明年了。

　　中信建投-房地產(chǎn)行業(yè)：流動(dòng)性邊際改善