注入房產(chǎn)基金后，IFC從原來預(yù)計投資回收周期15年一下大幅縮減到3年多。

　　觀點網(wǎng) 高樓、地標總會成為人們迷路時的標識，起到指引的功效。

　　數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)目前超過250米以上的超高層建筑已達122座，廣州計劃在建和建成的超過300米高的建筑超過7座。

　　但是，超高層建筑的集中誕生，其后續(xù)的物業(yè)管理與服務(wù)是否能順利跟進，并可持續(xù)性地發(fā)展，逐漸成為整個行業(yè)的新課題。

　　7月17日，越秀房托資產(chǎn)管理有限公司的廣州國際金融中心（IFC）宣布啟動6S星鉆服務(wù)領(lǐng)創(chuàng)高端商務(wù)平臺?；顒雍?，越秀房托行政總裁林德良先生與越秀仲量的陳小東董事廣州四季酒店的酒店經(jīng)理鐘偉健先生等接受媒體訪問。

　　據(jù)林德良介紹，所謂的6S服務(wù)即“Smile微笑服務(wù)、Speed高效服務(wù)、Specialty專業(yè)服務(wù)、Security安全服務(wù)、Sincerity定制服務(wù)、Share共享服務(wù)”為核心的6S星鉆服務(wù)體系。

　　越秀房托相關(guān)負責人還表示：啟動6S星鉆服務(wù)，一方面是要提升IFC核心競爭力，另一方面則體現(xiàn)了廣州IFC對服務(wù)品質(zhì)更高層次的追求。

　　回顧IFC的發(fā)展，從2012年，越秀地產(chǎn)充分發(fā)揮唯一擁有REITs平臺的優(yōu)勢，成功將廣州國際金融中心(IFC、西塔)注入越秀房托基金(越秀REITs)。注入房產(chǎn)基金后，IFC從原來預(yù)計投資回收周期15年一下大幅縮減到3年多。

　　并且，“從去年年底開始，IFC整個出租率已經(jīng)超過85%了，現(xiàn)在整個珠江新城的租金大概是165元平米。現(xiàn)在寫字樓的租金是達到了230元/平米（整棟樓的平均租金），平均租金比珠江新城的租金平均值高30%?！?/p>

　　對于IFC未來的出租率和租金調(diào)節(jié)問題，林德良坦言：“每棟樓都有它的成熟期，寫字樓的成熟期至少要3年以上，甚至有的要四五年?！?/p>

　　其實廣州市的供需關(guān)系還是供大于求，現(xiàn)在珠江新城的空置率是12%，但IFC每一年的成交面積都可以做到珠江新城的1/3。隨著珠江新城這個區(qū)域的寫字樓的完善，隨著CBD的成熟，相信租金的水平，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、隨著客戶需求的提高，一定會與市場一起成長。

　　除了6S服務(wù)外，越秀房托還在其它物業(yè)上做出調(diào)整和提高。

　　其中，維多利廣場今年3月28號優(yōu)衣庫在華南的旗艦店在這里開業(yè)，服務(wù)體系、設(shè)施設(shè)備的體系也是全新的，將會打造成為一個時尚、潮流的商場。今年10月初維多利廣場會全面開業(yè)，屆時越秀房托會推出維多利廣場另外一個名字VT101。

　　此外，越秀房托不僅為白馬服裝市場的商戶提供一個鋪位，還給網(wǎng)上平臺。

　　據(jù)其介紹，白馬服裝市場現(xiàn)在已經(jīng)有一個白馬的網(wǎng)上展廳，里面有600多家的商戶，可以展示他們的服裝。

　　以下為越秀房托資產(chǎn)管理有限公司的現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：越秀集團剛剛并購了創(chuàng)興銀行，創(chuàng)興銀行也把它在大陸拓展業(yè)務(wù)作為它未來發(fā)展的方向。IFC未來會不會成為創(chuàng)興銀行中國區(qū)的總部？

　　越秀房托：IFC其實已經(jīng)進駐了7家銀行，包括中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、法國的法興銀行、美國銀行等等，還有中銀基金、博時基金、華夏基金等等基金公司。所以說廣州國際金融中心的國際和金融兩塊的客戶會越來越多，當然客戶里面肯定也包括越秀集團下的創(chuàng)興銀行。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在IFC的出租率達到了什么樣的水平？現(xiàn)在整個珠江新城寫字樓供應(yīng)量那么大的情況下，會不會IFC出租的價格也會逐漸的拉低？

　　越秀房托：整個寫字樓的業(yè)績會在8月13號在香港公布。從去年年底開始，IFC整個出租率已經(jīng)超過85%了，現(xiàn)在整個珠江新城的租金大概是165元/平米?，F(xiàn)在我們IFC的寫字樓的租金是達到了230元/平米（整棟樓的平均租金），整個IFC的平均租金比珠江新城的租金平均值高30%。

　　供應(yīng)量很大，當然競爭是很大，就看怎么把服務(wù)持續(xù)地做好。剛才也說了，6S服務(wù)是針對未來，在供應(yīng)量這么大的時候、都在爭這個客源的時候，主要就看我們的服務(wù)。

　　現(xiàn)場提問：越秀房托其它所有的項目出租率始終都是95%以上，IFC未來有沒有機會像白馬這些項目一樣接近百分之百的出租率？

　　越秀房托：每棟樓都有它的成熟期，寫字樓的成熟期至少要3年以上，甚至有的要四五年。越秀房托用一年多的時間，從40%的出租率一下子達到85%，這個過程其實也得到了很多客戶的認可。

　　目前，我覺得最重要的是怎么把廣州國際金融中心，國際跟金融這兩塊的客戶做好。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在IFC的租客里面，有很大一部分是越秀的關(guān)聯(lián)客戶，比如說廣州證券、越秀金融等等。不少的租戶都覺得IFC的租金的確是比較高的，如果客戶覺得租金太貴的時候，你們會怎么樣去處理？會怎么樣去想辦法留住他們？

　　越秀房托：第一個問題，其實每棟樓大業(yè)主一般都有自用樓層，整個越秀集團在這里占了23%的面積，如果比較其它的物業(yè)，其實自用樓層不算多。

　　第二個問題，在留住客戶這一塊，IFC持續(xù)的做客戶關(guān)系管理，很關(guān)注客戶滿意度，包括怎么做6S的服務(wù)。留住客戶方面，首先是客戶在這里的生意能否持續(xù)做下去，但有時候可能是本身的經(jīng)濟周期的原因，他們選擇離開，這是必須的一種經(jīng)濟的選擇。但是這么多年下來，IFC的續(xù)約率超過80%以上。

　　現(xiàn)場提問：您剛才說到IFC是廣州的一個地標，這旁邊也有一個東塔即將封頂，它肯定也是廣州的一個地標，會不會擔心東塔的入市會分擔一些本來想入住IFC的租戶，或者是它的大體量入市，整體會拉低珠江新城的租金？

　　越秀房托：北京、上海、廣州三個城市的發(fā)展之路，每個CBD的發(fā)展都是分階段的，全國核準的國家級的CBD有三個，一個是北京的CBD（國貿(mào)三期周邊的），一個是上海陸家嘴，第三個就是廣州的這個CBD。目前廣州CBD的發(fā)展也僅僅在第一階段。第一階段的特征是供應(yīng)量很大、租金也上升。供應(yīng)量大是第一階段的特征，是發(fā)展的必由之路。隨著它的供應(yīng)量大，慢慢成熟，產(chǎn)品慢慢升級，我相信最后市場的租金也會持續(xù)上升。

　　現(xiàn)場提問：去年IFC的租金回報是多少？今年預(yù)計可以達到多少？

　　越秀房托：房托在香港上市的時候，年報都有披露幾個不同的租金回報的計算方式。一般現(xiàn)在開發(fā)商的算法，租金除以投入成本是一種算法。現(xiàn)在香港資本市場對我們的租金回報是相當滿意的。

　　現(xiàn)場提問：您說的6S服務(wù)這么好，現(xiàn)在IFC有沒有提高租金的計劃？

　　越秀房托：對于租金，首先要看供給，其實廣州市的供需關(guān)系還是供大于求，現(xiàn)在珠江新城的空置率是12%，但IFC每一年的成交面積都可以做到珠江新城的1/3，也就是說珠江新城的三個成交客戶里面有一個會來到這里。這也可以看出，客戶對IFC的認可。

　　北京CBD的國貿(mào)三期，上海的環(huán)球金融中心都是當?shù)氐牡貥?，它們的租金在第二、第三個租期可以翻倍的增長。北京的國貿(mào)三期原來租金可能是200塊，到現(xiàn)在北京國貿(mào)三期的平均租金是600多，新租的超過1000塊。

　　隨著珠江新城這個區(qū)域的寫字樓的完善，隨著CBD的成熟，我相信租金的水平，會隨著經(jīng)濟的發(fā)展、隨著客戶需求的提高，與市場一起成長。

　　現(xiàn)場提問：6S服務(wù)最核心的內(nèi)容是什么？這個服務(wù)會不會在越秀其它的項目推廣？

　　越秀房托：可能大家看到的整個服務(wù)體系都是一些概念性的東西，其實客戶身在其中，怎么感受得到，這才是最關(guān)鍵的。

　　剛才提到服務(wù)的三個層次，第一個是滿足客戶的基本需要，這是必須要做的；第二是主動根據(jù)不同的客戶，提供個性化的服務(wù)。舉個例子，客戶進場裝修的時候，我們會幫做一站式的服務(wù)，開業(yè)的時候，會給他們一個驚喜。

　　此外，現(xiàn)在越秀房托正在做的一個交樓的禮包，除了整棟樓已有的服務(wù)，現(xiàn)在還有銀行服務(wù)、健康的服務(wù)、易登記服務(wù)，而四季酒店也會有餐飲體驗、可放試住等禮遇和體驗。

　　IFC這棟樓的核心競爭力就是城市綜合體，它跟其它的寫字樓不一樣，在這里給到客戶是整合了的資源。在以后持續(xù)的這一塊發(fā)展，怎么把綜合體的資源用好，這是客戶慢慢可以感受到的。

　　此外，隨著安全概念的推出，在越秀房托旗下其它的商業(yè)物業(yè)也逐步的會推出。其中，維多利廣場今年3月28號優(yōu)衣庫在華南的旗艦店在這里開業(yè)，服務(wù)體系、設(shè)施設(shè)備的體系也是全新的，將維多利廣場打造成為一個時尚、潮流的商場。

　　10月初維多利廣場會全面開業(yè)，屆時越秀房托會推出維多利廣場另外一個名字VT101。

　　此外，越秀房托這些年在白馬的投入超過5000萬，現(xiàn)在大家看到的白馬和其它的市場是完全不同的，所有機電設(shè)施都是全部更換過的。而也就是廣州市政府最肯定的一點，就是設(shè)施、設(shè)備永遠保持安全性。

　　現(xiàn)場提問：我相信越秀房托不僅是做到6S星鉆服務(wù)，而這也有利于提高整個物業(yè)的估值，接下來還會有哪些方式來繼續(xù)提高整個物業(yè)的估值？計劃在這邊投入多少？

　　越秀房托：物業(yè)估值其實不是我們追求的目標，怎么把這個經(jīng)營資本做好才是越秀房托的目的，也就是讓我們的客戶感受到我們的服務(wù)，讓客戶在這里工作得很好，讓住酒店、住公寓的人感受到賓至如歸。

　　在香港資本市場以及香港的評級機構(gòu)對最看中的是越秀房托的經(jīng)營基本面，經(jīng)營數(shù)據(jù)中的評估升值并不是最重要的，我們每年評估升值的額度相當少，每年只有1%左右的評估升值。我們遵守的評估升值原則就是穩(wěn)健原則。

　　除了6S服務(wù)，IFC樓5月份推出廣州國際金融中心微信公眾帳號，這一波一波的做下來，整棟樓的互動很好，感覺到不是一個孤立的公司在這里辦公，這甚至可以發(fā)展到生活的增值服務(wù)、健康服務(wù)。

　　我們現(xiàn)在在M層打造了一個生活共享空間，有些講座，大家下午可以喝咖啡，聽聽對他們生活增值的東西。

　　其實我們也在想，租一個場地給客戶，不單單是一個場所給到他，應(yīng)該給另外一個平臺。是什么平臺？是一個展示公司形象、商機的平臺。

　　比如說，越秀房托的白馬商戶里面，不僅提供一個鋪位，還給網(wǎng)上平臺。白馬服裝市場現(xiàn)在已經(jīng)有一個白馬的網(wǎng)上展廳，里面有600多家的商戶，可以展示他們的服裝。

　　這個展示服裝跟其它的網(wǎng)上購物有什么不同呢？因為白馬是做批發(fā)的，所以更注重用什么布料，怎么裁縫的。一般上網(wǎng)可能不需要知道裁縫怎么做的，但是專業(yè)的批發(fā)網(wǎng)站，所以更關(guān)注這一塊。

　　現(xiàn)場提問：白天是廣州最繁華的CBD，而晚上華燈初上的時候，它好像慢慢落幕了一樣。安全、定制這些功能都是對白天起作用，晚上的話，似乎就僅限于四季酒店了，請各位領(lǐng)導(dǎo)介紹一下晚上，6S服務(wù)如何體現(xiàn)？

　　越秀房托：其實6S服務(wù)當中有一個重要的元素就是安全，晚上除了看小蠻腰的絢麗之外，IFC的安全一點也不遜色。雖然IFC寫字樓，晚上客戶都下班了，但其實這個時候反而是安全管理的重點，所有的保安、所有的設(shè)備設(shè)施維護和保養(yǎng)的運行，都是通過晚上來進行的。

　　為了確保白天能夠正常使用，IFC所有的維修，包括電梯、空調(diào)、供電、智能化、消防，都是利用晚上來進行維護保養(yǎng)的，這也是體現(xiàn)的6S其中最重要的一環(huán)。

　　除了四季酒店，雅詩閣也是24小時在運營，如果有機會去到六樓，那里有一個高爾夫球場，向外可以看到小蠻腰，向內(nèi)看到酒吧。員工也是24小時在提供服務(wù)，所以不僅是白天有6S服務(wù)，晚上這個口號也是有貫徹的。

（發(fā)稿：趙思茵    審校：勞蓉蓉）