“應(yīng)該說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)今年才開始出現(xiàn)了下行。”他更深究問題的根源：“背后的原因是什么呢？我覺得要分析。”

　　編者按：走過(guò)一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來(lái)新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來(lái)？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 同為京派開發(fā)商的代表人物與國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)者，劉曉光與任志強(qiáng)是兩種完全不同類型的企業(yè)家。

　　任志強(qiáng)會(huì)告訴我們什么叫下行，而劉曉光卻更愿意剖析問題本身。

　　“應(yīng)該說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)今年才開始出現(xiàn)了下行。”他更深究問題的根源：“背后的原因是什么呢？我覺得要分析。”

　　7月8日，盛夏的北京，觀點(diǎn)新媒體在北京對(duì)首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光進(jìn)行了一次專訪。

　　雖然曾有過(guò)“生活每天都像打仗”的感嘆，時(shí)年已59歲的劉曉光仍然對(duì)未來(lái)飽含激情和樂觀。

　　“總的來(lái)講，經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)也出現(xiàn)了下行的趨勢(shì)和走向。”承認(rèn)房地產(chǎn)下行的同時(shí)，劉曉光卻堅(jiān)信，這都應(yīng)該是暫時(shí)的，大的趨勢(shì)一定是不會(huì)變的，應(yīng)該是波浪式的往前走。

　　“我們有責(zé)任和義務(wù)對(duì)中國(guó)下一步地產(chǎn)發(fā)展做一點(diǎn)影響。”從政府官員轉(zhuǎn)型企業(yè)家多年，劉曉光一直對(duì)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)密切關(guān)注。

　　在他看來(lái)，造成下行的一個(gè)原因可能就是連續(xù)8年的宏觀調(diào)控；“基本上市場(chǎng)信號(hào)都亂了，想買的買不了，不想買的又沒錢，而且市場(chǎng)不真實(shí)”。

　　以北京為典型，劉曉光指出，北京有100多萬(wàn)人能買房，卻沒有購(gòu)房資格；“所以很重要的一個(gè)原因可能是由于宏觀調(diào)控，或者是長(zhǎng)期調(diào)控的結(jié)果”。

　　第二個(gè)原因是媒體的輿論導(dǎo)向。劉曉光認(rèn)為，媒體炒得太厲害，影響整個(gè)市場(chǎng)的心理預(yù)期題，“基本上都是唱衰，而且多數(shù)是一邊倒的聲音，地產(chǎn)商基本上不能發(fā)言了”。

　　第三個(gè)原因就是宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。“經(jīng)濟(jì)在高速增長(zhǎng)的時(shí)候，地產(chǎn)是隨著經(jīng)濟(jì)往上走的；當(dāng)經(jīng)濟(jì)往下行的時(shí)候，地產(chǎn)適當(dāng)?shù)叵滦幸彩钦５摹?rdquo;

　　這個(gè)時(shí)候就出現(xiàn)了分化，劉曉光指出，一些城市價(jià)值高，地產(chǎn)還繼續(xù)堅(jiān)挺，一些城市價(jià)值低，地產(chǎn)就下來(lái)了；同時(shí)，哪些地區(qū)過(guò)去上了一大批項(xiàng)目，地產(chǎn)就下來(lái)了，哪些控制得很嚴(yán)，地產(chǎn)就繼續(xù)維持原來(lái)的狀態(tài)。

　　因此，在劉曉光看來(lái)，在這種情況下市場(chǎng)出現(xiàn)了下行，“這應(yīng)該是短期的一個(gè)小趨勢(shì)，而且出現(xiàn)了一些分化也是正常的”。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光先生的專訪節(jié)選(全文將刊載在《觀點(diǎn)》雜志2014博鰲房地產(chǎn)論壇特刊中)：

　　觀點(diǎn)新媒體：2014博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是"下行通道中的房地產(chǎn)"，您覺得應(yīng)該怎么闡釋？

　　劉曉光：中國(guó)房地產(chǎn)今年才開始出現(xiàn)下行，背后的原因是什么？

　　一個(gè)原因可能是連續(xù)8年的宏觀調(diào)控，基本上市場(chǎng)信號(hào)都亂了。想買的買不了，不想買的又沒錢，而且市場(chǎng)不真實(shí)。例如北京有100多萬(wàn)人能買房，卻沒有資格。所以，很重要的一個(gè)原因是由于宏觀調(diào)控，或者說(shuō)是長(zhǎng)期調(diào)控。

　　第二個(gè)原因是媒體的輿論導(dǎo)向，媒體炒得太厲害，影響了整個(gè)市場(chǎng)的心理預(yù)期，基本上都是唱衰，而且多數(shù)是一邊倒的聲音，地產(chǎn)商基本上不能發(fā)言了。

　　第三個(gè)原因是經(jīng)濟(jì)在高速增長(zhǎng)的時(shí)候，地產(chǎn)也隨著經(jīng)濟(jì)往上走，當(dāng)經(jīng)濟(jì)往下行的時(shí)候，地產(chǎn)適當(dāng)?shù)叵滦幸彩钦５模疫@個(gè)時(shí)候出現(xiàn)了分化。

　　一些城市價(jià)值高，房地產(chǎn)還繼續(xù)堅(jiān)挺；一些城市價(jià)值低，房地產(chǎn)就下來(lái)了；哪些地區(qū)過(guò)去上了一大批項(xiàng)目，房地產(chǎn)就下來(lái)了；哪些控制得很嚴(yán)，就維持原來(lái)的狀態(tài)。

　　所以，這種情況下出現(xiàn)下行，應(yīng)該是短期的一個(gè)小趨勢(shì)，而且也是正常的。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年房地產(chǎn)混亂跟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有一定的關(guān)系？

　　劉曉光：跟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)確實(shí)有很大的關(guān)系，地產(chǎn)的走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)、結(jié)構(gòu)變化有很大的相關(guān)性。經(jīng)濟(jì)很好，人民收入很高，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)很活躍，反之房地產(chǎn)就不會(huì)很活躍，會(huì)出現(xiàn)一些問題。但是突然改變中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，讓中小企業(yè)變得很有生命力，也是不可能的事。

　　對(duì)中國(guó)而言，還有一個(gè)原因就是有一部分人是在境外買房的，這是需求在轉(zhuǎn)移。

　　還有就是房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)本身有問題了，比如城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市發(fā)展的速度快慢問題。從行政角度，政府的擴(kuò)張導(dǎo)向也是有問題的。再如長(zhǎng)期的行政性調(diào)控，產(chǎn)生了市場(chǎng)信號(hào)的扭曲和市場(chǎng)需求的壓抑，也造成了這種狀態(tài)。

　　另外，跟中國(guó)自身的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)條件、就業(yè)、收入提高又有密切的關(guān)系。我們的需求確實(shí)是有，但是這一塊需求為什么會(huì)存在？為什么會(huì)有？跟西方到底有什么不一樣？

　　就地產(chǎn)商而言，不能因?yàn)槟愦笈?，就不顧那些中小地產(chǎn)商，一定要讓他們也能夠生存。

　　有的大地產(chǎn)商不管那么多，率先降價(jià)，剩下中小房地產(chǎn)企業(yè)怎么辦？而且中小內(nèi)房企一旦倒下，對(duì)中國(guó)大宗商品和房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)有重大影響。鋼鐵現(xiàn)在一噸才一塊多的利潤(rùn)，都快活不下去了，這跟中國(guó)的基建、地產(chǎn)很有關(guān)系。

　　還有一個(gè)就是"新經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)界的影響"，這是很重要的，新經(jīng)濟(jì)會(huì)有什么樣的新形式來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)的發(fā)展？以首創(chuàng)的客戶為例，我們的擔(dān)保、小額信貸、投資等，都可以通過(guò)網(wǎng)上、網(wǎng)下與他們結(jié)合起來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：任志強(qiáng)認(rèn)為下行是整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速慢慢趨于穩(wěn)定，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)的增速會(huì)波動(dòng)，您怎么看？

　　劉曉光：這里有兩個(gè)問題，一是誰(shuí)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀做過(guò)認(rèn)真的分析？到底是誰(shuí)上升了，誰(shuí)下降了，誰(shuí)為什么上升了，誰(shuí)為什么下降。

　　第二是經(jīng)濟(jì)下行周期從1993年以來(lái)已經(jīng)有好幾次，在每一個(gè)周期中房地產(chǎn)的走向和趨勢(shì)又是什么？不研究這個(gè)問題，拿不出有依據(jù)的東西。

　　最重要還是分析需求，然后才能夠把握供給趨勢(shì)：未來(lái)有沒有這樣的需求？需求會(huì)有多大？不同區(qū)域、不同地區(qū)的需求是什么狀態(tài)？產(chǎn)品需求到底是什么狀態(tài)？

　　這里還有媒體信息阻斷的問題，一是唱空唱衰，二是引導(dǎo)老百姓的預(yù)期，包括中央電視臺(tái)也說(shuō)"讓房地產(chǎn)價(jià)格跌得更加猛烈吧"。

　　現(xiàn)在沒有人認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，也沒有人認(rèn)真分析房地產(chǎn)的趨勢(shì)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的真實(shí)需求也沒有認(rèn)真分析。如果沒有分析就下結(jié)論，那肯定是有問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：好像大家都沒有太大的信心了，很多人都在觀望。

　　劉曉光：一是長(zhǎng)期調(diào)控的必然結(jié)果出現(xiàn)了，行政性的手段多；二是輿論的導(dǎo)向；三是整體經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中房地產(chǎn)出現(xiàn)了下行的趨勢(shì)，或者說(shuō)分化。這是正常的，跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)一樣會(huì)有一個(gè)波動(dòng)。

　　但是從總的趨勢(shì)來(lái)看，應(yīng)該是沒有問題，房地產(chǎn)一定還是最大的行業(yè)，一定還是有需求的行業(yè)，一定還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的基礎(chǔ)性行業(yè)。

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶動(dòng)的大宗商品太多了，像水泥、鋼材、木材、汽車、玻璃、家電等。

　　觀點(diǎn)新媒體：您的觀點(diǎn)更積極一點(diǎn)？

　　劉曉光：我是看長(zhǎng)期趨勢(shì)，看未來(lái)15年、20年的趨勢(shì)，看中國(guó)人民需求改善的趨勢(shì)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)有20多年，為什么不能跟日本比？不能跟美國(guó)比？不能跟歐洲比？

　　第一，人口基數(shù)完全不一樣；第二，住房質(zhì)量和結(jié)構(gòu)完全不一樣，歐洲人300年前就已經(jīng)住上好別墅，我們住得好一點(diǎn)的是秦磚漢瓦，差一點(diǎn)的都是寨子，質(zhì)量是完全不一樣的。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這個(gè)階段，中國(guó)人生活改善中的住房需求改善，絕對(duì)是排在最前列的。

　　需求也可以區(qū)分一下，第一，剛性需求肯定是有的；第二，存在著剛性的改善性需求；第三，存在著少數(shù)高收入人群的改善需求；第四，繼續(xù)作為投資產(chǎn)品的需求，這主要跟貨幣貶值相關(guān)，只要貨幣出現(xiàn)貶值，或者CPI出現(xiàn)增長(zhǎng)，這個(gè)現(xiàn)象永遠(yuǎn)會(huì)存在，因?yàn)橥顿Y渠道不多。

　　所以，不能盲目地說(shuō)房地產(chǎn)是上行還是下行，不能盲目地評(píng)價(jià)政策是好是壞，國(guó)家政策還是想求得穩(wěn)定，穩(wěn)定這個(gè)行業(yè)，穩(wěn)定資金的安全性，穩(wěn)定大宗商品的供給和需求。說(shuō)白了，是要穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

　　我們也有這種責(zé)任和義務(wù)，因?yàn)楝F(xiàn)在地產(chǎn)商不敢說(shuō)房?jī)r(jià)還得漲。中國(guó)消費(fèi)人口的心態(tài)完全扭曲了，發(fā)生很大變化了，信息也混亂，真的假的分不清。

　　觀點(diǎn)新媒體：有觀點(diǎn)認(rèn)為，棚戶區(qū)改造把一部分商品房的消費(fèi)吸收過(guò)去，您怎么看？

　　劉曉光：這說(shuō)到了另外一個(gè)問題，就是房地產(chǎn)發(fā)展模型現(xiàn)在確實(shí)有一些不清晰。

　　過(guò)去很清晰，就是一個(gè)商品房，后來(lái)改成了二元制，有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房；接著搞成了三元制，有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，還有限價(jià)房；最后第四種形式又出現(xiàn)了，一些單位開始集資蓋房。

　　房地產(chǎn)發(fā)展模型不清晰，也導(dǎo)致了行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的一些問題。也導(dǎo)致老百姓不買商品房了，去買集資房，或者不買集資房，去買限價(jià)房，這是一個(gè)大的問題。

　　還有一個(gè)方面，很多大的城市在限制人口，北京是比較明顯的，包括上海將來(lái)應(yīng)該也是一樣的，還有像廣州這樣特別大的城市，人口壓力已經(jīng)承受不了，要疏散人口。這樣的城市慢慢形成了消費(fèi)高地，甚至一些中產(chǎn)階級(jí)也被擠出去了，這部分人可能就要回家鄉(xiāng)。

　　現(xiàn)在有些城市取消限購(gòu)，就說(shuō)明單一的行政調(diào)控措施需要改革，最終還是要市場(chǎng)來(lái)決定。

　　觀點(diǎn)新媒體：雖然取消限購(gòu)，但是銀行依然限貸，利率不做調(diào)整，需求會(huì)不會(huì)增加？

　　劉曉光：取消限購(gòu)之后有兩種情況，一是取消限購(gòu)以后，量和價(jià)繼續(xù)往下走；二是特大城市敢取消限購(gòu)嗎？現(xiàn)在北京、上海這樣的城市可能有上百萬(wàn)有能力買房子的人，但是沒有購(gòu)買資格，一旦取消限購(gòu)，外面的購(gòu)房者馬上就進(jìn)來(lái)了。

　　這就說(shuō)明，每個(gè)城市的發(fā)展絕對(duì)不能一刀切，還是要分類，市場(chǎng)化調(diào)節(jié)原則就是分類的原則。

　　總的來(lái)講，經(jīng)濟(jì)在下行，房地產(chǎn)也出現(xiàn)了下行的趨勢(shì)和走向，這都應(yīng)該是暫時(shí)的。大的趨勢(shì)一定是不會(huì)變的，應(yīng)該是波浪式往前走。

　　我們前些年搞了一個(gè)活動(dòng)叫做"居住改變中國(guó)"，確實(shí)改變了：城市面貌變了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)了，大宗商品發(fā)展起來(lái)了，金融活躍了，那么多通道都出來(lái)了，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)家和社會(huì)的影響是巨大的。

　　當(dāng)然，有些問題確實(shí)也存在，比如老百姓的收入增長(zhǎng)幅度跟房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度確實(shí)有差距，第二就是房?jī)r(jià)高了以后有一部分人買不起房了，這些問題怎么解決？要研究深層次的問題。

　　現(xiàn)在還有一個(gè)問題，跟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的關(guān)系。新加坡為什么出現(xiàn)大量租屋？是為了穩(wěn)定中產(chǎn)階級(jí)和優(yōu)秀的職業(yè)藍(lán)領(lǐng)。地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是息息相關(guān)的，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整不了，很多企業(yè)倒閉，很多人失業(yè)，都會(huì)影響地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 郭凈凈    審校：勞蓉蓉）